房地产销售及收款管理新规制度Word格式文档下载.docx

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2、财务部

（1）、统计企业开发产品明细情况：

项目类别、产品数量、产品面积、产品预算价格、产品实际价格、产品存销情况。

（2）、核实销售人员业绩及分成。

（3）、立即查对销售款项已收（定金、首付款）、应收（分期收款、按揭收款）、退付情况。

（4）、正确编制相关销售凭证和账簿登记。

（5）、立即统计分析多种销售财务数据，立即上报多种销售财务报表。

（6）、依据企业资金需求情况对销售进度提出建设性意见。

（7）、催促销售款项即时回收。

（8）、立即和营销部沟通销售过程中多种问题。

（9）、立即向上级汇报反应销售情况。

（10）、立即和营销部、按揭银行沟通，催促按揭资料报备和按揭款到位。

（11）、完成上级领导交办其它零时任务。

三、销售财务管理制度细则

第一章总论

第一条为了加强企业销售财务管理，确保销售收款正确和销售核实立即，保障收款现金安全，加强对销售财务监督，提升销售财务服务水平，规范销售步骤中各项经营行为，预防差错和舞弊产生，提升经营效率，制订本财务管理制度。

第二条销售步骤管理通常要求：

保障销售回款安全性、完整性、立即性；

确保已销售情况真实性、完整性、充足性，促进销售行为程序化，对可销售产品实施动态管理。

第三条销售和收款价格以总经理审批目标均价及各阶段定价为基础，以企业总经理签批价格表为依据。

销售均价和价格调整按企业办公室制订授权程序审批。

第二章认筹（排号）、退筹（退号）

第一条企业项目在集中认筹期间，由营销部参考项目公布会情况，估计集中认筹人数，财务部安排（现场）出纳人员，确保认筹现场财务收款有序和正确。

第二条用户退筹时需要携带相关证据包含收据、VIP卡、身份证原件等。

营销部依据用户VIP和身份证原件验证用户身份，由营销部经理在收据上签字，现场出纳依据经审批收据退款，由用户在退筹表上对收到现金签字确定。

集中退筹现金由财务部送至现场，结余现金送存银行。

提前退筹用户，需要由本人书面提出申请，同时推行上述审批程序。

营销部登记退筹台账并天天和财务查对。

第三条遗失收据用户退筹时，由用户提出申请，经营销人员、营销主管、营销部经理确定，经和财务查对台账后，用户凭其身份证复印件及用户申明书（包含承诺、卡号、票号、手印），由现场出纳查对身份证原件，办理退款。

