某商城项目规划与营销策略Word下载.docx
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5.总体经济情况
2004年泰州市实现地区生产总值（GDP）705.20亿元，按可比价计算同比增长14.7%，比上年提高1.3个百分点，为建市以来的最高增幅。
其中,第一产业增加值82.70亿元，增长4.5%;
第二产业增加值380.50亿元，增长18.7%;
第三产业增加值242.00亿元，增长12.5%。
三次产业的比例关系为11.7∶54.0∶34.3。
人均地区生产总值14014元，增长14.8%。
①产业分布
国内生产总值
国内生产总值（当年价）
亿元
504.60
第一产业
71.75
第二产业
249.72
工业
209.78
第三产业
183.13
人均国内生产总值
元
10021
国内生产总值构成
％
100.0
14.2
49.5
工业
41.6
36.3
财政收入占国内生产总值的比重
10.5
外贸依存度
9.4
国内生产总值指数（上年=100）
111.6
104.8
114.3
114.9
111.1
人均国内生产总值指数（上年=100）
111.4
农业
农林牧渔业总产值（当年价）
138.86
78.41
林业
3.93
牧业
31.87
渔业
24.64
农林牧渔业总产值指数（上年=100）
农作物总播种面积
千公顷
537.67
粮食作物
373.33
工业企业单位数
个
1083
内资企业
949
外商投资企业
67
国有控股企业
79
大中型企业
189
工业总产值（当年价）
579.82
②2005年第一季度消费品市场情况
2004年五星电器、苏宁电器、易初莲花登陆泰州市，市场总量不断扩大。
市区中百一店、时代超市、文峰千家惠、世纪联华、苏宁电器、五星电器等6家重点商贸企业实现销售4.394亿元。
苏宁电器、五星电器今年开业以来，实现销售7910万元，分去市场份额的18％。
大型商场销售平稳增长。
中百一店和文峰千家惠一季度实现销售2.4757亿元和1.1861亿元，同比分别增长17％和23.5％。
连锁超市销售有升有降。
世纪联华泰州店首季实现销售5773万元，同比增长26.32％。
春节期间的17天“黄金”销售期，该店实现销售2576.4万元，同比增长23.3％，农历腊月廿九销售达509.2万元，创我市超市日销售最高纪录。
时代超市泰州店、姜堰店首季分别销售5502万元和3080万元，同比增长23.13％和21.11％。
受上海世纪联华、农工商等连锁超市新增网点的冲击，靖江友谊、苏果两家超市一季度销售额分别下降14.27％和21.6％，市区新天地等小型超市销售都出现不同程度下降。
餐饮营业额持续增长。
一季度，全市餐饮营业额为7.95亿元，同比增长19.6％。
靖江扬子江大酒店首季实现营业额410万元，同比增长28.4％。
③附图
小结：
短短的数年城市经营，地处沿海和长江“T”型产业带的结合部的泰州已越来越大、越来越美，泰州市有良好的区位优势、资源条件和经济基础。
地级市成立后，泰州作为一个区域中心城市的功能日趋完善，区域经济的发展势头日益明显。
二、项目基本状况
1、项目位置
项目基地位于泰州市素有”华尔街”之称的青年路主干道,北临商业步行街----公园路,西接风景优美的泰山公园，距公园主门仅20米，项目东倚“五一路----海陵北路----税务东路”商业带，步行仅需十分钟。
本项目占地面积1.4公顷,总建筑面积42000M2,商铺部分总面积19700M2,其中一层10700M2,二层9000M2。
项目售楼处项目现场
2、周边交通
项目周边交通优势明显：
面紧主干道青年路将泰州城区东西贯穿，便捷异常；
北面公园路、临近的海陵路都南北贯穿整个市区，交通优势可见一斑。
3、银行证券
项目周边有中信银行、工商银行、中国银行、交通银行等，可谓是泰州的中心商务街区。
小结：
项目所在区域地理位置良好,为后期的销售与招商工作奠定了一个比较显著的优势条件。
三区域市场综述及商业动态
市区商业分布:
名称
地址
主要经营业态
财富广场
“五一路----海陵北路----税务东路”商业带.
