杭州西湖科技产业园项目可行性研究报告.docx

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杭州西湖科技产业园项目可行性研究报告

西湖科技产业园

项目可行性研究报告

编制单位：

西湖科技产业园代建部

编制时间：

年日

一、投资背景…………………………………………………………………………………………

内、外部环境………………………………………………………………………………..

二、项目概况…………………………………………………………………………………………

宗地位置………………………………………………………………………………………

四至范围………………………………………………………………………………………

现状考察………………………………………………………………………………………

规划控制要点…………………………………………………………………………………

交通状况………………………………………………………………………………………

其他配套设施…………………………………………………………………………………

大市政配套……………………………………………………………………………………

周边环境………………………………………………………………………………………

地段描述………………………………………………………………………………………

三、市场分析…………………………………………………………………………………………

杭州写字楼整体市场分析……………………………………………………………………

文三路信息街区写字楼市场分析……………………………………………………………

文三路沿街商业、卖场分析……………………………………………………………

杭州科技型产业园市场分析及知名案例借鉴………………………………………………

杭州酒店式公寓市场分析及知名案例借鉴…………………………………………………

区域市场目标客层研究………………………………………………………………………

四、行业和政策分析………………………………………………………………………………

高新技术产业分析…………………………………………………………………………

高新技术政策分析……………………………………………………………………………

五、投资分析…………………………………………………………………………………………

项目开发模式分析……………………………………………………………………………

项目初步市场定位和客户定位………………………………………………………………

规划设计分析…………………………………………………………………………………

成本分析………………………………………………………………………………………

工程计划………………………………………………………………………………………

销售计划………………………………………………………………………………………

室内设计………………………………………………………………………………………

室外设计（包括配套、景观园艺、标识）…………………………………………………

六、投资收益分析……………………………………………………………………………………

[以项目完全销售形式分析投资收益]

销售收入测算………………………………………………………………………………

成本预估………………………………………………………………………………………

利润预测………………………………………………………………………………………

项目现金流量分析……………………………………………………………………………

敏感性分析……………………………………………………………………………………

项目盈亏平衡点………………………………………………………………………………

项目其他主要经济指标………………………………………………………………………

[以项目完全出租形式分析投资收益]

年租金收入预测………………………………………………………………………………

成本预估……………………………………………………………………………………

项目现金流量分析……………………………………………………………………………

投资回收年限及其他主要经济指标…………………………………………………………

项目动态现金流量表………………………………………………………………………

七、综合分析与建议

项目综合分析………………………………………………………………………………

建议风险防范……………………………………………………………………………

一、投资背景

内、外部环境

杭州市位于中国东南沿海，是浙江省省会城市，也是浙江省唯一的政治、经济、科教和文化中心，更是长三角经济圈内核心城市之一。

杭州经济发展势头强劲，连续十四年保持两位数增长，历届市政府更是坚持科教兴市战略，坚定不移地推进结构调整优化，努力转变经济增长方式，探寻城市产业结构的转化和升级。

在这种背景下，杭州高新技术产业蓬勃发展，已成为杭州经济最瞩目的经济增长点，通信设备制造业、软件业、集成电路设计制造业、数字电视产业、动漫产业、网络游戏产业等均已形成一定的规模，并设立了国家级高新区杭州高新技术产业开发区（滨江），形成了江北和江南两大区块，其中江北区块（文三路电子信息街区）更是高新技术的创新源头和中小企业的孵化器。

杭州高新技术产业开发区（滨江）江北区块，又被称为杭州文三路电子信息街区，在行政上隶属于杭州市西湖区，是国家信息产业部授牌的电子信息示范街区，享受杭州高新技术产业开发区的一切政策优惠。

江北区块经过近年的发展，已形成包括电脑及相关配套产品、现代化办公设备、现代通讯产品、光机电产品、生物及现代医药制品在内的科技产品交易和创业大市场，尤以电子信息产品、信息服务市场和创业园区闻名于国内外。

区域内聚集了大大卖场，大创业园区，多所大中专院校，幢高档商务写字楼，多家经销商，是浙江省最为知名的数字化科技街区。

杭州市政府计划通过年时间，对江北区块（文三路电子信息街区）现有的产业和商业资源进行整合，通过发展楼宇经济、总部经济，扩大信息产业规模，优化产业结构，加快城市信息化进程，把文三路电子信息街打造成为“国内一流、国际知名”的高新技术创新孵化基地和创业人才集聚培训基地，跻身国内科技街三强。

为实现此项目标，杭州市政府和西湖区政府从文三路信息街长远发展战略考虑，决定将该区域内的原浙江科技学院校区地块建设为以企业为主导的，集办公、科研、商业会展于一体的城市综合体，通过重新对街区原有产业结构和业态组织进行梳理和调整，引入更具创新能力、具有行业标杆性质的国际型强势企业，同时鼓励、扶持本土中小企业走创新发展之路，以推动整个文三路电子信息街区乃至西湖区产业结构的调整与提升。

这个项目便是位于文三路与学院路交叉口，占地约亩的西湖科技产业园项目。

二、项目概况

宗地位置

西湖科技产业园项目位于杭州高新技术产业开发区（滨江）江北区块，地处文三路与学院路交叉西南口，是杭州文三路电子信息街区的核心位置，其北侧隔文三路即为颐高数码广场、文三路电子信息街服务中心、东方通信大楼等文三路标志性建筑。

