当前住房信贷存在的问题及建议Word文档下载推荐.docx

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以我国住房信贷业务发展最快的建设银行为例，1998年末，建设银行个人住房贷款余额仅为450亿元，到2000年3月末累计发放个人住房贷款1460亿元，贷款余额已达993亿元，占全行贷款的比重由1998年末的2.11%增长到5.9%。

可以说，我国住房信贷有一个良好的开端。

然而，和许多西方国家相比，尽管各商业银行加大了住房贷款的发展力度，但我国住房贷款的发展目前还是初步的，在存在着许多问题的同时也还存在着巨大的潜力。

在我国消费总额中，住房贷款所占比例1998年末不到1%，1999年末也不到3%。

而西方发达国家这一比例都高于20%，越是优良的银行这一比例越高。

1999年我国住房贷款占GDP的１０%，而美国几乎占到现有DGP的60%。

由此可见，我国住房信贷目前还处于起步探索阶段，还有待于进一步开拓和发展。

二、住房信贷落后的种种表现

1、住房抵押融资机制尚未形成，个人住房抵押贷款难以推行。

我国自1986年开展个人住房抵押贷款以来，开展面积小、量不大，只有100多亿元，在整个房地产贷款中占不到10%，而发达国家一般占25%以上，从这一点看，住房信贷的发展离经济发展的要求还差得很远，远未发挥其应有的作用。

其中的原因十分复杂，既有其它方面的原因，也有金融部门自身的原因。

主要表现在：

一是由于住房商品化远未实现，真正购买商品房的居民不多，因而对住房抵押融资的现实需求未普遍化。

二是由于目前的商品房价格相对于居民的收入而言显得太高，因而即使抵押融资，普遍居民家庭也缺乏定期还本付息的能力。

三是住房抵押贷款成数都有在七成以下，期限多为10年以下，10年期的月利率近10%。

这种贷款条件显然为一般家庭无法接受。

四是抵押贷款资金来源有限，规模受到控制。

五是二级市场即抵押债权的转让市场远未形成，致使抵押贷款缺乏流动性，阻碍了资金的周转。

六是与房地产抵押相关的法律法规还很不健全，致使这个过程多不规范。

此外，还存在对抵押物评估困难、担保不规范、房屋拍卖市场不成熟导致银行抵押的房地产很难通过市场拍卖收回资金等问题。

2、住房金融机构不健全，现有的金融机构对住房金融业务的关系尚未理顺。

表现在：

一是没有一个全国性的专业住房金融机构（烟台、蚌埠两个住房储蓄银行只是作用有限的地方地方机构）；

二是各专业银行对房改金融业务和政策性资金恶性竟争；

三是现有商业银行的房地产信贷都普遍存在与行内其它业务部门在业务和人员分工上的不明确，容易引发业务纠纷，造成内耗。

3、住房融资工具不多，创新不足。

目前我国住房融资工具主要是住房存贷款，还有少量的住房债券及股票，远不足满足多元化的住房融资需求。

由于缺乏大量的速效工具可供选择，这在很大程度上制约了住房融资市场的拓展。

4、公积金制度推行不理想，尚未成为重要的住房资金来源。

建立公积金的主要作用是为建房和购房提供一个稳定的低成本资金来源，我国自90年代初推行公积金制度以来，到目前存在以下问题：

一是公积金归集量小，到1996年底，全国归集的公积金为393亿元，公相当于当年全国住房总投资的8%；

二是地区之间很不平衡，沿海地区的公积金归集率高达90%左右，其中上海120亿元，而其它内地省份只有40%左右，其中上海120亿元，；

三是公积金缴存比例较低，仅为职工工资的10%（职工及其单位各缴5%）；

四是一些地方对公积金的管理比较混乱，出现乱用、滥用或挪用现象。

三、住房信贷难以拓展的原因

1、居民收入在量的分配上相对落后，在结构上的严重分化，造成了在住房信贷需求上的弱化和异化。

收入是决定社会消费的中心因素，消费是收入的函数。

改革开放20年来，我国国民收入一直保持着较快的增长速度，然而近几年来居民（尤其是农村居民）收入增长速度明显下降，大大低于国民生产总值的增长速度，在1986－1998年间，城乡居民的收入水平的年均增长率比GDP年均增长率少4个百分点，比同期人均GDP年均增长率少2.6个百分点。

