深圳华侨城开发案例Word文件下载.docx
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2．1打造品牌
商品的品牌是商品最重要的一种无形资产，城市的品牌则是城市核心竞争力的具体表现。
城市品牌的打造将有助于城市形象的宣传、突出城市的特色、提升城市的综合竞争力。
华侨城集团力图打造两大城市品牌，即自然生态品牌与主题文化品牌。
自然生态品牌来源于早期的规划理念。
在早期规划中华侨城集团对其内部的水系、地形、地貌以及绿地的保护都非常重视，提出了上山下海的规划理念，保留了城区原有地形地貌，道路走向因山就势。
城区建设严格遵照规划，使规划理念得以实现，并使城区自然生态环境始终保持在良好状态中。
目前，城区的绿化率达53%，人均公共绿地面积70m2/人，以绿化为主的主题公园用地面积达128.58hm2，城区绿化用地总面积达201.15hm2，约占城区建设总面积的35%。
这在国内大城市中堪称独一无二。
城区本身已成为一处适合旅游、休闲的城市花园，见图2。
图21986-1996年华侨城总体规划图
主题文化品牌来源于华侨城对城区文化建设的关注。
深圳是一座建设仅25年的年轻城市，标志性、象征性的文化遗存较少，这造成了深圳市文化沙漠的人文印象。
同时，深圳又是一座移民城市，它的绝大部份居民都是外来务工人员，这些务工人员大都来自偏远、贫穷的农村，受教育程度较低，对深圳的依赖主要停留在基本的物质生活需求层面。
在精神层面的依赖度较低，城市归属感差，这也深化了深圳市文化沙漠的人文印象。
华侨城集团成立后陆续建成的主题公园、国家级美术馆、生态公园、雕塑公园等文化休闲场所，建设华侨城成为深圳特区内唯一一个同时拥有休闲、文化、艺术、生态的城市社区。
文化、艺术这两大因素的融入使得华侨城社区与深圳市文化沙漠的大环境形成了鲜明的对比，使城市的文化建设登上了一个新的台阶，并使华侨城成为高品质生活的代名词，华侨城作为文化主题品牌被人们认可。
2．2获取效益
效益是城市生存的保障，也是城市科学发展的核心，效益包括经济效益与社会效益2方面。
它们不是相互对立、相互排斥的，而是相互联系、相互依存并在一定条件下可以相互转化的。
一方面，经济效益是城市发展的中心，但是没有社会效益的同步增长，经济效益将难以为继。
另一方面，社会效益可以转化为经济效益，加速城市的发展。
只有兼顾经济效益与社会效益，才能使城市建设达到科学和谐的发展状态。
华侨城的开发建设，在取得巨大经济效益的同时也成功地赚取了大量的社会效益。
（1）经济效益方面。
华侨城区的房地产价格屡创深圳新高，2004年内部的“博托菲诺·
纯水岸”、“博托菲诺·
天鹅堡”两楼盘均价已经达到16000元/m2，社区土地价值有了极大的提升。
同时，华侨城集团经济实力不断增强，1998年华侨城集团成为深圳市首家销售额超100亿元的国企集团，2004年华侨城集团总资产逾200亿元，年销售收入164亿元，多年来华侨城集团累计向国家交上缴税收40亿元。
华侨城集团总公司目前已成为集旅游、工业、房地产、金融、商贸为一体的综合性大型集团公司，是国务院侨办下属三大企业集团之一，也是深圳市综合经济实力最强的企业集团之一，并被深圳市政府确定为深圳市重点扶持的企业集团。
（2）华侨城取得的社会效益主要体现在旅游、文化艺术、景观环境以及住宅开发等方面。
在旅游方面，华侨城利用世界之窗、中国民俗文化村等主题公园，常年举办各种具有地方性、民族性的旅游文化活动。
这些活动参与性强、影响面广，包括了歌舞节、樱花节、国际啤酒节、摇滚音乐节、印度文化周、埃及文化周、华侨城狂欢节大游行、民族风情节等内容。
从民族到国际，从舞台表演到万人狂欢，这些活动形式多样，定位各有特色，使国内的游客不出国门就感受到世界风俗，使国外客人在进入内地游览之前就能领略中国文化的精髓。
