大型家居商城项目 可行性研究报告Word格式文档下载.docx

大型家居商城项目 可行性研究报告Word格式文档下载.docx

《大型家居商城项目 可行性研究报告Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大型家居商城项目 可行性研究报告Word格式文档下载.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产投资增速继续加快，同比增长10.4%，增幅较上半年提高9.5个百分点，全市排名第4位。

7月底，全县5000万元以上在库项目共有101个（含房地产项目），同比增加35个，增长53%。

二、工业经济运行稳中向好

今年以来，我县工业经济一直处于缓慢回升中，特别近2个月，增幅进一步加快，总体呈现稳中向好的运行态势。

1-7月份，累计实现规模以上工业总产值84.9亿元，同比增长11.8%，累计实现工业增加值18.1亿元，同比增长10.2%，增加值增幅比上年同期提高了2.4个百分点，较上半年提高了0.7个百分点，创2015年初以来的新高。

分轻、重工业看，轻工业增长快于重工业。

重工业累计实现产值41.1亿元，增长10.6%，轻工业累计实现产值43.8亿元，增长12.9%，增速高于重工业2.3个百分点；

分经济类型看，国有、集体、股份制、合资企业分别增长19.8%、6.7%、10.9%、20.1%。

行业大类中绝大多数实现增长，全县24个行业大类中仅纺织业产值下降，其余23个行业产值同比增长，其中，增速超过10%的有18个行业，超过20%的有10个行业。

我县大中型企业增幅略显滞后。

1-7月份，大中型工业企业实现产值32.9亿元，同比增长4.5%，低于全县工业总产值平均增速7.3个百分点，制约着行业发展水平。

1-7月份，我县规上工业增加值增速全市排名第4位，总量第7位。

与上年同期相比，增速提高了2个位次，总量位次未变。

从7月份当月来看，增加值增长15.5%，全市排名第3位，与排名第一位的太和县仅相差0.8个百分点。

三、限上零售额增幅收窄

1-7月份，全县实现限额以上消费品零售额17亿元，同比增长16.8%，增幅较上年同期回落了10.6个百分点，累计增速连续3个月下滑。

限额以上消费品零售额中，从消费地区看，城镇占居主导，乡村总体增长较快，但7月份增速放缓。

城镇消费15.25亿元，增长15.6%，乡村消费1.76亿元，增长39.2%，乡村消费7月份仅增长6.7%；

从消费形态看，商品零售居主导，且增长较快。

前7个月，全县共实现商品零售额16.3亿元，增长17.4%，餐饮业实现营业收入0.7亿元，增长5.5%；

从分企业数据来看，部分零售企业销售收入下降明显。

目前全县共有限上零售企业65家，1-7月份销售收入下降的有13家，下降速度超过10%有10家，7月份当月销售收入下降的更多达18家，下降速度超过10%有11家。

1-7月份，限额以上消费品零售额增幅全市排名第3位，总量第4位，与上年同期相比，增速下降2个位次，总量上升1个位次。

其中，7月份增幅我县在全市排名靠后，仅为第7位。

四、对外贸易高位增长

1-7月份，全县累计实现进出口总额3558万美元，同比增长47.4%，增速比上年同期提高了92.8个百分点，比全市高55.7个百分点。

其中，出口2911万美元，同比增长76.0%。

与全市其他县市区相比，我县进出口总额增速全市排名第1位，总量第7位。

与上年同期相比，增速提高7个位次，总量位次未变。

五、财政收支保持较快增长

1-7月份，全县累计实现财政收入9.4亿元，增长30.0%，增幅较上年同期提高了10.5个百分点。

收入中，地方完成收入6.5亿元，增长37.1%。

分税种看，

工商税增长32.0%，契税和耕地占用税增长65.9%，非税收入增长9.3%。

财政支出46.8亿元，同比增长34.3%，增幅较上年同期回落了3.3个百分点，比上半年提高了0.1个百分点。

支出中，除一般公共服务支出下降外，其余各项支出均保持增长，其中公共安全支出增长22.0%，教育支出增长26.9%，社会保障和就业支出增长2.5%，医疗卫生与计划生育支出增长20.9%，农林水事务支出增长77.9%。