从结构上分析，这部分增加的收入大部分归少数高收入者尤其是暴富群体所有。

据测算，1998年占城镇居民20%的最高收入户的年收入是20%最低收入户年收入的4.5倍；

最高收入户收入水平比上年增长6.9%，最低收入户仅比上年增长1.9%，前者的增幅比后者高出5个百分点。

农村的情况是，最高收入户人均收入达到5925.51元，是最低收入户733.15元的8.1倍。

最近国家统计局组织的调查表明，我国高收入阶层年总收入一般在20万元以上，人数不到总人数的1%；

占20%的高收入被调查者拥有着相当于42.4%的全部调查者财富。

在农村，占农村20%的的高收入人群拥有50%的收入和购买能力。

在任何时候，中低收入的人群永远是相对的大多数，也是住房信贷需求的主力军。

所以说，城乡居民这种在量的分配上相对落后和在结构上的严重分化，造成了在住房信贷需求上的需求量的弱化和需求结构的异化，进而制约了住房信贷需求的扩大。

2、未来预期的影响，至使边际消费倾向下降，住房信贷需求减少。

1994年以来，我国经济体制改革力度加大，使人们对未来收入的预期下降，提高了储蓄倾向，减少了即期消费需求。

在深化国有企业改革的过程中，一方面现有的企业要实现减员增效，这就造成了大量的国有企业职工“下岗”，1997年国有企业职工下岗总数达1275万人，其中只有少部分人重新就业，1998年和1999年继续有大量的国有企业职工下岗；

与此同时尽管国家实施了国有企业限期“解困”，但国有企业亏损面扩大、亏损额增加的状况仍然未从根本上改变。

另一方面，国有企业结构性调整又压缩和淘汰了一部分多余的、落后的生产能力，这在一些传统的产业如纺织业、煤炭业当中表现得尤为明显。

再加上国家行政体制的改革，这些都会引发失业的增加，需求减少。

旧的福利制度被打破，新的保障体制尚不完善，未来收入的不确定性增强，养老、医疗、教育等福利制度的改革又造成人们预期支出的增加，居民不得不以压缩消费而增加储蓄的方式来自我保障。

3、传统消费观念的影响。

开展个人住房信贷最大的障碍来自人们的消费观念。

在中华民族的传统文化中，以勤俭持家、量入为出、不可“寅吃卯粮”为美德。

这与我国生产力一直比较低、社会物质财富不丰富有关。

但目前物质财富丰富了，人们的消费观念却没有改变，仍没有迈出负债消费的第一步。

中国经济景气监测中心对北京和上海两地居民的抽样调查显示，对消费信贷感兴趣的居民仅占31%，不愿接受或表示担忧的居民所占的比重达69%，其中25%的居民明确表示不接受消费信贷。

17%的居民对消费信贷慧疑虑，15%的居民认为其经济状况无力进行信用消费。

4、相关法规不健全，缺乏必要的住房信贷担保制度。

我国关于信贷方面的法律、法规有《担保法》、《票据法》和《贷款通则》等，这些法律法规都是针对生产性贷款而立的，针对消费性贷款的法律法规尚属空白。

我国现行的担保法中缺乏对消费信贷的规定，并且由于房地产二级市场发育滞后等原因，作为贷款抵押的住房产权变现能力较差，不能为银行提供有效的风险保障。

所以在住房信贷回收过程中，一旦出现贷款本息回收困难、涉及到担保保证的履行、抵押物的处理、质押品的拍卖等，缺乏强制性的法律保障。

根据我国目前的法律和社会环境，住房按揭申请一旦违约，处理抵押物将成为银行非常棘手的事情。

如果违约人与银行合作，可以通过在房地产中介机构挂牌销售和转按揭形式解决，但目前违约人往往不愿意采取以上方式处理，只有通过法院裁定后进行拍卖，以此种方式处理，进间长、拍卖费昂贵、透明度低，银行费时费力，还可能达不到保全资产的目的。

