案例分析解题思路Word格式.docx

案例分析解题思路Word格式.docx

《案例分析解题思路Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《案例分析解题思路Word格式.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

估价技术线路反映了估价对象房地产的价钱形成进程。

　③与估价目的：

目的决定内涵，从而决定线路。

对估价依据、估价所考虑的因素、采纳的价值标准及估价方式均有阻碍。

※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有紧密关系。

b、不同类型房地产适用不同的估价方式，有不同技术线路。

d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、以后状况的房地产要在以后状况计划状况或是最正确利用下评估⑤含有其它资产的房地产）

④与估价时点：

估价结论具有很强的时刻相关性和时效性。

估价对象在不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原那么：

技术线路反映价钱形成进程，估价原那么表现了价钱形成原理，因此制定线路要遵守估价原那么。

⑥以上各项在确信技术线路时要全面考虑相关事项。

3、估价线路的确信进程：

1确信估价的大体事项（对象、目的、时点）；

2确信价钱内涵（必然要先说清楚）；

3选择适宜方式、途径

4方式应用要点或需要特殊处置的地址

二、价钱说明对价钱有争议、疑惑

[（对两种正确结果别离说明）哪些是阻碍价钱的因素？

从因素入手]

1目的不同，价钱类型不同；

2时点不同，价钱不同。

（动态价钱）<

市场环境、供求状况均要变；

估价对象也会转变>

<

期限、成新、房地产状况>

；

3交易状况是不是转变<

权利束在限制约束下，交易状况不同>

4估价原那么<

是不是改变用途，最高最正确利用、违章建筑、临时建筑〉；

5估价方式<

两个机构评估，不同方式产生价钱不同〉

三、资料的搜集。

资料反映形成价钱的阻碍因素，哪些因素对价钱有阻碍就搜集哪些资料（阻碍的程度、方向、关系不同，要有针对性）

一、一样资料：

（1）项目的有关资料：

①估价目的（委托方提供）；

②委托方大体情形（法人、住址、联系）；

③项目有关文件。

（2）估价时点房地产市场状况的资料：

①一样性的；

②地域性的；

③本类型房地产资料（商业、特殊物业）

（3）估价对象状况的资料：

土地的、衡宇的位置、面积、权利状况……

（4）估价对象区域条件资料：

①交通。

②环境。

③繁华程度。

（5）相关法律、法规、政策。

二、不同估价方式应搜集的要紧资料（四章Ｐ191）

（1）市场法：

①交易实例及实例房地产状况。

②不同交易情形价钱不同的资料。

③房地产价钱指数及利率方面的资料。

④房地产状况修正的有关技术资料。

（2）本钱法：

①土地取得本钱方面的资料。

②土地开发和衡宇建设方面的资料。

③治理费用方面的资料。

④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。

⑤建筑物成新度、从头购建价钱方面的资料。

⑥建筑物的折旧方面的资料。

（3）收益法：

①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。

②估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。

③折旧、剩余收益年限等资料。

④报酬率方面的资料。

（4）假设开发法：

①同类房地产市场现有竞争状况、以后趋势。

②同类房地产市场售价。

③同类项目开发周期、开发费用。

④同类项目开发利润或收益资料。

⑤折现率确信的有关资料。

第二节估价报告指错

一、答题技术

一、指错题指出的错误全然不只13处，……如此的情形下应该如何取舍？

“

这是因为错误的严峻程度不一样，有些错误是因为前面错了引发的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己感觉有把握的错误写在前面，不然，13个错误写完了，后面你再写得多也没分！

二、琢磨评卷人的心理

3、先理草稿，再答题

二、答题思路

（一）阅读报告：

一、先了解估价大体事项。

二、了解价值概念。

3、了解方式技术思路。

4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。

五、测算进程。

六、估价结果

（二）错误类型

一、不全面。

①缺有效期、价钱内涵、资质等；

②假设限制条件；

③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；

④估价结果。

二、不标准。

①术语不标准；

②表达方式不标准（带有情感色彩、模棱两可如可能可能）；

③错别字。

3、不充分。

（1）取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；

（2）推理说明不充分。

①时刻修正未说明市场状况分析。

②比准价钱的未说明理由。

如加权、平均。

③各类方式最后综合取值的理论依据。

4、不一致。

①结果报告与技术报告不一致；

②两种方式之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；

③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；

④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；

⑤推理说明与结论不一致。

５、不正确。

①每一项描述不正确（评估目的）；

②推理分析不正确（与常理相悖）；

③方式选用不正确；

④技术线路不正确（公式、价值内涵、时点、形成进程）

（三）常见错误

一、报告书不完整（共8项内容）

1.封面

2.目录

3.致委托方函：

时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章

4.估价师声明

5.估价假设和限制条件

①说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；

②他项权利（抵押权对资产的阻碍）；

③特殊处置（无法确认的数据特殊处置）；

④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是不是评估，出让土地最高年限超出的处置如：

商地本应40年，证载70年，要按40年处置，划拨土地转让的说明）。

6.估价结果报告

7.估价技术报告

8.附件

二、估价结果报告书漏项（共13项内容）

一）委托方（委托单位全称、法定代表人和居处，个人委托的为个人姓名和居处）

二）估价方（估价机构全称、法定代表人、居处、估价资格品级）

三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。

其中：

对土地的说明应包括：

名称，座落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地形，地质、水文状况，计划限制条件，利用现状，权属状况；

对建筑物的说明应包括：

名称，座落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，保护、保养、利用情形，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）

