房地产行业分析报告Word下载.docx

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2006年全国完成土地开发面积为26,605.6万平方米，同比增长17.3%。

2007年1-11月全国土地开发面积为21,000万平方米。

2004年、2005年、2006年和2007年1-11月全国完成土地开发面积占土地购置面积之比为分别为49.6%、59.3%、72.3%和62.9%，开发企业对存量土地的开发力度有所加强。

土地购置和开发面积变化的背后是国家土地宏观调控政策的调整。

2006年出台的土地政策主要体现在土地供应上：

一方面继续严把土地供应闸门，既规定了限制用地项目和禁止用地项目，对住宅用地的供应，向中小户型和中低价位普通住宅用地倾斜；

同时又大力推进集约利用土地，控制农用地转为建设用地的规模。

3、商品房开工建设与销售面积同步增长

随着国民经济的持续增长、城市化进程的不断持续，2001－2006年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步增长的局面。

2004年以前，商品房竣工面积始终超过销售面积，2005—2006年，销售面积超过竣工面积，显示市场需求旺盛，而供应略显不足。

受供需关系影响，2007年商品房竣工面积增幅快速回升，2007年1-11月商品房竣工面积为68,404万平方米。

2006年起商品房销售面积增幅较上年有所回落，但销售总量继续保持在高位。

2007年1-11月全国商品房销售面积为60,424万平方米。

4、住宅产品为主导，比例略有提升

2000年以来，全国房地产开发投资中住宅一直保持较高的比例。

住宅作为民众日常生活的必需品，始终居于房地产开发投资的主导地位。

2004年以来，商品住宅开发投资增幅超过房地产开发投资增幅，房地产投资结构渐趋合理，投资重心进一步向住宅方向偏移。

2007年1-11月，全国住宅开发投资总额为18,105亿元，占同期房地产开发投资总额的比例为83.70%，较上年有较大幅度提升。

5、商品房销售价格持续上涨，增幅有所回落

2001年—2007年，全国商品房销售价格持续上涨，进入2004年房价涨幅进入加速阶段，2005年增幅达到16.72%。

2006年，全国商品房销售均价为3,383元/平方米，同比上涨6.79%，增幅较上年有较大幅度回落。

但2007年1-11月，全国商品房均价又上升至3,987元/平方米，增幅较上年有所提升。

（二）全国房地产发展现状特点

1、国民经济持续稳步发展

“十五”期间，我国国内生产总值复合增长率达到13.79%。

2006年，国内生产总值为209,407亿元，较上年增长13.89%。

2007年1-11月，国内生产兑值为166,043亿元，同比增长11.50%。

根据“十一五”规划，“十一五”期间我国GDP年均增长率将达到7.5%。

国民经济的持续健康发展将为房地产行业快速发展奠定有力的基础。

2、人均可支配收入增加

2000年以来，我国城镇居民人均可支配收入的增长基本上保持在10%左右。

2007年1-11月，我国城镇居民人均可支配收入为10,346万元，同比增长17.58%。

城镇人口的增加和城镇居民收入的增长将带动住宅需求的持续增长。

根据“十一五”规划纲要，“十一五”期间我国城镇居民和农村居民人均可支配收入年均增长率均要达到5%。

随着居民可支配收入的提高，房地产市场中更多的潜在需求将转化为有效需求，促进房地产业的发展。

3、城市化进程的持续推进

我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段，对住宅的需求将会持续释放。

随着我国城市化进程的加快，城镇人口占全国总人口的比例也将持续增加。

1991年底该比例是26.37%，2006年底已经达到了43.90%。

未来10余年，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度，意味着每年新增城市人口将在4,000万以上，这将带来大量新增的住房需求。

4、刚性需求持续释放

从房地产市场的需求分类看，住宅需求构成房地产市场需求的主导。

在住宅需求中，又以本地需求和外来需求为主。

本地需求和外来需求中，其中部分需求具有明显的刚性，主要包括城市的拆迁、家庭的分化、对于居住条件改善的愿望以及城市新增人口的增加。

我们认为，随着经济的发展、城市化进程的加速，上述刚性需求仍将会在以后年度持续得以释放。

5、宏观调控影响

房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，同时，住房作为一种生活必需品也直接影响到社会稳定与和谐。

