管道局会议楼建设项目可行性研究报告Word下载.docx
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8.1环境保护……………………………………………32
8.2劳动安全……………………………………………33
8.3消防…………………………………………………33
九、组织机构与人力资源配置……………………………35
9.1组织机构……………………………………………35
9.2人力资源配置………………………………………35
十、项目实施进度…………………………………………38
10.1项目建设工期………………………………………38
10.2项目实施安排………………………………………38
十一、投资估算与资金筹措………………………………40
11.1投资估算………………………………………40
11.2项目需要流动资金………………………………………46
11.3资金筹措……………………………………………46
十二、财务评价……………………………………………47
12.1财务评价基础数据与参数和选取…………………47
12.2销售收入估算………………………………………47
12.3成本估算……………………………………………47
12.4财务评价……………………………………………49
十三、结论与建议…………………………………………50
13.1结论…………………………………………………50
13.2建议…………………………………………………50
第一章总论
一、项目背景与概况
1.项目名称
管道局会议楼
2.建设单位概况
项目建设单位为廊坊国际饭店。
廊坊国际饭店为中国石油天然气管道局下属企业，于1998年12月正式投入运营，总建筑面积29000平方米，是集客房、餐饮、康乐、会议设施于一体的综合性高级饭店。
运营几年来，先后接待宾客二百多万人次，成功接待了省部级以上领导200多人次，以及联合国秘书长特使、各国驻华使节等大批外宾和各类重要商务活动，受到各级领导和各界宾客的一致赞誉。
廊坊国际饭店已成为管道局和廊坊市对外展示形象的重要窗口，为管道局和廊坊市的发展做出了自己的贡献。
3.可行性研究报告编制依据
（1）《投资项目可行性研究指南》（国家计委）
（2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（国家发改委委、建设部）
（3）《中华人民共和国环境保护法》1998年12月26日主席令第22号
（4）《中华人民共和国节约能源法》1997年11月1日主席令第90号
（5）《中华人民共国消防法》1998年4月29日主席令第4号
（6）《河北省建筑安装工程概算定额（2003）》
（7）上海尧舜建筑设计有限公司建筑设计方案
（8）建设单位委托书
（9）项目单位提供的有关材料
4.项目提出的理由
廊坊国际饭店是廊坊目前达到四星级的三家酒店之一，近年来，在对外接待方面取得了良好的效果，但现有设施仍不能满足市场需求。
如饭店现有客房229套，大小会议室11个，具备700余人的接待能力，餐饮具备800人的接待能力。
由于会议、餐饮功能与客房的差距较大，饭店无法接待北京地区越来越多的大型会议和高层次的商务会议，如集团公司的工作会议；
经常因会议房间不够而不能同时接待两个以上的中等规模的会议，而且缺少能接待500人以上的多功能会议厅，不能适应饭店高标准接待和商务接待要求，制约了饭店的经营和发展。
2005年，管道局投资建设国际饭店B座工程，建筑面积18000平方米，B座的建设，将使廊坊国际饭店的客房增加288套，达到517套，增加中小型会议厅3个。
国际饭店B座的建设，将使进一步提升饭店的接待能力，促进国际饭店的进一步发展。
住宿接待能力的提高使得会议接待能力滞后的问题显得更加突出，就餐压力也同样比较明显。
A座与B座共有会议室14个，仍旧不能满足越来越多的会议接待。
目前，廊坊国际饭店正在申报5星级酒店，根据要求，具备接待500人的宴会厅是5星级酒店必要条件，因此建设一座集会议与餐饮为一体的会议楼势在必行