另外注意：

1）土地利用权人交代不清

2）土地利用权性质交代不清，如是出让仍是划拨土地，集体土地仍是国有土地等

3）土地利用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）

4）是不是具有土地利用权证没有交代

5）是不是具有衡宇所有权证没有交代

6）衡宇用途交代不清

7）建筑物结构交代不清

8）衡宇建成年代交代不清

9）衡宇的权属交代不清（专门是抵押的情形）

10）衡宇的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）

11）面积前后不符，分部之和不符合总面积；

12）建筑物装修情形要详细、尤其是商业用途

四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

着重观察估价方式是不是与估价目的，估价对象适用，估价技术线路是不是正确

五）估价时点（说明所评估的客观合理价钱或价值对应的年月日）

估价时点是不是准确（注意各类估价目的房地产估价的估价时点）

与后面引用的时刻数据是不是吻合。

（交易时刻修正、汇率）

六）价值概念（说明本次估价采纳的价值标准或价值内涵）

采纳公布市场价值标准，仍是特殊估价

七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价标准，国家和地址的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员把握和搜集的有关资料）

（提供与估价目的、估价对象类型及数据有关

一、估价规范2、委托书3、少重要法规

八）估价原那么（说明本次估价遵循的房地产估价原那么）

（缺少与估价方式对应原那么）

九）估价方式（说明本次估价的思路和采纳的方式和这些估价方式的概念）

一、只利用了一种估价方式

二、能用市场比较法的没有效。

3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方式。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方式。

五、适宜采纳多种估价方式进行估价的，没有同时采纳多种估价方式进行估价。

估价方式的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定

六、缺少估价方式概念

十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应别离说明总价和单价，并附大写金额。

假设用外币表示，应说明估价时点中国人民银行发布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价钱）

（1）评估结果中没有说明币种，没有写成大写。

（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。

（3）缺少单价或总价

十一）估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）

十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）

十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多常年限，如一年）

以估价报告完成时刻开始

三、估价技术报告漏项（共7项内容）

一）个别因素分析

注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）

商业：

临街状况、内部格局、楼层、面积、装修

住宅：

建筑物结构、类型、式样，设施、设备，质量，朝向、楼层。

工业：

用地面积、地质水文条件

二）区域因素分析（

繁华程度、交通条件

交通条件、生活效劳设施、公用设施、环境状况。

区域：

交通、基础、地理位置

三）市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、此刻和可预见的以后）

四）最高最正确利用分析（详细分析、说明估价对象最高最正确利用）

五）估价方式选用（详细说明估价的思路和采纳的方式及其理由）

一、未说明选用方式理由，

六）估价测算进程（详细说明测算进程，参数确信等）

一、收益法

（1）收益期限确信错误。

（2）没有以客观收益和正常费用作为价钱评估的依据。

（3）关于客观收益没有考虑到以后的转变。

（4）收益的测算错误。

没有考虑收租率或入住率或满客率；

求取的方式错误；

收益计算中有关面积套错了。

（5）正常费用的测算错误

A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。

第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。

第二，关于租赁房地产采纳收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地利用税。

第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。

第四，把所得税也作为总费用的一个组成部份。

B、费用的计算中计费基础错误。

C、费用的计算方式错误。

D、参数确信错误。

E、总费用中包括了折旧费。

F、关于带租约的房地产转让的评估。

租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。

（6）报酬率确信错误

A、报酬率选定错误

B、用途不同的部份采纳了相同的报酬率

C、平安利率选择错误

D、把物价上涨率和经济增加率作为报酬率。

二、市场法

（1）修正系数的确信没有充沛的理由

（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例

（3）修正系数的取值不统一、不标准或比较物与参照物彼此倒置。

4）单项修正对可比实例成交价钱的调整幅度超过了20%，或各项修正对可比实例成交价钱的综合调整幅度超过了30%。

（5）比较修正的方向错误。

（6）可比实例不符合条件。

7）区位状况与实物状况混淆不请。

8）区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的不同。

9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

（10）比较修正项目有漏项。

（11）间接比较与直接比较混淆不清。

本钱法：

1本钱应为社会平均本钱,即客观本钱

2注意各类物业的价钱组成（及商品房，农地征用，拆迁衡宇）

3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是不是正确,看是直接仍是间接损失,如不可修复,应有说明

4销售税费的依据是销售收入不是本钱，税费的组成是不是正确

5入股的估价应说明入股后的用途

6注意计税方式是不是正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价钱出租居民用房4%，营业税3%

7折旧计算是不是正确（包括年限和项目,公式）

8用本钱计算而非本钱价

9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价钱

假设法

1预期的价值应减去治理费销售费税和购入土地的税费

2观察项目是不是齐全

3看传统方式和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现

4注意项目必需是有投资开发和在开发潜力的房地产

5其以后的用途应该合法和符合最高最正确利用原那么

六、最正确开发利用方式的确信、分析是不是充分；

7、估算开发总价值假设用比较法确信，比较进程中应有相当的说明，假设用收益法要注意收益法中常见的问题；

七）估价结果确信（详细说明估价结果及其确信的理由）

再认真看看以下：

1对照估价标准看估价报告案例是不是符合标准格式，内容描述项目是不是完全、适合，书写方式，用词称号、符号、序号、术语、大写、错别字等是不是准确。

2观察估价方式是不是与估价目的，估价对象适用，估价技术线路是不是正确

3估价时点是不是准确

4修正年限是不是正确

5检查计算是不是正确，前后数据是不是照顾一致

6对采纳的方式是不是有合理的说明和理由

7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

8注意利息的计算方式，期限

9报告有效期应以报告完成之日为准

10现有效途和法定用途相符

11注意对价钱的称呼是不是错误（比准，收益，积算）