房地产全程策划服务手册doc.docx
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房地产全程策划服务手册doc
[图维‧新思维]地产全程策划服务手册
【目录】
第一部份:
项目前期调查分析研究
一、【市场调查分析研究】
二、【项目可行性分析研究及概念提示协同】:
第二部份:
项目营销企划和广告推广
一、【项目营销企划】:
二、【项目广告推广】:
第三部份:
销售代理与顾问支持:
一、【项目销售顾问】:
二、【项目销售代理】:
■第一部份:
项目前期调查分析研究
「知此知彼、百战百胜」是行销成败关键。
[图维.新思维]团队核心伙伴由台湾资深营销专家和大陆本土策划精锐构成,专业素养蕴藉和年资积淀多年,深知市场关键这一定律,也深喑解码市场的价值意义;因此,我们每一位成员从基层营销员到主管人员,加入[集合新思维]团队的首任工作就是市场和产品研究的历练。
不论我们团队每次的任务目标是[全案策划]、[广告推广]和「营销顾问」或是「直接代理」,「发现需求、创造需求、满足需求」是[集合新思维]市场和产品研究团队的宗旨和精神,只有了解市场需求动态,才能正确导入产品、精确定位,只有充分掌握产品的发展趋势,才能迎合潮流、满足消费的需求,也是营销必需深切解读和把握的关键。
一、【市场调查分析研究】
、服务内容:
宏观经济状况研究
房地产市场研究
区域房地产市场研究
1-3-1区域房地产市场整体描述
1-3-2区域居住文化、习性,及历史沿革研究
1-3-3供应与需求状况对比分析
1-3-4区块市场差异分析
1-3-5项目生存空间分析
模拟个案研究
1-4-1模拟个案列示
1-4-2价值要素分析
1-4-3可借鉴点挖掘
1-4-4同业竞争态势分析
区域楼盘调查分析
竞争项目调查分析
1-6-1竞争项目参数调研
1-6-2竞争项目卖点分析
1-6-3竞争项目营销表现分析
1-6-4竞争项目销售情况分析
房地产消费特性分析
1-7-1特征分布
1-7-2消费动机
1-7-3消费心理
1-7-4功能偏好
区域人文结构调查分析
1-8-1年龄和文化层次
1-8-2现居住区域状况
1-8-3职业特征和收入
1-8-4购房意向和洞机
1-8-5支付能力(价格承受能力)
1-8-6按揭意识
区域内城市规划动态分析研究
区域内城市交通调查分析
区域内教育配套调查分析
区域内商业配套调查分析
区域媒体收效调查分析
、服务和取费方式:
、项目顾客:
是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客,包含下列组合内容:
().工作时间:
—工作日
().投入人数:
—人(不包含抽样、问卷街访之临时调查人员)
().服务费用:
我们办事处(上海)周边城市区域,费用计:
万元整(),含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。
超过我们所在位置公里以上,另加收万元整()交通、食宿等补助。
、公司顾客:
是指签定长期顾问支持之顾客,包含已签定项目代理之顾客。
包含下列组合内容:
().工作时间:
—工作日
().投入人数:
—人(不包含抽样、问卷街访之临时调查人员)
().服务费用:
我们办事处(上海)周边城市区域,费用计:
万元整(),含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。
超过我们所在位置公里以上,另加收万元整()交通、食宿等补助。
二、【项目可行性分析研究及概念提示协同】:
、服务内容:
项目区域研究
2-1-1地理位置
2-1-2地块分析
2-1-3交通状况
2-1-4区域配套
分析
2-2-1项目强势
2-2-2项目劣势
2-2-3机会分析
2-2-4威胁分析
投资环境分析
2-3-1当前经济环境分析
2-3-2房地产政策法规分析
2-3-3房地市场供求及走势分析
项目慨况分析
2-4-1项目的开发背景和构想
2-4-2项目地块价值及优劣势分析
2-4-3项目前期准备工作进展状况分析
2-4-4项目主要经济技术指针分析研究
土地建筑功能选择分析判断
土地价值分析判断
土地研展价值分析判断
土地成本敏感性分析
2-8-1容积率
2-8-2资金投入
2-8-3边际成本利润
投入产出分析
2-9-1项目成本慨算
2-9-2项目销售收入测算
2-9-3项目利润预测
2-9-4项目赢利指针分析
2-9-5项目盈亏平横分析
2-9-6股东回报率分析
项目融资计划分析建议
2-10-1项目开发总资金需求分析建议
2-10-2项目分期开发各阶段资金需求分析建议
2-10-3融资方式和时间分析建议
项目风险预测与防范控制措施建议
2-11-1项目运作中可能面临的风险分析
2-11-2风险的防范措施建议
同类项目成败的市场因素分析
项目定位
3-1-1产品定位
3-1-2客户定位
3-1-3价格定位
3-1-4房型定位
规划慨念设计提示
3-2-1整体规划理念设计提示
3-2-2小区的规划布局和空间组织提示
3-2-3小区容积率的敏感性分析提示
3-2-4小区道路系统布局(人流、车流)提示
3-2-5小区公共配套布局安排(学校、会所、购物)提示
3-2-6小区建筑风格的形式及运用提示
3-2-7小区建筑外立面色彩的确定提示
3-2-8小区户型比例的搭配关系提示
3-2-9小区精典户型的功能判断及面积划分提示
3-2-10小区环境绿化慨念原则提示
3-2-11小区环艺小品主题风格确定及提示
设施配套及智能化提示
3-3-1住户对设施配套及智能化的需求提示
3-3-2物业管理的需求分析提示
3-3-3开发商投资价值分析提示
3-3-4设施配套及智能化系统的功能分析提示
3-3-5设施配套及智能化系统的硬件要求分析提示
3-3-6设施配套及智能化系统的软件要求分析提示
物业管理慨念提示
3-4-1物业管理介入的时机