第四条营销部建立并登记认筹、退筹台账，天天和项目会计进行账目查对。

第三章解筹（摇号）、下大定、退大定和换定

第一条在企业项目集中解筹、下大定时间，由营销部参考认筹情况，估计集中解筹人数，财务部安排出纳人员，确保解筹、下大定现场财务收款有序和正确。

第二条用户下定金额不足企业约定金额，由营销部经理在认购协议上审批意见，不足金额必需在3日内补齐，不然取消下定或收取违约金。

违约金根据日万分之五收取，违约日期自约定补交款期满次日起。

第三条用户退大定，依据营销部制订《退定管理制度》实施，财务部安排出纳和现金，出纳审核相关收据和签批手续后进行退款。

集中退定现金由财务部送至现场，结余现金送存银行。

非集中退定用户，在每七天五退款。

第四条用户下定后更换楼号，假如用户名字没有改变，能够根据下定时价格进行。

假如用户下定后在协议要求期限内没有签约，更换楼号时根据新更换时新价格实施；

假如用户下定后更换名字（配偶或直系亲属除外），根据新价格体系进行。

第五条营销部建立并登记解筹、下大定、退大定和换定台账，天天和项目会计进行账目查对。

第四章现场财务操作步骤

第一条财务部分配项目会计负责项目标财务核实及监督。

1.项目会计需依据价格认可单中坐落号登记销控表；

2.项目会计依据企业总经理签批价格表审核价格认可单中价格和面积，在正确无误价格认可单上签字确定。

有代收费要对各项代收费用金额进行复核计算。

3.项目会计审核优惠是否符合企业要求。

对项目标优惠授权，由企业总经理、办公室依据项目标整体优惠百分比确定优惠权限。

给用户优惠额度在各项目价格审批表整体优惠额度内实施，部分特殊用户优惠在此基础上能够有所扩大，但超出百分比部分需要报总经理审批。

营销部每个月将优惠情况汇总报财务部立案。

4.审核付款方法和金额

1）分期付款用户首付款百分比标准是4：

4：

2，付款时间以签约时间开始计算，交房前1个月必需付清全部款项。

首付款于签约时间后一周内付清，签约当日付款百分比不得低于协议总价10%；

首付款百分比最低限额为35%；

对于首付款百分比不足40％用户，第二次付款除应将首付款差额补齐外。

签定协议时协议约定付款时间严格按上述要求约定。

2）一次性付款签约当日首付款不低于20%，低于20%部分能够由营销经理签字确定三天后补齐，不然取消签约或收取违约金；

一周内付款不得低于60%，15天内必需付清，不然取消下定或收取违约金，违约金根据日万分之五收取。

3）按揭付款首付百分比不得低于30%（90平方米以下不低于20%，个人第二套按揭款首付百分比不低于40%，当地政府、金融机构对首付百分比有其它要求以当地要求为准），签约当日不得低于20%；

低于20％，经营销部经理签字确定后，一周内将首付余款付清。

不然取消签约或收取违约金，违约金根据日万分之五收取。

第二条销售收款和开票，财务部委派（现场）出纳和营销部营销台账人员依据审核无误价格认可单收款和开票：

（一）销售收款包含以多种形式（现金、支票、银行转账、信用卡支付等）缴纳定金、预付款、分期房款、按揭款、附加税费等。

（二）全部销售收款均由财务部委派出纳负责办理，其它任何人不得代为经办。

（三）用户刷卡或交现金，现场出纳确保收款安全和正确。

全部现金收入必需经点钞复检过方可收下，送存银行时若出现假钞必需由当班出纳负责赔偿；

POS机收款，持卡人须为购房者本人。

如由其它人代为刷卡，必需要求持卡人写份《承诺书》，承诺同意代购房者缴纳房款，使用未没密码信用卡需验证持卡人身份证件（留存复印件），POS机交易单第一联和收据（发票）记账联粘在一起交财务部入账。

出纳依据当日现金收款情况逐笔登记《销售和收款日报表》，并于每日17点前全额存入企业指定账户，不得存放在保险柜或个人存折。

（四）银行转账（包含支票、电汇、信用卡形式）。

出纳对用户交付支票、汇票、本票等票据须认真进行审核，关键查看出票日期、金额、收款单位名称、用途是否填写无误，要素没有填写完，需要营销人员当场补齐。

1、全部票据出票方如和购房者名称不符，必需由原出票方出具委托书原件，未提供委托书可临时先给用户开具收据，待补齐后再进行更换发票。

2、支票付款必需当场填写确保书，如遇票据退票，立即和用户联络，同时通知营销人员进行催收，用户来取退票时，要求她们补齐退票房款，并交回原发票（收据），同时用红字发票冲回，重新按实际交款方法开具新发票。

3、营销部应立即将收到票据原件传送给出纳，并将票据复印件、委托书原件、确保书原件和发票（收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐。

4、出纳在办理相关手续时，应提供企业账号资料。

用户转账后，必需将转账单复印件交给或传真至企业财务部签收查询，查询到账后方可开具票据。

出纳依据当日银行收款情况逐笔登记《销售和收款日报表》。

（五）销售收款统计。

出纳将每日《销售和收款日报表》和营销台账查对并进行确定后，于次日早晨9：

30报财务部项目会计和会计主管。

按揭收款单据银行直接交付财务部，营销部台账人员应于每个月到财务部统计当月按揭进账情况，每户收讫房款后开具发票，并把按揭收款情况录入营销台账，发票（收据）记账联即时交财务部入账。

（六）销售报表报送。

项目会计、出纳按日对收款情况进行查对，并据此填写《销售资金回笼情况明细表》，每七天五下午5:

30前报送至财务经理、总经理。

（七）营销部台账人员每七天五对本周销售及应收款情况进行统计和汇总，立即和财务部项目会计、主管会计进行查对。

（八）营销台账人员为用户开具相关票据，确保票据正确性，完整性。

（九）空白收据（发票）领用及开具。

1、每当营销台账人员处库存仅有1本时，请速和财务部会计主管联络，预约领取。

通常一次领取2本，特殊情况需营销经理、财务经理审批。

领用盖章后由营销台账人员使用。

2、开票人员应妥善保管票据。

台账人员应即时统计已用完票据金额及票据作废等使用情况必需在2个工作日内交到财务部由会计主管进行查对后注销，才能领用新收据。

收据使用、交存均要有统计表（一式两份），开票员及会计主管应妥善保管统计表。

3、严格根据发票（收据）使用要求开票，并要求用户在发票（收据）上签字认可。

4、因支票退票用户重新付款时，需先冲回原发票（收据）后再按新付款方法重新开票。

5、发票（收据）各栏内容必需填写齐全，包含交款人姓名、楼号、付款方法、支票号码（若有）等相关辅助信息，而且必需在当日志入台账，查对正确无误。

6、不一样收款方法不得开具同一张发票（收据）,性质相同发票（收据）换票时能够合并一张发票（收据），全部换票业务中开具红冲发票（收据）必需当日志入台账。

7、换票时，必需要求用户交还原发票（收据），并和红冲发票（收据）粘贴在一起，红冲发票（收据）必需在同一天开出。

如用户遗失原发票（收据），需要用户出具《发票（收据）遗失申明》和原发票（收据）存根联（记帐联）复印件，并验证身份证件和留存复印件。

8、属于换房、更名等情况用户要求换开发票时，必需出含有企业领导签字认可或用户意见处理单方可办理。

开票后由营销人员及用户在发票（收据）上签字确定，资料不全，不予办理。

并依据不一样情况，作出以下处理：

“A”变更“B”

营销部填写“用户联络单”，由营销主管、营销经理审批，并要求A承诺将已付款转入B所购房屋款项中，同时B和我企业签订销售协议；

再凭原发票及协议换取台账人员开具新发票，承诺书原件应和发票（收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐。

“A”变更“A、B”

用户服务部填写“用户联络单”，并由营销主管、营销经理审批,同时A、B和我企业签订销售协议；

再凭原发票（收据）换取台账人员开具新发票。

“A、B”变更“A”

用户服务部填写“用户联络单”，并由营销主管、营销经理审批。

同时要求B出具承诺书，确定该房原由A、B购置，现确定由A购置并负担付款责任，B放弃对该房任何权利，已付款项转入A购房款。

A即可凭原发票及协议换取财务部开具新发票，承诺书原件应和发票（收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐。

（十）若购房用户要求更换原收据或发生退定、营销人员，台账人员及项目会计必需验明原收据真实性、有效性，更换收据还需在新开收据中写明“原收据编号，金额，此次实交款”等字样。

收据换发票必需全部收回已开收据，在收回收据备注中注明“换票”字样。

（十一）若购房用户收据丢失，必需写出丢失证实，提前两天报项目会计核查，确定丢失收据在此之前没有办理退款后，由用户登报申明收据作废，销售人员、台账人员及项目会计方可办理退定、退房手续。