“锦绣中华”和“欢乐谷”分别于2001年和2002年获得国家AAAA等级旅游景区称号，“锦绣中华”主题公园更被确定为广东省爱国主义教育基地，香港教育部门也将其列为学生参观点，并将其载入了教科书。
这些都使华侨城获得了巨大的社会效益。
在文化艺术方面，华侨城的各种文化设施为城区树立了良好的文化形象。
何香凝美术馆先后多次成功举办了各类书画、艺术、雕塑展，该馆自1997年起承办的“当代雕塑艺术年度展”至今已举行5届，该活动邀请多位世界知名艺术家参与创作。
同时，华侨城集团还会不定期地邀请国内外著名的学者、艺术家举行演讲活动。
这些活动为华侨城带来了显著的社会效益，在文化领域提升了城区的知名度。
在景观环境方面，依托城区内部的燕晗山，华侨城修建了以生态休闲为主题的“OCT生态广场”，力图创造环境优美富有特色的景观环境。
凭借优质的生态环境，华侨城被广东省政府评为“广东省绿色社区”、被深圳市政府评为“建设园林式、花园式城市先进单位”。
在住宅开发方面，华侨城集团创造性地推出旅游主题住区的新概念。
“波托菲诺·
纯水岸”设计理念取材自意大利海边小镇“波托菲诺”，创造了一种世外桃源式的、高品位、高质量的居住氛围。
这些设计理念为华侨城带来了良好的社会评价。
1999年华侨城旅游度假区被评为全国文明示范旅游景区。
1999年至2003年华侨城所获得的主要荣誉称号，如表1所示。
表11999~2003年华侨城所获荣誉表
华侨城所取得的巨大的经济效益与社会效益协同作用，为其日后品牌的对外推广打下了良好基础。
2．3品牌推广
积极合理地与外界进行交流联系，不但可以拓展城区的发展途径，更可以进一步宣传城区的品牌形象，实现土地紧约束条件下的可持续发展。
城区的住宅房地产业是华侨城集团最大的利润来源，但是经过多年的开发，华侨城区建设容量趋于饱和。
在这种情况下华侨城集团面临着2种选择：
一是保持现在的高品质的社区氛围，没有用地就停止建设。
这样一来集团必将面临一轮巨大的主营业务调整，转向竞争激烈、获利较少的物业管理，放弃多年在地产经营业取得的经验、名誉以及目前前景良好的住宅房地产市场。
二是提高社区容积率，侵占绿化面积，牺牲居住质量。
这样一来城区的生态品牌将遭到破坏，城区环境将大打折扣，并将引发生活质量降低、房价增长停滞、文化主题品牌遭到破坏，华侨城的竞争优势将不复存在。
显然，这两种情况都是集团不愿看到的。
为不破坏原有城区环境质量，又能保证集团的正常运转，华侨城集团利用原有城区创造的品牌优势，积极向区外乃至城市外部进行业务拓展。
目前集团公司已经开始与北京、上成都等城市建立合作关系，并承担这些城市新区的部分开发建设任务，一些工程已经动工；
并通过与市政府合作的方法在城区以外开辟新的地产获利基地，以支持原城区以及集团的发展。
2．4品牌提升
品牌建设是一个长期的反复的过程，增强品牌的号召力，需要不断地对原有品牌进行调整与提升，根据外界条件的变化适时地强化优点，弥补缺点。
华侨城的做法是在新时期里将原有城区作为华侨城品牌的象征，不断提升其内在品质与活力，以丰富、强化华侨城品牌。
华侨城近期计划兴建的新项目欢乐海岸位于“中国民俗村”南部，一面临海，占地近0.52km2，基地原是位于世界之窗与滨海大道之间的一块海产养殖地。
规划设计方案基本保留了基地内部原有的水体，仅在必要之处适当填海造地，形成了以滨水景观为特色，以旅游、休闲、办公为主要功能，见图3。
图3欢乐海岸详细设计图
该地块本可以借助有利的地理位置，以及华侨城区已经形成的城市环境，效仿周边地区进行高密度住区开发。
但华侨城集团却从提升品牌的思想出发，采纳了低密度的开发方案，将其开发为华侨城区另一个文化旅游基地。
从中不难看出华侨城集团的品牌提升的思路：
着力提高华侨城品牌含金量，向外界展示其城区整体开发能力以及先进的城区开发理念，寻求更多更好的政府作为合作伙伴，在城区外不断扩大业务领域，以使集团公司获得更广阔的生存空间。