针对近年来房价上涨速度较快的问题，政府已通过采取各种政策措施，控制房地产价格的涨幅，并调整住房供应结构。

国家宏观调控的最终目的是为了保障房地产业和国民经济的持续健康发展。

近年来颁布的主要宏观调控政策包括土地调控政策、房地产开发信贷政策、住宅供给调控政策和利率税收等政策。

从近两年房地产市场的实际运行情况看，宏观调控已初显成效。

国家宏观调控将使房地产市场更趋规范，将有利于整个行业的长远发展。

6、土地成本趋高

房地产行业属于资金密集型和资源整合型行业，其中土地是弹性很小的资源。

土地占用资金量较大，占用期较长、土地成本在开发成本占有较大的比重。

当可用于开发的土地资源稀缺性上升时，开发企业对土地资源的争夺也在一定程度上推高了土地的市场价格。

随着土地出让市场制度的不断完善，土地资源的价值将会有一个不断被发现和估值的过程，长期看，土地成本存在不断上涨的趋势。

7、市场竞争加剧

随着我国房地产行业的快速发展，市场参与主体日益增加。

伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，市场竞争日趋激烈。

房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的综合实力竞争，市场竞争加剧会直接影响房地产开发企业的盈利能力。

（三）、湖南房地产行业概述及发展现状

2008年一季度，湖南省房地产市场克服冰雪灾害影响，呈现持续增长态势，开发投资和土地供应增幅加快,住房消费和房地产信贷增幅减慢,缓解了住房供应紧张的局面，市场供求趋于平衡,房价持续攀升。

1、房地产开发投资快速增长。

一季度，全省完成房地产开发投资143.8亿元，同比增长32.3%，投资总量占全社会固定资产投资的比重为21.6%，居全国第十三位、中部地区第四位。

投资增幅上升6.7个百分点，高于全社会固定资产投资增幅12.7个百分点，与全国增速持平，居全国第十八位、中部地区第四位。

投资增幅上升的主要原因是房地产开发企业继续看好我省房地产市场，积极筹措资金，加大土地购置力度，土地购置费同比增长66.5%。

长沙市完成投资75.8亿元，同比增长34.9%，增幅上升8.9个百分点,占全省投资总量的52.7%，永州市、益阳市、常德市、怀化市、张家界市的增幅高于全省平均增幅，湘潭市、株洲市、湘西州、衡阳市、郴州市、邵阳市、娄底市的增幅低于全省平均增幅，岳阳市出现负增长。

2、房地产用地供应快速增加。

全省加大民生用地供应力度，缓和土地市场供求矛盾。

一季度，全省供应房地产用地707.5公顷，同比增加143.3%，增幅上升126.2个百分点，占建设用地供应总量的49.9%。

其中，住宅用地569.6公顷，同比增加189.3%，增幅上升163.7个百分点；

商服用地137.9公顷，同比增加46.8%。

全省经济适用住房建设提速，供应经济适用住房用地29.4公顷，同比增长18.8倍，占住宅用地总量的5.2%。

全省房地产用地平均出让单价为534.4元/平方米（35.7万元/亩），其中住宅用地平均出让单价506.5元/平方米（33.8万元/亩），商服用地平均出让单价637.9元/平方米（42.6万元/亩）。

3、房地产贷款增幅回落。

随着国家从紧货币政策的实施，全省房地产贷款增幅从高位逐月回落，房地产金融运行趋向平缓。

截止3月底，全省房地产贷款余额984.9亿元，同比增长35.2%，增幅比上年末下降7.1个百分点，占全省金融机构各项贷款余额的比重为15%，比上年末下降0.2个百分点。

一季度，全省新增房地产贷款49.4亿元，同比少增21.5亿元。

房地产开发贷款和个人购房贷款的增幅同步回落，政策性住房贷款增幅明显上升，房地产开发贷款余额332.4亿元，同比增长21.6%，增幅比上年末下降8个百分点；

个人购房贷款余额509.7亿元，同比增长41.7%，增幅比上年末下降8.3个百分点；

政策性住房贷款余额142亿元，同比增长50.4%，增幅比上年末提高10.1个百分点。

房地产信贷结构进一步优化。

一是房地产开发贷款重点向普通住房特别是经济适用住房开发倾斜，一季度全省经济适用住房开发贷款增加5.8亿元，占同期新增住房开发贷款的73.4%。

二是商业银行重点支持个人住房贷款，进一步压缩商业用房开发贷款。

4、商品房供应量平稳增长。

一季度，全省商品房施工面积5431.6万平方米，同比增长31％，增幅下降11.7个百分点，其中商品住宅4337.8万平方米，同比增长32%，增幅下降16.9个百分点。

