房地产行业过度投资行为分析以保利地产为例Word格式.docx
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近年来，大量的资本被投资在生产能力过剩的领域，这就使资本利用效率被大大降低。
过度投资会对国家、社会、环境等社会生活的各个领域造成巨大伤害。
为了使企业的价值实现最大化，尤其像房地产企业等大范围投资的企业，对上市公司制约过度投资行为提出一些合理化的议。
从公司内部，到国家政策，均有相应的意义。
如果能够采取有效措施，不仅会增加投资效率，也会引导了社会资源的良好利用。
对城市、国家的发展也大有好处。
二、过度投资的相关理论概述
（一）、过度投资基本理论
1、过度投资理论
在西方国家的微观经济学中，对过度投资有明确的看法，他们认为企业一旦超出或者偏离了自己本身的优势与成长机会，却投资在那些非赢利的项目上，导致企业的价值受到损伤。
过度投资的定义就是指许多生产厂家把自己所生产的产品生产极具过量，但是“生活资料”或“消费品”等消费资料的生产却相对不足。
自从第一次世界大战之后有许多著名的投资过多论者纷纷找出各种原因来解释危机，这个时候，过度投资就成为了其中的一个重要原因。
有一大部分学者开始关注到经济周期，通过不断的了解，他们发现许多原材料，他们在需求过高时纷纷大篇幅涨价，增长额度极高，在经济下滑阶段就会变得很便宜，但是消费资料如“生活资料”或“消费品”等物品的生产并没有在经济周期的变动阶段发生较大的波动，而是呈现一种比较平稳的趋势。
生产资料在上升时期的供给过多，因此生产的也较多，一个是因为不能生产资料的需求不足，一个是因为前期并没有足够的储蓄，这种储蓄不足就是所谓的消费过多。
故而，这种理论被称之为消费过多理论。
投资过多论就是指消费过多，它以充分的就业为隐含的前提条件，投资过度理论按照引起投资变化的不同原因又有两种不同的解释，一方观点是由于货币所引起的过度投资，称为货币投资过度理论；
另一方观点是由于新市场的开辟带来的新的发明等不是货币的因素引起的过度投资，称为非货币投资过度理论。
2、自由现金流
有关专家在2003年提出了过度投资的相关概念，他们认为正是由于我国的上市公司在对公司的可以控制的自由现金流投资和企业并不熟悉的情况下，为了发展壮大本公司的规模，进行了非常盲目地投资，甚至投到了那些和本公司的主要产业不沾边的一些领域，或者将本公司资金放到了不可盈利的投资项目上，他们把这种效率极低的投资行为称为过度投资。
而自由现金流量是指那些企业持续经营时所产生的经营活动的现金流量，除了支付现有生产能力的基础上需要的资本外还有剩余的部分。
这些现金流量既可以留在企业使用，也可以由企业支付给各个持股人、债权人等。
（二）、投资与过度投资的界定
净现值判定法是财务管理会计学公认的对投资与过度投资的界定经典方法。
它就是利用一个常数与净现值的大小进行比较，并以此来决定是否要进行有关投资。
有时需要从投资的数量上来划分，对于一个发展项目是否进行必要投资一种情况，在众多的项目之中选择一个或几个最合适的项目又是另一种情况。
一般而言，一个项目是否进行投资应该重点考虑净现值与固定常数的的大小比较。
大多时候是小于常数就应放弃这个投资，大于这个常数才能进行这个投资。
如果可以投资多个项目，就可以根据出净现值的大小筛选出所以合格的和不合格的项目，把净现值按照由小到大的顺序排列，值越小者，就优先放弃投资，值越大，就优先选择投资。
过度投资就是指在有些企业在不考虑资金的情况下会对一些净现值小于指定常数的项目进行投资行为。
三、房地产投资概述
房地产投资的形式有很多种，最被人们常见的一种类型是房地产的开发，将资金委托给投资公司通过第三方来购买或开发房地产也是一种房地产投资的形式。
房地产投资，不仅需要估算所需的成本、利润，还要考虑到时间的因素。
因为房地产需要很长一段时间才能得到收益。
只有在时间的基础上充分地比较项目的收益和支出的总量，才有可能进行一个合理投资的决策。
从另一方面来看，市场经济这个大蛋糕毕竟有限，所以投资者在很多时候都要同面对如何抢到足够大的蛋糕，占有自己的一席之地的问题。
（一）、房地产投资的特点
1、房地产投资的对象属于不可移动的固定资产
房地产的投资对象属于不可以移动的，无论是土地还是在土地上面其地的建筑物，它们都是固定性的资产不可移动。