一楼全部经营各种时尚女装
二楼主要经营女性护肤,家居用品,照相馆,运动器械等
文峰千家惠购物中心
泰州市青年南路248号（电视塔下）
综合百货业
泰州市第一百货公司
泰州市海陵北路33号
泰山超级购物中心
泰州市海陵南路与人民路交叉路口
世纪联华超市
泰州市济川东路118号
中型超市
时代超级购物中心
泰州市青年南路26号
大型超市
世纪永新超市
泰州市江洲南路552号
泰州百货公司
泰州市人民西路119号
税东商业街及税西商业街
泰州市陵园路181号
服装，餐饮，家居饰品，布艺等
泰山行宫商业步行街
青年路
没有经过统一定位.一楼经
营有药店,农村信用社,自行
车行,眼镜店,橱具店。
二楼目前空置
坡子街
东进东路/海陵北路
商业街前段有10家饭店,中
部有服装店,家居店,音响店
等,分布分散
银泰城市购物广场
东进东路/鼓楼北路
泰州一百
东进西路/海陵北路
天福珠宝银楼
珠宝首饰
华侨商城
成人，儿童服饰
泰山购物广场
海陵北路/人民路
泰州商城
滨河美食广场
人民东路/古楼北路地下一层
泰州市商业经济最集中的地方位于青年路周围,包括了大型购物中心,酒店,休闲娱乐场所,中小学校,是泰州市民消费的主要场所.经过多年的经营,已经有了非常大的人流聚集和经济扩展的商业圈.目前,市政府正在兴建西城河商街,对未来扩展青年路商业圈有重大意义.
四、板块价格分析
同类可比商业价格调查表
售价（元/平米）
租金（天/元/平米）
1F:
28000
2F:
18000
9-12元/天
6~8/元/天
税东商业街
及税西商业街
15000
8000
一层单租:
4—6/元/天
一二层合租：
4.5—6.5/元/天
一二三层合租:
4.8—6.8元/天
泰山行宫
商业步行街
7820（内街）12780（沿街）
4700-4900
3F:
2900_3100
1F6-7/元/天
住宅小区价格调查表
小区名称
户型
面积
楼层
总价
平均单价
莲花五区
2室2厅1卫
93㎡
1
28.5万元
3064
盛世华庭
4室2厅2卫
180㎡
4
35万元
1944
黄金家园
3室2厅2卫
140㎡
45.8万元
3271
东城家园
3室2厅1卫
110㎡
34.8万元
3164
莲花六区
2室1厅1卫
89㎡
2
27.6万元
3101
东站附近
春兰小区
60㎡
14.8万元
2467
国泰宾馆附近
59㎡
3
16.6万元
2814
东进小区
68㎡
17.2万元
2530
春兰宿舍
64㎡
5
11万元
1719
人民
医院附近
56㎡
6
1964
鹏欣丽园
137㎡
47.8万元
3489
南园
65㎡
20万元
3077
景光小区
11.5万元
2054
泰州迎春
小区
2室半1厅1卫
13.5万元
2110
西湖翠苑
3室1厅1卫
103㎡
23万元
2233
明珠小区
豪华楼
150㎡
39.8万元
2653
结论：
在房地产的真正营销过程中，价格永远是第一位的。
但消费群所关心的、所比较是在最优的地段以最优的价格卖到最优的产品，这对体现产品的商业价值具有一定深层的意义。
但市场需求与消费理念的差距以成为价格定位的一种依据，在产品定位和目标群客户确立以后，就将决定整个项目的价位走向。
根据在销同等项目基本数据的体现，目前泰州市商铺根据不同的产品条件的价格从4000—28000/M2不等,跨度较大;
住宅房的均价在2000-3500元/M2的区间，
四、项目SWOT分析
1、S----优势
地段优势：
地处泰州市中心最繁华热闹的黄金商圈---“五一路----海陵北路----税务东路”商业带。
商圈的辐射效应使得这里的商业氛围浓郁。
交通优势：