4主要启示
华侨城城区就像一个小城市，华侨城集团则是这个小城市的“政府”。
从这个角度讲，华侨城集团对华侨城城区的经营过程就是一个城市政府对城市的经营过程。
从本质上讲，华侨城的经营是一个以城市品牌建设为途径，以获取效益为目标的城市开发管理过程。
华侨城品牌的源泉是城区优秀的自然生态环境，品牌的特征是鲜明的主题文化特色，而品牌生存的环境则是先进的规划以及深圳市特殊的人文环境。
获取效益时，华侨城集团同时兼顾了经济效益与社会效益，并利用社会效益促进经济效益增长。
对华侨城建设经营策略的分析实际上是从开发管理角度，对华侨城开发建设经验的总结。
应该注意到，华侨城的建设经营策略并不是提早制订好了的，而是城区、集团公司以及深圳市在漫长的岁月里以及诸多不可预见、不可再现的环境因素中相互适应、相互影响的结果。
其中，某些具体做法如建设主题公园，具有特殊的时间属性以及地域属性，不能够简单地加以套用。
真正值得借鉴的是集团公司在城区发展过程中贯穿始终的以品牌促效益，以效益带品牌的城市经营理念。
同时，希望本文的研究为我国的城市新区开发、城市管理等工作提供一些有益的借鉴与启示。
二：
深圳华侨城欢乐谷公园的主题与创意
主题化是当今文化旅游业的新潮流。
主题化的实质是将文化揉入商业行为，是文化与商业行为的巧妙结合。
主题化的途径无非是两条，一是怀旧，满足商业社会的人们对历史文化的怀念；
二是憧憬未来，满足大众对未来的遐想。
华侨城主题公园的成功因素之一，就是始终坚持把主题的选择和营造放在首要的位置。
不仅开发建设新景区，而且更新改造现有景区，都坚持突出特色、突出主题的原则。
“欢乐谷”是华侨城新一代的主题公园，占地面积（一期）约17万平方米，总投资约4亿人民币，已于1998年10月建成开放。
“欢乐谷”的主要支撑项目由卡通城、冒险山、玛雅海滩和欢乐岛等四大主题区和欢乐广场组成，每一部分都有鲜明的主题，独特的艺术个性。
各个主题区域的有机结合，构成了“欢乐谷”的整体形象。
从游乐项目选择、服务设施配置、造型艺术及色彩运用和园区环境设计等方面，均体现了现代科技和全新的休闲观念，构筑了观赏、游玩、参与相共容的现代娱乐氛围。
1.卡通城：
卡通街、卡通港、放大尺度玩具区等
卡通街是一座卡通化的城堡，位于园区的南侧，沿主环道两边布置，建筑面积约为4209平方米，共分5个小区，设有10个活动项目。
卡通街的建筑艺术造型夸张、色彩斑斓、充满童趣，深受孩子们的喜欢。
“北极探险”中，狗拉雪撬的体验惊险刺激，卡通剧场中，森林爷爷的诙谐和幽默逗乐了孩子们；
皮皮王农庄是孩子们的梦幻世界⋯
卡通港由造型新颖的反斗战舰、树屋、蘑菇屋和反斗乐等组成。
反斗战舰是一艘木制古战舰，舰上有炮台、瞭望塔、大帆、三层船舱，仿古装饰并布置着孩子们的生日餐厅；
反斗乐是孩子们的乐园，穿行在各式各样的爬管里，其乐无穷。
反斗战舰、树屋、蘑菇屋之间都有天桥相通，使该区域形成了交织在一起的立体空间。
2.冒险山：
太空梭、老金矿漂流河、森林攀爬等
太空梭位于杜鹃山峰，塔高60米，不到2秒的时间内把游客送上60m的高空，然后自由落体坠落，在接近地面时下降速度减慢，最后平稳着地，使人们真正体会到心理极限的感受。
老金矿漂流河位于园区的东北角处，占地面积约1.5万平方米，河道长369m，河宽平均为4m。
该区建筑重现19世纪美国西部旧金矿村的风貌。
老金矿漂流河共由八个区组成。
一区为金矿村售货区，建筑为典型的美国18世纪木结构建筑，室内遍布破木桶、木箱，加上闪烁的煤气灯和矿区声响，营造出矿区的气氛；
二区为金矿村餐饮休息区，区内设有快餐、零售店及卫生间；
三区为排队等侯和登筏区，游人在大仓库内排队等候，并通过河上的桥来到登筏区等候上筏；
四区载人筏在此被传送带提升，传送带末端有一通向河道的出口，建筑内放置令人恐怖的道具及音响，营造出紧张的气氛；
