东北财经大学房地产开发与经营期末考试高分题库全集含答案文档格式.docx
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A.居住用地面积
B.规划建设用地面积
C.规划道路面积
D.建筑物基地面积
（11）房地产开发项目成本管理的重点是（）。
A.可行性研究阶段的投资估算
B.设计阶段的投资控制
C.建设阶段的成本管理
D.运维阶段的成本控制
（12）将知名小学的名校效应引入到住宅开发项目中，属于主题策划中的（）。
C.营造新观念挖掘主题
（13）房地产企业的运营计划制定时，不需要太多考虑的是计划的（）。
A.时间性
B.可操作性
C.方向性
D.全局性
（14）商业性房地产开发不可以使用的是土地类型是（）。
A.协议出让的土地
B.招标出让的土地
C.集体建设用地
D.划拨出让的土地
（15）房地产企业前期市场研判失误导致定价过高，合理的促销策略是（）。
A.大幅降价迎合市场
B.加大广告投放力度
C.提供零首付按揭
D.维持名义售价，采用打折、赠送等方式暗降价
（16）在建筑的技术经济指标中，规划建设用地面积与（）相等。
A.用地红线内土地面积
B.居住用地总面积
C.居住建筑面积
D.公共建筑面积
（17）以新闻报道的形式介绍特定项目的优点，在广告策略上属于（）。
A.新闻报道
B.软广告
C.硬广告
D.分类广告
（18）在框架剪力墙结构中，剪力墙主要承受的力有（）。
A.水平方向的剪力
B.竖向荷载
C.不受力
D.以上都不对
（19）房地产交易不能实现房屋实物的转手，主要是因为房地产的（）。
A.异质性
B.位置固定性
C.产权可分割
D.稀缺性
（20）在设立时，需要先取得建设主管部门同意，再进行工商登记的房地产企业类型是（）。
A.房地产估价机构
B.房地产经纪机构
C.房地产开发企业
D.物业管理企业
（21）一般来说，城市总体规划的规划期可能是（）。
A.1年
B.5年
C.10年
D.20年
（22）房地产开发项目定位的核心内容是（）。
A.客户定位
B.产品定位
C.市场定位
D.形象定位
（23）房地产项目投资收益率的计算公式为（）。
A.年净收益/投资总额
B.总净收益/投资总额
C.年净收益/当年投资额
D.总收益/当年投资额
（24）一般来说，使用项目安全率来判定项目开发风险时，该指标越小，说明项目的风险承受能力（）。
A.越强
B.越弱
C.不确定
（25）关于住宅中的过道和走廊的说法，正确的是（）。
A.是户内平面的主要交通联系
B.应扩大面积便于交通
C.一般布置在住宅里侧
D.一般单独布置
（26）房地产营销中，实施高价格策略的目的是（）。
A.提高市场占有率
B.短时间回笼资金
C.维持市场占用率
D.降低销售风险
（27）房地产实物产品的直接生产者是（）。
A.房地产开发企业
B.建筑承包商
C.物业管理企业
D.土地产权人
（28）某开发企业初次进入某二线城市高端公寓市场，在进行开发项目策划组织的选择上，最好的方案是（）。
A.企业内部组建策划小组
B.聘请当地的房地产策划机构
C.聘请著名房地产策划机构在当地的分支机构
D.总部外派策划小组
（29）进行划拨土地上在建房地产开发项目的抵押清偿时，需要最先扣除的是（）。
A.拖欠的建设工程款
B.拖欠的房地产企业员工工资
C.应缴纳的土地使用权出让金
D.抵押物处置费用
（30）一般来说，当房地产企业融资规模很大时，融资成本相对较低的是（）。
A.发行股票融资
B.银行贷款融资
C.信托融资
D.股权融资
（31）将存量普通商品房改造并投入长租公寓市场，在市场开发策略中属于（）。
A.产品开发型策略
B.市场开拓策略
C.市场渗透策略
D.多角型策略
（32）居住类开发项目的开发企业在选择物业服务企业实施前期物业管理的主要依据是（）。
A.物业公司品牌形象
