房地产调研报告25Word格式文档下载.docx
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石景山区政府以存量引商、政策吸商、人情感商、环境留商、服务帮商为宗旨，构成了一个成体系、讲规范、优质高效的管理服务环境。
根据上述分析可以发现，本项目隶属之石景山区域总体环境条件、尤其是区域未来产业发展规划对本案具有较强的促进作用，本项目商业物业的发展将得到宏观市场、区域经济等条件的充分支持，良好的区域环境将为本项目商业物业发展、商业价值的提升提供可能。
4.1.2.2本案所在区域现状分析
本项目所在区域是本案的重要核心区域，是连接石景山区与海淀区的交汇处，常住人口28万人，外来人口4.1万人。
本区域整体现状仍然处于调整期阶段，发展状况稳中有升，随着北京市规划的逐步完善会使得本案所在区域在一个较为平稳的态势下规范化发展。
同时由于多个住宅项目的纷纷落成，大量消费人群将被植入本区域，为本区域奠定了一定的消费基础。
各个高科技产业及商务贸易产业正在逐步向西四环与西五环之间进驻，为本区域成为新的科贸产业带打下了较为坚实的基础体系，并将在本区域范围内创造良好发展环境及提升空间。
目前本项目所在区域市场状况处于过渡时期，区域市场内较大空间仍未被有效开发利用，商业物业明显不足，存在较大的市场空白。
综上所述，本项目所在区域正处于发展中阶段，各种利好条件为本案提供了较好的发展环境，为本案在此区域内形成较大的规模影响力奠定了优越的先天基础。
4.1.3区域未来规划及发展前景
区域未来发展状况是决定本项目商业物业发展之重要条件，因此我司将针对石景山区及本案所在区域市场的未来规划及发展前景进行充分展望，并通过有效的科学展望，将本项目未来发展与之充分结合。
对此我司将作以下阐述：
4.1.3.1科技产业规划与发展分析
随着经济全球化进入一个新的发展阶段，中国进入WTO，市场开放度进一步提高，为石景山区引进外资、提高产业发展水平创造了各种利好条件，同时也为石景山区实现经济跨越式发展提供了新的机遇和挑战。
图表13：
石景山区规划发展示意图
资料来源：
北京市规划局
北京市中关村科技园区成功的大规模开发建设，为石景山区高科技产业的借势发展提供良好的氛围和实现途径。
石景山区将充分借助和发挥各方面优势，站在时代发展的前沿，按照布局、产业及项目、政策集中的原则，以八大处高科技园区为重点，加快建设石景山科技园区，真正形成市场化、信息化、国际化、法制化程度较高的科技园区。
科技园将成为石景山技术创新和高科技产业发展的空间和载体，是石景山高科技产业的“品牌标志”。
以八大处高科技园区为核心，放射性的建设以高新技术为内核面向国内、国际市场、未来将形成一区多元的发展格局，加快科技产业发展，积极推进以微电子产业和软件产业为主导产业，大力促进生物工程、医疗器械、新材料、新能源等的重点产业的发展，带动中介服务业、文化体育产业、教育培训产业以及商业、房地产业的相关产业的发展。
通过深化机制、体制改革，不断形成适应市场经济发展的需要的人才激励机制、市场竞争机制和政产学研互动机制。
根据“完善一园、启动一带、辐射一片”的指导思想，工作重点是完善八大处高科技园、启动鲁谷高科技产业带、建设网络集成园、首钢科技园及玉泉科教园等。
石景山区未来发展战略是将提高城市化水平、完善综合服务功能、开发潜在优势、激活投资效应、拉动相关产业、优化经济布局、增强发展后劲、高新科学技术产业充分市场化、专业化和商品化，成为具有稳定和较高的盈利能力、形成多元化发展的经济格局。
随着石景山区未来规划发展，各产业、企业的不断进驻，将为本项目提供大量有效消费人群，并逐渐形成较好的整体商业环境，本项目将在较好的发展空间内展示独特的自身优势，技术产业的配合将增强商业经营可行性。