同时，廊坊市近来年经济快速发展，充分利用区位优势、环境优势和产业优势，加大会展资源的开发整合力度，引进越来越多的会议和展览来廊坊举办，并把会展旅游业作为六大支柱产业之一，把会展业作为新的经济增长点，客观要求进一步加大星级酒店的建设，廊坊国际饭店目前承担着众多的会议接待任务，也需要加大基础设施建设的力度，以不断满足廊坊市会展业发展的需求。
5.项目拟建地点
管道局会议楼建设地点选址于廊坊国际饭店院内，位于国际饭店西北侧，西侧紧邻廊坊市主要道路和平路，东侧为已建成的国际饭店，南侧为会议楼的入口广场，与国际饭店共用一个主出入口。
6.项目预期目标
管道局会议楼是一座多功能的大型会议设施并具有大型宴会功能的建筑，总建筑面积15350平方米，地上三层，半地下一层，地下一层，项目建成后，将与现在国际饭店形成吃、住、用一体的完整的服务体系，将使国际饭店由目前的60%的入住率至少提高10个百分点，达到70%左右。
有利于吸引客源，增加国际饭店的效益和知名度。
7.项目主要建设条件
道路：
项目紧临廊坊市城市主干道和平路，交通方便。
给水：
供水采用市政管网中心接入，目前市政给水系统已铺设至项目区，项目建成后用水由市政供水管道接入。
排水：
市政雨、污水管网已铺设至项目区，采用雨污分流制，生活污水经处理后排入市政管网，雨水经集水井集中后排入市政排污管道，最终进入廊坊市污水处理厂进行处理。
供热：
采用中央空调系统进行供热。
供电：
与现国际饭店A、B座同引自管道局八区10KV变电所，大约距离200米，供电有保障。
供气：
由新奥天然气公司供给，已有天然气预留管线，可直接接入。
通信及电视系统：
中国网通和中国电信先进的程控电话网覆盖全市；
会议楼设网络交换系统、综合布线系统、有线广播系统、电视监控系统等。
二、主要技术经济指标
项目主要经济技术指标
序号
项目
指标
1
总建筑面积
15350平方米
2
建筑占地面积
3763平方米
3
建筑高度
14.1米
4
总投资
9986万元
5
资金筹措
管道局拨款
第二章需求分析与建设规模
一、市场预测
（一）国内会展业现状与需求分析
会展业是会议业和展览业的总称，即通过举办各种形式的会议和展览，包括大型国际博览会、展览会、交易会、运动会、招商会、经济研讨会等，吸引大量商务客和游客，促进产品市场的开拓、技术和信息交流、对外贸易和旅游观光，并以此带动交通、住宿、商业、餐饮、购物等多项相关产业的发展，并被称为“无烟工业”。
会展已表现为一种经济形式，成为各国经济结构中不可缺少的组成部分。
会展业是高收入、高赢利的产业，其利润大约是20％至25％。
会展活动的开展对社会经济发展、文化交流有着巨大的作用。
可以提高主办城市知名度、带动地方经济发展的作用。
如财富论坛和APEC会议在上海的成功举办，有力地提升了上海的国际知名度，以及推广了上海作为国际金融及商贸中心的地位，带动了以上海为中心的长江三角洲地区的经济发展。
每一次会议或展览的举办将吸引大量的商务客和游客，即必然会带动交通、旅游、餐饮等第三产业的发展。
目前每年中国举办的各类会展超过1200个，是改革开放前二十几年内国内会展数量总和的10倍。
据不完全统计，1998年为1262个，1999年为1326个，2001年已超过1500个。
从类型上看，会展已由综合性发展成为专业性，如汽车展、工业展、留学教育展等，并有一些专业会展得到了业界国际权威机构的认可。
国内目前展览场馆有150余个，部分展馆已具备举办国际展会的相应配套设施。
会展主办单位除专业会展公司外，各专业协会、中介机构、广告公司、媒体、群众机构、院校等也纷纷加盟。
与此同时会展业为主办者带来了巨额的利润和经济的空前繁荣，中国的会展业正以每年20％的速度快速发展。
随着全国经济国际一体化进程的加快，国与国之间，地区与地区之间的交往显著加强。
东北亚地区和太平洋沿岸国家由于经济的不断发展和区域合作进程的加快，使得该地区之间旅游和商务活动大幅度增加。
经过20多年的改革开放，我国国民经济发生了前所未有的变化，国民人均收入水平成倍增长。
