房地产市场呈现快速发展之势头Word格式文档下载.docx

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新增规划居住用地主要分布在外环线外的重点城镇、内外环之间的大型居住基地、中心城内的旧区改造用地。

上海的城市规划从现在起要把更多的公共空间还给市民，如在中心城内办公楼容积率不得超过4.0，住宅容积率不得超过2.5。

广州今年，广州市市政园林建设将投入67亿，重点建设污水治理和青山绿地两大工程。

同时将计划投入20多亿元加快城市布局的快速路网建设和城区丁字路、瓶颈路改造工程，将重点推进华南路三期建设、全线打通科韵路、拓宽东濠涌高架路，开展“中环”便捷通道的方案研究。

南京南京市将用326亿元建设河西新城区。

河西新城区将建设为全国第十届运动会的赛场，未来现代化新南京的标志区，主要实施沿江开发、跨江发展的战略。

2004年，河西新城区将有12个高层建筑于8月底前动工，4所学校、2所区级医院开工，9条大道、10条区间街巷改造规划出台。

河西新城区是南京今年甚至几年内的发展热点，随着基础设施的大力建设，河西新城区的配套设施将大大改善，河西新城区房地产建设将快速发展。

杭州轨道交通线网建设将根据城市总体规划期限，分为三个层次：

第一层次为2010年，第二层为2020年，第三层次为远景年。

杭州市计划到2010年，建成轨道交通82.5公里；

到2015年，达到114公里。

轨道交通建设将“建成一段，运营一段”，保持均衡、持续、有效的发展。

珠海1月8日，西部沿海高速公路珠海试验段正式动工，该公路是2004年广东省开工建设的第一条高速公路--标志着广东省西路沿海高速公路珠海阮籍试验段，正式拉开建设序幕。

1月18日，2003年珠海市政府承诺办好的“十件实事”之首的珠港大道二期工程，在历经了10个半月的施工建设之后，正式通车。

沈阳2004年沈阳市将进行交通环境建设整治，主要包括9条街路，尤其是将黄河大街、南京街、沈苏快速路连成一体，形成沈阳市区第二条南北快速通道。

与此同时，将实施“小巷工程”，改造市民家门口的三、四级街路，完善标准化街路的行人过街设施，建设10座过街天桥、10座地下通道。

届时，城市出口道路现状将大大改善并达到畅通无阻。

（二）房地产开发商及代理商动态

万科2004年4月，万科在佛山的世纪花城将开盘，9月位于坂雪岗的项目将开盘，包括该两个项目在内，2004年全年万科将有近30个在开发项目。

在土地储备上，到2004年9月，将有望上升到1,600万-1,800万平方米。

北京城建2004年北京城建计划开复工面积达200万平方米，全年计划销售面积达50万平方米，销售总额将计划达25亿元。

2004年北京城建有8大项目在北京同时运作，分别是北苑家园北苑大厦、世纪城市、汇和综合楼、北京五棵松文化体育中心、城和综合楼、北京奥林匹克（B区）国家体育馆及奥运村项目、领地项目和东直门交通枢纽暨国门第一广场等。

中化公司、中远房地产联袂打造“长安街收官王座2004年2月18日上午，在凯晨广场工地现场隆重举办的“凯晨广场开工仪式暨奠基典礼”，凯晨广场是中化、中远和北京城开共同投资开发建设的顶级纯商务写字楼。

位于西长安街畔，与中国华尔街---金融街遥遥相望凯晨广场总投资约30亿元人民币，占地面积约为4.40万平方米，建设用地约为2.20万平方米，总建筑面积约19.40万平方米。

珠江地产2004年珠江地产在下半年还将先后推出珠江傲景家园、珠江跑马地项目、半山雍景苑、旭景豪苑、珠江东景项目五大全新楼盘。

富力地产集团2004年，富力地产集团的目标是完成房地产投资额达60亿元，其中广州、北京各30亿元；

预计开发16个项目，北京及沈阳共７个项目。

富力在广州及北京拥有足够的土地储备，在广州拥有可建建筑面积达300万平方米，北京约达48万平方米，预计总投资额将达320亿元。

广州住宅项目以富力桃园、富力现代城等为主力，流花路项目、富力广场南区项目预备春节后动工。

富力城作为北京的航空母舰之外，2004年在京新开工的楼盘还有三个，一个是位于南二环南纬路，建筑面积约20万平方米的高档住宅区；

另外一个在白家庄路占地面积将近5万平方米，总建筑面积约达18万多平方米，主要以写字楼和高级公寓为主。

还有一块地在刘家窑桥附近，总建筑面积达30万平方米，将建成一个中型的住宅社区和一个大型的地铁商业。

广州日化立白集团已成立广东金百汇实业有限公司负责房地产发展，并将斥资10亿元全面进军房地产业，分别在广州市荔湾、天河、番禺、芳村和南沙等五地开发建设写字楼、商住楼、物流基地等不同性质的项目。

