昆明学府路区域市场调研报告Word文档下载推荐.docx
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东川
新型资源深加工工业
15
倘甸
旅游服务
5、昆明——城市发展规划
昆明城市格局——城市发展将主要围绕滇池，进行环滇池“一湖四片”，“一湖四环”。
（图5）清末-2007年，同心圆发展模式
（图6）新昆明发展模式
5.1、城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础
昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。
加快都市区由市核心（环滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城（滇池流域外30-60公里）发展格局；
中心区新增190平方公里核心昆明=主城＋呈贡新区＋空港经济区；
（图8）城市规划区范围图
（图7）现代新昆明城市体系
5.2、从“一湖四片”扩大到“一主五辅”，城市规模进一步放大，空间布局更加合理，组团化，区域化发展趋势更加明显
以滇池流域为核心的昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围，以及滇池流域所涉及到的晋宁、嵩明部分乡镇的行政辖区范围划定为昆明城市规划区；
由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区；
6、昆明未来发展
国际知名旅游城市、区域中心、国际化大都市
减轻老城区的负荷量,缓解老城区的压力，昆明正在以多中心、单核心的规划路线向周边发展，通过在多个远郊片区做大体量商业的方式，来满足和完善各个片区的生活需求和配套功能；
从卫星城建设的角度来看，它的发展正是依托其区位和交通优势在逐渐，通过自身的特色产业带动周边产业的崛起和周边片区的发
展；
由昆明、玉溪、曲靖组成大的城市圈，扩大城市发展范围；
城市郊区的发展就满足了三个需求：
城市产业转移的需求、高房价下置业的需求和资源性开发建设的需求；
城市定位加快城市职能片区化趋势，但从功能看，主城区将继续承载和延续现代都市服务产业的核心价值，主城区商业商务中心的地位不改变。
（图11）现代新昆明城市定位
7、轨道交通
轨道交通在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变城市商业的发展模式，以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流。
从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联，特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大；
据规划，未来1小时都市圈的范围内，可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城；
1号线线路起于主城核心区，到达呈贡南部大学城，是连接主城与呈贡新区，支持和促进呈贡新区建设的发展轴线；
（表2）昆明市中心城人口规划与轻轨运力关系（图12）轻轨建设分期
远景城市规模
昆明市中心城
人口规模（万人）
468
规划线网
线路长度（km）
功能层次
高峰小时断面客流
（万人次/h）
系统规模
1号线
34
基本骨架线
3.79
大运量地铁
2号线
22.4
3.26
3号线
19.1
2.22
中运量轻轨
4号线
42.9
内部填充线
2.07
5号线
17.6
2.05
机场线
26.6
0.59
中低运量轻轨
合计
162.6
——
7.1、昆明城市交通布局与项目关系
公路匹配度较高，轻轨略显不足。
项目区域轨道交通（2016-2017年营运）轻轨4号线：
距项目835米，白泥山站（莲花池附近）轻轨5号线：
距项目570米。
（图13）昆明轨道交通及路网配置
二、昆明市房地产市场发展及趋势
1、昆明市区住宅类土地供应情况
昆明市主城区2010年至2012年上半年土地供应情况：
·
2010年，昆明市主城区居住用地供应为47宗，总供应面积为2877亩，单宗土地平均供应为58.72亩；
2011年，昆明市主城区居住用地供应为163宗，总供应面积为10473亩，单宗土地平均供应为64.25亩。
2012年，上半年昆明市主城区居住用地供应为32宗，总供应面积为2226亩，单宗土地平均供应为69.57亩。
（图14）2010年-2012年上半年居住用地供应情况
1.1、2010年至2012年上半年昆明市区居住用地各板块交易情况
（表4）2010年各板块居住用地成交情况
区域
成交土地类型
成交总宗数
成交总面积
（亩）
楼面成交均价
（元/平米）
平均容积率
北市板块
居住
193
1683
1.80
滇池板块
522
3804
2.16
东市板块
552
3595
1.30
二环内板块
23
771
4116
4.02
高新板块
331
2002
4.78
官南板块
84
3845
2.61
世博板块
423
3170
1.95
（表5）2011年各板块居住用地成交情况
成交总面积
楼面成交均价
北市板块
居住
31
2266