4.1.3.2区域总体规划及发展前景
石景山区整体规划发展将促使本区域市场较为迅速的形成特色高科技园集商贸中心、科教综合园等综合性发展中心区。
规划建设鲁谷高科技产业带将成为本区域内新的经济支撑点，形成大范围辐射、集研发与交易为一体的“鲁谷科贸带”，发展成为电子产品、技术研发、技术交易、信息集散之特色市场，构筑产、销、研紧密衔接的新格局，使之成为本区域及整个石景山区经济发展的新支柱，乃至将成为北京市经济新的增长点。
玉泉科教综合园、航天生物医药带以及大型综合型高科技术产品展示交易中心的规划建设同样大大促使本区域的经济文化有较大幅度的提高，未来将带动本区域的人文氛围愈发浓厚，区域市场同时将会被提升到一个崭新的领域，未来发展将会紧随北京整体市场与国际化水平接轨。
综上所述，通过整体区域市场的现状及未来规划、发展规划分析，本项目所在整体区域存有较深的潜质及较大的开发前景，良好的区域环境为本项目提供了较为优越的发展空间，在区域市场整体未来发展创新的同时，本项目各方面均得到了全面提升的可能。
同时，区域未来发展趋势将为本项目带来相关产业之发展机会，提供了本项目商业市场定位更多可供选择的空间。
4.2区域环境分析
通过我司调研工作可以发现，本案所处区域拥有较大升值空间，我司力求通过对区域内商业市场的现状环境作以分析来确定项目未来的最佳发展计划，由于本案的重点核心区域是其关键所在，所以区域环境分析将着重针对本案之重点核心区域展开。
4.2.1区域人口分析
4.2.1.1区域人口总量
区域内共计居民家庭户，其中常住人口人，与2001年区域人口普查时相比，区域内常住人口增长率为2.48%（包括自然增长与人口迁移），流动人口增长7.13%，区域外来人口数量为40079人，具体数据详见下表：
图表14：
区域范围内人口状况统计表
类别
数量
总户数（户）
总人口（人）
外来人口数量（人）
北京市统计信息咨询中心
40079
4.2.1.2男女比例
图表15：
区域范围内人口男女比例统计表
区域市场比例（%）
男
50.9
女
49.1
4.2.1.3年龄结构
图表16：
区域范围内人口年龄结构比例统计表
按年龄分组
20岁及以下
17.7
21-30岁
12.7
31-40岁
18.6
41-50岁
19.7
51-60岁
12.3
61-70岁
70岁以上
6.3
合计
100
平均年龄（岁）
41.2
上述数据表明；
人群年龄结构中21-40岁、41-60岁共占63.3%，表明本区域以青年、中年年龄段为主要客群，是本地区常住人口中购买力最强的消费群体，此部分人群将成为本案最为有效的支撑；
其中0-20岁的人口总数达到4.98万人，占总体人口的17.7%，在未来几年消费市场中，此年龄阶段的人口将具有较强的消费潜力；
本地区61岁以上的年龄段占本区域人口总数的19%，该部分人群消费特点是消费需求随着年龄的增长逐渐减少，其消费观念保守，冲动性购买较少并且购买之消费品种较为单一，消费品大多以日常用品为主，尽管此年龄段所占比例不大，但仍会成为消费市场发展的阻碍因素之一。
通过以上数据可以看出，现阶段区域市场内常住人口总体消费能力相对较强，但仍存在一定的不利因素，我司建议本项目要摆脱一般百货业的经营模式，形成项目自身的经营特色，在抓住区域内及项目自身的目标消费群体的同时，加大力度扩大本项目之有效辐射范围，尽可能将目标客户转向区域外市场。
4.2.1.4教育程度
图表17：
区域范围内人口教育程度统计表
文化程度
小学以下
初中
高中
大专
大学
研究生以上
学历（%）
15.1
26.9