B.物业公司实力
C.物业服务方案
D.物业实现收益的方式
（33）当前，房地产开发企业主流的融资方式是（）。
A.发行股票
B.发行债券
C.商业银行贷款
D.信托融资
（34）以下土地适用于拍卖方式进行国有土地使用权出让的是（）。
A.区位条件极好的地块
B.需建设保障性住房的地块
C.对修建性详规有要求的地块
D.意向用地单位少的地块
（35）一般来说，城市中的低层住宅定位一般是（）。
A.高档住宅
B.中档住宅
C.低档住宅
D.无法确定
（36）以下房地产开发企业的活动中，体现离心多元化发展战略的是（）。
A.收购预制构件厂
B.收购酒店管理公司
C.剥离资产组建食品公司
D.成立物业服务子公司
（37）以下不属于联排别墅建筑特点的是（）。
A.多个单元共用外墙
B.垂直单元只有一户
C.层数一般多于4层
D.多个单元各自有独立门户
多选题：
（1）房地产项目促销的内容包括（）。
A.人员推销
B.广告
C.营业推广
D.客户关系维护
E.公共关系
ABCE
（2）以下房地产活动中，不属于房地产交易的是（）。
A.房屋租赁
B.房屋交换
C.房屋典当
D.房屋赠与
E.农村住宅征收
ABC
（3）在居住区道路规划中，一般需要在道路上专设人行道的有（）。
A.居住区级道路
B.居住小区级道路
C.居住组团级道路
D.宅间小路
E.以上均符合条件
AB
（4）拟定房地产开发经营方案，应当注意的要点有（）。
A.备选方案宜粗不宜精
B.备选方案宜多不宜少
C.备选方案需要相互排斥
D.备选方案应有所重叠
E.备选方案应包括所有可能性
CE
（5）概括房地产企业与其员工的关系应为（）。
A.企业提供优良的工作和学习环境
B.员工无条件为企业服务
C.员工应能自由跳槽
D.员工应保守商业秘密
E.企业应减少员工的工作强度
AD
（6）房地产开发经营决策需要坚持定性与定量分析相结合，其原因有（）。
A.房地产开发经营活动有风行
B.分析结果要有科学性
C.企业要谋求最大经济效益
D.开发经营活动具有不确定性
E.开发活动要遵守法律法规
BD
（7）在普遍追求住房产品性价比的房地产市场中推出“绿色住宅”主题的住宅项目，体现了主题策划中的（）。
A.创新性原则
B.整合性原则
C.领先性原则
D.差异性原则
E.先进性原则
AC
（8）房地产开发企业在选择租售形式时，需要考虑的因素包括（）。
A.当地市场的了解程度
B.租售成本比较
C.目标客户群
D.产品类型及数量
E.租售目标
ABCD
（9）商品住宅开发可以使用的土地类型有（）。
B.划拨出让的土地
D.宅基地
E.依法被查封的土地
（10）住宅小区实施物业管理，其经济效益体现在（）。
A.协调业主人际关系，维护安定团结局面
B.开发企业引入优质物业服务可提高售房利润
C.政府减少住宅维修投入，增加税收
D.物业企业提供服务，获得利润
E.居住环境有利于居民身心健康
BCD
（11）前期物业管理的特殊性体现在（）。
A.时间上从无到有
B.合同期限较短
C.涉及物业企业、开发企业和业主多方利益
D.物业企业可以对业主罚款
E.业主可以不知情为由拒绝物业企业服务
（12）从房地产开发规模看，以下属于单项开发活动的有（）。
A.独栋写字楼开发
B.独立住宅小区开发
C.社区购物中心开发
D.棚户区改造
E.独立厂房开发
ACE
（13）点式住宅的优点主要有（）。
A.整体抗震性好
B.对临近建筑物日照影响小
C.通风向阳
D.对周边建筑物通风影响小
E.外立面造型丰富
ABD
（14）以下属于房地产定性研究法的有（）
A.入户面谈法
B.亲身经历法
C.行为记录法
D.焦点小组座谈会
E.深度访谈法
DE
（15）房地产开发项目合同管理的特点主要有（）。
A.合同条款覆盖比较全面
B.合同执行周期一般较长
C.内容多，涉及范围广
D.合同执行风险高