商品房新开工面积1003万平方米，同比增长16.8%，增幅下降10.9个百分点，其中商品住宅817.1万平方米，同比增长15.4%，增幅下降11.6个百分点。

商品房竣工面积348.1万平方米，增长42.3%，增幅上升27.6个百分点，其中商品住宅281.5万平方米，增长41.5%，增幅上升20.5个百分点。

5、住房消费增幅明显回落，房价持续攀升。

一季度，全省商品房销售面积430.8万平方米，同比增长24%，增幅下降22.3个百分点，其中商品住宅393万平方米，同比增长23.3%，增幅下降32.6个百分点。

全省商品房销售额107.6亿元，同比增长34.6%，增幅下降37.8个百分点，其中商品住宅销售额91.5亿元，增长35.5%，增幅下降84.5个百分点。

全省商品住宅平均销售价格2329.4元/平方米，同比上涨17.1%，环比上涨0.9%，价位在全国排23位；

长沙市主城区商品住宅销售均价为3990元/平方米，同比上涨15.4%，环比上涨0.8%。

全省商品房空置面积135.5万平方米，同比减少19.2%，其中商品住宅空置面积60万平方米，同比减少29.8%。

6、廉租住房建设步伐加快。

一季度，全省廉租住房筹集到位资金1059.4万元,同比增长20.3%，新建（筹集）面积2.21万平方米,同比增长11.6%,新增保障家庭955户。

经济适用住房完成投资34397万元,同比增长76.9%，竣工面积14.95万平方米,同比增长67.7%。

2008年一季度湖南省房地产市场持续健康发展，宏观调控的政策效应逐步显现，但也面临一些问题，主要是：

一些地方观望气氛较浓，商品房销售面积增长趋缓；

受物价指数走高的影响，开发成本迅速上涨，住房价格上涨偏快；

商业银行收紧房地产贷款，企业资金链进一步趋紧，连续加息后住房消费贷款违约上升，房地产金融发展面临风险。

（四）益阳房地产行业发展概述及发展现状

1、益阳市宏观经济环境分析

近年来，全市人民在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻“三个代表”重要思想，坚持以科学发展观统揽经济社会发展全局，坚决执行中央宏观调控政策。

坚定不移地实施工业强市、项目立市、开放活市战略，继续深化改革，大力招商引资，加快推进工业化、农业产业化和城镇化进程。

经济发展速度加快、效益明显提高、发展后劲增强。

人民生活进一步改善，各项社会事业取得新的发展。

全面完成了“十五”计划确定的经济社会发展目标任务。

表一：

益阳市2003-2007年GDP（亿元）

技术指标 

年份

2003年

2004年

2005年

2006年

2007

GDP（亿元）

239.8

287.3

329.2

336.2

409

GDP增长率

10%

20%

14%

2%

21%

说明：

益阳市近几年的GDP保持快速增长，特别是2007年增速达到21%。

A）、农业

随着中央各项惠农政策的实施，农民生产积极性继续提高，农业生产稳步发展。

农业内部结构不断优化。

粮食种植面积在上年基础上继续增加，种粮大户不断增多。

草食畜禽饲养量和名特水产品产量仍然保持快速增长，农产品优质率得到巩固和提高。

避灾农业、庄园经济继续发展。

农业产业化进程稳步推进，优质稻米、林纸竹板、水产畜禽、棉麻纺织、油蔬茶果五大产业链基地面积突破1000万亩，新增省级龙头企业3家，市级龙头企业39家，新发展农民专业合作组织94个。

