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二、前期项目的投资需求与资金来源

第六章　投资收益分析

一、项目收益估算

二、投资收益分析

第一章红莲湖旅行度假区项目概况

红莲湖旅行区位于湖北华中重镇武汉市的东边，鄂州市容光焕发区庙岭镇辖区内，紧阾武汉－黄石高速公路。

武－黄高速公路又是我国交通干线中最重要公路干线之一，为沪－蓉高速公路的组成部份，从此路上行可到三峡重镇－宜昌，下行可连接长江沿线的九江、南昌、合肥、南京、上海，为红莲湖旅行度假区提供了极其便利的交通条件和潜在的客源。

从行车时刻和路程看，以不超过一小时为界定条件，可直达以下知名旅行景点：

武汉东湖风景区、黄鹤楼、归元寺等武汉市蓍名景点，西山风景区，鄂州博物馆等黄石市闻名景点。

以半天〔12小时〕为界定条件，那么可到九江庐山、荆州三国古战场、宜昌葛洲坝、三峡大坝、长江三峡等闻名旅行区，交通条件十分发达和畅通。

红莲湖与武汉东郊接壤，紧靠中国光谷－－武汉市东湖高新技术开发区。

整个规划面积为24平方公里，其中水面〔红莲湖〕约占5.5平方公里。

度假区西距武汉市中心不到20公里，东距鄂州市仅23公里，北距湖北省葛店经济技术开发区13公里，东南距黄石市40公里左右。

以红莲湖为中心，东至呈列－扇子湖农场乡级公路，西至庙岭－大叶乡级公路，南至扇子湖大堤，北至武汉－黄石高速公路。

红莲湖旅行度假区与黄石市、鄂州市、黄冈市等工商业发达的都市也不远，这些都市差不多上工业、商业十分发达的地区，在华中地区有着举足轻重作用。

专门是武汉市为我国特大都市之一，起着东、西连接的作用，而且又是我国有名的旅行都市和中转地，几个都市人口相加有1500万以上，有着前景十分看好旅行人口潜在优势和物流优势，再加上度假区东北两侧相阾的两大开发区－武汉市的中国光谷和省级的葛店经济技术开发区，地理优势十分明显。

随着我国经济的不断进展，人们生活水平的提高和对生活质量要求的提高，作为双休日度假、短途度假的理想去处，红莲湖旅行度假区有着绝好好的区位优势。

红莲湖旅行度假区属农村气候，年平均气温180C，年平均降水量为1500毫米，无霜期为273天，无任何大气污染和噪音，为典型的农业种值区，具有浓厚的江南田园风光。

红莲湖水直通湖北省大型湖泊－－梁子湖，并通过梁子湖与长江来调控水面，其湖水纯洁，依照水质监测能够饮用。

度假区内地下水源丰富，有泉水流出地表，经用I级标准进行分析，符合生活饮用水卫生标准。

其大气质量也符合国家标准大气标准，达到了I级标准。

因红莲湖地域无工业污染，空气清新，湖水清亮，因此生态环境良好。

红莲湖曲折有致，情人岛延伸湖中，阳光、微风、绿树、花草，流水潺潺，微波荡漾，宽敞的天空，碧绿的湖水，一望无边的绿色，真正体会到了毛主席说的一句话：

极目楚天舒。

在众多的湖汊里，遍生红莲、菱角等水中植物，而且湖面鸥凫翔泳，水里鱼虾流淌，岸边鸟燕齐鸣，草中野兔飞奔，天然趣成。

宽敞的湖面可开创水上运动，竞赛基地和各种水上旅行娱乐设施，使人们置身水中靠近绿色，回来自然。

另外，红莲湖东南约3公里处，便有梧桐湖，湾汊众多，小岛群布，为红莲湖旅行度假区远期进展提供了有利条件。

红莲湖旅行度假区地势要紧属长江三级阶地，地势为北高南低的平原比较平坦，小有起伏，均为农业耕种地，其建设可依照现有地势，稍作修整即可，不用花费专门大成本来平坦地。

依照现有的地理环境及土地使用功能，红莲湖旅行度假区用地规模暂定24平方公里，〔其中水面约5..5平方公里〕，规榜样畴差不多上包括了旅行度假区可能建设进展的用地规划，也包括要紧大型市政公用设施用地和其它用地的要求。

为使红莲湖的开发幸免低档次、小规模、各自为阵小农经营的老路，在湖北省和鄂州市政府的大力支持下，经中国宝安集团与原湖北红莲湖旅行度假区开发商量并达成增资扩股协议，成立了以宝安集团为主的新的红莲湖旅行度假区开发，新公司以2002年5月28日咸宁信达会计事务有限责任公司出具的审计报告为依据，原湖北红莲湖旅行度假区开发评估基准日的净资产为1089万元，在新公司中占股比例为35％，保安集团以投资现金2022万元入股，占股65％。