5、个人信用制度欠缺，消费者资信度难把握。

住房信贷一般金额较大，为确保住房信贷资金的安全，银行在承贷时对消费者个人的资信情况进行了解至关重要。

我国目前尚未建立个人信用制度，即没有对自然人进行身份证明；

个人帐户、收入来源、个人可支配收入、用于抵押的资产以及信用状况记录，也没有实行家庭财产登记制、个人财产破产制没有相应的评信制度，更没有个人资信状况适用等级的专业信用认定机构对个人客户的资信状况进行认定。

目前我国虽然实行了存款实名制，但是由于缺乏全社会、全范围的个人信用制度，单个银行内部个人客户的信息民尚不完善，共享性差，要了解个人客户在本行以外其它经济活动中的信用，银行花大量的时间也难掌握消费者的信用状况，对此银行贷款时往往采取繁琐的手续以保证贷款的安全，这也就必然影响到住房信贷的开展。

6、短期资金长期使用，住房信贷的期限结构错位。

个人住房贷款期限较长，而银行负债的期限相对较短，这往往造成银行资产负债期限结构的不对称。

发达国家一般采用资产证券化来解决资产的流动性问题，对住房信贷普遍采用的是抵押资产的证券化。

我国目前在允许银行参与的资本市场发育尚不健全的情况下，银行无法通过资产的证券化等方式建立融通长期资金的渠道，从而出现“短存长贷”的格局，不能实现资产负债期限结构的合理对称，经营的流动性风险增大。

7、住房金融工具创新不足。

我国住房抵押贷款的信贷资金主要来自住房基金存款，包括政府和企业住房基金存款、公积金及住房储蓄存款，其中，政府和企业住房基金在大部分城市还未建立，而且这两项基金主要用于困难户建房和单位购房贷款，很少用于个人住房抵押贷款；

在公积金方面，归结的数额较小，北京市自1992年建成立公积金至今，实际建立住房公积金的人数占应建成人数的比重不足20%，归集住房公积金公3.5亿元；

住房储蓄也很小，截止1993年未，建成设银行储蓄存款余额公32亿元，而同期住房抵押贷款余额为42亿元，缺口10亿元。

因此，单纯地把住房基金存款作为住房信贷资金来源在一定程度上也制约了住房信贷业务的拓展。

在国外商业银行的贷款中，抵押贷款占有1/4—1/3，其中住宅抵押贷款占90%以上，美国1984年住房抵押贷款总额占金融机构全部净贷款的47。

2%，其它发达国家也大都在25%以上。

7、住房信贷利率较低，影响银行的积极性。

目前国家对住房贷款的利率作出了严格的规定，要求个人住房贷款利率低于同期法定存款利率，由于住房贷款业务繁琐，牵制了信贷人员的时间和精力，办理成本相对于企业贷款而方言，成本较高。

又不允许收取合理的费用，所以许多行出地自身利益的考虑，开办此项业务的积极性不高。

四、拓展住房信贷业务的建议

（一）、建立完善的个人信用制度，构建住房信贷的支撑平台。

市场经济归根到底是信用经济，所以，建立和健全适合于市场经济支行要求的个人信用制度，是顺应客观世界发展的必然结果。

由于种种原因，目前我国相对来讲仍处于跨系统跨行业相互封闭的状态，其各自所拥有的信息，也基本上处于相对保密状态，很难予以沟通。

从而使得个人的信用透明度不高、信用信息无法共享、评估标准互不相同，缺乏权威性和统一性。

所以，要想建立健全能覆盖全社会的信用网络查询系统，还需要作许多的协调工作。

而且个人信用制度的基本内容是由自然人的身份证明和个人社会档案、个人社会保险、个人银行帐户和收入来源个人可支配的并被金融机构认可的可用于进行抵押的资产等组成。

所以，建立一个全社会共享的公正的个人资信咨询网络，就成了开展个人住房信贷业务至关重要的一环。

从目前我国的实际出发，建立完善的个人信用制度可以分步实施。

首先，各商业银行应在目前信用卡客户资料的基础上，建立个人客户信用信息系统和个人客户信用等级评定体系。

在此基础上，由人民银行牵头，通过同业公约的形式，实现各银行之间个人客户信用信息的交流，并发展与税务、法院等机构的信息交流。

其次，在住房信贷业务发展到一定程度，形成一定规模后，可借鉴国外经验，组建地区性、全国性的个人信用咨询公司，从社会各方面搜集个人信用信息，并有偿向社会各方提供服务。