五区为老村庄及上游瀑布，区内建筑似乎每件东西均被损坏，破损的建筑外观造成破旧废弃的气氛；
六区的娱乐在于喷水效果的一系列活动；
七区为爆炸后被损坏的建筑物，设有装满炸药的木条箱及木桶等；
八区为定时喷水的水塔，每隔30"
喷射一次水。
另外在漂流河的中部及尾部都设有投币水炮，以游客为靶，喷射高压水炮。
森林攀爬位于九龙花街左侧山地，占地面积约3500平方米，最高点与最低点的落差约15.5m。
攀爬组沿等高线作曲线布置，由下而上，由易到难，总共由18组组成，每组9m长。
攀爬区均为木桩结构，上面系着粗大的绳索。
这些绳索编制成网状、管状、条状与扁形的木板，圆形的木桩组合成高低错落、复杂多变的精美造型。
森林攀爬作为一个开放的公共游乐空间，不但要融娱乐、观赏、休闲为一体，还要与自然环境密切融和在一起。
它选址在山林之中，以便与实地环境相结合。
从低处通向观景台之间，构筑了一条供人上下的木长梯，依山势而行，底部架空，被郁郁葱葱的植被衬托而出。
木长梯的设计体现了人与环境的互动，静止的木长梯引导游客在“动”的过程去感受和贴近自然。
3．欢乐岛：
欢乐剧场、西部影城、四维影院、运河等
欢乐剧场居园区中心部位，建筑面积4000平方米，可以容纳1420坐，主体为框架结构圆形平面，顶部采用了现代的张拉膜结构形式。
膜布材料形成自由曲面，使这包含着科学内容的结构形式具有舒展飞扬的艺术美。
西部影城是一座现代的影视拍摄场，位于园区的中部，能容纳1888名观众。
影视题材取自电影《地道战》，场景为华北平原某村庄，英勇游击队勇战日本鬼子兵。
四维影院位于园区的西北部，这不仅仅是一座现代化的影院，更是一座神秘辉煌的玛雅文明圣殿。
在浓密的热带丛林掩映下，横卧着一座荒废的古城，神秘金字塔、天文台、祭坛、石柱和雕像透过密林仰望天际，静默庄严，释放着玛雅文明独特魅力。
周围茂密的树丛像是守卫着这堆圣物，置身其中，您触摸的是逝去的玛雅文明，您感受到的是耀眼的人类智慧光芒。
运河位于园区的中部，环绕欢乐岛，总长583m，经中心剧场、西部影城和四维影院形成环流。
五彩的浮筏载着人们随波荡漾，赏景品茶。
4．玛雅海滩：
巨树滑道、造浪池、水上舞台、火山、芭芭拉屋、水中吧等
玛雅海滩是一个具有浓郁加勒滨风情的主题水公园，位于园区的西北角处，占地面积27400平方米。
其创意来源于古老的玛雅文化的“水节”，传说玛雅人为了庆祝丰收并取悦恼怒的火山，每年都要集聚在海滩上庆祝“水节”，这使得玛雅人与水结下不解之缘。
而玛雅文化的魔幻与神奇，也如谜一般吸引着一大批忠实的探索者。
玛雅海滩水公园营造在一片茂密的丛林中，玛雅文化风格建筑和雕塑与中美洲丛林特有的巨蜥、鳄鱼和鹦鹉融为一体，为游客创造了充满神奇想像的艺术空间。
在玛雅海滩，游客可见到波涛汹涌、云雾蒸腾的潮汐河从山中涌出，同时可观赏到“火山爆发”的壮观场景。
与潮汐河相连的是有着广阔水域及大片扇形沙滩的造浪池，人工造浪达1－2m高，并能造出六种形式的波浪。
玛雅海滩还拥有目前中国最长、坡度最大的登高滑道，该滑道穿行在茂密的荔枝林中，滑道的末端连接着弯曲的小溪，最终汇入清澈的湖里。
巨大的榕树丛中，十几条形式各异的滑道从巨树树干和根中伸出，令穿行其中的游客们仿佛回到了远古蛮荒时代。
儿童嬉水池内设有儿童喜爱的动物造型，动物体内有各式滑梯并安装了多种奇妙的喷水设施。
5．欢乐广场
欢乐广场是欢乐旅程的起点和终点。
广场上轻松活泼的表演和中西美食，营造出一种浪漫、超脱、自由的文化氛围。
广场的北侧林立着十几家充满异域风情、特色各异的酒吧广场，有古朴雅致的品陶居，有体现美国西部风情的印地安吧，还有丽人吧、蓝鹦鹉吧、天蝎吧等。
酒吧文化是“欢乐谷”中又一道亮丽的风景线。
“欢乐谷”主题公园开放一年多来，总共已接待了中外游客260余万人次，玛雅海滩水公园曾创下单日入园人数超过6000人次的记录，并荣获1998年度世界水公园协会行业技术创新奖。