28.7
11.6
11.1
2.7
通过上述数据可以看出，本区域人口具有专科以上学历的人群只占到25.4%，由此可以看出该地区受过高等教育人口较少，消费理念相对较为落后；
本区域人口中绝大多数为高中以下学历，其比例占到总人口的74.6%，整体文化素质水平较低，直接影响本区域的整体形象的提升，对区域市场环境发展产生一定的阻碍因素。
综上所述，在目前本区域市场相对较为混乱的境况下，本项目商业物业发展应着重考虑区域内整体环境状况，考虑区域消费市场对本案的接受程度，在商业主题定位、经营特色等方面寻求突破。
4.2.1.5收入水平
图表18：
区域范围内人口收入水平统计表
月收入
800元以下
800-2000元
2001-4000元
4001-6000元
6001元以上
百分比
48.1
37.7
9.1
1.2
3.9
通过上述数据可以发现，区域居民收入水平分布不均匀，其中月收入在2000元以下占总体的85.8%，表明中低收入水平占据本区域的主导地位，这将直接影响此区域的消费水平；
月收入2001—4000元、4001—6000元及6001元以上的中等、高等收入水平的人群总共占14.2%，所占比例较低，这将给本区域的高档消费市场的快速发展带来一定的阻力。
综上所述，目前区域人群月收入水平偏低，在一定程度上将给区域消费市场带来压力，区域消费市场具有局部性和片面性，整体表现并不十分活跃，因此我司建议在结合区域市场未来发展状况的同时，要注意考虑本区域人群的消费现状，制定与区域吻合之中档次市场定位、经营策略，充分迎合本项目之主流消费群体。
同时充分利用区域人口现状，通过定位、档次、经营业态等组合最大限度整合本项目之商业物业。
4.2.2交通状况分析
4.2.2.1区域路况
自1978年至1994年之间石景山区新建道路57条，区内道路共计达到107条，总长度94.1公里。
近几年区域新建拓宽了一批道路，其中广宁路、京门路的建成，改变了石景山区西部的交通状况、方便了门头沟区。
阜石路石景山段的建成成为向市区的第二条地上通道。
至此，区内道路四通八达，七横六纵的道路网络初步形成。
本项目周边交通状况如下：
玉泉路为南北走向二车道，位于该项目东部边缘，向东与石景山路相交，西至京石高速公路；
鲁谷西路与玉泉路平行，位于该项目西部边缘，南北与石景山路和莲花池高速路相交；
鲁谷村路为东西走向4车道，位于该项目北部边缘，向东与石景山路相交，向西与莲花池高速路相交；
莲花池高速路为莲花池路向西的延伸，东西贯穿四环、五环，位于该项目的最南段。
本案处在四环与五环之间，玉泉路、鲁谷西路、鲁谷路、莲花池高速路（待建中）互成经纬围绕在该项目地块四周，构成良好的对外交通线路。
虽然该地区交通线路完善，但目前除鲁谷路外，其他路段目前均存在不同程度的问题，主要表现在道路路面不平、破损，道路照明及卫生状况较差，加之玉泉路南段、莲花池高速路道路改扩建，目前该地区总体路况不佳，在一定程度上影响了该地区的对内对外交通。
未来随着本案的实施及对周遍地区的规划，玉泉路将拓宽至60米，玉泉西路和张仪村路分别拓宽到35米和40米，一条东西向的城市道路吴家村路也将拓宽到75米，届时本地区总体路况将会得到较大改善，未来良好的交通状况有助于本项目辐射商圈的扩大，对于本项目商业物业经营将产生较大推动作用；
同时，我司将根据本项目周边之道路状况，结合项目制订最佳之产品建议，从而达到本项目商业物业价值最大化。
4.2.2.2交通情况
本项目所在区域交线路较为发达，公共汽车依然是区域消费者之主要出行工具。
目前横穿或以本案地段为始末站的地上公交线路多达10条，随着与西客站连接的莲花池高速路的建成，必然会进一步加大本地区之消费者注目数量，商业机会将得到有效增加。