E.合同执行过程需要持续协商
BCDE
（16）某宗住宅用地设置了5年抵押权和20年地役权，地上有旧住宅建筑物和树木。
2年后该土地使用权人将该宗地转让给开发企业A，则A企业应受让的内容包括（）。
A.地上旧建筑物
B.树木
C.地役权
D.抵押权
E.土地所有权
（17）在房地产项目的国民经济评价中，以下项目应作为效益的项目有（）。
A.土地使用权出让金
B.房屋销售的增值税
C.项目开发的管理费
D.政府对购房人的补贴
E.项目增加区域就业效应
ABE
（18）从住宅分区的角度来说，常布置于住宅出入口附近的功能区有（）。
A.卧室
B.客厅
C.厨房
D.过厅
E.起居室
CD
（19）以下属于房地产信托融资优势的有（）。
A.融资模式灵活多样
B.融资成本低于传统模式
C.具有财产隔离功能
D.不受自有资金投入限制
E.融资风险小
ACD
（20）房地产市场营销的4P理论涉及的要素有（）。
A.消费者需求
B.产品
C.价格
D.渠道
E.促销
（21）房地产项目社会影响评价中，涉及的主要社会影响因素包括（）。
A.周边居民就业和收入
B.周边居民生活习惯
C.项目所在区域的自然生态环境
D.周边居民性别构成
E.项目所在区域经济发展水平
（22）房地产开发经营项目的成本项目包括（）。
A.策划阶段的资本投入
B.建设阶段的劳动投入
C.项目建设导致的负效应
D.运营维护阶段的费用
E.项目对于投资方的心理价值
（23）房地产资产的特征包括（）。
A.为经济主体拥有
B.能扩大企业融资
C.能带来经济利益
D.以彰显企业形象
E.以货币计量
（24）在居住区规划中，步行环境景观的物质要素包括（）。
A.地面铺装
B.台地
C.建筑小品
D.儿童游乐设施
E.护坡和堤岸
（25）以下属于房地产产品定位原则表述准确的有（）。
A.市场化原则
B.标准化原则
C.前瞻性原则
D.可替代原则
E.差异化原则
（26）在市场推广阶段，房地产市场调查的侧重点应为（）。
A.项目地块现状
B.客户需求
C.区域租售价格
D.竞争项目卖点
E.广告媒体
（27）当遇到地域性房地产行业风险时，信托机构控制风险的手段有（）。
A.调整投资地域
B.挑选房地产项目类别
C.降低投资金额
D.增加债务融资的比重
E.降低融资费用
（28）房地产买卖价格的特殊性体现在（）。
A.位置决定价格
B.按开发成本定价
C.价格垄断性
D.价格长期趋于下降
E.依市场行情调整价格
ACDE
（29）以下属于房地产开发项目进行社会影响分析步骤的有（）
A.社会调查
B.比较周边项目情况
C.识别社会影响因素
D.编制社会影响报告书
E.论证比选方案
（30）房屋租赁合同订立时应当遵循的原则有（）。
A.符合法律及政策
B.双方平等互利
C.租金体现可支付性
D.等价有偿
E.出租人主导
（31）商业房地产和住宅房地产的主要区别在于（）。
A.开发模式
B.融资模式
C.经营模式
D.功能用途
E.开发主体
（32）绿地规划中，应当坚持的原则有（）。
A.一切可绿化的用地均应绿化
B.宜发展垂直绿化
C.宜保留和利用已有的树木和绿地
D.应分散布局，不宜集中
E.中心绿地应远离道路
（33）以下属于狭义房地产经营活动范畴的有（）。
A.建筑地块开发
B.工程建设招投标
C.建筑地块出售
D.商品房租赁
E.物业管理
CDE
（34）房地产市场细分的作用主要表现在（）。
A.有利于企业发现新市场机会
B.有利于企业选择目标市场
C.有利于企业建立品牌优势
D.有利于企业集中资源开发特定市场
E.有利于企业获取融资优势
（35）以下属于房地产开发项目质量管理特点的有（）。
A.重复性
B.影响因素少
C.波动大
D.隐蔽性
E.寿命久
（36）房地产市场调查中，消费者调查的主要内容有（）。
A.消费者个人特征
B.消费者地理分布
C.消费者购买动机