地球上的地理位置是不可移动的，土地上的建筑物一旦成型也不能移动不可更改。
这个重要的特点不仅会给房地的供给带来极大影响，同时也会给需求带来极其重大的影响，所以投资者对房地产投资的投资决策不仅会影响公司的发展也会影响整个城市的发展，因此房地产的投资显得尤为重要。
2、房地产生产周期长、风险较高
房地产的投资，是指房地产由开发阶段开始一直持续到项目结束的整个开发的过程，这个时期是相当漫长的一个过程。
由于土地的使用权或所有权的竞标会因房地产市场中的各个组成部分的不同制约，导致地产投资过程中的竞标极为困难。
在建设过程中，又会受到土地投资、建筑施工、房产、综合开发等市场的限制，尤其是房屋的建筑和安装阶段的施工期尤为漫长。
这个市场本身就一个相当复杂，投资者大多数都会聘请比较专业的人员来协助完成任务。
再加上最后的售卖等开发不定，因此，最后收回所有的投资需要相当长的一段时间。
当然，因为租金的回收时间很长，故而如果整个房地产业想要通过收取房地产的租金来实现投资的部分回收的话，就会使整个房地产的周期延长。
也正是因为以上等诸多原因使投资的风险因素也随之增多。
房地产的资产具有极低的流动性，很难转手，并且因为投资的失误极有可能导致房屋被闲置起来，那么所有的资金都将难以回收，也许会直接导致企业陷于被动的位置，甚至有极大的可能因为债息负担沉重，而导致企业的破产倒闭。
3、房地产高度依赖现代金融
保险、债券、股票等非银行资产的资产规模大小已经成为了观察金融资产与金融机构的多样性的最重要的依据，报告相关显示，仅2012年这一年，中国全年的社会融资就达到了十五点七六万亿元，这里面直接融资的企业债券的就有二点二五万亿，企业在国内的股票融资就高达两千五百零八亿元，两者合计居然近达总额的五分之一。
由此可见，房地产业高度依赖于现代金融。
（二）、2014我国房地产行业投资情况
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2014年全年房地产开发和销售情况
1、2014年全国房地产开发企业土地购置面积
2014年全国房地产开发和销售情况如表1
表1
2014年全国房地产开发和销售情况
指标
绝对量
比上年增长（%）
房地产开发投资（亿元）
95036
10.5
其中：
住宅
64352
9.2
办公楼
5641
21.3
商业营业用房
14346
20.1
房屋施工面积（万平方米）
726482
515096
5.9
29928
21.8
94320
17.0
房屋新开工面积（万平方米）
179592
-10.7
124877
-14.4
7349
6.7
25048
-3.3
房屋竣工面积（万平方米）
107459
80868
2.7
3144
12.7
12084
11.3
土地购置面积（万平方米）
33383
-14.0
土地成交价款（亿元）
10020
1.0
商品房销售面积（万平方米）
120649
-7.6
105182
-9.1
2498
-13.4
9075
7.2
商品房销售额（亿元）
76292
-6.3
62396
-7.8
2944
-21.4
8906
7.6
商品房待售面积（万平方米）
62169
26.1
40684
25.6
2627
34.4
11773
26.0
房地产开发企业到位资金（亿元）
121991
-0.1
国内贷款
21243
8.0
利用外资
639
19.7
自筹资金
50420
6.3
其他资金
49690
-8.8
定金及预收款
30238
-12.4
个人按揭贷款
13665
-2.6
2014年一年，房地产开发企业土地购置面积达三万三千三百八十三万平方米，比上年下降了百分之十四;
土地成交的价款达一万零二十亿元。
2、2014年商品房销售面积
2014年东中西部地区房地产销售情况如表二
表2
2014年东中西部地区房地产销售情况
地区
商品房销售面积
商品房销售额
绝对数
（万平方米）
比上年增长
（%）
（亿元）
全国总计
120649
-7.6
76292
-6.3
东部地区
54756
-13.7
43607
-11.6
中部地区
33824
-3.9
16558
0.2
西部地区
32068
0.6
16127
3.5
