1紫薇809项目地块价值分析报告HPWord文档下载推荐.docx
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地块本身
状况
项目地块位于809库区内以北部分，呈东西长，南北窄的梯形状（东边宽于西边）；
由东面30亩凹地和西面48亩坡台地共同构成，二者落差高度为7—12米；
坡台地现为平层库房建筑。
1、可充分利用东、西两部分的地形落差进行未来小区规划，使小区具有自然的层次感；
2、沿项目地块内南部边缘道路生长着密集、高大的长条形原生树木林，不但起到隔噪、降尘、遮荫的作用，而且未来的小区可与库区的另一部分进行较有效的分隔。
3、地块除东面30亩洼地外，其余主要为大面积库区建筑，在未来的小区建设中，易于拆迁。
（二）项目地块周边状况调查
地块周边
东面
项目地块向东依次为市公安局车管所、加油加汽站、与地块坡台地在同一水平面的货运铁路支线、新强汽车修理厂、长乐坡纺织印染厂及大片的长乐坡郊区居民用地。
南面
地块南面为809库区，再南为大片居民居住区，另沿幸福路分散着西安华山汽车修理厂、西安光华公司、幸福制药厂等。
西面
地块西面紧接中电大厦新建楼房、中电大厦招待所、中国电子物资西北公司、幸福路、万寿路、西光花卉艺术城。
北面
项目地块北面紧邻长乐东路，对面为黄河温泉小区、黄河宾馆、小寨新村。
1、地块北面紧靠城市主干道---长乐东路，为东郊进入新城区的“脸面”，也是从市区出行至郊外的最后风景线，所以项目地块北面建筑的外立面、形体、色彩安排显得极为重要，建筑风格的恰当与否直接影响到未来小区的销售与小区住户的感觉。
2、因地块与新建成的黄河厂温泉小区、黄河厂宾馆相隔，项目地块的规划到位可与对面建筑共同提升小区域的形象，从而实现共同升值。
（三）项目地块土地价值评估
评分标准：
好100，中70，一般50，差20无0，其它介于其间。
1、基础设施评估（分项量化数据见附表一）
基础设施状况总评
类别
得分
说明
给排水
状况
75
地块现为库区用地，大部分土地为高于马路路面的坡台地，给排水整体状况较为顺畅。
电、气、暖
配套状况
80
地块与街坊、工厂、企业等大片居民区用地相连，电、气、暖配套状况相当完善。
生活服务
地块与居民区相连，银行、邮局、商场、菜市场、日杂商店等生活服务机构网点较多，日常生活较为方便。
道路状况
地块紧靠市政主干道---长乐东路，路面平坦，交通畅通。
项目地块为新城区向郊区过渡的城市边缘地带，由紧邻的主干道长乐东路连接城市与郊区。
周边为多个生活居民区，生活配套设施较为完善，交通便捷。
2、交通状况评估（分项量化数据见附表二）
交通状况总评
道路通行
85
长乐东路路况优良，可快速直达二环，路面较为平坦、宽阔，通行顺畅。
车流状况
目前有10多路公交车经过地块，通行车辆较多。
距离状况
项目地块距离省际长途汽车站---三府湾较近，距离省内汽车站---城东汽车站很近。
距火车站车程15分钟左右，虽距飞机场较远，但因与二环相通，也较方便。
综合来说，项目地块所处区位交通状况对项目推广较为有利，尤其对生意人而言，省内、省外出行较为便捷；
对于生活居家而言，日常出行可乘多路公交车到达市内与郊外。
地块交通畅行辐射范围较广，道路网络成熟。
3、环境因素评估（分项量化数据见附表三）
综合
得分
自然环境状况
30
目前地块近距离自然环境显得先天不足，无山景、水景可借；
较远处有兴庆公园、动物园、浐河公园。
社会环境状况
60
项目地块位周边拥有大片居民区，人居氛围较为浓厚，社会环境较为理想。
影响环境因素
40
目前地块周边范围内除建筑环境较低档外，尚无严重的不利环境因素影响；
地块因处于库区，内部也无污染源。
