房地产企业市场营销部管理信息系统Word格式文档下载.docx
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为适应我国房地产业发展的内在要求，针对市场信息零散、盲目投资行为大量存在等状况，我国已建立了包括中房预警系统、中房指数、国房景气指数等在内的房地产宏观监测系统。
④智能化小区和网络小区建设步伐加强
近年来，房地产行业开始积极建设智能化小区和网络小区。
作为中国房地产巨头之一的中国房地产开发集团，将在未来5年内，首先把其已经建成的1000多个社区改造成现代化的新型数字社区，并最终实现在全国建立2万个数字社区的目标。
⑤房地产网站的发展
由于房地产业自身的行业特点，使其在网上具有更大的优势，正是基于这些优势，房地产业各界都以最快的速度建立或准备建立自己的网站。
ⅱ建立房地产营销管理信息系统的必要性和重要性
（1）房地产品牌化对营销的要求
随着生活水平的不断提高，品牌消费意识已深入人心，房地产消费也是如此。
人们已从盲目冲动走向理智成熟，理性的消费市场在呼唤着品牌，房地产品牌化已是大势所趋。
“房地产也只有拥有品牌才能消除地域之间的壁垒，轻易地由一个地域跨入另一个地域，否则将付出沉重的入场费，并且在强势品牌的挤压下面临生死存亡的压力。
[6]
就房地产企业而言，房地产品牌包涵了企业品牌和房地产（楼盘）品牌及物业管理品牌三个部分。
房地产企业品牌是房地产品牌载体；
房地产的（楼盘）品牌（包括营销）是房地产品牌关键，是房地产的企业品牌的体现；
物业管理是房地产品牌的重要内容，是房地产（楼盘）品牌的必要延伸。
它们之间相互联系相互作用。
[7]
营造房地产品牌除了做出领先的独具特色的产品及实现规模开发外，还要特别注重服务，诚信待客，此服务体现于售前、售中和售后的全过程。
而对于企业来说，售中是品牌建立、保持的重要一步，虽说酒香不怕巷子深，但在房地产竞争日益激烈、信息容易过时的今天，酒香也怕巷子深，因此营销就显得尤为重要。
开发与营销是企业品牌建立的开始，成功的开头能树立开发商的信心，也容易引起消费群体的注意，形成对企业有利的环境。
项目的设计、建筑精良，还要靠成功的营销将其推出，而且很多企业都在营销这个环节上投入的人力物力和财力，应当充分利用这一点，树立起楼盘的品牌，乃至企业的品牌。
由此来看，成功营销已成为建设品牌不可或缺的条件。
（2）从企业经营的角度看，营销具有非常重要的意义
在市场经济中，任何一个行业的营销都扮演着十分重要的角色。
而对于房地产企业来说，营销的重要性也许就更为突出。
这是因为房地产商品具有区别于其他一般商品的特殊性。
对于购房的人来说，房子的使用时间长，尤其是交易价格巨大，人们购买房地产商品，通常是花费几年甚至更长时间的积蓄，它寄托了人的希望、憧憬和追求，房子如果出了问题，也无法像小价值商品那样能够进行更换或维修，因此人们往往会很谨慎的购房，希望将钱用到最好的地方，成功的营销能让人放心、乐意地购房，将好的商品推销给有需求的人群，达到双赢的目的，不仅满足了消费群体的需求，也提升了企业的形象。
对于企业来说，房地产的建设周期长，前期投入的资金也较大，从资金的时间价值角度来说，迅速收回资金不仅是持续经营的需要，也是进行二期、三期开发的需要。
因此，可以说，营销成功与否是关键的一步，它关系到企业的生死存亡，只有整个成功的营销才能将企业的资金迅速回笼，维持企业的经营，保证企业才能进行下一步发展。
反过来看，如果营销失败了，不仅有损企业形象，而且随着新楼盘的推出，旧楼盘更难以售出，企业的经营也面临挑战。
（3）营销管理信息系统的建立能提高企业的管理水平和效率
从房地产企业的管理来看，房地产信息化是企业提高管理效率、保证决策正确有效、促进企业发展的重要因素。
而房地产企业信息化的表现之一就营销管理信息化。
房地产营销并不仅仅是指销售，还包括围绕销售所进行的所有经营活动，如市场调研、产品定位、客户研究、广告宣传、市场推广、售后服务及物业管理等。
可以说，营销贯穿于房地产开发的全过程。
而在营销全程中，各个活动步骤活动是相关联的，环环相扣，缺一不可。
整个过程中要涉及到大量数据的收集、加工、转换和利用，如果用手工来处理，显然是难度较大，成本也较高，只有凭借计算机精确快速的计算和大容量的存储来处理，才能迅速对数据进行统计、分析，并可按用户不同的要求进行快速分析处理，为企业的决策提供有效的支持。
并且，用户只要具备一定的硬件条件，就可以使各个分销点之间的数据及时更新，保持一致；
企业高层管理人员可以随时得到最新的销售信息，绝不会出现信息落后于实际的情况。
与传统手工处理的模式相比，很显然能起到提高效率，降低成本，满足决策需要的作用。