2014年这一年，商品房的销售面积共计120649万平方米，比之上一年下降了百分之六点七。
其中，家庭住宅的销售面积下降了百分之九点一，办公楼的销售面积下降百分之十三点四，商业营业用房的销售面积增长百分之七点二。
商品房销售额下降了六点三个百分点，住宅销售额下降七点八个百分点，办公楼销售额下降二十一点四个百分点，商业营业用房的销售额增长七点六个百分点。
3、房地产开发企业到位资金情况
2014年东中西部地区房地产开发投资情况如表3
表32014年东中西部地区房地产开发投资情况
投资额
住宅
95036
64352
10.5
9.2
52941
35477
10.4
8.5
20662
14552
9.7
21433
14323
12.8
10.3
2014年这一年，全国房地产开发投资九万五千零三十六亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为百分之六十七点七。
这一年，房地产公司在东部地区的房地产开发投资了五万两千九百四十一亿元，比上年增长了十点四个百分点，中部地区的投资了两万零六百六十二亿元，增长百分之八点五，西部的投资两万一千四百三十三亿元，增长百分之十二点八。
2014年，房地产开发企业到位资金十二万一千九百九十一亿元，比上年下降百分之零点一，国内贷款两万一千二百四十三亿元，增长8个百分点；
自筹资金五万零四百二十亿元，利用外资六百三十九亿元，其他资金五万九千六百九十亿元。
在其他类资金中，定金及预收款三万零二百三十八亿元，个人按揭贷款的一万三千六百六十五亿元。
4、2014年国房景气指数
2014年12月份，房地产开发景气指数简称国房景气指数，为93.9，比上个月回落0.37点。
全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。
国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。
通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。
东、中、西部地区划分东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省（市）；
中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省；
西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）。
四、房地产行业过度投资行为分析-以保利地产为例
（一）、保利地产过度投资出现的原因
1、保利地产虽然有强大的大股东，但仍然缺乏足够支撑长远发展的大财团。
该种模式下必须不断进行再融资和进行长期贷款，两者之中任一发生断裂，如再融资失败、长期贷款质量下降，随着规模的进一步扩大，将危及资金链也不再支持激进的扩张。
2、公司的管理还是国有企业的单一管理模式，效率较高，但相比起万科的规范化、透明化而言，决策风险也较大。
威权的扁平化的管理，在企业成长阶段行之有效，但从长期看，必然会形成强烈的侄桔。
一旦军人式管理涣散则保利地产如何保证快速执行力将上升为重大挑战。
3、保利地产采用了类似美国模式，即轻存货，快出货，周转速度很快但在中国由于没有多元化融资渠道，主要靠负债，所以负债率很高。
保利的房产项目主要集中在城市核心地段以及地理位置优越的地方，所以受到消费者的追捧，周转速度得益于此另外由于大股东的背景致使保利拿地价格不会偏高。
因为负责经营管理企业的经理人和他们的股东之间在一定程度上必然有一些冲突，所以当前规模较大的房地产上市公司，一般来说，它们的所有权和经营权都是分离的。
在这种情况下，许多经理在一定程度上为了保护个人的的私利常常采用各种各样的手段，而这些经理人为了保护自己的私有利益，在一定程度上就会牺牲股东的利益，从而产生了企业的过度投资。
在经济体制的转变，现在绝大部分的上市公司都是由曾经的国有企业改制而成，故而在股权的结构上和管理的体制上都遗留下了许多问题。
为了快速地扩大企业规模，不惜牺牲股东的财产权益只为满足自己的个人利益，这就使经理人做出了过度投资的决策。
（二）、过度投资对公司产生的影响
1、债务期限结构