由于地块处于城乡之间的中间地带，无闹市区的吵闹，也无郊野的清新自然，缺少成为高档盘的一些必要条件；
但因位于城市居民区的边缘区域，宜建设成精品中档的小区楼盘；
同时，随着市政规划力度的不断加强，周边环境将会人为的大为改善，最终将使项目地块成为区域地块中的理想居住之所。
4、商业服务评估（分项量化数据见附表四）
商业服务状况总评
周边生活服务行业状况
地块西面区域的购物、餐饮等居家生活服务网络发达，具备较为成熟的商业服务配套。
周边公司、
单位分布状况
周边公司、单位，数量较少，档次和科技含量相对较低。
区域政府
管理状况
项目地块属城区边缘，属企业单位、居民居住用地，因此派出所、工商、街道等政府管理相对较好。
项目地块以西范围商业网点渐渐趋强、趋密，满足日常所需有余。
由畅达的交通越往西走就有大型的区域购物中心--顺客隆购物中心、公园北路小食品批发市场、人和服装城、长乐商场、轻工市场等。
所以地块周边的商业服务系统规模有小、有大，档次有高、有低，且区域政府的管理也不错，地块不同于浐河以东“脏”、“乱”、“差”的环境。
5、文教卫体评估（分项量化数据见附表五）
文化教育状况
地块西面有西光中学、工程科技学院、市财政会计学校、工业学院等文化气息浓厚的学校和学府。
托儿所、幼儿园初级学前教育水平有待提高。
医药卫生状况
70
周边因有第三职工医院、幸福药厂、药材公司、易经大药堂等，整体医药卫生情况较好。
体育运动状况
50
由于学校多，高校多，体育运动状况较为理想。
地块周边多所高校的聚集及文化气息的辐射为区域的文化品位提升不少，如能因势利导，必将成为大大丰富项目的利好要素。
6、人文情况评估（分项量化数据见附表六）
人文情况总评
综合得分
周边人口状况
地块周边人口数量相对较多，且多为工厂住户、城市居民、市场生意人等，人口素质一般，总体生活水准相对一般。
区域文化状况
65
因原居住人口的地域性、文化的地域性，周边人口有一定的“东关情节”，区域居民风俗、信仰无特殊讲究。
项目地块人文情况较好，无不良忌讳，项目属于西安市的新城区，对于区域历史的人文积淀，若充分挖掘、放大，必会吸引一定数目的原居住居民购买。
综上，对项目地块基础设施、交通、环境、商业服务、文教卫体和人文情况六个方面的打分评估，可以看出，项目地块存在一定开发潜力。
而地块在商业服务、文教卫体状况、建筑特色、居住文化、人气方面的综合评价较高，对原区域居住居民、生意人的吸引力较强。
随着市政基础建设的不断完善，特别是“浐河公园”的总体规划实施后，项目地块独特的个性建筑将成为进、出市区的标志景观，地块的整体居住环境优势将会凸现无遗。
二、项目地块优劣势分析
（一）项目地块优势分析
1、区域远景规划优势
项目地块位于西安市新城区东部板块的边缘地带，从未来开发空间来看，城内地段的开发空间日趋缩小，而城东聚集了大量的原居民，这部分人需要购房、置业，固有的区域情感、工作方便性、生意便捷性需要在城东买房。
其次，城东有西安最大的湖景公园---兴庆公园和动物园；
有著名的高等学府---交通大学、理工大学、工程科技学院等；
有西安最早的量贩市场雏形---康复路和轻工市场；
同时也集中了西安数目最多的干休所和全国久负盛名的西京医院；
另外，随着城墙内人口的外迁、东关正街的拓展、三环的修建等市政配套工程的实施和完成，东部板块将具强劲的升值潜力。
2、区位优势
项目地块位于城东的门户位置，有主干道贯通城内与郊野，离城内不远，离自然很近，交通便利，路网平直发达；
同时可直达二环快速干道，保证了人流、物流的通畅、便捷。
相对城内的狭窄的人居空间环境，空气清爽；
相对郊外的小区，购物、逛城方便。
3、生活配套优势
项目地块紧邻成片“原生”居民区，生活配套、公建配套较为齐全、完善。
今后项目地块要做的仅是内部配套档次的提高
4、唯一性优势