随着党的政策的全面开放，全面建设小康社会生活奋斗目标的提出，将使全国加快建设小康社会的步伐，经济的发展使得种交流活动越来越频烦，对会议会展设施的要求将会越来越高。
（二）廊坊会展业现状与需求分析
廊坊市位于中国首都北京和中国最大的港口城市天津之间，有着优越的地理优势，贯穿廊坊市区的京津塘高速公路，30分钟便可以到达北京市和天津市，一个小时可以到达首都机场、天津国际机场和天津新港，通过中国东北地区的京沈高速公路横贯廊坊北部。
境内还有京开、京哈、京津等11条国家和省级公路和京秦、京沪、京九等铁路干线，路网密度均高于全国水平，而且获得了“中国优秀旅游城市”、“创建全国文明城市先进市”、“全国环保模范城”等荣誉。
起步于2000年的廊坊会展旅游业，“十五”期间实现了跨越式发展。
2000年以来，展览面积年平均增速高达90%，接待国内游客和国内旅游收入年均增长率分别达到102.4%和122.5%。
2005年，该市共举办各类展会2303个，其中展览87个，数量及规模均实现了翻番；
全年实现旅游收入31.5亿元，国内旅游收入和外汇收入增幅分别位居全省第一和第二。
如今，该市已把会展旅游产业列为“十一五”期间重点培育的六大主导产业之一，投入巨资完善会展旅游产业基础设施，大力提升产业平台。
“十一五”期间，该市投入会展旅游产业基础设施的资金将达200亿元。
目前，总投资10亿元的香河经纬家具城、总投资8.5亿元的胜芳国际家具博览城、投资3.5亿元的永清大千世界森林公园等正在加紧建设，恒盛阳光、国际饭店B座、愉景温泉3个五星级酒店也已破土动工。
该市摒弃传统旅游观念，跳出“旅游就是旅行、观光、看名山大川”的小圈子，树立“大旅游”理念，全力打造吃、住、行、游、购、娱的“服务消费链”，推动会展旅游业向集群化发展。
为进一步支持国际知名展会落户廊坊，今年市财政还拨出100万元作为展览专项扶持资金，发改委、商务局等12个市直部门和廊坊开发区分别出台了支持展览业发展的具体办法。
目前，已有国际电梯展、碧海钓具展、国际教育展、东北亚暨环渤海国际商务节、中国（廊坊）农交会等大型品牌展会长期定址廊坊。
廊坊市城市已经廊坊市定为会展旅游城，把会展旅游作为国民经济的支柱产业，出台了多项政策措施，以更加积极的态度推进会展旅游业的发展，关心和参与营造大环境，出现了会展旅游社会化现象。
东北亚暨环渤海国际商务节、中国（廊坊）农交会等大型品牌展会等一批重要展会长期定址廊坊，进一步增强了会展旅游的发展空间。
廊坊最近几年经济发展迅猛，特别是在基础设施建设上投入高、起点高，形成了配套齐全的基础设施，完整的会展旅游体系。
特别是自廊坊市确立为“园林式、生态型、现代化”的城市定位，环保、生态型的建设目标后，给廊坊的餐饮、娱乐、宾馆等行业注入了新的活力和巨大商机。
2005年廊坊市政府办公室发出《关于认真落实2005年会议展览目标任务的通知》提出要利用地处京津地缘、人缘关系，通过主办、联办、承办等形式，引进各类会议和展览来我市举办，特别要借助国家部委、全国性行业商会、协会组织的力量，引进具有知名品牌的国际性、全国性会议和展览，要引进域外会议2000个，其中较大型会议1000个。
（三）廊坊国际饭店会议接待现状及需求分析
廊坊国际饭店作为廊坊市目前档次最高的四级级饭店，近年来在接待会议会展方面起到越来越重要的作用，会议会展带来的直接和间接效益非常明显。
1、廊坊国际饭店会议室利用情况现状分析
国际饭店现有大小会议室11个，每年都承担着众多的会议任务，除接待局机关的各种会议外，还承担着廊坊市及周边地区的一些重要会议。
2005年国际饭店即接待会议1164场次，接待人数86677人，实现收入346.1万元。
2005年接待对象分类统计
单位：
万元
接待对象
场次
人数
场租
其他收入
合计
管道局
363
21017
75.1
19.8
94.9
其他石油
84
4673
20.4
3.5
23.9
自用
100
3162
社会
556
55041
196.7
30.6
227.3
合计
1164
86677
292.2
53.9
346.1
