方案无锡金科酒店项目开发策划研究报告文档格式.docx

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●《绿色饭店标准》

●《无锡年鉴》（2007）

●《无锡市志》第一册—第四册

●《无锡市城市总体规划规划文本》（1995-2010）

●《无锡市城市总体规划图件》（2001-2020）

●《无锡市旅游发展总体规划》（2003-2020）

●《无锡市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

●《2007无锡市旅游业年度报告》

●《2007年无锡市星级饭店住宿接待情况》

●《崇安新城控制性详规》

●其它相关资料

三、策划原则

●因地制宜、务实可行原则

对场地进行系统分析，尊重场地的周边关系、景观特性及内在的生态过程，根据土地适宜性和资源状况，合理开发与布局，使土地发挥最大效用。

强调策划的操作可行，根据建设基础、资金状况等确定发展目标，统筹规划、重点突出、分步实施、滚动开发。

●市场导向、经济高效原则

以市场为导向，根据酒店主要市场的需求特点和消费的可引导性分析，确定项目特色与酒店产品功能，并在满足市场需求的同时致力于引导消费和创造新的需求。

项目开发建设充分考虑经济性和的盈利能力，在开发强度、建筑规模、档次、布局、造型、材料等方面认真研究，以寻求最佳方案。

●精品打造、持续发展原则

强化精品意识，重视精品产品的策划和景观环境的提升，使项目开发具有前瞻性，在高标准开发策划的基础上进行高标准实施。

本策划为未来难以预见的发展环境的改变预留一定的应变空间，开发建设充分考虑市场远景及周边环境状况，确保策划区的可持续发展。

四、策划理念

●“和谐共生”的布局设计理念

项目主体布局充分考虑周边的环境关系，贯彻以人为本的思想，强调酒店系统内各主体之间，建筑与建筑之间，建筑与环境景观之间、交通与接待设施等的和谐共生。

此理念尤其要在深化设计时予以贯彻。

●“商业可行”的项目策划理念

以市场为导向、以效益为优先，注重策划产品的盈利能力，强调资金运作的科学性，确保项目具有稳定的收益和可持续发展的潜力，从而获得最佳的产业效益。

●“文化亮景”的文化贯穿理念

将金科集团的企业文化、崇安区的地方文化、吴文化等特色文化题材贯穿到酒店的硬件和软件建设中，但在表现形式上则注重现代理念和工艺技术的运动，增强吸引力、感召力和视觉冲击力。

●“城韵园林”景观风格理念

以现代城市风貌为环境背景，在现代工艺元素的基础上，将江南古典园林中的小桥流水、亭廊水榭等及元素其它造园艺术在其中加以体现和点缀，打造纷繁城市中的园林化酒店。

●“高效实操”的管理运营理念

充分考虑后期的运营管理，建立一套既有利于开发建设，又有利于酒店管理的科学体制，同时采用适应酒店发展需要的经营机制，能够增强酒店的竞争能力、赢得市场。

第二章项目发展基础条件分析

一、项目区位交通条件分析

●无锡市区位交通

无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。

东邻苏州，距上海128公里；

南濒太湖，与浙江省交界；

西接常州，去南京183公里；

北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。

无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。

无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线，铁路方面经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。

312、104国道穿过无锡。

沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。

●崇安区区位交通

崇安区地处无锡市区中部，是无锡的政治、经济、文化中心，历代县、市政府的所在地，东、北与锡山区接壤，南与无锡国家高新技术产业园区毗邻，西与北塘区相交，距无锡机场仅20公里，沪宁高速、312国道、沪宁铁路等从边缘通过，辖区内有中山路、人民路、学前街、县前街、解放环路等市区主干道，通江大道等城市主要出入口，火车站、汽车站、公交客运中心等重要交通设施，内外交通便捷。

●策划区区位交通

策划区位于崇安区中部，江海东路、广益路、广南路等市区干道从周边穿过，距无锡机场仅14.2公里，区位交通条件十分优越。

二、项目周边环境条件分析

崇安区铁路以东以北、312国道以内的地区是建成时期较早的居住区，存在一定污染的工业企业以及大型市场相混杂的用地，策划区正是位于该片区。

但是，随着广益新区新一轮规划建设的推进，相关污染企业将全部搬迁。

规划区周边主要为灯饰、家居、装潢材料、购物公园等的市场用地和居住用地。

北靠广益路，广益路以北为市场用地、商办混合用地和文体设施用地，分布有广益行政中心、崇安体育中心、广益中心小学、汽配市场等，整体将打造新的集居住、商贸、行政等为一体的新板块，发展空间将有所提升。