地块周边一定范围内基本上无中、高档居民小区，若项目开发成功，必会形成区域范围内的亮点，起着带头示范作用，使得项目竞争优势更为凸显。
5、紫薇品牌优势
项目挟紫薇品牌效应，给消费者信心、实力、美誉度，在区域市场上起着一定的号召力作用。
综上，项目地块具备以上五大优势，潜在的升值“势在必行”。
（二）项目地块劣势分析
1、自然景观劣势
项目地块视野范围内无山景、水景、湖景可借，此为劣势（虽然较远有动物园、浐河公园等），再则地块面积本身比较小（78亩），因而项目内部人造景观的营造显得较为重要，必需精致些、趣味些、实用些，而且，在项目的规划设计和营销推广时应尽量避免自然环境上说法的劣势。
2、地块周边居户购买力劣势
地块周边主要工厂居民区、普通城镇居民区，虽有强烈的购房意向，但消费水平相对较弱，所以项目的档次定位及目标客户的确定至为重要，避免规划成“叫好不叫座”的小区。
3、地块库区劣势
地块仅为809库区的一部分，与库区隔离不够完整，这样导致了项目整体规划的一定难度，影响项目内部的美观。
综上，越来越激烈的房市竞争要求我们，不但要充分挖掘、发挥项目地块优势，而且要使地块的优势得以“强化”，将劣势转化为优势；
同时产品本身也必须具备鲜明独特的个性，通过对项目产品、规划、户型、内环境、推广等诸多方面的创意，形成精致、差异化的个性产品，使其从区域产品中“跳”出来，成为区域产品的“亮点”，从而引起购房者关注，最终赢得市场的接受，实现项目开发的终极目的。
紫薇809项目地块价值分析报告附表
基础设施量化表
基础设施
自来水压
雨水排泄
污水排泄
暖气
热水
照明电
动力电
天然气
液化气
煤气
90
邮电局
电话电报局
街道清扫
垃圾存放与清除
普通公路
快速干道
高速公路
交通状况量化表
交通状况
道路通过能力
道路通行速度
实际运行速度
运行安全状况
出租车流量
公交车数量
停车场
20
公交车站数量
距离长途汽车站
距离地铁
距离轻轨
距离火车站
距离轮船码头
距离飞机场
55
环境因素量化表
环境
基本
情况
基础地价
距市中心距离
城市规划走向
周边建筑环境
35
运动
公园
水面
绿地（山脉森林等）
游乐场
体育场馆
健身场所
文化宫
影剧院
45
旅游景点
幼儿游戏场地
儿童游戏场地
视野景观
游戏机室
冶金
化工
造纸
火力发电
石化
医药
建材
屠宰
皮革
毛纺
垃圾站
风沙源
大酒店
集贸市场
娱乐场所
运输公司
小区锅炉
加工修理车间
噪音
广播电台
电视台
高压线
变电站
微波站
雷达站
飞机场
立交桥
-30
-20
阻隔
高架路
铁路
江河
忌讳场
殡仪
墓地
刑场
拘留所
监狱
商业服务量化表
商业管理
服
务
行
业
综合购物中心
专业购物中心
邻里购物中心
社区购物中心
百货商店
超市
副食品商场
菜市场
银行
邮局
服装加工
家电修理
照相
加油站
旅店
宾馆
区域购物中心
超区域购物中心
茶馆
粮油店
燃气站
小吃部
日杂
咖啡屋
洗染
美容美发
著名餐馆
酒楼
个体摊档
证券交易所
酒吧
公
司
公司数量影响
公司档次
公司科技含量
管
理
物业管理
派出所
街道办事处
环卫所
工商税务
文教卫体量化表
文教卫体（配置）
教育
托儿所
幼儿园
小学
中学
职业中学
大学
文化
图书馆
书店
文化馆
文化站
学习辅导站
卫生
卫生站
诊所
医院
保健站
养老院
福利院
体育
运动场
体育馆
人文情况量化表
人文情况
人口自然
人口数量
人口密度
人口素质
选房意向
购买力水平
文化教育
生活水准
历史文化
名胜
古迹
人物
民俗
民风
宗教信仰
购房忌讳
人口职业
典型文化
建筑文化
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