太空梭运行纪录表明，它最高一天的发射次数竟高达370次，平均每2.5min发射一次1999年太空梭共发射6.53万次，接待游客60余万人次；
漂流河共安全运行4.68万次，运载游客31.2万人次。
四维影院在2000春节期间单日放映34场，观众人数达6700多人次。
可以说，这些支撑项目是“欢乐谷”主题公园的“灵”与“魂”，是“欢乐谷”主题公园这部优美音乐篇章中的主旋律。
三：
论旅游驱动型房地产经济的发展
——以深圳华侨城房地产开发为例
1新概念的提出
旅游驱动型房地产同早期出现的旅游房地产的概念不完全相同。
旅游房地产的发源地在法国地中海沿岸，20世纪初期，地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，欧洲、北美的贵族和富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心。
1960年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，这标志着旅游房地产市场的开始。
今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅使得旅游房地产市场日益成熟。
因此旅游房地产的核心内涵是指专门以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发项目全部或大部分主要为实现旅游功能。
从某种程度上看，旅游房地产仅仅是满足旅游市场需求而出现的旅游服务配套设施，它完全取决于地域旅游资源赋存及旅游业的发展状况。
旅游驱动型房地产经济，是以旅游开发为先导，采用旅游拉动地产，带动地域房地产经济发展的一种运营模式。
其概念核心实质上是运用体验经济模式，走以房地产济发展为中心的“旅游搭台，房地产唱戏”的发展道路。
2从旅游房地产向旅游驱动型房地产的转变
房地产开发与旅游业发展的联姻并非偶然，两者的捆绑是博取市场利益最大化的必然选择。
据世界旅游组织的年度报告，伴随着科技生产力的不断发展，人们有了更多的收入和闲暇时间，加之世界各国带薪年假制度的推行，旅游产业的规模不断扩展，产业链条不断延伸，旅游产业的相关联动效应逐步增强，除了传统的旅游住宿业、旅游交通业、旅游娱乐业等紧密相关行业外，近年来出现了大量与旅游业嫁接的新兴产业，如旅游观光农业、旅游工业、旅游房地产业等，许多传统意义上的农业、工业都希望伴随旅游业发展的强大动力，一起进入一个全新的产业兴盛期（图1）。
2.1初次合作——旅游房地产
旅游业第一次在房地产业崭露头角，是在20世纪中期的美国，经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压闲置，为处理这些积压和空置的房地产项目，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入分时度假（time-share）这一概念，与旅游业的首次合作便取得了巨大成功。
在完全的市场经济体制下，以追求利益最大化为目标的大量投资商、开发商纷纷进入旅游地产领域，相继出现了产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区别墅、国际休闲度假中心等旅游置业项目，多年的发展使该类产品的运营模式更加成熟，相关的配套服务业、管理业、交换业也迅速成长起来，并派生出专以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如Sunterra公司，不但经营交换业务，还涉足开发并销售“时权”酒店，成功在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了许多旅游房地产项目。