在我国建立个人信用咨询公司，必须从我国国情出发，体现中国特色。

一是为了保证该机构的高效运转，促使其不断提高经营管理水平，个人信用咨询公司应定位于商业性质的公司；

为保障充分竞争，避免独家经营带来的种种弊端，在同一地应允许设立几家同类机构。

政府登记、税收等方面应给予优惠政策，银行给予大力支持，促使其早日发展状大，发挥应有的作用。

二是个人信用咨询公司信息的采集，在采集个人信用资料时，除银行之外应向社会各部门广泛收集，要充分体现广泛性、全面性、即时性、真实性。

在个人信用资料的处理上，要充分利现代网络技术，实行个人信用实码制和计算机联网查询，以求形成一个覆盖面广、实用性强的个人信用网络。

三是个人信用咨询公司的动作模式。

对于沿海发达地区，因其经济基础雄厚，民间资金富裕，应鼓励民间投资兴办；

对于西部地区，可以按行政区划，由政府牵头控股，组建股份制的个人信用咨询公司。

四是依法规范征信行为，保证良好的信用收集与运用秩序。

信用法应对个人信用收集办法、保管方式、使用方法和征信公司应承担的保密义务，以及对违反规定动作的处罚办法等做出规定。

以维护信用资源正常的按挖掘、加工和使用，充分发挥个人信用资源在银行消费贷款及经济往来等方面的重要作用。

（二）、健全住房信贷法规制度，完善各种配套措施。

1、建立完善的住房金融法律法规体系。

一些国家和地区中央银行对商业银行发放个人住房贷款进行监管，确定了一些指导性原则，这保证了住房金融的有序健康发展。

如香港金融管理局规定，按揭贷款与抵押贷款的比例必须维持在70%的谨慎水平，并要求商业银行将房地产贷款维持在其贷款组合的左右；

新加坡金融管理局要求银行和金融公司发放贷款时，不能超过房地产价格的80%；

1990年4月，日本大藏省发布政令，要求商业银行房地产贷款增长率不得超过其贷款增长率，如不遵守，则要受到“提醒”。

1991年大藏省进一步规定，如果商业银行房地产贷款超过其贷款增长率的3%，必须加以注意，如果超过5%，音乐会受到惩罚。

为了保证我国住房信贷的有序发展，必须尽快建立一套适合于我国国情的住房金融法规。

目前应加紧制定诸如《住宅金融法》、《住房抵押法》等法律及《住房公积金管理办法》。

1、建立健全信用法律制度，夯实住房信贷的信用基础。

目前，依据道德的力量已无法规范混乱的社会信用行为，亟待制定一部信用法，统一对失信行为的处罚标准，并加大打击力度，强力规范社会信用行为，培养践诺守信的良好风气，为消费信贷业务提供社会信用保障。