图表19：
区域范围内交通路线统计表
交通状况
起止点
308路公交车
白云路-石槽、鲁谷东口、鲁谷-衙门口
337路公交车
前门-玉泉路、八宝山-石景山
338路公交车
玉泉路--丰台路
354路公交车
丰台马场--石槽--石景山
373路公交车
北京西客站-玉泉路
373路支线车
前门--玉泉路、石槽、鲁谷--衙门口
389路公交车
玉泉路-八宝山-八大处
605路公交车
公主坟-石槽、鲁谷东口、鲁谷-衙门口
605路支线车
公主坟--玉泉路、鲁谷--五芳园
620路公交车
广安门-玉泉路、八宝山-张仪村
621路公交车
玉泉路--四海公园
728路公交车
通州东关-玉泉路、八宝山-老古城
747路公交车
北京西站-玉泉路、八宝山-石景山-三家店
817路公交车
国防大学-玉泉路、八宝山-晋元庄
831路公交车
辛庄-石槽、鲁谷东口、鲁谷-张仪村
958路公交车
北京游乐园-石槽、鲁谷东口、鲁谷-八大处
212路公交车（夜班车）
前门-玉泉路、八宝山-古城
地铁1号线
中原商业策划部
苹果园--八宝山、玉泉路--四惠东站
通过上述数据可以发现，就本案而言，区域内交通状况直接影响本项目商业物业之经营状况，本项目未来市场定位工作、经营店型选择、产品设计等方面工作将部分依据项目周边交通环境进行制订，其重要性可想而知。
通过本项目区域外部交通分析，本项目周边鲁谷路、鲁谷西路将成为商业物业重点建设区域，同时地铁资源也将是本项目之重要研究对象，本项目之商业物业将围绕此区域展开，项目定位将充分利用现有之交通条件。
充分利用现有优良交通状况最大限度吸引区域及区域外部之有效消费人群，扩大商业影响范围从而提升本项目之商业物业价值，使商业经营得到有效保证并持续发展；
结合外部交通状况，设计适合本项目之内、外部交通组织，达到人流的合理、高效引入和疏散；
依据项目周边交通状况，确定物业整体布局，在最佳之位置打造最有价值之商业物业；
最大限度增加本项目之临街商业物业体量，达到商铺销售利润最大化。
4.2.3区域配套现状分析
4.2.3.1住宅、写字楼、酒店等物业分布状况
根据我司区域调研数据表明，本区域住宅总量为644.5万平方米，写字楼总量共计平方米（共6个），酒店、宾馆及招待所总量为58家。
写字楼：
九州大厦、康瀛大厦等。
酒店、宾馆及招待所：
玉泉园招待所、猗兴宾馆、海凌宾馆、长峰假日酒店、五棵松饭店、军事医学科学院招待所等。
图表20：
区域范围内写字楼统计表
写字楼数量和计（个）
6
总建筑面积（平方米）
总营业面积（平方米）
出租写字楼数量（个）
平均数租价格（元/平方米/天）
2.23
出售写字楼数量（个）
1
平均出售价格（元/平方米）
7200
平均租售率（%）
90.4
图表21：
酒店、宾馆及招待所总计（家）
58
无星级标准（个）
40
一星
4
二星
2
三星
11
四星
综上所述，本区域住宅、写字楼、酒店以及招待所等物业未来将会给本案提供充足的消费群体，给本案足够的客源支持。
随着区域内大型物业品质的提升，将会在本案上市之前起到烘托市场商业氛围的促进作用。
市场定位中我司在进行本项目各物业之互动分析的同时，将结合区域整体消费人群状况进行综合分析，以此制订最适合本项目发展之总体策略。
4.2.3.2周边商场分布状况
本项目周边各类型商场共计32家，其中：
鲁谷商业城、汇海银星商场，金天阳鲁谷超市、星座鲁谷超市、顺天府、佳联便利超市等。
图表22：
区域范围内商业物业统计表
商场总量（个）
32
月均营业额（万元）
3610
营业面积（平方米）
43840
综合百货商场（个）
8
综合百货商场营业额（万元）
2025