因此，研究市场营销并将信息技术运用到管理当中，是非常有必要的。
2,系统名称、开发意义和目的
ⅰ.系统名称
针对目前的系统开发背景情况的分析，这次开发小组研发了一套房地产企业市场营销部门的管理信息系统，由于此系统的体系比较庞大，因此在本文中只选择了销售部进行分析，而编程时针对的是销售部门从事的客户信息处理中的分析潜在客户资料这一个功能子模块。
ⅱ.系统开发目的
利用网络和数据库技术，结合目前硬件价格普遍下跌与宽带网大力建设的有利优势，我利用VB6.0语言和VFP数据库研究开发了房地产企业市场营销部门管理信息系统。
ⅲ.系统开发意义
本文的研究不仅对我国房地产信息化意义重大，而且对加强和完善房地产企业的管理、实现品牌化方面都有相当的现实意义。
从我国目前的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。
政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。
同时，虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。
在房地产营销方面，这个问题同样存在。
而且在房地产开发信息系统方面，我国还没有一个通用固定的标准，房地产营销涉及的部门和单位又比较多，从而要进行房地产营销管理信息系统的开发研究的难度较大。
本论文试图在房地产企业的房地产营销管理分析的基础上，运用现代管理理论，采用结构化系统分析的方法，对房地产营销管理信息系统进行系统的分析和设计，同时考虑到我国房地产企业的信息化现状与发展，设计出基于网络的通讯技术，针对房地产售前、售中、售后管理的网络管理信息系统，为房地产企业管理工作的信息化、现代化、系统化、规范化提供科学可行的管理手段。
3，组织结构分析
要想了解一个企业的经营模式，我们应该先从对这个企业的组织结构进行了解，做到了解它的各个部门与职能分工。
因此，我在设计系统的前期，也就是做调查确定系统功能模块及功能的第一步就是确定了组织结构。
具体分析如图1－1所示：
组织结构图1-1
从功能角度描述现行的组织的主要职能
图1-1.1
4，业务流程分析
我们再进一步分析，下面我就要从各个部门协同合作的角度分析整体的业务流程。
具体分析如图1－2所示：
业务流程图1-2
5，数据流分析
数据流分析是以数据流图为主要表现形式的，数据流程图是一种能全面地描述信息系统逻辑模型的重要工具，它可以用少数几种符号综合的反应出信息在系统中的流动、处理和储存情况。
数据流程图具有抽象性和概括性。
抽象性表现在他完全舍去了具体的物质，只剩下数据的流动、加工处理和储存；
概括性表现在它可以把信息中的各种不同业务处理过程联系起来，形成一个整体。
无论是手工操作部分还是计算机处理部分，都可以用它表达出来。
具体分析如图1-3所示：
数据流图1-3
数据字典
数据流条目
数据流名称
客户信息
编号
F21
来源
收集客户信息
去向
整理客户信息（P4）
数据流量
12/天
组成
姓名+联系方式+家庭成员+需求户型+需求面积+需求价位+周边环境
小组客户信息成交
F22
整理客户信息
合编各组客户信息（P6）
10/天
组名+小组信息数量+小组客户信息成交量
合编客户信息
F07
合编各组客户信息
客服部
8/天
合编客户信息内容+合编数量
潜在客户资料
F08
分析潜在客户类型（P22）
15/天
姓名+联系方式+需求价格+需求面积+需求户型+需求地理位置
潜在客户分析资料分析结果
F24
分析潜在客户类型
制定员工销售配额（P31）
30/月
员工资料+销售数量+分配比率+潜在客户转化为客户数量
数据存储条目
数据存储名称
房屋动态信息
M1
组织方式
按户型排列
价格+户型+面积+地理位置+装修程度+朝向
相关的处理
P5.1
异议处理结果
M3
按处理的时间排列
时间+内容+结果+方法
P24
合同书
M2
按合同编号排列
编号+内容+名称+格式
P1.2P3.2
数据元素条目
名称
户型
HX1
别名
户型偏好
类型及宽度
字符型10位
取值范围
/
相关联的数据
客户信息、小组客户信息、合编后客户信息、潜在客户资料
价格范围
JW1
价位
字符型16位
/
二、系统设计
1．系统功能结构及模块设计
ⅰ.U/C矩阵分析
利用U/C矩阵求解，对系统结构划分进行优化，具体分析见表2-1所示：
ⅱ.系统功能结构分析
功能结构图是按功能从属关系画成的图表，图中每一个框称为一个功能模块。
功能模块可以根据具体情况分得大一点或小一点。
分解得最小的功能模块可以是一个程序中的每个处理过程，而较大的功能模块则可能是完成某一任务的一组程序。
如图2-4所示.