杭州高新技术产业开发区（滨江）江北区块又被称为杭州文三路电子信息街区，其范围东起莫干山路、西至古翠路，南起天目山路、北至余杭塘河，占地面积约平方公里，在行政上隶属于杭州市西湖区，享受杭州高新技术产业开发区的一切政策优惠。

注：

杭州高新技术产业开发区（滨江）是浙江省唯一的省级高新技术产业开发区，分江北区块和江南区块。

江南区块与滨江行政区合为一体，江北区块则分为文三路电子信息街区和下沙区块，因下沙区块占地面积和影响力均十分有限，故习惯上，又将江北区块直接称为文三路电子信息街区。

四至范围

西湖科技产业园地块共由地块和地块两部分组成，地块位于学院路与文三路交叉口西南角，其北至文三路单行线，东至学院路，南至规划道路塘苗路、西至地块；地块位于地块西侧，其北至华远大厦（）南都电源大楼（）莱茵达大楼（），东至地块，南至曲荷苑住宅楼（）杭州市电信工程公司厂房（），西至中兴文都苑（）杭州高新东方科技园（）。

西湖科技产业园地块四至图

现状考察

地块现状：

地块和地块现为浙江科技学院学院路校区和杭州南都电源有限公司租赁的工业厂房。

浙江科技学院学院路校区是宗地的主体部分，该学院始建于年，由德国下萨克森州聘请德国设计师主持设计并建设，现校区主要分布有第一教学楼（）、第二教学楼（）、图书馆（）、行政楼（）、科技楼（）、学生中心（）、学生宿舍（）、食堂（）及其他附属建筑物，还布置有操场（标准煤渣跑道）、篮球场、花圃、树木林、池塘等运动休憩场地。

杭州南都电源有限公司工业厂房现为排简易砖木结构厂房。

地块现状鸟瞰图地块现状鸟瞰图

地质条件：

整块宗地内地势平坦，标高与周边持平，无突出山体、水渠和地下沟壑，也无分割土地的因素，土地完整，利用率高。

由于紧贴学院路、文三路等市政道路，周边市政配套管线均已预留，再则经过科技学院多年的建设，地块内部已分布有成熟、有序的管线布局网，可酌情加以利用。

宗地所在的杭州西湖区属第四纪沉积区，自上而下一般由耕地、素填土、粘质粉土以及软粘土组成，土质为粉沙质，土壤为红壤土。

且地震频数不高，强度不大，按《中国地震基本烈度区划》，属于六度区。

拆迁问题：

浙江科技学院其大部分均已搬迁至小和山校区，仅留一小部分师生留守，地块使用者及地上构筑物所有者为浙江科技学院；杭州南都电源有限公司工业厂房现对外出租做办公或物流仓储，地块使用者及地上构筑物所有者为西湖区古荡湾新村。

两地块利益关系清晰，使用主体明确，基本不涉及拆迁阻力问题。

注意事项：

浙江科技学院在靠学院路正门入口一带，集中种植有成排的香樟树（棵）、广玉兰（棵）、雪松（棵），树木繁茂，郁郁葱葱，如要保留，可能会对规划造成一定的影响。

地块内部实景照片

规划控制要点

西湖科技产业园项目主要技术经济指标

总用地面积

（折合亩）

用地性质

教育科研设计用地

其中

建设用地面积

（折合亩）

道路用地

（折合亩）

停车场

（折合亩）

绿地

（折合亩）

容积率

≤

总建筑面积

绿地率

≥

建筑密度

≤

限高

，如需突破，应编制景观分析

注：

、地块东北角为代征规划绿化广场，广场的地下空间为社会停车场，规模不少于个车位。

、地块北侧（）为规划社会机动车停车场用地，要求同步实施。

交通状况

（）地块周边交通路网：

西湖科技产业园北侧和东侧紧贴文三路、学院路两条市政道路，且其所在的文三电子信息街区区域内道路系统完善，与区域周边城市干道自然连接，可快速通抵杭州市域的各个交通枢纽，区块与周边环境的大交通快捷方便。

但由于与地块直接贯通的市政道路或通行能力有限，或通行压力大，使地块上的车辆不能快速地进入区块内的城市快速道或市政主干道，对交通造成一定的影响。

而整个文三路电子信息街区又处在市中心与城西居住区之间，在上下班高峰期内，拥堵情况会更加的严重。

从区域内部道路交通看，东西向主干道分布有天目山路快速道、文一路，辅助以文三路单行线（东至西）、文二路单行线（西至东）；南北向上主干道分布有古墩路、教工路、莫干山路，辅助以学院路、古翠路以及其他相应设置的次干道，在西湖科技产业园周边形成一个有序、通畅、便捷的道路网系统。

从区域周边道路交通看，文三街区通过天目山路快速道东西向接入绕城高速或中河高架路，通过古墩路、莫干山路南北向接入绕城高速，将西湖科技产业园与萧山机场、城站火车站、沪杭甬高速公路、国道、国道、杭宁高速公路、杭金衢高速公路等连接，使西湖科技产业园与外界交通紧密联系，快速联动。

地块周边交通道路详细情况介绍：

①与地块直接贯通交通道路介绍：

·文三路：

与地块