项目周边的交通干道青年路、人民路、海陵路、公园路等贯穿泰州市的东西南北，十几条公交线路使这里到达市区各处畅通无阻,项目四周道路四面畅通。
配套设施：
邻近商圈繁华，对本项目的借势销售非常有利。
景观优势：
独享泰山公园。
优美的园林与典雅精巧的建筑相映生辉，形成了一处独特
的景观和生态环境。
2、W---劣势
1、由于项目前面的规划地阻住项目的视线,临青年路主干道的一面被售楼处阻碍，致使项目地与市区“五一路—海陵北路”商业带被隔断，人气尚弱。
2、项目所在青年路上的泰州行宫尚有二三层闲置。
周围在建大型商业项目众多，竞争激烈，会造成部分消费者的分流。
3、由于规划设计的原因，项目不是单纯的商业建筑形式，与周围大型商家及在建商业项目相比竞争力比较小。
3、O----机会点
1、将规划地块中建设大型广场喷泉，这样，既能快速而大量的聚集人气；
同时使本案与青年路主干道衔接，又于“五一路~海陵北路”商业带连成一体。
将项目与周边商圈有机联接；
2、泰山公园改造已基本完成，正是本项目餐饮部分开发的最佳时机；
3、泰州正在加大城市建设的力度，不断地吸引外资、发展经济，商业房产的购买需求会越来越大。
4、T---威胁点
项目不远处的五一路有较多的商铺，已形成人气，地理位置相比于本项目优越；
项目二期的兴建将会造成本案的后期困扰。
第二章产品规划篇
一、项目定位
座落于泰州市中心，集美食、休闲、娱乐、购物为一体的首席大型商业休闲广场。
业态规划说明
一层
我们将一层建成一个主题美食休闲广场，填补了当地市场空白。
将项目定位完全与区域商圈业态区隔开来，本身对泰州市民来说,是一个新鲜且有吸引力的事物.可以聚集大量的人气.提升项目的“热度”，保证商业启动的成功。
1、地方美食酒店主要以经营各大菜系美食为主，用以迎合食客们尝新、猎奇的心理。
2、美食广场主要以经营中低档地方风味小吃为主，主要针对的是上班一族、休闲购物人群。
由于工作繁忙的原因，再加上小吃地方风味浓郁，价格低廉。
肯定会得到受众的追捧
3、娱乐天地以大型的街机、模拟游戏机为主要的经营手段。
针对消费人群为年轻一族，他们追求时尚，渴望自由。
同时，喜欢追求刺激。
娱乐天地的开业，必将会成为他们的新宠。
操作要点：
高档次氛围，中档次消费。
二层
1、儿童乐园是集启智、购物于一体的儿童娱乐场所。
对现代人对儿童的各种投资都比较不理性的前题下，这样一个集寓教娱乐、购物休闲于一体的儿童乐园，必将会使众多重视下一代教育的家长们慷慨解囊。
2、CLUB沙龙是集网吧、茶吧、酒吧等于一体的休闲场所。
主要的受众是年轻的白领一族。
本案坐落于号称“银行一条街”的泰州市青年路主干道，相当于泰州市的CBD，CLUB沙龙的进入，将会为渴望在繁忙的城市生活中追寻一片宁静天空的白领们带来一股清新的风。
现代商街，时尚路线。
三、产品建议
项目启动务要将二期地块与青年街打通，建设休闲喷泉广场，将项目与周边商圈有机联接，方能与位于泰州“五一路----海陵北路----税务东路”商业中心一起形成高档商业经营的互动效应，从而成功达成既定的销售和招商目标。
第三章营销策略篇
一、营销战略思想
一、基本思路
根据项目的SWOT分析，本案的销售与招商工作的主导思想是：
短线出击，出奇制胜。
首先，就是由切合项目主题的SP活动贯穿始终。
在整个泰州地区树立“财富时代，超然人生”的强烈冲击，让整个泰州家喻户晓。
其次，要重点突击。
就是把整个项目的主要卖点集中宣传，而且要在宣传计划的安排上紧凑合理，灵活有序。
在掀起第一轮宣传攻势后要抓住市场的反映快速、集中地进行第二轮、第三轮的轮番宣传“轰炸”，有效的扩大项目影响力。
最后，在媒体宣传和推广活动达到一定高潮后，以迅雷不及掩耳之势将项目推向市场，达到销售和招商的双丰收。
二、销售策略
A、灵活运用销售道具