此外，项目区西邻江海东路，而江海东路为快速路，来往车辆所产生噪声客观存在。

三、项目投资背景分析

金科集团是一家以房地产开发为主业，并涉及与主业相关的五星级酒店、基础设施建设、物业管理等领域的大型企业集团，总资产100亿元，净资产70亿，固定员工4000人，具有国家一级房地产开发资质和一级建筑施工资质。

目前，金科已在北京、重庆、涪陵、成都、江苏无锡、江阴、湖南长沙、浏阳等城市进行房地产开发，即将进入上海、天津等城市。

肩负“建筑人居梦想”的崇高使命，秉承“做好每个细节”的公司理念，经过10年时间的持续、稳健发展，金科集团已经成长为重庆房地产行业的领跑者，中国地产界的知名品牌。

金科始终把“诚信经营、用心做事”奉为宗旨，曾多次被国家和地方政府评为“重合同、守信用企业”和“诚信开发企业”，被多家权威金融单位授予AAA信用等级。

金科素以产品创新著称，任何一个新项目的推出总能让人耳目一新并受到广泛追捧：

天籁城、天湖美镇成就了金科“花园洋房之父”的美誉；

中华坊、东方王榭以继承发扬中国传统建筑精髓为己任，金科又被誉为“民居文化旗手”。

2007年，国家知识产权局正式批准金科的原创中国洋房、空中院馆、X+1夹层住宅三项专利申请。

正是凭卓越的创新表现，金科从第六届中国住交会捧回“中国名企、中国名盘、中国房地产十大新锐人物”大奖，成为西部唯一一家同时获得三项大奖的地产企业；

2007年5月，在重庆市政府组织的开发企业50强评选中，金科再次名列第2，这已是金科连续4年进入重庆开发企业50强前2名；

2008年3月，金科再次荣膺“中国房地产百强企业”称号，综合实力名列第25位、成长性名列第5位。

根植地产主业，金科的相关多元化战略也取得了阶段性成功：

斥资4亿精心打造了国际五星级豪华大酒店，是国内最具个性和特色的五星级豪华商务酒店之一；

携手中国家居连锁业第一品牌红星美凯龙，推出规模达12万平方米的重庆红星美凯龙世博家居广场，获得空前成功。

目前，金科正稳步推进两大发展战略，一是“依托大重庆，扩大中西部，挺进长三角，开拓环渤海，发展中等城市”的全国化战略，二是IPO上市的融资战略。

致力于地产开发专业化道路，胸怀“百年地产，中国榜样”的远大理想，金科将为进入“中国房地产企业前10强、中国综合企业50强”的长期战略目标而不断拼搏进取。

无锡金科房地产开发有限公司是由重庆市金科实业（集团）有限公司与亿龙国际集团有限公司共同出资设立的一家以房地产开发为主业，并涉及与主业相关的五星级酒店、物业管理等领域的中外合作企业，总资产12亿，净资产7.1亿，固定员工81人。

目前在建项目有：

无锡金科·

观天下、无锡金科·

东方王谢、江阴申港新城项目、江阴敔山湾项目等，土地储备面积约800亩。

四、项目社会经济条件分析

（一）无锡市社会经济条件分析

无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和江苏省重点发展的特大型城市。

2007年，全市实现地区生产总值3858亿元，其中第一产业增加值55亿元，第二产业增加值2256亿元，第三产业增加值1547亿元，按常住人口计算人均生产总值为65203元，完成财政总收入706.90亿元，全社会固定资产投资1674.22亿元，市区城市居民人均可支配收入20898元，农民人均纯收入10026元。

图2-12002-2007年无锡市经济发展状况

图2-22006年长三角地区城市国民经济主要指标

（资料来源：

2007无锡年鉴）

（二）崇安区社会经济条件分析

2007年，全区完成地区生产总值211.7亿元，社会消费品零售总额205.01亿元，固定资产投资60.11亿元，财政一般预算收入14.12亿元，在岗职工平均工资达45188元。