目前立白集团已经具体规划出台五个开发项目：

1）在荔湾区开发的“动感小西关”将建成广州市第一条“健身休闲专业特色街”，现阶段已经全面招商，全部40多个店铺。

2）在芳村，立白集团将要投资开发占地面积达1万多平方米的“立白大厦”，该大厦将于2004年年底动工，功能包括综合商场、商用写字楼和商贸旅馆。

3）在芳村东沙开发区，立白集团拥有13.33万平方米后期开发用地，将于2005年开发住宅项目。

4）在天河员村，立白集团已储备7万平方米的开发用地，将用于开发综合性物业，该项目也将在2004年底动工。

5）立白集团在番禺和南沙分别拿地26.67万平方米和40.00万平方米，准备建成高标准、高起点的生产、科研基地和物流基地，其中番禺的项目更将成为华南地区最大的洗涤用品生产场所。

奥园集团2004年，奥园集团将继续坚持“领跑复合地产，运营城市未来”的发展战略，进一步寻找新的发展机遇，将企业做强做大。

对此，奥园集团副总裁、品牌管理中心总经理雷建文透露，随着南沙奥园、闸坡奥园、中山奥园、顺德奥园华庭以及武汉奥园等新项目的动工。

预计2004年奥园集团的整体开发面积将达到60万平方米，而销售量预计在2003年36万平方米的基础上增长50%。

重庆2月6日，重庆重量级开发企业协信集团与中国最大商贸流通企业上海百联正式签订战略合作联盟，组建百联协信购物中心发展有限公司，联合拓展中国西南片区的商业地产市场。