D.消费者收入水平
E.消费者人口密度
（37）竣工交用阶段的主要活动包括（）。
A.签订预租售合同
B.接入市政设施
C.办理分户产权证书
D.市场推广
E.物业更新改造
（38）商业银行等金融机构对于房地产项目可行性研究报告最关注的内容有（）。
A.项目筹资规模
B.项目还本付息能力
C.项目现金流安排
D.项目获利能力
E.项目设计方案
（39）居住区规划中的周边式布局的主要缺点有（）。
A.建筑排列单调呆板
B.可阻挡风沙
C.通风和日照条件差
D.易产生穿越交通干扰
E.结构施工复杂，造价高
（40）以下属于住宅区内电力设施的有（）。
A.变配电所
B.高压输电线
C.开闭所
D.电缆分支箱
E.变电站
（41）流通环节的房地产经营活动主要包括（）。
A.房屋销售
B.房屋租赁
C.房地产抵押
D.房地产赠与
E.房地产征收
（42）在房地产项目进度管理措施中，属于组织措施的有（）。
A.进行项目分解并建立编码体系
B.确定进度协调会议的工作制度
C.落实人员、任务和管理职责
D.协调合同期限与开发进度
E.动态对比计划和实际进度
（43）以下属于房地产直接融资资金来源的有（）。
A.供货商赊销
B.消费者预付定金
C.战略同盟者直接投资
D.银行授信
E.买方分期付款
判断题：
（1）房地产经营活动的过程可分为产品流通和消费阶段的经营活动。
（）
错
（2）房地产项目的开发阶段是一步步推进的，顺序不可颠倒。
（3）电话调查使用的问卷调查表，大多选用是非选择法进行询问，以保证调查效率。
对
（4）对于部分房地产开发项目而言，预售阶段可以提前至前期工作阶段进行。
（5）房地产企业采取职能制组织结构时，职能部门作为参谋，不能直接指挥具体业务部门。
（6）在我国，可以约定债务人不履行到期债务，债权人受让抵押房地产的所有权。
（7）一般而言，房地产投资决策一般在签署相关协议之后进行。
（8）房地产转让都是有偿的，没有无偿的。
（9）根据房地产开发企业的设立程序，应该先申请注册登记，再向房地产主管部门提出从业申请。
（10）在内部空间组织设计时，常把厨房设置在住宅出入口附近，为居家生活提供便利条件。
（11）房地产的外延式开发是指不增加土地面积的情况下提高土地容积率和利用效率。
简答题：
（1）简述房地产开发中工程建设阶段需要进行的工作内容。
用预算进行成本管理，批准工程变更，解决合同纠纷，支付工程款，实施进度管理；
批准市场推广方案。
（2）物业企业实施ISO质量认证的意义简述。
1.为获得ISO质量认证，物业企业需聘请专业机构培训，需要按规范化程序开展工作，有利于企业管理绩效的提高；
2.更容易得到市场和顾客的认同，为企业及管理者带来更多的市场信誉；
3.为消费者提供选择标准，保护消费者权益；
4.有助于提高物业企业在市场经济中的竞争能力和生存能力；
5.有助于物业企业与国际惯例接轨，参与国际竞争并开展国际性委托服务，增强企业扩张能力；
6.获得认证的物业企业须接受质量认证机构的定期监督，并进行不断的改进，有效保证获证企业质量管理水平的维持。
（3）简述房地产企业实行矩阵型组织结构的优缺点。
该类组织结构的优势在于公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并借助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。
这种结构的不足在于消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理会为了得到优秀的专业人员展开争斗，引起组织的矛盾。
（4）简述房地产直接融资的优缺点。
优点：
1.筹资规模和风险度可以不受金融中介机构资产规模及风险管理的约束；
2.具有较强的公开性；
3.受公平原则的约束，有助于市场竞争，资源优化配置。
缺点：
