如何做好物业项目经理Word下载.docx
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则更有益于化解各样矛盾、解决各种问题、建立管理处良
好的信用，便于物业管理各项工作的顺利睁开。
作为物业项目经理人，关于上司领导的指令，
一定正确领悟，并严格执行。
出现问题及
时反应给上司领导,要起好上传下达作用。
在充足保护公司利益的同时，在各方利益上找到
一个支撑点。
这就需要物业项目经理人发挥交流协调能力，
为公司争取最大的利益。
当面对
管辖地区的业主时，物业项目经理人所需考虑的应当是怎样让业主满意。
这就要求物业项目
经理人一定发挥优异的交流、协调能力，以真挚的态度认识业主的困难和需求并解决，
这是
物业项目经理人的工作要乞降目标。
服务是永久的主题，
物业经理应建立“永久想在业主前
面”的思想，仔细察看、认识、剖析、研究业主（客户）的实质和潜伏需求，并努力找寻适
度成本投入下的意识方案，延长和拓展服务项目，保证服务内容的多样性，提高业主（客户）的生活质量和满意度。
在物业管理服务、礼仪规范、知识中。
在严格要求自己的同时，应注
重对员工的培训。
重申员工在平时工作、
服务的仔细完满和工作责任感。
并且，以此保护和
提高项目管理的优异名誉。
二、
团队管理意识
物业管理要创办品牌，规范管理，提高全体人员的管理服务水平，
才能参加竞争，这就
要求公司搞好团队建设，只有大家拾柴火焰高，才能成立一支能打硬仗的队伍。
搞好团队建设第一要确定团队建设的目标。
有人说
:
没有行动的远见只好是一种梦想，
而没有远见的行动只好是一种苦力，
远见和行动才是世界的希望。
所以团队目标表示了团队
存在的原因，成为判断团队进步的可行标准，
并且为团队建设成员供给一个合作和共担责任
的焦点。
搞好团队建设才能提高公司的凝集力和竞争力，
从而实现公司的全面协调连续发展，
必
须仔细做好交流、关爱、激励三个阶段的工作。
交流是真挚搭建理解的坦途，只有真挚交流才能互相理解，形成共鸣，优异的交流是
增进感情的润滑剂，开启心灵的金钥匙，
才能够实时发现问题，解决问题，
有效提高公司效
益。
关爱能使员工对公司有激烈的归属感，
人是最富裕感情的，领导对员工的关爱与体
贴换来的将是员工对公司的忠诚。
使员工对温馨的公司之家感情日趋浓重，
与公司同存亡共
荣辱的责任感不停增强，同时给员工创建一个轻松的工作环境，
供给广阔的学习平台，
让员
工们不单希望能够快乐地生活和工作，
并且有不停学习，不停提高的需求，成立公正的荣膺
体制，为员工设计一个充满吸引力的职业生涯，创建一个有学头，有干头，有奔头的环境，
是搞好团队建设，也是增强公司竞争力的重要一环。
其次，激励能够有效地增强员工的使命感，
提高员工的自信心，给员工机遇锻炼及证明
自己的能力，促使工作的顺利达成，
保证工作质量，同时让管理者在员工心目中建立可亲可
敬的形象，感觉管理者是值得信任的人，表现公司管理以人为本的理念。
优异的物业管理团队需要一个优异的管理员，
管理员要具备激烈的事业心和责任感，
勇
于创新的进步意识和以身作则的楷模，
俗语说全身足铁，能打多少钉。
只有充足发挥部下的
踊跃性和创建性，才是真实意义上的领导者，
学会尊敬部下，塑造优异的形象，要有容人容
事的襟怀，不可以揽功推过，还要学会怎样合理受权，才能成为一个战斗团队的核心。
在严格管理、重申团队意识的同时，要多关怀、认识员工在工作中的出现的问题和困难，
帮助他们化解工作中的烦恼，并予以指引和必需的鼓劢。
只有充足发挥全体员工自己的潜力，
不停发展各样能力才能率领全体员工齐心戮力，共同奋斗，实现团队建设的崇敬目标。
三、客户关系维系
项目有一个优异的项目经理是不足矣以撑起整物业公司，而要成立一个完好的客户服务
系统，客户服务系统的完美与否，直接影响住所项目的成败；
而客户服务的主体是社区（业
主），这就意味着关于一个新的项目，拥有一套优良的客户服务系统是至关重要的，这需要
物业项目经理牢牢掌握住先期案场介入这一有益机遇。
1）案场管理期。
案场是物业服务第一次与客户接触，从案场客服服务规范化及体验服务流程的细节表现，都是客户对物业服务的首肯。
2）入住服务期。
入住服务是物业管理公司员工为知足业主
/使用人入住中的各样需
求，对业主/使用人正式使用物业时，
供给各样指导，帮助业主/使用人得以顺利入
住而供给的服务。