信用法应对以下几点做出规定：

一是允许对失信者进行名誉处罚。

债权人可请求法院将债务人的失信行为在新闻媒体上曝光，并记入个人信用档案。

二是对失信者在经济上从重处罚，使之付出的代价远远大于所得到的好处。

对因失信危害社会或给他人造成较大经济损失的，应当追究当事人的刑事责任。

四是信用状况不同者所得到的待遇也不同。

对信用状况良好者，可提供一定的信用消费优惠，并给予诸多好处和便利；

对信用不良者，应提出苛刻的条件，使他感到没有信用寸步难行。

只有建立奖惩分明的法律制度，才能形成信用至上的社会风气，住房信贷才能健康、快速的发展起来。

2、建立初级市场的政府担保机构,减少金融机构贷款风险。

目前我国居民收入水平不高，中低收入阶层所占比重较大，而且居民收入较不稳定，导致金融机构的贷款风险增大，对个人的住房押贷款发展缓慢。

因此，可考虑由政府设立住房贷款担保机构，对中低收入家庭的住房贷款提供担保。

金融机构对经担保的购房者可降低首付款比例（如美国为５％），延长贷款归还时间，以增强购房者的购买力。

同时，政府住房担保机构可按担保金额的一百分比收取手续费。

完善担保制度。

（1）、完善担保法。

增加有关住房等消费信贷的规定。

（2）、培育规范住房的二级市场，使抵押的房地产能够方便的变现。

（3）、建立初级市场的政府担保机构，减少金融机构贷款风险。

目前我国居民收入水平不高，中低收入阶层所占比重较大，而且收入较不稳定，导致金融机构贷款风险增大，对个人的住房住房抵押贷款发展缓慢。

因此可考虑由政府设立住房贷款担保机构，对中低收入家庭的住房贷款提供担保。

金融机构对经担保的购房者可降低首次付款比例（如美国为5%），延长贷款归还时间，以增强购房者的购买力。

同时政府住房担保机构可按担保金额的一定百分比收取手续费。

（4）、可研究由政府出面组建住房信贷担保公司，为住房信贷提供担保。

这是西方发达国家发展消费信贷的成功经验。

如美国有四家政府性质的按揭担保机构，主要为符合规定条件的个人提供住房贷款担保，并向银行收购部分个人住房贷款，发行住房按揭担保债券，从而在很大程度上解决了部分居民难以提供担保和银行的资金流动性问题，促进个人住房贷款的发展。

3、开展保险保障消费信贷业务的开展。

1998年出台的住房保险业务推出几个月后因种种原因停止，它是保险公司为解决购房者申请贷款业务的保险制度，但要注意的是，在尽可能减少银行银行信贷风险和增加保险企业收入的同时，不能过高的收取保费，增大贷户的支出。

保险引入消费的信贷业务可考虑开办：

消费贷款履约保证保险，为借款的消费者履行贷款合同作担保；

财产保险及责任保险的推出，使消费者通过投保财产保险及责任保险，在财产遭受损失或要向他人承担民事赔偿责任时，从保险公司获得补偿，从而不致于降低还款能力；

人身保险的引入，可以使消费者在死亡、伤残、疾病的情况下，从保险公司获得保险金，以保证自己式继承人有能力偿还贷款。

4、健全住宅抵押贷款保险机制。

住宅抵押贷款保险具有特殊的运行机制，从事住宅抵押贷款保险的金融机构必须依照一国的担保法和住宅法等法律法规设立，具有独特的官方半官方性质，以国家权利为后盾，具有无限清偿能力，绝不能由一般的商业保险机构承办。

现阶段，我国可以先利用中国人民保险公司开展住宅贷款保险业务，然后建立符合法律规范的专门的保险机制。

可以利用加拿大房屋抵押贷款与住宅公司（CMHC）依据加拿大的《国家住房法》开展的房屋抵押贷款保险，对其规模和作用加以分析。

CMHC规定：

凡是借款与房价之比超过75%的房屋抵押贷款必须向其投保，保费比例一律不低于2.5%。

由于全额违约的情形很少发生，实际可承担的违约率在3%以上。

从目前各地发放个人住房贷款的情况，实际逾期率均在2%以下，采用住宅抵押贷款保险以后，上述的逾期水平上限可提高1个百分点，这意味着贷款具有更高的安全性，使金融机构预期收入水平显著提高。

5、中国人民银行应尽快制定住房信贷业务相关的法规政策，对个人住房贷款的对象、条件、金额、期限、利率、风险预期等作出全面科学的规定，使商业银行在具体的操作中有障可循。

（三）、引导广大消费者转变传统的消费观念。

发展住房信贷不公是银行增加的一个信贷业务品种，要把它提高到促进国民经常发展，提高人民生活水平的高度来认识。

勤俭持家是中国老百姓的传统习惯，在社会主义市场经济条件下，这并不与创造财富去享受生活相矛盾。

目前在很多家庭住房消费观念中，还是依赖自身几十年的积累，先积累、后消费，这种消费观念落后于现代经济生活。

现在的问题是要引导广大居民摒弃传统的消费观念，以适应现代生活的需要。

要克服“无债一身轻”的定势，使广大居民能够享受生活，在条件允许的范围内要敢于负债消费。

对那些高收入者要引导他们趋于起到消费的示范作用，从而形成新的消费热潮。

要增强人们的金融意识和信用观念，合理确定人们收入与消费信贷的组合方式，建立起社会主义市场经济条件下的消费观念、消费方式和消费行为，使人们运用消费信贷等多种手段享受更好的生活安排和生活质量。