营销部要专员建立票据丢失台账进行备查管理。

（十二）购房用户所写丢失证实，必需写明原收据号、金额及用户名称，同时必需承诺若因丢失收据造成包含我方在内一切损失及后果均由购房用户自己负责。

第三条款项收讫后，用户签署销售协议，项目会计审核协议。

项目销售协议模版要在项目形成销售之前制订，并需要经过企业办公室、营销部和财务部会审及经企业聘用专业法律顾问审定后，才在该项目实施。

第四条签约以首付房款交纳和销售协议签署（协议号已出且用户签字）同时含有为标准，同时收回认购协议。

第五条集中发放产权证时，由营销部专员计算超面积款，项目会计帮助营销部办理产权证发放。

用户领房产证时，必需本人亲自领取，并携带相关证据，包含购房协议、身份证原件。

自己办理房产证用户，需要办理申请手续，由营销部专员计算超面积款，经营销经理审批后通知用户到项目会计、出纳处办理收退款。

第五章应收账款和违约金管理

第一条销售应收账款范围包含，一旦签署销售协议，依据销售价格认可单和协议要求，用户应交全部款项减去已交款项外部分（按揭形式下一章单独说明）。

第二条销售应收款催收责任划分、回款情况反馈、销售款责任制。

销售应收账款催收由营销部和财务部共同负责。

营销部负责现款部分欠款回收和按揭贷款资料准备，正式签署协议时，营销部要确保按揭贷款资料必需齐备。

财务部指定按揭专员负责和营销部函接，向银行递交按揭资料并负责催促银行按揭及公积金贷款立即到位。

项目会计负责回笼房款登记并按周编制《销售资金回笼情况明细表》报送营销部、主管会计。

主管会计对当月用户房款到位情况及应收款情况进行查对落实后，应按欠款时间长短分类汇总统计金额，填写“应收销售款账龄分析表”并于每个月10日前编制上月《月度催款计划》，和营销部查对后，报相关部门及领导。

应收账款实施责任人“在职终生负责制”管理措施，经办营销人员为第一责任人，营销主管为第二责任人，营销部经理为第三责任人，财务经理为第四责任人。

应收账款回款情况和相关责任人分成和绩效挂钩（具体方法详见营销管理制度和绩效考评制度）。

第三条催收方案及程序

财务部应配合营销部依据用户付款方法不一样制订对应催收方案。

一、用户选择按揭贷款付款方法，商业贷款和公积金贷款房款通常分别应在购房协议签署30天内和60天内到位（特殊情况例外）。

假如未到位，财务部应分清情况，采取对应方法，并报企业领导，并通知营销部。

（一）财务部在用户含有按揭条件情况下，应委派按揭专员立即进入按揭步骤。

假如用户提供按揭资料不符合国家政策要求、或用户不含有按揭办理条件且用户不变更付款方法，财

务部向营销部下发取消用户签约订单信息，并关闭此订单，作为当月销售协议任务冲减。

（二）因用户资料不全（按银行要求补办）原因造成银行按揭或公积金贷款未能立即到位，营销部负责2个工作日内通知用户补全资料，方便银行或公积金中心立即放款。

（三）在各项资料、手续齐全，银行或公积金中心未能立即放款，由财务部按揭专员负责向责任银行、公积金中心催款。

二、用户选择分期付款方法，需由总经理尤其同意后方可实施。

财务部应立即清理用户销售款，并将用户欠款和营销部每七天五下班前查对一致。

当逾期款发生时，财务部应检验营销人员是否立即催收用户欠款，包含检验《逾期款催交统计表》，《延期付款协议》等资料。

第四条销售违约金计算标准和标准：

1、应收用户分期付款房款延期交款，根据用户违约日期计算，日违约金万分之五。

2、用户办理按揭，因为未提供资料产生按揭到账延期，根据用户违约日期计算，日违约金万分之五，违约期间自约定提交按揭资料期满后次日起至资料提交齐备止。

3、退房、退定违约金按上述第三章第二条实施。

第五条销售违约金减免权限：

1．减免金额在200元以下（不含200元），经用户申请，营销人员查对、营销主管查对，经营销经理同意后由项目会计查对免收用户违约金。

2．减免金额在200元（含200元）以上500元以下（不含500元）销售违约金，经用户申请，营销人员查对、营销主管查对，经营销经理、财务经理同意后由项目会计查对免收用户销售违约金。