3）装饰管理服务期。
物业的装饰管理服务是平时的物业管理重要内容之一，
同时也是
难题之一，为此物业管理公司还要规范装饰行为，
增强管理装饰工作，同时对违章装饰
要防微杜渐。
4）客户档案管理。
档案记录是人的活动，业主档案的形成者包含：
业主
/使用人、
前来探望业主/使用人的外来人员、业主大会或业主委员会与物业管理公司有关的文
件资料。
所以做好业主档案的采集工作，
能够更深地认识社区内业主的层次，
更好地为
业主供给最适合的服务。
业主档案的采集一般注意三个阶段：
初期介入时，侧重认识；
在业主收楼时和平时生活中，侧重采集。
利用好服务中心
APP平台按期给业主/客户发
送诞辰提示，诞辰祝愿等内容增强客户关系。
5）客户服务中心的服务。
一站式服务、全程式管理、信息流利、集中办理、快速应答、实时反应。
主要涵盖询问服务、报修服务招待、业主投诉的招待与办理，业主满意度测
评系统。
6）社区文化建设。
关于物业管理公司来说，优异的社区文化能够建立起公司的品牌和形象，为扩大业务打下坚固的基础；
同时，有益于增强住户和管理公司的协调与交流，
从而化解矛盾和不用要的纠葛。
而关于业主和住户来说，创建了一个心旷神怡的工作、
生活环境，丰富了广大住户的业余文化生活，使小区内形成一种友善，和睦，平和的气
氛，有益于邻居之间的交流与交流。
搞好社区文化建设，应增强硬件和软件方面的建设。
社区文化活动一般分为以下类型：
常设性活动，如庆典活动、社区文艺长廊（宣传栏、
楼内广告板）、建设活动、文艺会谈、评选活动、互帮活动；
暂时性活动：
兴趣体育竞
技、综艺活动、公益活动。
7）按期或不按期的走访客户。
最好的服务就是要认识业主的需求“急业主所急、想业
主所想”，经过按期或不按期的走访交流才能更好的与业主维系好关系。
四、安全管理
安全管理在整个物业管理中拥有举足轻重的地位,它对业主的安家乐业。
社会的长治久安发挥侧重要作用。
跟着地产的不停开发，物业管理也就随之快速发展起来，“安居”才能“乐业”，物业保安成了物业管理的重头戏，安全、私密、舒坦、放心的居住环境是人们对高质量生活的追求。
针对当前物业公司管理市场，想要建设一支高素质的保安队伍的也是一件特别头痛的事
情，比方大家常说的人员整体素质不高、人员流动屡次、年纪偏大、招聘困难、服务意识和
安全意识低、不听从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。
但在物业管理公司，保何在
物业管理中的地位是他人没法代替的，除了肩负着物业辖区内次序保护的重担外仍是公司对
外形象宣传的一面旌旗，起到形象展现的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，
他们直接和业主（顾客）接触，为业主（顾客）供给最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管
理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信用。
那么怎样做好保安队伍的建设呢，应从以下几个方面增强保安队伍管理建设：
1.严格控制招聘环节
作为一个项目经理人，在保安招聘的环节上必定要把好关，招聘前要先拟订出招聘条件、
招聘方案及项目岗位需求，不要盲目的的招聘，应当有方向性、针对性的招聘、人员的选才很重要。
在招聘中尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，
培训及岗位值班的成效要比那些总在保安队伍中跳来跳去的老油条好管理。
另
在一些特别
的岗位，比方车库，车场收费岗、监控室岗能够考虑年纪大一点成家的退伍人员，
或一些女
员工，由于他们找份工作也很不简单，会比较珍惜工作，并且责任心强。
2.做好岗前和岗中培训
在保安招聘来后岗前培训很重要，
假如有条件的话必定要独立培训，
有些公司由于条件
上的限制喜爱让老员工在岗中带，可是经过我多年的保安工作经验，这样的做法成效不大，
由于老的保安常常不会说怎么教新员工怎样做好，
而是教员工怎样偷懒和怎样对付领导，
往
往新来的员工在专业知识还没学到的状况下其余的已经很精晓了。
在岗前培训中开始要侧重
于军事训练、服务礼仪、项目基本状况、消防管理理论、公司管理制度、物业专项基础管理
知识等培训，在上岗前集中查核各方面能力。