ⅲ.系统功能
（1）客户信息输入
这是业务人员从事的工作，当客户看房时由业务人员对客户的基本资料做纪录，并输入客户资料的数据库，以便企业积累客户信息，挖掘客户潜力。
（2）整理客户信息
这一步骤是由销售组长进行的，是指将组长将领导的组员上交的客户信息整理成以小组形式上交的资料集合。
（3）合编后客户信息输出
这是指组长整理好的资料交与秘书，再由秘书合编各组的客户信息，交与客服的过程。
（4）分析潜在客户资料
这是指经理助理在对客服部提供的潜在客户资料进行分类归总，以确定最终目标客户的饿过程。
ⅳ.系统模块设计（客户信息处理）
SC图2-3
系统总体功能结构图2-4
2，系统流程分析
系统中许多业务或功能都是通过数据文件联系起来的。
这种联系是通过绘制信息系统流程图来从整体上表达的。
信息系统流程图是以新系统的数据流程图为基础绘制的。
可以按下述思路来绘制信息系统流程图：
首先，为数据流程图中的处理功能画出数据关系图，它反映了数据之间的关系，即输入数据、中间数据和输出信息之间的关系；
最后，把各个处理功能的数据关系图综合起来，形成整个系统的数据关系图，即信息系统流程图[10]。
本系统则符合了业务和功能的流程，总结出自己的一套数据流程，如图2-4所示：
系统流程图2-4
3，代码体系
客户编号代码,选用区间码中的特征码。
编码结构:
第一位代表省市,第二位代表城区,后六位为顺序号.共八位.
居住地区
A-北京市
B-外省市
A1-海淀区
A2-丰台区
A3-宣武区
A4-朝阳区
A5-东城区
A6-西城区
A7-崇文区
A8-石景山
A9-城八区以外市内地区
户型实体编码结构:
共一位,具体含义如下:
A-两室一厅
B-两室两厅
C-三室一厅
D-三室一厅
E-一室一厅
4，程序流程
结构化程序设计有3种基本结构：
顺序结构、选择结构、循环结构。
在我设计系统时主要使用顺序结构和选择机构.