1358
2.66
滇池板块
23
1370
3079
2.33
东南板块
36
2902
2031
2.96
东市板块
1
273
195
3.00
二环内板块
17
578
2596
4.84
高新板块
2
90
2519
3.69
官南板块
6
210
2639
5.01
教场板块
9
657
631
2.62
世博板块
5
112
1320
4.83
西山板块
28
1969
696
2.54
一环内板块
46
8761
4.17
（表6）2012年上半年各板块居住用地成交情况
1080
1696
1.71
171
3576
1.96
33
3533
5.62
3
128
1961
3.60
173
3067
2.76
342
1630
2.81
18
2730
2.50
146
1106
1.40
4
133
2960
5.39
（图15）田野按城市功能及配套性综合考虑，划分主城区十一大板块（不含呈贡）
1.2、2010-2012年上半年昆明市二环内居住用地成交情况
（图16）昆明二环板块居住用地成交情况
1.3、2008-2012年上半年昆明市城中村土地成交情况
昆明城中村自2008年以来开始大规模改造，就目前来看将出现集中放量的趋势。
（表7）城中村改造土地成交情况
年份
住宅及商业用地成交量
城中村土地成交量
城中村占比
2008年
2855
20
0.7%
2009年
3404
809
24%
2010年
5569
1268
23%
2011年
12104
5651
47%
平均
5983
1937
（图17）城中村改造土地成交趋势
三、昆明市商品住宅成交情况
1、昆明住宅发展趋势分析
新增商品住宅需求已经进入平台期，增长乏力。
新增商品住宅升值潜力堪忧，不再成为投资品
（图18）2007-2011年昆明主城区新增商品住宅供求关系
（图19）2007-2011年昆明主城区新增商品住宅价格变化
1.1、2011年8月-2012年8月昆明商品房市场成交情况分析
（图20）2011年8月-2012年8月昆明主城区商品房成交量及成交价格连续性变化
（表8）2012年8月昆明主城区商品房成交对比分析
科目
2011年8月
2012年7月
2012年8月
同比增长
环比增长
成交套数（套）
3963
5863
7776
196%
33%
成交面积（㎡）
425952
550602
724135
170%
32%
备注：
数据包含昆明主城区包括盘龙区、五华区、官渡区、西山区、三个开发（度假）区及呈贡新区。
数据表明：
昆明主城区成交面积和成交套数环比7月上扬。
1.2、二级市场和三级市场价格连续变化情况
（图21）2011年8月-2012年8月昆明主城区住宅二三级市场整体均价连续性变化
8月昆明主城区住宅二级市场均价上升，整体均价为8280元/㎡。
8月昆明主城区住宅三级市场均价与上月相比有所回升，整体均价为7331元/㎡。
目前住宅市场在6、7、8月价格相对平稳的情况下，成较量出现一定上升，一次置业及换房客群在沉寂18个月后出现释放。
2、未来市场预期
中国和昆明房地产市场将进入一个长期的低速增长期
（图22）田野房地产价格预测系统2012年预测（2012年1月）
四、区域房地产市场情况
1、学府路8号项目半径1.5公里内竞争楼盘关注度分析
住宅总供应量（面积/套）：
3489套，356107平米，月均总去化率（面积/套）：
41.5套。
（图23）项目半径2公里内竞争楼盘位置图
（表9）项目半径2公里内竞争项目关注度评判
关注级别
项目名称
现状
目前价格
五星
万科云上城
一期开盘
10000
关注因素：
国内知名房企，在昆已有成功项目。
区位与项目为直接竞争关系，一期市场反映较好
滨江俊园
二期开盘
11000
昆明龙头房企，在昆明项目均很成功，消费者认同度极高，项目区域竞争关系直接。
莲花国际
项目同期拿地，目前售楼部已开放
项目同期拿地，占地规模为项目2倍（含住宅及商业），临学府路主干道，昭示性好。
四星
昆明广场
一期团购
8600
葡萄街区
8900
戎锦花园
开盘
9600
间接竞争关系，项目定位及产品属中下游定位，但有一定的客户争夺及区位竞争关系。
三星
沸城
项目通期拿地，回迁房在建
回迁安置及房企资金问题节奏缓慢，市场公信力差。
（表10）项目半径2公里内竞争项目供求情况
项目名称
住宅总套数
住宅开发量
截至今年销售面积
推出套数
预计今年下半年新推面积
预计今年下半年新推套数
2013-2014年可供应面积
2013-2014年可供应套数
备注
万科云上城
1902
30.8
1.6
240
29.2
1662
滨江俊园
4740
50.4
17.5
1727
6.2
600
26.6
2413
莲花国际
2355
25.9
0.0
2355
2012年8月获得117亩土地，其中居住用地86.7亩，预计住宅开发量26万平米，住宅总量2355套
昆明广场
4842
42.2
5.3
760
500
33.8
3582
葡萄街区
1956
16.5
5.4
671
2.5
300
8.6
985
沸城
6640
60
3.1
14.35
1415
2012年8月获得51.3亩土地，预计首期开发量17.1平米，住宅总量1715套，2010年前期通过公交公司认购及对外认购一部分约300套，价格在4500元/平米左右，对外售价开盘均价大概在9500/㎡左右，目前主要为回迁房建设