3-4-2物业管理卖点提炼、特色服务建议
3-4-3社区会所经营可行性分析
3-4-4客户关系管理系统建议
3-4-5社区文化营造建议
3-4-6物业管理实用表格、文本体系提示
、服务和取费方式:
、项目顾客:
是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客,包含下列组合内容:
().工作时间:
视项目进展
().投入人数:
—人(市场及策划专业小组和顾问团人员)
().服务费用:
我们办事处(上海)周边城市区域,费用计:
万元整(),含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。
超过我们所在位置公里以上,另加收万元整()交通、食宿等补助。
、公司顾客:
是指签定长期顾问支持之顾客,包含已签定项目代理之顾客。
包含下列组合内容:
().工作时间:
视项目进展
().投入人数:
—人(市场及策划专业小组和顾问团人员)
().服务费用:
我们办事处(上海)周边城市区域,费用计:
万元整(),含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。
超过我们所在位置公里以上,另加收万元整()交通、食宿等补助。
■第二部份:
项目营销企划和广告推广
链接市场、整合市场,具可操作性是[图维.新思维]团队行销企划和广告推广的出发点。
台湾资深行销专家和大陆本土策划设计精锐组合的[集合新思维]作业团队,以“坚持民主集中制原则,实行生产合作社体制”与“创意、创作、创新、创造”的操作协同精神和专业姿态,赋予房地产产品独特的市场印象和行销模式,并将“如何卖出去”的行销目的提升到“如何卖得快、卖得好”的境界。
无任是营销策略还是推广策略,无任从文案到广告包装设计,均持有前瞻性、整合性和可操作性的专业素养和能力。
因此,我们每一位成员,运作[集合新思维]的每一个项目时,都将客户和项目的“品牌策略”、“口碑策略”视同[集合新思维]自己的“品牌策略”、“口碑策略”,与客户站在统一利益和目的上。
一、【项目营销企划】:
、服务内容:
营销定位
阶段性营销策略设定
推广策略设定
4-3-1市场推广的阶段性划分
4-3-2阶段性的推广主题设定
4-3-3推广效果监控评估
媒介策略设定
4-4-1媒介选择安排
4-4-2软性新闻主题拟定
4-4-3媒介组合设计与组织
4-4-4投放频率设计与组织
4-4-5费用估算测定
策略设定
4-5-1推广阶段设定
4-5-2推出的时机及数量设定
4-5-3的主题和实施方案设定
推广费用设定
4-6-1现场包装(营销中心、示范单位、围板等)
4-6-2印刷品(销售文件、售楼书等)
4-6-3媒介投放
4-6-4
4-6-5礼品和包装品
价格策略
4-7-1均价设定
4-7-2价格走势制定
4-7-3价格制定
4-7-4付款方式制定
销售策略
4-8-1销售目标设定
4-8-2销售模式设定
4-8-3入市时机设定
4-8-4入市姿态设定
4-8-5开盘策略设定
4-8-6销售策略设定
4-8-7项目销售进度仿真
、服务和取费方式:
、项目顾客:
是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客,包含下列组合内容:
().工作时间:
视项目进展
().投入人数:
—人(项目小组人员)
().服务费用:
▲分段按月制:
我们办事处(上海、杭州)周边城市区域,第一年度费用最低万元整(),含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。
开盘前给付,余款开盘后按月给付。
第二年度起按第一年度费用的按月给付。
超过我们所在位置公里以上,另每个年度加收万元整()交通、食宿等补助。
▲分段提成制:
视项目地域与量体按营销总额定提成比例,最低不低于千分之二,含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。
开盘前给付不低于万元整()其余按销售额每两仟万元提成给付一次。
、公司顾客:
是指签定长期顾问支持之顾客,包含已签定项目代理之顾客。
包含下列组合内容:
().工作时间:
视项目进展
().投入人数:
—人(项目小组人员)
().服务费用:
▲分段按月制:
我们办事处(上海、杭州)周边城市区域,第一年度费用最低万元整(),含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。
开盘前给付,余款开盘后按月给付。
第二年度起按第一年度费用的按月给付。
超过我们所在位置公里以上,另每个年度加收万元整()交通、食宿等补助。
▲分段提成制:
视项目地域与量体按营销总额定提成比例,最低不低于千分之一点五,含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。
开盘前给付不低于万元整()。
其余按销售额每两仟万元提成给付一次。
二、【项目广告推广】:
1、服务内容:
◆【广告定位】
案名、推案名设计
广告总精神提炼
广告诉求提炼
广告主题设计
广告文案组织
广告创意表现
◆【广告设计、执行】
基础部份:
6-1-1标志设计
6-1-2中文字体设计
6-1-3英文字体设计
6-1-4中、英文字体设计
6-1-5标志与中文字体组合设计
6-1-6标志与英文字体组合设计
6-1-7标志与中、英文字体组合设计
6-1-8标准色彩设计
6-1-9错误及禁用设定
运用部分;
6-2-1现场(工地围板、彩旗、挂幅、欢迎牌)
6-2-2营销中心(形象墙、门楣标牌、台面标牌、指示牌、展板规范、
专用信封、信纸、便笺、员工名片、胸卡、工作牌、专用文件
袋、文件夹、纸杯等.
6-2-3工地办公室(经理办公室、工程部、保安部、财务部等)
6-2-4功能标牌(请勿吸烟、防火、防电危险、配电房