综合百货商场营业面积（平方米）
21200
超市（个）
14
超市营业额（万元）
1506
超市营业面积（平方米）
21030
便利店（个）
10
便利店营业额（万元）
79
便利店营业面积（平方米）
1610
综上所述，本区域商业物业市场供应量相对不足，商业市场在供应量、供应业态等方面存在空白，面对区域内消费人群，我司在分析本项目竞争对手的同时，将充分发挥本案的经营特色及产品优势，并与区域现状商业物业形成差异化、错位化经营。
就目前区域市场商业状况而言，大中型商业物业将成为区域市场的有效补充，能够充分迎合区域消费倾向。
4.2.3.3公共配套状况
本项目所在区域周边公共配套分布状况主要包括：
区域内医院、学校、银行网点、证券交易大厅等，具体分布状况如下。
区域内医院共计17家，如航天中心医院、中国人民解放军307医院、武警总医院、解放军304医院、北京721医院、眼科医院等；
区域内学校共计28所，如北京市十一小学、玉泉路小学、鲁谷小学、石景山京源小学、石景山京源小学、北京永乐中学等；
区域内银行网点、证券交易大厅共计49个，如北京工商银行、北京建设银行、北京农业银行、北京市农村信用社、华夏银行、交通银行等。
4.2.3.4区域生活配套设施分布状况
本项目所在区域生活配套设施主要包括：
体育、休闲娱乐场所、公园等配套设施,其中体育设施5家、文化设施1家、娱乐设施13家（如瑞达俱乐部、海凌宾馆娱乐中心等），各种生活配套设施在区域内比较分散，体育娱乐场所配套距本案较远，本案周边除公园配套外其它的生活配套相对匮乏。
区域内公园配套有：
松林公园、西南郊苗圃、玉泉公园等。
综上所述，本案周边生活配套设施的完备将会使本地块消费人群的多方面需求得到充分满足，对地块整体环境提升有较大推动，对本案整体档次、形象的提升、树立起到了一定的促进作用。
因此，我司建议在本案周边公园配套完善的同时，考虑加强对体育、娱乐、休闲等生活配套设施的配备，强化本案之功能建设，在未来形象推广活动中经我司精心打造后必将成为本案的一大卖点。
4.2.3.5区域内机关、企事业单位分布状况
本项目所在区域内党政机关、企事业单位共计为83个，如北京市第一中级人民法院、北京市人民检察院、北京市人民高级法院、北京市公共交通总公司、中国测绘研究院、北京建筑工程研究院、空政歌舞团、石景山机动车监测场、中铁建设总公司、石景山供电局、北京中型电机厂、中国电子系统工程总公司、北京中铁建筑工程公司的等。
综上所述，本项目所在区域内党政机关、企事业单位的消费人群收入状况较为稳定，有较强的消费力度及一定的消费档次，且此部分消费人群之消费心理、消费习惯具有一定的特殊性，未来将会给本案带来强大的客源支持。
我司将重点针对此部分消费人群的消费习惯、消费品质等因素进行细致地分析，牢牢抓住此部分消费人群，保证项目良好经营状况。
4.3区域分析总结
通过我司实质性的调研工作可以看出，本案所在区域市场正在以一个良好的发展态势向前推进，区域市场整体环境未来将会提升到一个较高的空间领域，在一定程度上讲，将会为区域市场商业氛围的营造发挥相当积极的促进作用，这将给本案的未来发展打下良好环境基础。
我司将准确把握本项目所在区域市场环境的发展态势，将自身特点与之有效结合起来，同时充分排除本案在区域内与整个市场的排斥点，着重分析区域内各个业态的分布状况及动态信息，仔细寻找本案上市时机的切入点，最大限度的挖掘区域内的商业价值，在本区域内形成项目规模特色，促使本案的辐射范围有效扩大，针对本区域之市场环境分析将成为后期市场准确定位之重要参考依据。
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