售楼处空间活动范围宜控制在200平米以内，咨询台、洽谈区、展示模型等要紧密结合，以便于销售人员节约讲解、洽谈的时间，过于分散会削弱客户的注意力；
内部装修要同楼盘的定位、品质相匹配，不仅要突出豪华尊贵的风格；
还要达到舒适的效果。
楼书、DM、礼品袋、销售人员的名片要制作精美、别致，可以更好的体现楼盘的尊贵价值，也是让客户容易记住的宣传道具。
B、合理销控热点房型
在实际销售中，合理销控热点房型，销控地理位置最优越的商铺，根据实际销售情况，运用价格杠杆原理合理的抬升价格。
C、塑造销售人员高素质、新形象
着重对销售人员进行职业道德、礼仪和业务的培训，用高素质和高气质的接待形象来提升项目美誉度和影响力，达到吸引客户的良好市场效果。
形象导入图示：
二、项目形象定位
传统文化的超然品质+现代商业的时尚繁华=财富与人生境界的完美结合
1．项目推广名建议：
超然时代休闲广场
2．项目推广名诠释
本案为商铺加住宅的综合性项目，且位于泰州中心地带。
天然的地理位置优越,为此案成为整个泰州的一个标志性商业中心和泰州市民心目中的休闲中心打下了一个坚实的基础.
项目所在地—泰州，是历史悠久的文化名城，素有“汉唐古郡，淮海名区”的美誉。
自古以来人杰地灵，名贤辈出。
厚重的文化底蕴，造就了泰州特有的文化氛围，和泰州人既恪守着传统的文化，又向往着现代时尚的心理特征。
将项目命名为【超然时代广场】，即迎合了古城泰州丰厚的文化底蕴，同时又兼具了时尚的现代气息。
时代者，意指在一个在充满商机、充满智慧的时代、在一个充盈着激情和繁华的年轻城市，本案以无限财富的生活理想，精彩阐释真正现代商业的朝气，共同缔造生活的美好、富足与舒适。
超然则是人们在追求美食休闲时所渴望的超脱物外，悠然自得的感觉，随着泰州工业水平的发展，经济水平的提高，超然的生活态度和生活方式更成为现代人的一个生活理想，亦满足现在泰州人渴望时尚，追求时尚的心理需求，一个画龙点睛的案名，将为项目之成功推介和打造，增添浓墨重彩的一笔。
针对项目的目标消费群（本地居民、外来人员等），超然时代广场的案名，即契合了他们希望脱离繁忙的工作，渴望闲适的心理；
同时，又满足了他们追求事业发展，渴望商场“弄潮”的生活追求。
故建议本案以【超然时代广场】为项目推广案名。
3、项目Slogan及说明
财富传奇,超然人生
超然的处事之道，洞察一切的明净心地，才能够做到众人皆视沙尘凡，唯我慧眼独识金。
让我们相约超然时代广场，成就财富传奇，享受超然人生。
4、风格调性
人文国际时尚凝重经典
以凝练大气的笔触、华贵古朴的色调，刻画【超然时代广场】的尊崇品质、超然风范，表现出项目傲然立于泰州的崭新的财富传奇形象。
三、
项目包装
项目包装细分
概念
包括内容
项
目
包
装
地盘包装
项目范围内一切广告宣传及销售设施和用具（硬件）
广告幅、板、旗、牌、售楼处、样板房、人工景观
销售包装
“软件”的包装
销售人员的管理，谈吐语言，着装，气氛的营造、活动、表演
●工地形象诱导
工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的场所，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且能够营造销售气氛。
目前工地气氛不够，除兴建喷泉之外需要利用彩旗、气球等宣传物品，吸引人们的注意力，营造旺盛人气现场。
● 售楼处建议
售楼处是客户直接了解项目的场所，客户对其包装设计的直观感受如何将直接影响其对项目的认识和评估；
因此，售楼处的包装设计尤为重要。
售楼处功能划分：
◆ 售楼处空间活动范围宜控制在200平米以内，售楼处内摆设大致有接待台、展板（包括广告板、效果图、说明图）、形象墙、灯箱广告、楼盘模型、户型设计模式、销售进度表、售楼书、说明书、椅、台、屏风、饮水机等。