假如达不到岗位要求那么只好从这一环节裁减
掉，此外岗中培训包含每周按期培训，此中主要包含军事、体能、消防、业务知识、法律法
规等，要安排合理时间进行频频培训，并联合现场管理状况定制出年度培训计划和年度消防操练计划及实行。
3.重视他们，同时也要让他们感觉到遇到重视
在工作中管理员要重视每位员工的付出，在生活中管理员也要注意员工的工作、生活情
绪，做好思想工作教育和交流，这时候管理员要起到作用，要做好交流，不可以单靠保安主管，
物业经理也要按期不按期地与员工交流，不要给员工至高无上的感觉，要重视他们，对员工
讲他们的重要性，对他们的工作成绩要赐予必定，这样员工才会更为努力的去工作，有时
加薪资不是最好的方法，特别是保安人员，他们更想获得他人的认同和尊敬，特别是领导的
认同。
4.让其生活感觉充分
关于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，假如这时候管理不善的话很容
易使保安队伍纪律松散，这是由于保安队伍大多数都是一些年青小伙子，即便有退伍军人也会因社会环境而变化。
加之处于结交朋友谈情说爱阶段。
那么在这样的重点时辰，除了要经
常灌注安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每日都排的满满的，比方培训、训练、娱乐项目竞赛等，这样的话他们感觉既有队伍的生活又有社会的乐趣，既能一致管理又能增添保安队伍整体团队的凝集力、战斗力。
5.要有好的薪酬系统
物业公司除有好的系统和规范完好的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念
强，就一定做好保安薪酬评预计划。
在现在的社会里，经济是大家关怀的问题，那么要招聘好的保安就得在薪资方面让他感觉到比周边同行公司要高，他们就会感觉自己能进入这样的公司而骄傲，就会珍惜这份来之不易的工作。
物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬系统完美，保安的流动率就会降落，人员的素质就会提高，服务理念就会增强。
这个问题比较现实，但的确管用。
6.严格执行管理制度
在正常管理中，必定要联合现场严格执行管理制度，最后的目的是让处分有依照，公正
公正对待每一位员工不论奖赏仍是处罚，其实每一位员工内心都有一杆称，假如保安管理过程中一旦出现有失公正、公正的办理，将对全体员工的工作士气都会产生很大的打击，甚至让员工对管理者产生一种不相信感，这类不相信的情绪一旦带到实质工作中去，那将是十分危险的。
做到公正公正，这样才能提高管理者的威望，提高团队的气氛，达到理想的成效。
对违规人员要人员及事项要提早做好管理预防工作，假如等到问题都出现了再去办理，那么
要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的成效。
7.人员侧重培育，选拔人材
除了以上管理举措，公司还要有完美的人材选拔体制，给员工能看到自己的前程，形成
良性循环，说真话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉不过在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个踊跃向上的团队，才能建设好保安队伍。
五、环境管理
跟着经济的发展和人民生活水平的提高，使得住所小区日趋规模化，业主对小区的绿地
大小，园林布局和绿化品位的要求也愈来愈高,绿化管理工作也就占有十分重要的地位。
所以，许多的公司会在项当先期设计阶段要求物业公司介入，作为一个优异的项目经理人，
应当依据项目的设计特征及联合项目整体雅观、适用、易保护、消防要求方面提出物业管理
专业性问题。
关于绿化施工后的交接后保养管理工作也至关重要，即依据不一样园林树木的生
产需要和某些特定的要求，实时对树木采纳如浇灌、施肥、修剪、防治病虫害、御寒、除草
中耕等园艺技术举措；
应依据实质拟订年度计划、月度计划、年度估算等计划。
环境管理另一方面则属于保洁管理工作，作为一个优异的项目也要以先期开始进入，对
项目楼宇、园林、车库、楼宇外国洁净取水滴的设计和垃圾回收站的设计，要从物业专业及
科学管理角度提出专业化的建议。
在洁净管理方面要侧重人员的招聘、人员技术培训、服务
礼仪培训、洁净工具使用规程培训。