3、减免金额在500元以上销售违约金，经用户申请，营销人员查对、营销主管查对，经营销经理、财务经理同意，总经理审批后由项目会计查对免收用户销售违约金。

第六条其它违约金减免

用户作废协议，每份协议违约金500元。

由用户申请，营销人员查对，经营销经理、财务经理同意，总经理审批由项目会计查对后由出纳收取用户作废协议违约金。

第六章退房、换房、协议变更

第一条用户提出退房（含地下室）申请后，营销部依据企业《退房步骤》办理签字审批。

财务部项目会计、营销部台账人员审核用户退款金额正确性，收回全部相关票据及书面材料。

销售现场决不许可直接给用户退房款，用户退房手续由企业财务出纳依据审批后申请，办理退款。

第二条销售退房退款步骤

第三条财务部项目会计、营销台账员审核用户退款金额计算正确性，并收回全部相关票据及书面材料。

项目会计负责确定姓名、坐落位置、总房款、已付款情况等购房信息，并签字确定；

营销台账员负责审核姓名、坐落位置、总房款、已付款等各项财务数据，并签字确定；

营销经理、财务经理、总经理签字核准后，企业出纳扣减违约金后办理退款。

第四条换房

1．用户提出换房申请后，营销部依据企业《换房步骤》办理签字审批。

2．财务部项目会计、营销台账员审核用户已收金额，收回全部相关票据及书面材料；

依据第四章相关条款审核新价格认可单、协议和计算应收款和开票。

第五条销售换房步骤：

1、签约后换房步骤：

2、下定后签约前换房换房步骤：

　　上述步骤及换房过程，需要在各个账务中同时更新，营销台账员立即把相关信息上报给项目会计。

第六条销售换名步骤：

1、只有用户直系亲属或配偶才能够更换协议名字，更换名字时需要提供双方身份证、结婚证或户口本原件及复印件等有效证件。

营销主管、营销经理、项目会计查对证件原件。

非直系亲属之间协议若更换名字，需要根据新价格体系进行营销程序处理。

2、协议其它要素变更

用户提出协议变更申请后，营销部依据企业《协议变更步骤》办理签字审批。

第七章销售现场工作管理

每一条销售票据管理

营销台账员负责整理、汇总当日票据，传输给企业项目会计。

营销台账员和项目会计每日应立即相互沟通票据传输情况并查对发票或收据，项目会计立即进行入账处理（最迟2天内完成票据传输和账务处理）。

第二条具体收款程序要求

现场出纳收取款项，营销台账人员必需在当日复核收款金额并开票。

项目会计做到当日财务收款数据当日志入销控表，并和营销部查对相关数据，确保实际票据和营销部收款日报表查对无误。

对签约资料、应收款明细表要进行立即查对，每七天五由项目会计汇总当日现金应收款明细，交营销部经理。

第三条销售现场现金收款截止时间为下午五点，五点以后不得收取现金。

第四条销售现场不许可为用户信用卡（银行卡）代支现金业务，也不得帮助安排用户之间信用卡（银行卡）代支现金业务。

第五条项目会计、出纳调休时间标准上应不和企业或部门组织学习、培训时间冲突，假如有特殊事情需要临时调整休息时间，需要报给财务经理，在得到财务经理同意后，方能够调整休息时间。