22435
225.8
33.0
3443
12.7
1400
138.5
12412
2、竞争楼盘案例分析
1）云上城
项目基本信息：
云上城
开发商
万科地产
项目规模
总占地面积:
80000㎡
总建筑面积:
400000㎡
总户数
总户数1902户，公寓240户，住宅1710户
建筑形态
小高层、高层
开盘时间
公寓2011-4-23
商铺2011-5-14
商铺2011-11-24
开盘物业
公寓、商铺
价格
（开盘、当前）
11000
26520
46019
开盘所推面积
49-107
10.59-3298.92
15-1231
开盘销售率
45%
59%
34%
开盘推盘量
240套
37间
41间
产权年限
40/70年
交房标准
毛坯
项目土地成交情况
交易时间
成交面积（亩）
规划
用途
容积率
绿地率
建筑密度
成交价
（万元）
楼面地价
竞卖
形式
2010/9/17
76.31
≤5.23
≥44.11
≤27.16
56671
2128.741039
挂牌
16.71
≤5
≥29.8
≤46.45
73212
6045
5.58
≤5.99
≥16.54
≤39.2
4154
1864.364757
项目规划情况
规划指标：
净用地面积：
65659.04平方米
总建筑面积：
449448.73平方米
地上建筑面积：
338210.86平方米
地下建筑面积：
111237.87平方米
建筑密度：
29.95%
容积率：
5.151
绿地率:
：
40.12%
开发分析：
项目一期规划有1号楼（6栋11/24/25层住宅）、2号楼（24层公寓）、3号楼（1栋26层的写字楼和4、5栋31层、其余30层的住宅）。
1号楼总户数：
636户，2号楼总户数：
240户，3号楼总户数：
1092户。
一期总建筑面积203594㎡，一期可售面积为158394㎡；
二期预计可售面积为114616㎡。
万科云上城9月1日开启认筹，样板房、售楼处全新开放，项目预计9月中旬开盘，届时将推售面积为48-137平米的住宅和79-600多平米的商铺，装修价格9200-11500元/㎡，目前办卡1万/张开盘优惠1.5%，一次性付款优惠2%。
整盘营销节点：
开盘销售情况：
1、住宅：
栋号
房型
面积区间
（平方米）
总建筑面积
均价
（元/平方米）
（套）
销售
套数
套数比
（%）
销售率
2-1
2-2
A
107.29
15738.23
40
38
17%
16%
B
71.39
9%
C
49
80
28
12%
D
19
8%
总计
49-107.29
108
100%
产品总段分析
面积
总价区间（万元）
供应套数
供应占比
100＜x≤110
40
17%
70＜x≤80
40＜x≤50
160
67%
——
240
100%
由左表数据可见总价在40至50万元/套的房源总供应有160套，是当天各总价段区间数量供应最多的
价格总段分析
面积
成交套数
成交占比
107.29
38
35%
71.39
21%
49
47
44%
总计
108
由左表数据可见总价在40至50万元/套的房源成交47套，是当天各总价段区间数量成交最多的
2、商业：
2011-5-14
房源
状态
分布地块
分布
楼层
面积区间
（㎡）
推出套数
（套）
所占
比例
销售单价
（元/㎡）
销售套数
已售比
（%）
销售
10.59-950.3
37
70%
27060.49
22
59%
A1地块
26052.40
10
50%
一二层
141.06-950.3
13
25308.92
一层
10.59-121.02
7
32190.53
A3地块
18.29-842.99
27743.10
12
71%
二层
763.87-842.99
25855.77
三层
19392.45
0
0%
四层
18.29-139.63
11
60352.59
自持
21.63-3298.92
16
30%
13564.18
3298.92
11912.00
21.63-329.46
15
16506.03
10.59-3298.92
53
22353.92
云上城2011年5月14日开盘，销售认筹卡约60张，推出53套，自持16套；
可售37套，销售22套，开盘销售率为59%；
可售房源37套房源，涉及A1和A3地块商铺，户型面积区间为10.59-2873.46㎡。
；
开盘优惠政策：
项目认筹卡10万元/张，最高优惠6%。
2011-11-24日
幢号
（平方米）
均价
（元/平方米）
套数
套数比
销售率
3-1
41.25-945.5
53650
16.5%
29%
3-2
15.02-732.47
44705
15%
33%
3-3
15.02-724.78
44153
3-4
15.05-1230.28
46020
3-5
15.05-101.03
49440
10%
3-6
15.05-271.23
43169
14%
3-7
15.05-1230.54
40404
12%
40%
15.02-1230.54
46019
41
14
34%
商业总平面图
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