我们认为，为了使企业上市公司的过度投资行为减少甚至杜绝，我们就要就在非效率的投资发生的根源解决。
非效率的投资主要源于要完成整个企业融资所背负的债务。
企业债务过多，经营者常常想通过这些债务来盈利，来投资一些项目。
股东却想减少投资来保证公司的资金的平稳运转，从而减小负债压力，使自身的利益更大。
这也就是为什么在股东与经理人之间会存在一些矛盾，因为这些各种各样的原因，很可能使投资发生失衡，就会导致过度投资。
正因为这些原因，如何从债务方面调节企业管理者和股东之间的矛盾，调节债权人负债企业之间的矛盾，来缓解过度投资行为的管理债务管理也成为公司的当务之急。
2、自由现金流
公司的闲置资金是经理人用于投资的资金，这部分资金主要为企业的自由现金流。
经理人可以通过减少负债的融资和股利的发放来减少资本性的资金输出，在这种情况下，经理人就可以很大限度的把握投资资金的额度。
一旦经理人出现不纯得投资动机，不能够理性的控制投资的金额，就会很容易产生过度投资。
公司的销售、红利、股利等会直接影响公司的自由现金流，对公司的投资状况也有很深的影响。
（三）、相应的对策
1、优化经理激励和惩罚机制
许多经理在一定程度上为了保护个人的的私利常常采用各种各样的手段，而这些经理人为了保护自己的私有利益，在一定程度上就会牺牲股东的利益，从而产生了企业的过度投资。
可见经理的作用极为重要，因此为了较少甚至杜绝这样的过度投资，就应该优花精力激励和惩罚机制，努力的制作一套合理有效的方案，来强化经理人的奖励机制。
让他们自己监察自己，把经理人的收益与公司的总效益直接挂钩，那么，管理人就会付出更大的精力与心思，整个公司经营积极性提高，那么整个公司的绩效也会随之提高，从而，可以增加整个公司的绩效，使经理人能够在公司的高绩效中弥补自己的损失。
2、健全法律制度，加大执法力度
完善的公司法律制度，可以维护公司经理人的人力资本产权的合法权利，规范公司成员的权利与义务，避免公司经理人的权益在受到非法侵犯，从而，同时也是约束公司经理人的有效的外部机制。
完善的公司法律制度也有助于经理人市场的形成和正常运作，它可以直接约束公司经理人的经营行为，对经理人在经营过程中出现的违法行为进行法律制裁，保护投资者的权益。
随着经理人市场越成熟，具有较高经营能力的公司经理人通常会获得很高的收益。
这种情况下就会出现一个问题：
公司经理人为了增加自己本身的其人力资本，在经营中会更加注重自己的地位与声誉。
这样，成熟的经理人市场就是形成公司经理人声誉的有效制度，这种制度同时也是一种约束公司经理人行为的有效机制，因此，建立强力有效的经理人的管理法制，加大执法力度，显得尤为重要。
3、改善股权机构，提高公司治理水平
当股权分置不能解决，就会出现流通股股东和非流通股股东的利益达不到一致。
那么就必然发生利益冲突。
在这种利益的冲突下，就会使股权价值发生变化，所以如何使解决股权分置问题尤为重要。
我们认为可以通过对整个公司的实体经营加以控制，以此来提升股权的价值。
当公司的控股股东和现有的流通股的股东利益一致，那么，他们之间的信任就会加大，从而维护他们共同的利益。
大股东不会侵蚀中小股东的利益，也就更加保证了上市公司的生产经营和管理更加顺畅，也有利于整个证券市场互信机制的建立。
4、探索多方面的融资渠道
房地产业高度依赖于现代金融，那么如何探索多方面的融资渠道就成了一个重要问题。
一方面，我们可以寻求那些发行债券期限时间较长的债券公司来融资，以此来建设保障性的住房。
另一方面，我们可以寻求保险资金的融资渠道投入建设保障性住房，这样会为我们的建设投入更多的保障。
还可以寻找发展房地产投资信托等融资渠道。
五、结论
我们可以从优化经理激励和惩罚机制、健全法律制度、加大执法力度改善股权机构、提高公司治理水平、探索多方面的融资渠道等多方面来降低企业过度投资行为的发生，从而降低过度投资会对国家、社会、环境等社会生活的各个领域造成巨大伤害，为了使企业的价值实现最大化。
主要参考文献
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自由现金流量与过度投资[J].当代财经，2007（11）：
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