根据国际饭店提供的材料显示，会议收入目前占饭店营收入的近1/10左右，会议接待在自身给饭店带来收益的同时，也带动了客房和餐饮的发展，客房出租率得到了明显的提高，餐饮收入也大幅度提高，为国际饭店创造良好的效益。
随着国际饭店知名度的提高，会议接待任务日趋繁重，现有11个会议室利用率均比较高。
2005年1-10月各会议室出租情况统计
一会
二会
五会
演示
报告
谈判
六会
七会
国际
多功能
周办
场次
36
116
133
82
118
128
182
103
155
108
403
2814
2350
877
2905
1073
9053
3698
57089
6358
157
65947
收入
4.3
16.1
16.5
7.2
17.1
14.2
66.7
52
112.4
37.8
0.8
二、建设管道局会议楼的需求分析
1、国际饭店自身发展的需要。
由于廊坊国际饭店定位为会议型、商务型兼顾的高星级涉外酒店，B座的建成，必将提高廊坊国际饭店的档次，会议楼不仅可以给自身带来经济效益，更可在整体上提升廊坊国际饭店的形象，补充廊坊国际饭店大型宴会厅的不足（会议楼兼具宴会厅功能），使饭店达到5星级硬件标准，增加国际饭店的吸引力，提高饭店的入住率，带来可观的经济效益。
2、可满足管道局自身的需要，解决局内召开大型会议的需要。
廊坊市作为管道局总部所在地，二级单位达20多家，其经常举办各类大、中型会议。
到目前为止，尚没有一所会议场馆能满足局内大型会议。
另外，由于缺乏会议厅，集团公司视频会议也无法集中举行，需下设许多分会场，效果不理想。
从管道局整体发展的角度来说，筹建会议楼是十分迫切的。
3、可满足集团公司召开工作会议的需要。
到目前为止，集团公司召开工作会议都在北京十三陵召开，很不理想。
而廊坊是一个环境优美的旅游城市，是一个召开会议的理想地方。
但集团公司工作会议规模达400多人，廊坊国际饭店目前不具备接待能力（廊坊国际饭店会议最大可容纳350人，最大餐厅可接待280人）。
如果建成会议厅，则可以接待其工作会议，不仅可以获得经济收益，还可以扩大管道局在集团公司的地位。
4、可提升管道局在世界上的声誉。
要把管道局建设成为世界驰名承包商，廊坊国际饭店作为其对外的窗口是非常必要的。
如果建成会议楼，可通过接待世界知名会议提升管道局的知名度、美誉度。
廊坊紧靠首都北京，凭优越的地理位置、美丽的城市环境，完全有可能接待国际有影响力的会议。
目前面临的际遇也非常多，比如京津冀港澳台（3＋3）旅游合作大会，会议规模达1200多人，廊坊市已承接，但限于市内没有承接如此大型会议的能力，不得不放到香河。
2006年4月1日将召开北方10省市旅游交易会，每个省都要召开上1000人的推介会、新闻发布会。
近期召开的20国财长会议也在香河召开。
如果筹建会议厅，与廊坊国际饭店形成整体效应，完全有可能承接以上所述的大型会议或类似的有影响力的大型会议。
不仅通过接待会议获得良好的经济效益，还可扩大管道局的知名度。
由此可见，会议会展不但是廊坊国际饭店升级改造的需要，也是为管道事业和廊坊经济发展带来重要的经济和社会效益，提高国际饭店和管道局的知名度。
三、建设规模方案
根据国际饭店提供的管道局会议楼建筑设计方案，该项目总建设规模为15350平方米，会议楼为地上三层，半地下一层，地下一层，地下一层为停车库与东侧地下车库相通。
结构类型为地上钢结构，地下钢筋混凝土结构。
第三章建址选择
一、建址现状
1、地点与地理位置
管道局会议楼建设选址于管道局廊坊国际饭店院内，位于国际饭店西北侧，现为停车场，东临廊坊市城市主干道和平路，东侧为国际饭店主楼，南侧为广场，整个建筑与国际饭店共用一个主出入口，方便人流与车流。
2、项目现有建址利用情况
管道局会议楼利用国际饭店现有存量土地，充分发挥土地的最大效益，符合当地城市规划要求。
二、建址条件
（一）社会经济条件
廊坊市地处河北中部，位于环渤海经济圈腹地，幅员面积6249平方公里，市区建成区面积54平方公里，人口40多万。
廊坊市是一座区位独特的枢纽城市。
位于首都北京和港口城市天津之间，市区距北京和天津中心区分别为40和60公里，距首都、天津两大机场各60公里，跟天津新港100公里。