◆ 本项目的精神基调为：
华贵，稳重，大气，时尚。
有着浓厚的江南文化特色和国际化繁华商业气息，又不失现代时尚元素。
◆ 整体视觉效果：
空间明亮、线条简洁、色彩以夸张和醒目的红色和黑色为主。
◆ 装饰风格：
水彩画和小饰物都要有文化的内涵，功能性的用具比如：
销售台、客户服务区域、签约室内的装修要温馨，没有距离感。
以便于销售人员节约讲解、洽谈的时间，过于分散会削弱客户的注意力。
四、媒介推广
媒体的选择与组合：
采用以当地畅销报纸、收视率较高的电视台和户外广告为主要载体，以无线电广播电台、车体广告等为辅的媒介组合。
媒介目标和广告对象：
重点地区在泰州市内，以各种餐饮、娱乐行业业主和房产投资客户为广告的受众主体，并在当地百姓中和泰州周边的城市造成宣传声势，扩大广场的知名度。
媒体发布的时间与内容：
开盘前一个月为广告预热和市场引导阶段。
本案拟在6.18日开盘，预定媒体造势的计划安排在五月中旬开始。
户外广告：
分别于东进路VS青年路交叉路口、济川西路VS青年南路交叉路口和西门桥三处设置大型户外广告牌（高炮）。
青年路全线设置路牌、灯箱。
连接税西街、海陵北路和五一路程半环状设置条幅和对旗。
户外广告置案方设简图
报纸广告：
主要选择《扬子晚报》。
《扬子晚报》是江苏发行量比较大的报纸，在泰州的平均日发行量达83812份，是当地受众广泛的媒介。
宣传节点：
预热期
5月15日—6月15日
发布时间
发布媒体
发布版面/形式
主要内容
5月15日—6.13日
《扬子晚报》
半版16.5*23.3/软文
楼盘促销宣传
6.13—6.15
超然美食节宣传及楼盘促销宣传
热销期
6月16—8月18日
6.16
整版33*23.3/软文
美食节开幕式/开盘广告
6.17
整版33*23.3/硬广告
开盘广告
6.18
开盘仪式揭幕
尾销期
8月19日—10月8日
按销售情况制定
电视广告、广播广告的发布待定。
五.广告show稿及VI推广应用
软广告
（一）：
主标题：
风生水起，财落月城
副标题：
泰州超然时代广场上演江南财富传奇
小标题：
1、没有硝烟的战场，八方风云际会
2、财富的信仰——品格、品位、品质
3、财富时代，超然人生，气势夺人，蔚为大观
（二）：
引言：
商战！
制胜先机是什么？
答案，在泰州超然时代广场
1、天时——逢盛世厚积而薄发
2、地利——踞中心而御全局
3、人和——聚泰州而傲江南
4、致胜之道，成就财富时代，超然人生。
硬广告
身份篇
主题：
古时，英雄宝马，气贯长虹，
今日，层峰贵胄，……？
（坐拥超然时代休闲广场）
超然时代广场
——匹配您显赫身份的千里良驹
正文：
顶级地标，闪烁耀眼身份；
气质雍容，因袭绵延古韵；
凭栏望公园，
翠水环抱，玉带枕流，
江南富庶尽收眼底；
堂内华室，
巨贾云集，指点江山，
财富无尽任我掌控。
财富篇
至大无外
---------泰州时代休闲广场，上演财富传奇！
（1，+∞）不只属于数学，
它同样适用在淘金时代。
泰州时代休闲广场，
助您实现财富的无穷大……
傲踞江南富庶地，
再版清明上河繁华瑰景；
美食娱乐“无中生有”，财源万贯，
主题CLUB白手起家，富贾一方；
超然时代休闲广场——
一个传奇的地方，
孕育着无数传奇的人物、传奇的财富……
DM文案
成功，源于超凡的投资眼光
财富，来自洞悉商机的潜力
振撼全城的创富热潮！
！
空前巨擘
超然企业继『上海飞洲国际广场』，『上海曹安路商城』后，又一鼎盛力作！
在泰州青年路的黄金商业领地，构建全新功能，集商业餐饮休
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