四．土地市场

2004年初，国家继续加大土地市场整顿力度。

04年伊始，国家颁布了‘一号文件’规范土地一级市场，北京市出台了‘四号令’加快土地市场公开交易的步伐。

04年初土地交易市场活跃，土地出让幅数较多，尤其是广州市土地交易增加，前两个月有28幅土地成功出让，出让土地面积达37.39万平方米。

前两个月成交的土地以居住用地为主，且集中于城郊区。

可以预计普通住宅将为未来房地产供应的主要类型。

鉴于土地市场整顿工作的大力进行，目前上市的土地比较平稳，像北京、天津等大城市上市的土地较为分散，继去年年底的大规模上市，上海土地市场年初表现平静。

表1-2004年1-2月全国各大城市土地出让公告

地块出让方式土地面积（平方米）土地性质使用年限（年）容积率现状截止日期

北京

京土整储挂（昌）[2004]001号挂牌32800商业金融403.00另需代征路用地面积约9300道2004年02月09日始

门土储挂字[2004]001号挂牌10890综合50≤9.50--2004年02月09日始

京土整储挂（丰）挂牌--商住40/70------

延庆县东外大街7号挂牌4136商业40≤2.80--2004年03月04日始

大兴区18号挂牌4498------毛地2004年02月24日

天津

大港区--31826居住701.20-1.5000--2004年02月10日

东丽区----居住70----2004年02月10日

河东区--436办公50----2004年03月05日

南开区--27962居住70≦4.00--2004年03月06日

南开区--25624.2居住70≦2.50--2004年03月07日

红桥区--314881商住50/70≦2.44--2004年03月07日

深圳

G12301-0124挂牌50093酒店40----2004年03月10日

A820-0008挂牌2227工业50--部分临时建筑物2004年03月09日

A934-0231挂牌38354工业50≤1.41欠土地使用费188万元2004年03月05日

杭州

杭政储出[2004]1号挂牌7786金融/办公40/50≤6.00--2004年02月06日始

杭政储出[2004]2号挂牌43416

#a-08-1地块6099商业/办公40/50≤5.50--2004年02月06日始

#a-08-3-5地块11893商业/办公40/50≤8.50--2004年02月06日始

#a-10地块9826商业/办公金融40/50≤3.50--2004年02月06日始

#a-11、12地块15598商业/办公金融40/50≤3.50--2004年02月06日始

杭政储出[2004]3号挂牌26558商业/办公40/50≤4.30--2004年02月09日始

杭政储出[2004]4号挂牌32209公共设施40/50≤1.30--2004年02月09日始

杭政储出[2004]5号挂牌3685加油站40----2004年02月09日始

成都

东大街

3号地块拍卖14996商业40≤5.00--2004年03月11日

4号地块拍卖11874商业40≤7.00--2004年03月11日

华民

印刷厂拍卖4394居住70≤3.00--2004年03月11日

--拍卖2913商业40≤1.80--2004年03月11日

原自动化设备厂拍卖10441居住70≤2.80--2004年03月11日

--拍卖1207339商住

市政公共设施40/700.90--2004年04月25日

沈阳

2004-001--15500居住701.50净地--

2004-002--20000商住40/701.70净地--

2004-003--15000商住40/701.60净地--

2004-004--7000商业403.50净地--

2004-005--28000居住70

商业40年1.70净地--

资料来源：

北京市土地储备中心、上海市土地资源与房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局深圳、市规划及国土资源局、杭州市土地管理局、厦门市土地房产管理局、珠海市建设工程商用土地交易中心，以上数据仅供参考

表2-2004年1-2月全国各大城市土地出让成交

地块土地面积（平方米）容积率土地用途中标单位使用年限（年）总地价（万元）备注

重庆

北部新区6666671.50居住联想集团▪融科智地5057100--

H228-00303501≤1.75居住--70未成交--

A011-30_3147911378≤2.25工业深圳市信航房地产开发有限50600有租约

3413≤2.34

G06312-459522≤2.00商住深圳市鹏龙实业有限公司40/703500--

A103-005932376≤1.50商住深圳市名居房地产有限公司40/705180--

T304-00853735≤3.50居住深圳市西成投资发展有限公司703800十轮竞标

广州

穗国地出合[2004]21号6367--居住广州市益鹏房地产开发有限公司7011848664--

穗国地出合[2003]427号4769--商住广州市达建房地产开发有限公司40/7028141272--

穗国地出合[2003]431号4331--居住广州金侨德房地产有限公司704742318--

穗国地出合[2004]2号15365--商住广州美林基业房地产开发有限公司40/7019719364--

穗国地出合[2003]418号11128--居住广州市园林房地产开发有限公司706022471--

穗国地出合[2004]13号159381--工业广州钢铁企业集团有限公司504298374--

穗国地出合[2003]426号3098--综合广州市市政集团有限公司507924389--

穗国地出合[2004]19号4084--工业广州市天河区供销合作社联合社50269401--

穗国地出合[2004]7号1255--居住广州市公安局70269295--

穗国地出合[2004]6号1582--居住广州市公安局70331305--

穗国地出合[2004]8号804--居住广州市公安局70190185--

穗国地出合[2004]3号1467--居住广州市公安局70346929--

穗国地出合[2004]4号856--居住广州市公安局70188668--

穗国地出合[2004]10号839--居住广州市公安局70177854--

穗国地出合[2004]9号1250--居住广州市公安局70369030--

穗国地出合[2004]5号1135--居住广州市公安局70248878--

穗国地出合[2004]1号4634--商办广州市健康房地产开发有限公司40/506892660--

穗国地出合[2003]425号2701--办公广州市新华书店集团有限公司7013646890--

穗国地出合[2004]18号17130--商住广东省水利水电物资总公司40/501521433--

穗国地出合[2003]429号480--综合广州黄埔供用电工程公司50472292--

穗国地出合[2004]17号35571--商业广州江南蔬菜批发市场有限责任公司4015228598--

穗国地出合[2004]15号7472--居住华南理工大学701098599--

穗国地出合[2004]14号13626--商住/办公广州市芳村新荔枝湾实业发展有限公司40/50/7011133304--

穗国地出合[2004]16号14505--商住白天鹅房地产开发公司,广东友联实业发展有限公司40/7014326151--

穗国地出合[2004]20号853--工业中国水产科学研究院南海水产研究所50188786--

穗国地出合[2004]12号44137--居住广州白马房地产开发有限公司7031987192--

穗国地出合[2004]11号5734--商住广州市运通房地产开发有限公司40/7026998726--

穗国地出合[2003]430号9305--居住广州市富基房地产开发有限公司7012437860--

1号地121154低层1.2多层1.8高层2.8居住上海绿地集团--18000--

2号地13873<

7.00--------流标

3号地19473,<

4.00------12350--

4号地3967<

2.50------3304--

5号地12947<

3.00--建川公司5044--

大连

（2003）-69号33005.45商业大丰立体驻车（大连）有限公司405725底价5715万

（2003）-70号23501.00商业大连北展豪迈房地产开发集团有限公司40263底价261万

（2003）-73号94001.40居住大连锦绣房地产开发有限公司701862底价1858万

（2003）-74号1682001.20居住大连友谊合升房地产开发有限公司7020291底价12151万元

（2003）-75号201501.60居住大连悦泰房地产开发有限公司703569底价3562万

（2003）-76号54200--A:

办公/B:

居住大连万锦房屋开发有限公司703568底价3561万

（2003）-77号212001.20居住大连鹏生房地产开发有限责任公司703006底价3000万

南京

NO.2003G63地块69044----南京市建华房地产综合开发公司--12000--

NO.2004G01156544----南京地铁房地产开发有限公司南京金源房地产开发有限公司--37000--

NO.2004G023392----南京弘瑞建设开发有限公司--1430--

NO.2004G031962----南京华通房地产开发有限公司--3550--

珠海

珠国土储2003-057616≤0.40--路桥房地产有限公司--910--

珠国土储2003-0916456≤2.50--路桥房地产有限公司--2880--

珠国土储2003-10499≤2.00------80--

TX2004-00185702.50--尚未公开--171已平

TX2004-00760001.50商业尚未公开40102末平

TX2004--01493702.50--尚未公开--209已平

TX2004-015201602.50--尚未公开--486已平

注：

土地面积取整数；

资料来源：

天津市土地交易中心、深圳市规划及国土资源局、南京市国土资源局，以上数据仅供参考

四.当月房地产市场概述

（一）新开楼盘市场

住宅市场：

2004年前两个月住宅市场平淡发展，受春节及天气等因素的影响，一手住宅市场新增供应较少，大部分城市仅有1至2个项目上市。

从新增住宅来看，小户型住宅仍为市场的热点之一，且配套设施较为齐全。

上海市城市边缘地区和城郊区域本月别墅物业呈放量之势，新增供应集中分布在松江、嘉定、闵行等区域。

深圳市新增供应住宅主要在南山区，且都是小户型定位。

珠海市新增供应位于拱北区域。

天津市04年1-2月期间新开楼盘1个；

在售楼盘中由于推售周期的而新开的组团有5个。

其中河西区的项目为3个，河东区1个，南开区1个，塘沽开发区1个。

该6个项目均为住宅，其中的5个为普通住宅，1个为高档别墅项目。

从区域分布来看，河西区的3个项目分别归属于高、中、低档住宅；

而其他三区的项目则以中、档居住项目为主。

写字楼市场：

写字楼新增供应寥寥无几，北京、上海目前无新增写字楼项目供应。

北京市目前写字楼在售楼盘较多，主要分布于中关村、金融街、CBD区域，在售楼盘数分别为20个、2个、15个左右，平均销售价格分布为13,000元/平方米、1,6000元/平方米、1,6800元/平方米，平均租金水平分别达18.93美元/平方米/月、20.60美元/平方米/月、22.84美元/平方米/月。

天津市写字楼供应主要集中在下半年，且以商住楼居多，商住楼的销售价格主要在5,000~6,000元/平方米，7,000~8,000元/平方米这两个价格区间内。

新增供应的少数写字楼项目品质较高，规模较大，供应的区域集中于小白楼和围堤道区域。

目前南京市掀起了一轮写字楼建设高潮。

南京中关村的珠江路受二次开发影响，写字楼将展开新一轮的角逐；

规划中的河西商务中心，十大标志性建筑的总建筑面积将超过40万平方米。

表3-2004年1-2月全国各大主要城市一手住宅典型个案

区域楼盘名称占地面积（平方米）容积率销售价格（元/平方米）户型设计（平方米）配套设施

高档住宅

北京西四五环汤泉逸墅1400002.007900----

上海虹桥虹桥乐庭三期----12000-15000----

上海长宁虹桥新天地----15000----

南京河西金马郦城1720000.90480055-250--

厦门富山官邸double67005.979150复式酒店式公寓--

广州越秀南越雅轩16214.285900----

成都城中郁金香花园广场----3800----

沈阳沈河区麦哈顿国际庄园430002.50100万~300万/套入室大玄关设计咖啡厅/商务中心/健身中心/社区影院

普通住宅

北京西五环中海枫涟山庄1000001.505300----

上海普陀新城枫景160000（建面）--3700~4000----

厦门江头盛世华城174825.603800投资出租小户型--

天津河西区清秀园210002.383600--教育、医疗设施齐全

重庆南岸区华宇▪江南枫庭22000--28002室2厅/3室2厅超市

广州番禺东海花园791932.334100----

成都城北迪康银色诗典29600（建面）--2750----

沈阳于洪格林梦夏1800001.1930003室2厅100-130简陋/自身的健身俱乐部

别墅

北京东五环外扬州别墅600001.3