因此近几年日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家都在大力发展旅游房地产业，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入开发计划，并取得了可观的经济收益。
分时度假概念在1990年代初开始传入中国，海南首先出现了类似的分时度假酒店。
2001年7月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，同年11月又在杭州召开了“中国旅游房地产论坛”。
此后，旅游房地产逐渐受到旅游业经营者和房
地产开发商们的重视。
2.2再次联手——旅游驱动型房地产
旅游业与房地产业的第一次亲密接触，便取得了不俗的成绩，但仅以旅游项目为主，满足旅游功能的旅游房地产开发，显然不能提供给旅游业经营者和房地产开发商更广阔的施展平台，二者需要更大规模、更高层面上的合作。
为什么传统的旅游房地产不能成为再次联手的合作平台？
这是由于传统意义上的旅游房地产受到狭窄口径概念的制约，从其起源和发展的历史轨迹分析，可以看出传统的旅游房地产主要是依托旅游景区的开发建设进行的房地产项目，而后又演变为解决房地产供给“过剩”的有效途径。
因此，传统的旅游房地产项目开发必须符合以下几个较为苛刻的条件：
（1）依附旅游资源。
旅游房地产必须具有优越的地理区位和自然环境，即旅游房地产必须是在旅游风景区、旅游度假地或附近，如海滨、山地、森林、湖畔以及滑雪运动场、高尔夫球场或风光秀丽的城市公园周边地带。
（2）满足旅游需求。
旅游房地产必须满足人们度假旅游的特殊需要，它与普通商住房地产项目完全不同。
旅游房地产不是为人们日常生活工作起居而建，而是为满足人们旅游度假需要，是人们旅游度假时的临时之家。
作为第二住宅，旅游房地产既要有住宅的基本功能，又要具备休闲、简洁、方便等旅游度假的特殊功能。
（3）建设风格要求。
因为旅游房地产大多建设在旅游风景区内，一般而言此类房地产项目宜为低层别墅或中低层度假山庄，要求容积率较小，绿化率较高，其建筑的风格、体量、色彩、材质必须与景区的自然人文环境相协调，共同创造良好的旅游氛围，因此规划建设标准较高，审批严格，自然该类房地产项目的成本也远高于普通房地产项目。
（4）特殊营销模式。
旅游房地产的经营模式不同于一般住宅和传统经营性旅游住宿设施（如宾馆、饭店）的经营模式，它具有特殊的开发和营销模式。
旅游房地产具有开发、营销、管理各个环节渗透融合、紧密联系的经营特点，创造出形式多样、方便灵活的消费使用方式，可以满足人们对旅游度假物业资金投入少、使用次数多、每次使用时间短、能够投资增值的要求。
以上几个条件制约了二者合作的空间难以在更大范围内拓展，加之我国的房地产权制度在很大程度上限制了分时度假模式的进一步发展，而且目前我国也缺乏如Sunterra公司类似的高效分时度假交换网络系统，因此有必要采取另一种合作模式实现双赢。
此时的中国房地产行业竞争日益加剧，利润减薄，风险加大，许多迹象表明，传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域的机会越来越少，销售出现滞胀现象。
大量的房地产资金不得不开辟新的领域，包括旅游、休闲、度假置业等非主流市场。
经过短短几年的发展，房地产市场上出现了一种全新的合作模式，即旅游驱动型房地产。
3房地产经济发展的新动力
多年来，我国一直采用协议出让国有土地使用权的方式，其比例高达97％-99％，无形中弱化了土地资源的价值。
但随着中国城市化进程的加快，城市土地资源越来越稀缺，协议出让土地资源的方式逐渐显露出诸多弊端，房地产开发商为了降低
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