图2-5
5，输入输出设计
（1）输入设计
计主要以输入方式设计，在实现系统开发过程上输入设计所占的比重较大。
根据总体设计和数据库设计的要求，确定本系统数据输入的具体形式采用键盘输入、网络传送输入和磁盘传送输入。
键盘输入适用于常规、少量的数据和控制信息的输入，以及原始数据的录入。
使用网络传送数据安全、可靠、快捷。
磁盘传送输入方式是一种非常方便的输入数据方式，不需要增加任何设备和投入。
在设计数据输入格式时，应严格按照数据库设计时产生的数据字典，遵循代码设计的实际标准，统一格式。
系统的校对方式采用数据平衡校对。
具体做法是在原始报表每行每列这增加一位数字小记字段，然后再将累加的结果与原始报表中的统计自动比较。
如果一致，则可认为输入正确，反之，则拒绝接受该数据记录。
具体界面见图4－9所示：
进入界面
图2-6输入界面图
（2）输出设计：
输出设计界面有两种，
一是由资料查询表单打印按钮中直接打印，如图所示
图2-7输出界面图
一是由主菜单打印输出栏中打印
图2-8输出界面图
6，数据存储设计
E-R图主要是由实体、属性和联系三个要素构成的。
利用系统分析阶段建立的数据字典，并对照数据流程图对系统中的各个数据项进行分类、组织，确定系统中的实体、实体的属性、标识实体的码以及实体之间联系的类型。
本的系统E-R图具体分析如图2-5：
E-R图
在系统分析阶段进行新系统逻辑模型设计时，已从逻辑角度对数据储存进行了初步设计。
到系统设计阶段，就要根据以选用的计算机硬件和软件及使用要求，进一步完成数据储存的详细设计。
数据库在物理设备上的存储结构与存取方式称为数据库的物理结构。
它依赖于给定的计算机系统。
为一个给定的逻辑数据模型选取一个最适合应用要求的物理结构的过程，就是数据的物理设计。
所示：
表名：
客户基本资料表
用途：
记录潜在客户个人基本信息
索引：
客户编号
7,系统环境配置
条件与限制：
已经具备的条件为：
有打印机1台，PC机1台，WINDOWS98以上操作系统，开发程序：
VFP数据库软件
还需要的设备有：
硬件与软件平台：
中心服务器
A．数据库服务器（类型：
企业级）
B．应用服务器（类型：
部门级）
微软与vfp数据库操作系统软件
三、系统实施
1，程序设计（包括主要源程序代码，系统调试、录入、转换等）。
（1）运行设计：
系统运行期间的管理有系统运行情况的记录，系统运行的日常维护等工作。
对系统运行情况的记录应事先制定记录格式和记录要点，具体工作由使用人员完成。
人工记录的系统运行情况和系统自动记录的运行情况，都应作为基本的系统文档按照规定的期限保管。
这些文档既可作为在系统出现问题时查清原因和责任。
还能作为系统维护的依据和参考。
记录的内容是每天计算机的启动、应用系统的进入、数据备份、存档等情况。
记录的方法是一方面尽量在系统中设置自动记录功能，另一方面可对正常情况不予记录，而对于不正常的情况和无法运行情况则应将所见的现象、发生的时间及可能的原因做尽量详细的记录。
下面是程序设计部分：
示例程序主要由VF的各类生成器做成,SQL语言使用较少，基本步骤如下
1设计进入表单：
新建表单——添加文字，图片——增加按钮“进入”——将按钮“进入”click代码设计为“domenu.mpr”——保存表单
2设计主菜单
新建菜单——设计菜单项——将客户资料查询设为命令“doform客户资料表”，打印项命令“doformfrmcquery副”。
退出项设为过程“setsysmenutodefault”，生成菜单保存
SETSYSMENUTO
SETSYSMENUAUTOMATIC
DEFINEPAD_2940u83byOF_MSYSMENUPROMPT"
客户资料输入"
DEFINEPAD_2940u83bzOF_MSYSMENUPROMPT"
客户资料查询"
COLORSCHEME3
DEFINEPAD_2940u83c0OF_MSYSMENUPROMPT"
客户资料分析"
DEFINEPAD_2940u83c1OF_MSYSMENUPROMPT"
打印"
DEFINEPAD_2940u83c2OF_MSYSMENUPROMPT"
退出"
ONPAD_2940u83byOF_MSYSMENUACTIVATEPOPUP客户资料输
ONSELECTIONPAD_2940u83bzOF_MSYSMENUdoform客户综合资料表
ONSELECTIONPAD_2940u83c0OF_MSYSMENU;
DO_2940u83c3;
INLOCFILE（"
\房地产客户（好表）\MENU"
"
MPX;
MPR|FXP;
PRG"
WHEREisMENU?
"
）
ONSELECTIONPAD_2940u83c1OF_MSYSMENUdoformfrmcquery副
ONSELECTIONPAD_2940u83c2OF_MSYSMENU;
DO_2940u83cd;
DEFINEPOPUP客户资料输MARGINRELATIVESHADOWCOLORSCHEME4
DEFINEBAR1OF客户资料输PROMPT"
新资料输入"
DEFINEBAR2OF客户资料输PROMPT"
资料修改"
ONSELECTIONBAR1OF客户资料输;
DO_2940u83ce;
ONSELECTIONBAR2OF客户资料输;
DO_2940u83ct;
setsysmenutodefault
3设计查询菜单（查询客户资
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