地处大北京经济圈腹地的独特区位，使廊坊市既得近海开放之利，更占京津幅射之先。
廊坊已被评为创建全国文明城市先进市、全国双拥模范城市、中国优秀旅游城市等优秀城市；
又一是座智力资源丰富的教育城市，学校众多，大学生占人口的20%，还是一座投资领域非常广阔、基础设施完善的城市，并通过ISO14001环境管理体系认证，是全国目前唯一通过该项认证的城市。
2005年，廊坊市全市国内生产总值完成632.9亿元，比上年增长13.1%；
全部财政收入达到53.7亿元，增长27%；
全社会固定资产投资完成341亿元，增长28%；
实际利用外资2.6亿美元，增长18.8%；
城镇居民人均可支配收入达到10152元，农民人均纯收入达到4621元，分别增长6.5%和7%。
（二）自然条件
1、地形与地貌
廊坊市地质构造属中朝准地台华北断的冀中台陷及沧州台拱两个构造单元，市区周围断裂较为发育，自新生代以来具有较强的活动性，新华夏季断裂在市区附近穿过，北部有长期活动的固安—昌黎断裂，东部有晚近期活动的河西务断裂，属于地震多遇区。
本市地层，基底为古生界、中生界，地上沉积了5000-7000米新生代地层。
全市自北向南依次为山地丘陵区、山麓平原区和冲击平原区，平原面积占93%。
市区地处冲积平原区，地势平坦，地面自西北向东南倾斜，平均坡降为千分之零点四，海拔10.3-20米。
土壤有潮土、土壤质地大部分为沙壤土，熟化程度高，适宜于农作物生长。
2、气候特征
廊坊市属于暖温带大陆性季风气候，光照充足，雨热同季。
昼夜温差大，年均气温11.8度，无霜期183天，多年平均降水量593.4mm，多集中于7、8、9三个月。
3、工程地质条件
地层为第四系全新统，属河湖相沉积层，以河流山洪积亚砂土粘土夹粉细砂为主，岩性岩相稳定性中等，承载力一般为100-150kPa。
4、公共设施条件。
由基地供热系统和中央空调系统进行供热。
第四章建筑方案设计
一、建筑设计指导思想与原则
1、注重城市特色
管道局会议楼设计首先考虑与国际饭店原有建筑及共享广场的空间尺度相呼应，注重城市中心区整体的形象，成为廊坊城市中心区重要的视觉景观聚焦点之一。
通过运用现代技术、材料和造型语汇，体现传统文化的韵味与内涵，具有鲜明的时代特征和独特的艺术个性，成为中石油标准性文化建筑。
建筑物造型在城市设计基础上，加强空间布局与景观环境艺术设计，在用地范围内综合布置建筑、广场、绿地、停车、环境艺术小品等设施。
2、强调建筑内容和形式的时代性、文化性和活泼性
在功能上突出对参会人员人流组织的科学性。
通过前厅的倒圆锥中庭和两侧的副中庭，创造空间序列的多样性和识别性，形成合中有分，分中有合，创造出丰富的虚实空间组合效果。
3、建筑设计透过现代风格的造型语汇和材料工艺体现对文化、历史和地域的尊重
力求体现现代公共建筑的特征，简洁流畅、姿态优雅。
材料上以大面积的石材墙面同金属板材和透明玻璃加以对比，既体现建筑的干炼气质，又表达了现代建筑技术的精美。
力求以简洁的形式、强烈的虚实对比，通过现代新颖的高科技会计师的建筑造型元素、材料、构件等细部处理来突出时代气息。
主体建筑设在一个坚实的方型台基上，中段墙体及立柱烘托着造型精美的倒圆锥形玻璃筒，建成后必将对周边环境产生较大影响，成为城市中标准性建筑之一。
二、总平面设计
（一）平面布局
管道局会议楼位于廊坊国际饭店基地内，西面紧邻廊坊市的主要道路和平路，东南侧为已建成的国际饭店，地理位置优越。
开阔的南侧设会议楼的入口广场，广场上设水池、景观绿化、城市小品，使广场风景如画。
管道局会议楼是中石油的主要会务用房，其功能是满足举行各类规模会议的需要，总建筑面积15350平方米，地上三层，半地下一层，地下一层，建筑半地下室至三层以会务、宴会用房为主，主入口面向共享广场。
地下停车库、建筑面积7063平方米，位于会议楼东侧，全埋于地下，地上为景观绿化。
人流主要来自于建筑的南向，因此建筑的主要出入口面向南向，并在建筑的东西北角设疏散楼梯及安全疏散口。
管
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