服务业增加值占地区生产总值的比重已上升到88.33%。

全区按照“左右并举、带动中间”的整体部署和“东特西优中整”的目标定位，推进三大区域协调发展。

铁路以西现代服务业集聚区方面，崇安寺地区改造二期工程全面启动，红豆国际广场开工建设，恒隆商业广场项目启动拆迁，楼宇经济发展质量明显提高。

崇安新城（广益片区）建设方面，基础设施建设进展顺利，广南路南段、上马墩路东段竣工通车，江海东路辅道、广南支路基本建成，龙祥广场建成开放；

主题市场规模不断扩大；

新型社区建设有力推进，学前东路南侧、广益路北侧集中居住区初步形成，全市首家、建筑面积达4.5万平方米的广益睦邻中心建成开放，广丰睦邻中心交付使用。

中部地区发展规划进一步明晰。

五、项目文脉条件分析

项目开发所处的无锡市，位于杭嘉湖平原西北部，北临长江，南濒太湖，西部有相对高耸的山地，东部为宽阔的平原，这一地理位置和地形特点使得无锡历史文化既有长江三角洲地区所共有的吴文化特点，又有自己的特点。

●水文化

无锡河流湖泊众多，以大运河为骨干，形成纵横交错的河网系统。

密布的水体影响了无锡社会经济文化等各个方面，如人们的衣食住行、城市布局、建筑景观、民俗风情等。

无锡地区对太湖的开发也由来已久。

●园林文化

无锡的园林，最突出的特点就是“真山水”，依山傍水建造园林。

明代末年，高攀龙再五里湖东南建造别墅，称“高子山居”。

寄畅园、梅园、鼋头渚等都是依山傍水，利用真山水建造的园林，兼收山之秀河水之灵。

三国城、水浒城的建造也是巧妙地利用了这里的山水。

●艺术文化

无锡秀丽的自然风光和深厚的人文积淀孕育了许多文学精品和优秀文学家，诗、词、散文、小说和剧作方面都有不少佳作，如唐代李绅的《闽农诗》、南宋蒋捷德《虞美人》、明代冯梦龙《三言》、明代吴炳的《绿牡丹》以及近现代的刘半农、胡山源、钱钟书等。

无锡秀丽的山水也吸引许多外地文人来此留下佳句，如唐代茶圣陆羽的《惠山诗记》、北宋苏东坡的《惠山谒钱道人，烹小龙团，登绝顶，望太湖》、北宋范仲淹的《过太湖》、明代王问的《湖山歌》等。

无锡是音乐之乡，这里流行着江南丝竹和道教音乐等几种形式的音乐，华彦钧（瞎子阿炳）以他所创作的《二泉映月》蜚声中外。

锡剧语言生动，具有浓厚的乡土色彩，锡剧音乐委婉流畅、悦耳动听，具有江南水乡风格。

无锡还是吴歌的发源地。

无锡的工艺美术品种类很多，其中在绘画、泥塑、陶艺、刺绣等方面名人辈出、独树一帜，在国内外享有盛誉。

如东晋画家顾恺之，元代倪瓒的《六君子图》、《渔庄秋霁》、《江山秋色》，近代吴观岱的《梁溪八景》，惠山泥人，《古运河梁溪风情图》巨绣等。

●名人文化

无锡地区名人辈出，有思想家、革命家、教育家，有在社会科学、自然科学、文学艺术以及灾发展民族工业方面卓有成就的学者、工程技术人员和实业家，还有清廉正直的官员和抗击外来侵略者的民族英雄等，如物理学家钱伟长、钱临照，经济学家薛暮桥、孙治方，革命家秦邦宪、陆定一，音乐家华彦钧等。

●饮食文化

历史悠久的农业文化使无锡形成了许多传统特色食品，如清团子、小笼馒头、玉兰饼、鸡蛋葱油饼、梅花糕、方糕等，以及无锡酱排骨、梁溪脆鳝、肉酿面筋等。

太湖船宴历史悠久，早在古吴国时，吴王夫差就曾设宴于太湖的游船上。

●产业文化

无锡地区农耕文化最主要组成部分是历史悠久的稻作文化，稻作农业在生产工具和农业管理方面不断发展，各个历史时期都有一些不同的生产工具，农业社会的农业生产活动，市其它许多精神文化产生的基础。

无锡工商业发展历史悠久，明清时期无锡逐步形成著名的“布码头”，并成为江南漕粮集中地和商品集散地，至清末成为全国四大米市之一，经济的发展促成了大量集镇的兴起和发展。