第六条项目会计负责检验销售现场出纳、营销台账工作。

检验内容包含：

销售内控程序实施；

票据管理；

销售日报清楚、完整性、；

销售台账管理；

销售现场整齐和文档管理；

现场工作步骤安排和实施。

财务主管负责审核销控表数据正确性，项目会计要确保数据录入正确、立即，具体以下：

1．财务主管对项目会计数据正确性和立即性进行监督并统计，作为对现场财务月度考评依据。

2．项目会计在周五晚上前把本周按揭到账数据全部录入销控表。

3．项目会计要和台账人员将手工销售月报、签约资料和销控表查对。

4．项目会计能够使用财务软件编制凭证并导出，并打印对应该日明细清单。

发觉问题立即处理，和现场沟通。

第七条销售现场具体工作内容和步骤，依据业务发展需要，由项目会计向财务主管汇报后，项目会计实施财务主管工作安排。

第八章销售协议管理

第一条款项收讫后，用户签署销售协议，台账人员、项目会计审核协议。

项目销售协议模版是在项目形成销售前制订，并需要经过企业办公室、营销部和财务部会签及企业聘用法律顾问审定后，在该项目实施。

第二条营销部在向财务部移交购房协议、购房协议要达成以下要求：

一购房协议和购房协议根据搂座号排好前后次序；

二购房协议、购房协议封面上注明坐落号和业主姓名；

三业主借款协议、反担保协议和购房协议应整理在一起。

第三条营销部台账人员临时保管销售协议，在能够移交到财务部门时进行移交，财务部在查对全部数据和交纳印花税后，转交给办公室档案人员进行保管。

协议移交每一个步骤均应办理交接手续，建立登记簿。

第四条销售协议借阅，需要有营销人员确定业主身份，业主凭身份证和其自己销售协议原件到财务部或行政人事部办理协议借阅手续。

协议管理人员负责查看相关证件，并登记用户借阅信息（姓名、联络方法、业务代表、借阅时间），并要求用户署名。

销售协议借出人员负责定时把借阅销售协议催交回企业保管。

第九章按揭款管理

第一条按揭款范围：

用户以所购商品房做抵押并由企业提供阶段性担保个人住房贷款。

第二条按揭手续前期准备

一、在每期楼盘发售前30天内，财务部按揭专员依据企业已和按揭合作银行签署《银行按揭业务合作书》所要求相关条款和营销部进行沟通，并由营销部通知用户办理按揭相关事项。

二、按揭专员必需督促营部相关责任人，要求营销人员在用户签署《商品房买卖协议》时，办理好银行按揭、公积金贷款申请手续。

银行按揭资料、公积金贷款资料由营销部负责督促用户在签署《商品房买卖协议》后5天内按银行要求提供并向按揭专员移交完整按揭资料。

在按揭贷款办理期间，按揭资料由按揭专员负责保管。

三、按揭专员必需确保按揭贷款资料搜集完成后按10天（或10户）一个批次报送主办银行，争取在《商品房买卖协议》签署后约30天内放款，公积金贷款在《商品房买卖协议》签署后约60天内放款。

第三条按揭放款情况统计及报送：

按揭专员必需建立楼盘按揭放款台账，依据财务部出纳领取按揭放款收账通知，分别按银行及楼盘输入按揭用户明细，并将按揭放款情况输入台账，每七天周五下午5：

00报电子版本给主管会计，由主管会计稽核，并于每七天周一早晨12：

00之前将稽核结果报本部门责任人。

第四条按揭放款情况汇总及反馈：

按揭专员应将每批次按揭贷款用户名单、应放款金额报财务部出纳备查，贷款发放后由双方进行查对，对未放款应于2日之内查明原因，如因用户原因反馈至营销部，并立即通知用户；

如因企业原因，则上报企业相关领导。

第五条按揭放款情况实时监控：

在《房屋产权证》未办理完成前，按揭专员必需跟进用户供楼情况，严格控制回购率，具体要求以下：

一、每个月最终一天，按揭经办人员和按揭银行查对至本月止，属企业担保期限内未按时供楼人员名单，将该名单进行统计并报财务部、营销部责任人。

二、用户1个月未按时供楼，由对应营销人员电话催办。

经电话通知5天内仍不供楼，由营销部负责发书面催款通知。

书面催款通知发出10天内用户仍未供楼，营销人员必需上报营销部经理后采取有效方法处理。

三、连续三个月以上未按时供楼，由按揭经办人员先和银行协商，暂不回购；

经请示主管领导后，进入对应法律程序，并和物业企业联络采取对应方法督促用户供楼（未交楼除外）。

第十章销售产品管理

第一条销售产品管理范围：

包含可售房屋数量、单价确实定，管理报表报送，营销宣传资料定制，销售（预售）手续申报，项目销售结束后效益分析，样板房处理等。

第二条可售房屋套数和面积确实定：

各栋号房屋在达成能够预售状态下，可售房屋套数相关数据必需经企业办公室、财务部盘点核实后签字认可。

总可售面积和每套可售有效面积应以房屋管理部门同意文件、证书、确定书等为依据，经企业办公室、财务部共同复核后签字确定。

第三条可售房屋销售价格确实定：

定价之前，由企业办公室、财务部进行项目楼盘成本预算分析工作，编制《项目成本预算分析汇报