农村基础设施建设取得新进展。

全年共投入水利建设资金5.24亿元；

新增灌溉面积0.5万亩，新增蓄、引、提总水量41万立方米，解决人畜饮水困难0.56万人；

新增固定电力排灌机埠容量3320千瓦；

修复水毁工程3952处，整修中小型水库122座/次。

表二

益阳市2003-2006年第一产业生产总值（亿元）

第一产业生产总值（亿元）

58.3

75.4

83.3

89.16

第一产业生产总值增长率

3.9%

8.4%

6.4%

7%

表一表明2003-2006年，益阳市四年第一产业生产总值分别为58.25亿元、75.36亿元、83.3亿元、89.16亿元。

图二表明2003-2006年，益阳市四年第一产业生产总值增长率分别为3.9%、8.4%、6.4%、7%。

益阳市第一产业年生产总值近几年保持较快的增长速度。

B）、工业生产快速增长。

全市2007年一季度实现工业增加值20.33亿元，同比增长16.5%。

其中规模工业实现增加值14.2亿元，增长24.8%，增速居全省第三位。

规模以下工业实现增加值6.13亿元，增长4.5%。

其中园区工业实现增加值4.42亿元，同比增长47.6%，高于全市平均水平22.8个百分点，拉动规模工业增长14.5个百分点。

表三：

益阳市2003-2006年第二产业生产总值（亿元）

第二产业生产总值（亿元）

69.45

83.93

101.1

102.2

第二产业生产总值增长率

13.6%

13.30%

14.10%

16.50%

表三表明2003-2006年，益阳市四年第二产业生产总值分别为69.45亿元、83.93亿元、101.1亿元、102.2亿元。

图二表明2003-2006年，益阳市四年第二产业生产总值增长率分别为13.6%、13.3%、14.10%、16.50%。

益阳市第二产业生产总值在近四年内快速稳定增长，由此表明益阳市工业发展潜力较大。

C）、第三产业

近几年益阳市第三产业的发展速度较快，2006年第三产业增加值144.83亿元,增长12.3%

表四：

益阳市2003-2006年第三产业生产总值（亿元）

第三产业生产总值（亿元）

112.17

128.04

144.1

144.83

第三产业生产总值增长率

9.80%

10.80%

11.20%

12.30%

表四表明2003-2006年，益阳市四年第三产业生产总值分别为121.17亿元、128.04亿元、144.8亿元、144.83亿元。

图二表明2003-2006年，益阳市四年第三产业生产总值增长率分别为9.80%、10.80%、11.20%、12.30%。

由以上分析不难看出，第三产业已成为益阳市城市发展的支柱产业。

2、益阳市总体规划与城市发展战略概述

当历史进入21世纪，当长株潭经济圈风生水起，当长株潭一体化日新月异的时候，作为毗邻的益阳再度迎来发展的春天。

益阳将自己定位为长沙的后花园，决心借长沙之势，大展鸿图。

70公里距离，50分钟车程，为将益阳打造成长沙后花园及搭乘长株潭一体化的快车奠定了坚定的基础。

更重要的是，建设长株潭城市群的构想已提上日程，长株潭城市群即“3+5”，即以长株潭三个城市为中心，一个半小时车程为半径，建设包括岳阳、常德、益阳和娄底、衡阳五个城市在内的城市群，一旦长株潭城市群建设全面启动，益阳必将驶入大发展的快车道，益阳的明天值得憧憬和期待，益阳城市个区域的特征也将明显。

益阳市各板块功能定位分析

A、资阳旧城片区

包括部分为整个中心城区服务的商业金融，但应与朝阳开发区有所差异，朝阳开发区主要以现代化商贸服务业为主，资阳旧城片区主要结合传统街区，以特色传统商贸为主。

同时结合现有专业市场大力发展为中心区以及外围地区服务的商贸流通业。

东部结合目前长春工业园，适当将规模做大。

考虑到该地区位于中心城区取水水源下游，且地势相对低洼，可在现有基础上形成传统产业园区，以规模较小、技术含量不高、有一定污染的产业，迅速形成产业规模集聚，但必须重视污水处理设施的建设。

B、赫山片区

赫山区地理位置和基础设施优越，益阳市政治、经济、文化中心均位于区内，省道、国道、高速公路纵横交错，石长铁路、洛湛铁路在此交汇；

资江一桥、二桥、三桥如彩虹飞落资水两岸；

资水经洞庭湖口与长沙直接相通，内河四季通航。

全区年供电能力达7亿千瓦时，现已建成110千伏以上的变电站3座，日平均供电量310万千瓦时。

全区已开通了程控电话，开办了无线寻呼、移动电话、图文传真、宽带网络、邮件特快专递等业务，通信设施建设已跨入全国先进行列。

C、朝阳经济开发区

主要以发展无污染、以资金和技术密集为特征的高新技术产业，先进制造业、农产品深加工和环保产业等。

该地区是发展初期相对工业而言级差成本最高的空间单元。

为引进高新技术产业，必须加强片区的基础设施建设，景观环境塑造，形成与高新技术产业发展相适应的环境要求。

但考虑到目前益阳市中心城区缺少必要的高新技术产业发展的软、硬环境，特别是产业协作环境，以及长株潭等地区高新技术产业集聚阶段的负面影响，因此，首先是做好空间准备，当需求旺盛时再进行基础设施建设，以缓解政府投资压力。