无锡还是近代工业的发祥地之一，到民国25年，有纺织、面粉、针织、染织、碾米、铁工、砖瓦、造纸等20个工业门类，315家工厂，仅次于上海，有“小上海”之称。

●宗教文化

无锡有浓郁的宗教文化，有道教、佛教、伊斯兰教、基督教等。

其中道教和佛教建筑最多，影响最大。

宗教文化包括宗教建筑或活动场所。

佛教还有碑刻、塔、金与铜造像；

宗教节日和宗教活动仪式；

宗教音乐；

宗教名人。

●民俗文化

无锡人民长期生活在太湖之滨，在特定的自然和社会环境以及共同的生产实践和社会交往中，自发地逐渐地形成了具有无锡地方特色的风俗。

随着时代的发展，有些风俗消失，有些风俗沿袭传承至今，也诞生出新的风俗，日趋多姿多彩。

这些习俗，有的反映在人们的衣食住行等方面的日常生活以及各传统节日中的习尚和行为，反映家庭礼仪、社交礼仪、人生礼仪、饮食习惯；

有的反映农、渔、商等行业所特有的行业习俗和禁忌。

此外，群众中涌现出作为集体智慧结晶的大量谚语以及反映民意、民心、民俗、民情的大量民间歌谣。

图2-3无锡地区主要文化梳理与表达

结论：

无锡地区丰富的文化底蕴是项目开发可以发掘与汲取的无形资产，也是提升项目品牌的重要支撑，需要在今后开发建设中不断予以深化挖掘与利用，以进一步强化项目特色与品位。

第三章中国及无锡市酒店现状分析

一、中国酒店业发展概况

20世纪80年代打开国门后，中国酒店业开始起步，80年代尚是卖方决定市场的时代，酒店业停留在经验管理的阶段，属于指令性的政府外事接待体系。

90年代随着市场经济改革的开始，酒店业开始进入市场竞争阶段。

竞争初期利润空间巨大，因此90年代上半期是业界的黄金时代。

1996年全行业盈利30亿，但从1998年开始数年亏损，98年亏损32亿，1999年的亏损额达到54亿，2002年亏损27亿，2003年遇到SARS风暴，又遭受重创。

从1991年到2002年，客房平均出租率每年增长两个百分点，2002年出租率达到60％。

2003年星级酒店营业收入总额983亿元，比2002年增长7.5%，但此营业收入总额增长是来源于总量的增长，而非同步性的效益增长。

从效益的角度看，2003年酒店全行业大概下降25％，只是因为有外延的扩大和总量的增长，所以收入总额有所提高。

从2004年开始，酒店业开始全面回暖。

中国加入WTO后，国际酒店投资商、酒店管理公司纷纷进驻中国并加紧扩张，中国酒店市场的活跃与繁荣已成为世界瞩目的焦点，所有酒店（尤其是五星和四星饭店）均对未来业绩表示乐观。

《2003年中国饭店业务统计报告》表明72%受调查酒店预测2004年住客率将实现增长，83%的酒店预测平均房价将出现增长。

2004全年入境的旅游、商务、探亲等游客10904万人次，比上年增长19.0%。

其中，外国人1693万人次，增长48.5%；

港、澳、台同胞9211万人次，增长14.8%。

在入境旅游者中，过夜人数4176万人次，增长26.7%。

国际旅游外汇收入257亿美元，增长47.9%。

2004年全年国内旅游出游者达11亿人次，增长26.6%；

旅游总收入4711亿元，增长36.9%。

2005年1—10月份入境旅游者10018.07万人次，比上年同期增长11.57%。

其中：

外国人1696.28万人次，增长22.56%；

香港同胞5813.50万人次，增长5.64%；

澳门同胞2156.91万人次，增长20.96%；

台湾同胞351.39万人次，增长13.82%。

旅游商务人数大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求。

到2006年末，全国共有星级饭店12751家，比上年末增加923家，增长7.8%；

拥有客房145.98万间，比上年末增加12.76万间，增长9.6%；

拥有床位278.55万张，比上年末增加21.38万张，增长8.3%。

2006年，全国星级饭店的经营情况良好。

全年营业收入总额为1482.86亿元，比上年增加136.17亿元，增长10.1%；

上缴营业税108.12亿元，比上年增加30.96亿元，增长40.1%。

2008年的北京奥运会和2010年的上海世界博览会，将大大的推动我国酒店业的发展，所以我国宾馆酒店行业在未来几年的前景将继续看好。

二、中国酒店发展的主要特点

（一）中国酒店出租率特点

特点一：

出租率在逐年提高

2000年全国星级饭店平均出租率55.85%，2001年全国年平均出租率58.45%，2002年平均出租率为60.15%，到2006年，全国星级饭店平均客房出租率为61.03%,比上年提高0.07个百分点（资料来源：