（四）、完善住房信贷政策体系，加快利率市场化进程。

一是对贷款期限长、利率风险大的住房贷款尽快实行固定利率和浮动利率并行的利率制度。

固定利率是指按照事先确定的利率计算全部贷款期内的全部利息，该利率并不再做任何调整和改变。

浮动利率是指在贷款合同有效期内，只规定最初一段时间的利率，在规定的时间到期后，就要根据合同中事先规定的新利率计算方法，按照当时的市场利率重新确定下一阶段的利率，并按照新的贷款利率计息，浮动利率包括一年期、三年期、五年期等不同期限的浮动利率。

通过消费者对两种利率的自由选择，增加消费者的风险和收益意识，规范消费者和银行之间的关系。

二是在利率浮动比例和期限安排上，给商业银行以最大的余地，以便更好的为客户服务，更好地防范风险。

三是允许商业银行在办理业务中收取必要的手续费、服务费，以补偿商业银行在办理住房信贷业务中额外付出的成本。

四是灵活还本付息方式，银行在贷户因经济条件的改变而无力还贷时，可以重新提供贷款服务，如延长贷款期限，以减少每月支付数额。

五是扩大住房贷款发放品种。

目前住房贷款公是固定利率、固定期限的贷款，品种单一，难以满足住房信信贷市场发展的需要，因此商业银行有必要推出更符合市场需求的新品种，如浮动利率、分级还款等。

六是着手完善住房抵押贷款的证券化，建立住房金融的二级市场。

七是银行要和与消费信贷有关的法律、评估、保险、公证等机构紧密合作，简化手续，为消费者提供高效快捷的“一条龙”服务。

（五）、增加居民收入。

当前制约住房信贷的业务发展的一个重要因素就是居民收入水平低，经济承受能力差，因此，要改革分配体制，增加广大居民的收入。

要调整现有的工资结构，使现有的主要保证居民“吃、穿、用”等基本生存需要的工资结构，逐步过度到包括住房、医疗、教育等福利性消费在内工资结构。

要解决分配不公的问题，重点解决知识分子收入偏少的问题。

掌握知识、现代化意识强的人，有了钱才能敢于和勇于消费。

同时，要提高社会福利程度，对下岗失业人员给予必要的生活保证，让他们有起码的生存了需要。

（六）、降低住房价格。

政府有关部门要大力支持房地产开发商的商品房建设，给予优惠政策，降低房源价格，缩小房屋售价与个人收入的比差，使住房贷款面向中等偏低收入的社会群体，使其成为个人住房贷款的主要需求者，只有这样住房贷款业务才能大规模发展，才会有广阔的市场。

（七）、建立开放型的住房二级市场和住房金融二级市场。

开辟与发展住房二级市场，是当前呼声较高的建议，一方面它可以使已拥有住房的消费者在二级市场上实现卖旧购新，住房升级，同时低收入居民可以购买这些转让房，实现新的消费增长点。

另一方面，消费者对住房的需求打破计划分配的约束，居民的消费结构将更加合理。

应该尽快建立和完善住房管理和交易系统，规范动作机制，促进住房市场的发展和良性循环。

建立善的住房二级金融市场包括住房信贷市场、住房抵押市场、住房保险市场等，以保证金融业全方位的介入房产业，规避转移一级市场中可能发生的各种风险。

（八）、增加农民收入，激活农村住房信贷市场。

农村住房信贷市场潜力巨大，农村人口占全国的70%左右，而在住房信贷市场中农村的份额不足40%，即使把自给部分的消费考虑进去，农村居民在全国居民住房消费中所占的比例也不到50%。

所以整个住房信贷市场环境要创造好，必须激活农村的住房信贷市场。

而要激活农村住房信贷市场必须增加农民的收入，减轻农民的负担。

据国家