在平时管理方面要侧重团队建设及拟订合理的年度、月
度工作计划和拟订平时巡逻体制、查核体制等管理工作。
六、质量管理
物业的质量是公司发展的基础，是公司的生命线，已成为人们的共鸣。
在市场经济条件下，公司要生计和发展，一定增强质量、品牌的管理，以及提高全员的服务意识，使自己的
产品或服务让顾客满意，并经过优良的产品和服务，提高公司业的核心竞争力。
作为一个以价值为导向，质量为生命线的公司，质量的管理离不开公司的ISO9000内部管理系统、质量管理目标及质量管理查核制度。
1.成立一致的质量管理系统
质量是公司的生命，质量管理是公司管理的大纲。
质量管理系统是指“在质量方面指挥和控制组织的管理系统”，往常包含拟订质量管理目标、目标以及质量策划、质量控制、质量保
证和质量改良等活动。
而实现质量管理的目标目标，有效地睁开各项质量管理活动，就一定成立相应的管理系统。
其作用是：
帮助公司增强顾客满意，经过连续改良整体业绩，提高顾
客的满意程度从而带来公司效益的提高。
假如公司没有一套稳固的规章制度和标准规范，下边就无章可循，服务质量就没有保证。
健全和完美规章制度，针对管理上的单薄环节和破绽，加以落实，全部按标准规范做事，做到有法（章）可循，有法（章）必循，从制度上防止质量问题的发生,对公司来说尤其重要。
2.成立公司质量管理制度。
为了增强物业的质量管理，塑造和实行公司品牌形象，的确保证物业工作标准、管理标准和技术标准的全面实行，一定拟订物业公司质量管理制度。
包含质量管理的范围及职责、质量管理的组织架构、质量管理的各级权限及落实质量标准及技术标准。
3.建立好质量管理观点
要做好质量管理，一是要坚固建立“质量第一”的观点，增强干部和员工的质量意识，上至最高管理者，下至每一位基层员工，都要下定信心，提高管理质量；
二是要增强质量监察，
加大对证量问题的处罚力度；
三是要创新教育模式，使质量管理的各项规定和要求真实成为
每名员工的自觉行动。
4.建立强有力的执行力
以期达到控制项的服务质量项目和优异的管理人，重申物业项目经理人的执行能力。
执行
力，这是公司提高效益的保障。
而执行力的利害、强弱，直接反应出物业项目经理人的心理
素质和能力。
一个优异的物业项目经理人，是能够填补因预先展望或策划不足所造成的被动
5.质量的创新能力
重申物业项目经理人的创新能力。
时代在变迁，社会在进步，思想在更新。
作为物业管
理模式，不行能阻滞不前。
只有在管理项目上不停地创优、创新，才能让业主感觉满意。
我
一直以为，业主满意度，是权衡物业服务质量最客观的标准，这也是物业项目经理人能力的
最好表现。
作为一名物业项目经理人应当精益求精、提高自己管辖地区内的物业服务质量，
改良自己的服务意念，创新并创建出管辖地区内宜居、和睦的环境，从而羸得业主的拥护和
赞喻。
七、管理估算的拟订与成本管控
物业项目经理人要具备聪明的理财能力。
作为公司，离不开效益和收益二字。
公司怎样连续
发展，怎样最大限度地创建效益，怎样开源节流，节俭每一项不用要开销，作为一名物业项
目经理人一定深谋远虑。
特别在物业这个劳动力密集、微利的行业，收入多少、支出多少、盈余多少，作为物业项目经理人，要做到成竹在胸。
要有精灵的理财目光，抓很多营、有偿服务收入，多方追求收益增添点，从而保证管理项目达到最大的盈余目标。
上述几点，这是一名优异物业项目经理人所必备素质和条件。
除此以外，物业项目经理人的
个人魅力、操行和涵养也相同重要。
关于物业基本面的认识，是作为一个优异项目经理的基本要求，为此就要求项目管理处一定
参加到该物业的先期介入工作中。
介入工作仔细仔细与否，在此后的正常管理中会有很明显
的反应，特别项目经理对开发商设计理念的认识更为此后的外立面装饰尺度有很好的掌握。
第一，对物业构造的认识，便于直接参加拟订装饰管理制度以及装饰管理难点的调解；
第二，
对运转环境的认识，对内部环境的熟习，便于合理安排员工，节俭成本开销；
第三，对绿化
的认识程度，便于参加绿化管理及决议；
第四，关于设备、设备的认识，便于拟订一年一度
的维修计划，研究怎样节俭维修资本、科学合理安排维保时间，使有限的设备、设备最大限
度地有效利用；
第五，关于管网走向的认识，便于睁开各样应急抢修工作，防止因管网故障
给广大业主带来诸多不便，调解纠葛，博得优异口碑。
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