2006年中国星级饭店统计公报）。

特点二：

星级高的、规模大的饭店出租率高，星级低的、规模小的饭店出租率相对较低

据国家旅游局公布的“2006年中国星级饭店统计公报”显示：

A、星级高的出租率相对较高：

五星级饭店的客房出租率为66.4%；

四星级饭店的客房出租率为64.3%;

三星级饭店的客房出租率为61.3%；

二星级饭店的客房出租率为56.9%;

一星级饭店的客房出租率为53.1%。

B、规模大的饭店出租率相对较高：

（1）客房数在500间以上的饭店平均客房出租率为65.4%，比上年下降0.8个百分点；

（2）客房数在300-499间的饭店平均客房出租率为64.1%，比上年下降0.1个百分点；

（3）客房数在200-299间的饭店平均客房出租率为63.8%，比上年提高0.32个百分点；

（4）客房数在100-199间的饭店平均客房出租率为61.0%，比上年下降0.4个百分点；

（5）客房数在100间以下的饭店平均客房出租率为57.6%，比上年上升0.5个百分点。

（二）中国酒店利润构成分析

根据《中国旅游统计年鉴》显示的各星级酒店营业收入分布如下（表3-1）：

表3-1中国酒店利润构成表

类别

营业收入

总计（万元）

客房

餐饮

商品

其他

五星

872191.58

617670.2

68162.17

259246.23

1817270.18

四星

1042863.8

820667.38

256595.03

269664.3

2389790.49

三星

1438814.8

1269381.6

110892.21

368487

3187575.57

二星

732243.29

672748.04

64441.81

152888.12

1622321.26

一星

59931.79

51283.87

5540.19

10573.99

127329.84

从表3-1我们可以看到，酒店的收入主要来自于四个部分：

客房、餐饮、商品和其他。

对上表进行百分比换算处理，得到表3-2：

表3-2中国酒店利润分布比率表

总计

47.99%

33.99%

3.75%

14.27%

100%

43.64%

34.34%

10.74%

11.28%

45.14%

39.82%

3.48%

11.56%

41.47%

3.97%

9.42%

47.07%

40.28%

4.35%

8.30%

从表3-2中，我们可以清楚看到酒店业的主要收入来源的分布比例。

以五星级酒店为例，客房、餐饮、商品和其他收入分布分别为47.99%、33.99%、3.75%、14.27%。

客房是最大的收入来源，餐饮次之。

这两项相加占到酒店收入的81.98%。

而商品和其他收入只占到18.02%。

显然，客房和餐饮仍然是酒店最主要的收入来源。

三、无锡市旅游现状及发展态势

（一）无锡市旅游业现状

无锡素有“太湖明珠”之称，是一座有着3000多年历史的名城，吴越文化的发祥地之一，是中国优秀旅游城市，中国十大旅游城市之一，拥有江（长江）、湖（太湖）、河（古运河）、竹（宜兴竹海）、泉（天下第二泉，“二泉映月”是中国家喻户晓的名曲）、洞（宜兴一批喀斯特溶洞）等旅游胜地。

马山半岛境内，有88米高的释加牟尼青铜造像，称“灵山大佛”，系世界之最。

太湖畔的中央电视台影视外景基地（影视城游乐区），可让游客饱览中外著名建筑及现代影视科技。

2007年，无锡市共接待国内外游客3426.91万人次，旅游总收入达到445.76亿元，比上年增长18.3%，相当于全市国内生产总值的11.55%。

图3-12001年-2007年无锡市旅游总收入

2007无锡市旅游业年度报告）

1、入境旅游

2007年，无锡市共接待入境旅游人数76.15万人次，与上年持平，共实现旅游外汇收入3.62亿元，比上年增长14.2%。

图3-22001年-2007年无锡市入境游客接待量

图3-32001年-2007年无锡市旅游外汇收入

2、国内旅游

2007年，无锡市共接待国内旅游人数3350.76万人次，比上年增长10.5%。

全市国内旅游收入418.04亿元，比上年增长18.9%。

图3-42001年-2007年无锡市国内旅游接待人数及旅游收入

3、旅游景区建设

截至到2007年底，无锡市共有等级旅游景区30个，其中AAAAA级旅游景区1个，AAAA级旅游景区11个，AAA级旅游景区7个，AA级旅游景区11个。

全国工业旅游示范点1家，全国农业旅游示范点为11家。

表3-3