直接凭自己的资信度筹资，风险度较大；
一般逐次进行，缺乏管理的灵活性；
由于具有公开性的要求，有时企业难以保守商业秘密。
（5）简述房地产购买行为的分析内容。
分析消费者购买时机：
需要研究消费者购买心理和心态；
分析消费者决定购买和实际购买的地点：
通过媒体和公共关系建立与客户的联系，促使其做出购买决定；
分析不同购买者的特点，据此调整企业产品和营销计划；
分析消费者实现购买的方式：
针对房地产商品价格高、垫付资金周期长的特点，安排多种付款方式及融资计划。
（6）简述物业管理的目的。
营造竞争有序的物业管理市场环境和运行机制，使物业管理的各个主体均能充分发挥作用，使物业的使用效能最大化，物业及其设备处于健康状态，延长使用年限，实现物业的保值增值。
（2）创造安全、舒适、和谐的生活和工作环境，促进家庭、经济、社会、环境的协调发展，提高物业的投资收益。
（3）建立良好的社区环境，建立并维护房地产开发商和物业管理企业的良好形象，保障和促进社会的和谐与稳定，提高城市管理水平和现代文明程度。
（7）简述物业管理企业信用档案包括的七项内容。
企业基本情况、企业主要管理人员情况、企业良好行为记录、企业不良行为记录、物业管理项目情况、项目主要管理人员情况、资质年审情况。
（8）简述作为房地产开发与管理参与者的政府部门的主要职能。
（1）运用经济、行政和法律手段对房地产业进行宏观调控；
（2）通过土地和公共房地产供应引导房地产市场预期，调整市场结构；
（3）通过规划、计划、行政管理、质量监督、税收、消防、人防、公安等职能管理部门，对房地产开发经营活动及主体进行监督管理。
（9）简述房地产企业的产品线开发理念的具体做法。
根据不同市场细分的消费者特征，确立特定产品线，包括户型结构、建筑平立面等设计方案、建筑构配件和部品类型和采购方案、开发经营流程、进度和节点管控方案；
在一个或多个城市同时开发多个项目，通过集中采购、建立长期战略合作联盟、大规模低成本融资（如上市、增发、商业银行授信等）、设计/施工/营销/物业管理等环节内部一体化等手段，大幅降低开发成本；
通过严格的计划管理、流程管理和节点管控措施，加快开发建设进度，以规避市场和政策风险。
（10）简述房地产市场调查的作用。
（1）是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；
（2）是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；
（3）是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；
（4）是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。
（11）简述房地产项目形象定位的原则。
项目形象易于展示和传播、项目行性定位应与项目产品特征符合、项目形象定位与项目周边的资源条件相符合、项目形象与目标客户群的需求特征符合、项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素，与其他楼盘有明显的差异和区别。
（12）简述调查方案设计的主要内容。
1.为完成调查的课题需要收集的信息资料类别及数量。
2.信息资料获取的渠道及方式（例如调查地点、被调查人员类别）。
3.明确获得调研问题答案及证实答案的做法。
4.运用数据分析问题的具体方案。
5.费用支出计划。
6.评价方案设计的可行性，确定方案进一步实施的准备工作。
（13）简述国有土地使用权租赁合同的主要内容。
合同内容应包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围
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