而先期进入的高新技术产业可适当结合其他产业园区，以高新技术产业专业园的形式进行建设。

3、城市人口状况

1）、总人口及人口结构

2006年，益阳总人口达463万人，市区人口约48万人，在《益阳城市总体规划（2006-2020）正式版》中预计，到2020年，益阳全市总人口达到500万人左右，城镇总人口达到250万人左右，市区（赫山区、资阳区和高新区）总人口140万人左右，

2）、收入水平和消费情况

城镇居民生活水平提高，1-6月我市城镇居民人均可支配收入5787.9元，同比增长18.4%。

收入增长主要来自四个方面：

（1）工薪收入人均达4119.7元，同比增长16.6%。

（2）财产性收入为53.1元，同比增长9.9%。

（3）转移性收入人均达1187.6元，同比增长24.5%。

其中，人均养老金或离退休金同比增长29.8%。

（4）人均经营净收入为607.9元，同比增长13.7%。

3）、消费支出及结构比列

随着居民收入增加，居民家庭消费支出也大幅增加，生活质量稳步提高消费品市场红火。

1-6月城镇居民家庭人均消费支出为3961.5元，同比增长17.3%。

其中包括：

（1）居住消费。

随着生活水平的提高，人们对改善居住环境的需求明显增强，越来越多中高收入者和年轻人已把购房当成了首选的消费目标，上半年我市城镇居民人均购买住房消费支出达383.4元，同比增长52.9%。

（2）食品消费支出增加。

上半年由于粮、油、猪肉等食品价格创历史新高，居民家庭食品消费支出比上年同期上升13.8%，今年1-6月食品消费占消费总支出的40.9%。

（3）家庭设备用品及服务支出达339.2元，同比增长35.0%。

。

（4）衣着消费已成为居民消费的一种时尚，收入增加了，穿着打扮也显得更加时尚起来，品牌服饰已成为越来越多人的首选，1-6月居民人均衣着消费支出为516.5元，同比增长15.9%。

（5）医疗消费支出呈下降趋势。

近年来党和政府采取了一系列制止医疗乱收费的重要举措，对制止医疗领域的乱收费行为起到了决定性的作用。

1-6月居民人均医疗保健支出同比下降6.6%。

（6）交通和通讯已成为居民的消费热点，出门带手机，车代步行已成为一种消费普遍现象，许多家庭还购买了私家车，今年1-6月居民人均交通和通讯消费为362元，同比增长20.6%。

4、益阳市房地产行业发展情况

国民经济的持续稳定增长，为房地产行业的发展提供了良好的发展环境和增长空间，全社会固定资产投资规模的高速增长更是直接拉动了房地产业的稳步发展。

就在几年前，我市的房地产业还相当落后，楼盘规模普遍较小，开发水平相对较低，楼盘价格一直徘徊不前。

但随着沿海开发商来益阳圈地置业，益阳的房地产业也因此得到发展。

（1）益阳房地产尚处在初级阶段。

从2005年开始，沿海发达地区房地产市场的持续高温，增大了投资压力，部分开发商开始在内地圈地置业，益阳房地产就是借助这股东风，悄然苏醒，并出现很强的发展势头，现在的均价以达2000多，小高层最高突破3300元/平米，且价格还在不停攀升。

益阳房地产开始崭露头角。

（2）现阶段益阳房地产开发主要以商业住宅相结合的形式来开发，而且一些楼盘的户型较大。

在调查中，我们发现，一些中小户型销售情况良好，而户型较大的销售情况不乐观。

目前，益阳还没有一个真正的市中心，仅仅靠各楼盘来刺激益阳的商业，不仅不能促进商业发展，反而会使得益阳的商业更分散。

而且益阳现已开发商业已经超出了它能承受的范围，且价格定位较高。

（3）2007年上半年，我市房地产业呈飞速增长态势。

全市完成房地产开发投资12.2亿元，同比增长1.5倍。

其中商品住宅、商业营业用房分别完成投资8.8亿元、2.49亿元，均增长1.7倍。

施工面积227.65万平方米，同