1-7月份，我县财政收入增速全市排名第3位，总量第5位。

与上年同期相比，增速位次未变，总量提高1个位次。

六、金融市场平稳运行

至7月底，全县金融机构各项存款余额435.1亿元，比年初增加72.2亿元，增长21.4%。

其中，住户存款余额306.2亿元，比年初增加37.0亿元，增长13.1%。

7月底，全县金融机构贷款余额为130.8亿元，比年初增加17.9亿元，增长24.5%。

其中，住户贷款余额60.2亿元，比年初增加10.8亿元，非金融企业及机关团体贷款余额70.6亿元，比年初增加7.1亿元。

贷存比30.06%，较上年同期提高0.73个百分点。

1.2.1、近期市场分析

1、临泉县房地产市场处于非常健康的发展期。

2016年相比2015价格稳步上升，由于2015年和2016年的土地供应量较少，至2016年的8月份住宅的可销售面积仅为2个月的销量。

2、 

购房者对小区的品质要求逐步提高。

2016年6月名邦国际花都和碧桂园两项目的上市供应，对临泉市场的冲击，反应强烈。

碧桂园开盘即热销9亿，其在前期示范区的建设和样板房的建设和整个项目的视觉感官的冲击功不可没。

名邦通过大量的大型暖场活动，提高老百姓的参与度。

高速度的工程建设，建立老百姓对项

目的信心，带来项目的热销。

3、商业地产的销售呈现高速的增长。

通过以上2016年1-8月份的销售数据我们可以看到从4月份开始，商业的销售成“井喷”式爆发，至8月份平均每月都在300套以上。

通过我们对临泉市场实地的楼盘调研，所有项目的街铺几乎销售一空。

成交价格为住宅的1.5-2倍之间。

现在市场上存量的商业主要集中在义乌国际商贸城（231亩）、辉隆大市场（70万平方米）和腾辉国际城（480亩）三个以批发为主的商业项目上。

主要是由于这三个项目的体量大，经营方式传统，缺乏产业和经营户的基础支撑。

1.3、上半年住宅成交数据

临泉县2016年房地产市场数据统计

项目

1月份

2月份

3月份

4月份

5月份

6月份

7月份

8月份

开发投资（万元）

6353

12094

28886

22200

34319

35595

32502

20900

新开发商品房面积

（万平米）

15.02

2.27

0.78

2.96

8.43

24.55

2.32

9.46

施工面积（万平米）

竣工面积（万平米）

11.75

6.65

批准预售面积

批准预售套数

（套）

1665

254

102

267

1108

2053

229

1071

商品房销售面积（万平米）

2.19

2.56

7.63

7.06

8.94

6.77

16.31

9.04

商业销售套数（套）

23

9

70

415

454

272

275

253

住宅销售套数（套）

182

226

640

357

512

423

1135

622

住宅销售均价

（元/平米）

4706

4701

4840

4798

4950

4918

5439

5100

累计结余可售商品房

住宅面积（万平米）

33.83

32.12

25.64

18.84

26.23

13.97

12.27

小结：

a、 

临泉县房地产市场处于非常健康的发展期。

b、 

2016年6月名邦国际花都和碧桂园两项目的上市供应，对临泉市场的冲击，反应强烈。

碧桂

园开盘即热销9亿，其在前期示范区的建设和样板房的建设和整个项目的视觉感官的冲击功不可没。

C、商业地产的销售呈现高速的增长。

2.1项目基本资料：

项目东至淮化小学，南至霞光路，西至光明南路，北至幸福路。

地块现状和周边：

红线图：

2.2规划指标：

单位

数量

用地面积

㎡

139833.4

（约209.75亩）

总建筑面积

386889

计容总建筑面积

325889

其中住宅建筑面积

200134

商业建筑面积

125755

地下建筑面积

61000

容积率

商业2.6 

商住2.3 

住宅2.2

说明:

由于目前没有较为详细的规划方案，图表中的数据根据规划部门提供的规划指标计算，其中商业面积中包含大型家居商城30000平方米。

建议在做规划方案时，降低商业的容积率，除大型家居商城外的商业全部设计成局部两层的商业街。

以利于销售。

2.3项目SWOT分析;

项目的优势：

1、交通优势——项目西邻城市主干道光明南路，直通老城区。

南邻出城要道霞光路。

2分钟到达汽车客运站。

15分钟即可上高速。

2、规划优势——项目地处南部新区核心，周边城市基础配套完善，

方圆5公里范围涵盖重点学校、县医院、大润发，

大型批发市场、体育中心等。

3、发展优势——随着项目周边房地产开发项目和安置项目的逐步建设，周边人气渐聚。

4、学教优势——县一中，临化小学近在咫尺。

项目的劣势：

1、项目分成5个地块，整体规划受限，道路退让较多。

同时后期管 

理成本加大。

2、商业面积较大，销售难度加大。

前期对商业的定位要求高。

3、30000平方米大型家居商城的自持，对开发商的长期运营能力及资金实力要求高。

项目的机会：

1、目前临泉县土地供应少。

在售项目到今年年底销售基本结束。

市场基本无供应量。

2、2016年以来，一二线城市的房地产暴涨，刺激了整个房地产消费市场，销售速度明显高于2015年。

3、标杆楼盘的价格提升，带动了整个市场的价格上涨。

4、临泉的经济处于高速増长期，老百姓的存款余额大。

项目的威胁：

1、国家对房地产高速增长的对应政策的出台渐趋严谨，对购房者中一部分群体有一定影响。

2、周边商业市场通过价格的杠杆会分流部分客户。

三、经济效益：

项目成本测算表

序号

费用项目

计量单位

费用标准

金额（元）

1

土地出让金

209.85亩（住宅134.426、商业75.324）

住150万元/亩商业70万元/亩

254365800

契税

25436.58元

4%

10174632

土地评估费

400000

土地登记费

8000

公示费

3000

2

设计费

325889㎡

25元/㎡

8147225

审图费

3.5元/㎡

1140611.5

勘探费

150000

3

大配套费

住200133.74㎡商125755.4㎡

住70元/㎡商业110元/㎡

27842455.8

白蚁防治费

2.5元/㎡

814722.5

教育附加费

住：

200133.74㎡

15元/㎡

3002006.1

4

规划服务费

住200133.74㎡ 

住1.2元/㎡ 

240160.5

定、验线

40栋

100000

房产测绘费

住200133.74㎡

住1.4元/㎡

280187

防雷费

0.9元/㎡

180120

6

土建费用

住宅200133.74㎡

1700元/㎡

340227358

商业125755.4㎡

1350元/㎡

169769790

土建费用（地下）

61000㎡

2500元/㎡

152500000

小区大门

估计

1000000

供水设备

40个

估计：

90000

360000

彩铝门窗

120元/㎡

24016049

外墙装饰和涂料

50元/㎡

10006687

钢制进户门

2000个

1300元

2600000

防火木门

电梯

80台

250000元

20000000

监理费

8.5元/㎡

2770057

道路覆盖率

绿化率

75元/㎡

24441675

监控

3000000

7

施工用水

3500000

施工用电

25000000

室外供气

2000户

2680元/户

5360000

有线电视

施工200元/户

项目收入

住200133.74㎡×

5000元/㎡商95755.4㎡×

7000元/㎡

1670956500

管理费、销售、广告

3%

5012868

自持商业成本

63000000

综合税费

10.00%

167095650

成本

1340018416

利润

330938084

本项目测算由于没有详细的规划方案，面积数据为理论数据。

以上成本已包含大型家居商城集团的品牌使用费和装修设计和施工费用。

自持商业成本：

品牌使用费1500万，装修设计费1200万，装修费：

30000*1200元/㎡=3600万。

共计6300万

成本：

26454.0432+84121.745+16709.565+6300=133585.35万元

税后毛利：

167095.65-133585.35=33210.3万元

同时还持有价值2.5亿元左右的大型家居商城。

综上所述，本项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。