新公司除引进行了在房地产开发和区域规划建设上有丰富体会和品牌效应的保安集团外，公司在法人治理结构上也按照现代企业制度设计，依照保安集团的公司建制模式，建立了一整套的科学合理的经营治理机制：

1、建立了较为完善的内部治理机制，规范公司运作：

　　公司的组织结构严格按«

公司法»

要求设立，同时结合公司所属行业的特点和公司具体情形制订了较为完善的治理制度，健全了合理的组织结构和强有力的经营治理班子。

2、以提高经济效益为目的，制定设计企业的经营治理制度：

　　在公司的具体运作中，实行以效益为中心、以效率为标准的原那么，推行〝统一经营，分级治理〞运作模式，公司总部自身及各下属企业都签订了年度«

经营目标责任书»

、«

总体经营方案»

等，建立了相应的考核、鼓舞机制。

3、以保证工程质量为原那么，在财务和工程上建立了科学的治理制度：

为改进治理方式，提高公司操纵能力，公司先后制定了«

安全生产目标责任书»

，«

财务治理方法»

投资治理方法»

和«

合同治理方法»

等核心的治理制度，通过定期经营分析、财务评审等手段，保证公司整体运行质量。

2002年5月30日鄂州市人民政府专题会议纪要〔22〕号决定：

湖北红莲湖旅行度假区开发对度假区24平方公里规划面积具备〝统一规划、统一招商、统一收费、统一开发、统一治理〞的权限。

会议还决定湖北红莲湖旅行度假区开发在红莲湖旅行度假区坚持旅行业、高科技产业、房地产业并举的原那么，走〝统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发〞之路的良性循环。

〔22〕号文同时决定度假区内水面由武昌鱼集团租赁给湖北红莲湖旅行度假区开发经营，经营方向以水上娱乐项目为主，度假区在开发和经营上享受省级旅行度假区与省级开发区的优待政策。

红莲湖作为武汉市郊的一个度假区，其市场前景与国内的旅行业，专门是武汉的渡假旅行业进展息息相关。

随着国内居民收入水平的逐步提高、假日时刻的延长和消费观念的改变，使居民有更有利的条件出游，国内旅行呈火爆之势。

近年来国内及武汉地区旅行市场有关数据如下：

1、国内旅行市场情形

我国旅行业近年来进展迅速，目前已成为世界上旅行业规模最大的国家之一,境外和境内旅行市场同步增长。

2000年国内旅行7.3亿人次，收入2967亿元人民币，之后此两项每年都分别保持在3％和10％以上的增长，旅行业已被列为国民经济新的增长点,我国旅行业正处于全面进展的重大机遇。

2、武汉旅行市场情形

武汉作为华中地区的特大都市，既是一个有庞大容量的旅行接待市场，也是一个有庞大潜力的旅行资源市场。

武汉近年旅行业进展迅速,，2001年止，共有旅行涉外饭店64家，星级饭店50多家，旅行社142家〔其中国际旅行社16家，国内旅行社126家〕。

2001年武汉市接待国内旅行者2200万人次，国内旅行收入150亿元，年增长率分别为12%和20%，国内旅行收入占旅行总收入的90%以上。

2001年，旅行社组织本市居民出游人数约为26万人次，800万人天，平均出游天数为3.36天，年平均增长率分别达到40%和60%以上。

此外市民自行组织近郊出游人数也相当庞大，假设按通过旅行社组织出游的人数的1\2计，其人数那么为400万人天，两者合计，一至二日旅行的年出游量约为1200万人天。

据统计，外地过夜旅行者在汉人均天花费556元；

本地一日游旅行者人均花费240元。

按本地市民出游平均每人天消费240元计，那么武汉本市居民近郊旅行的年消费市场近30亿元，而且那个市场的年增长率在30%以上。

武汉由于地理位置的优势，对周边客源市场有较强的吸引力，吸引众多旅行者到汉旅行，形成了一个以武汉为中心的旅行市场集散地，出游方向多为自然风光较为优美的景区，长线旅行和短线旅行都有增长，家庭出游比例明显提高，出游主题更明确。

旅行业、专门是家庭式的度假已成为最具进展潜力的一个市场，有宽敞的进展前景。

二、红莲湖度假区项目的可行性分析

1、都市周边地区生活用地的资源有限性。

随着我国经济的不断进展，人民生活水平的不断提高，人们的置业信心也越来越强。

但随着大都市土地的价格及环境条件所限，以及人们对生活，居住环境要求的不断提高，找到一块备种条件俱优的区域并不容易，而红莲湖旅行度假区那么正有此优势。

第一，那个地点民风淳朴，社会安定，没有都市中的那种喧闹和不安定感。

其次，随着都市日趋拥挤和扩大，人们向往回来一种田园风光式的生活及享受，而红莲湖地区属城郊结合部，就象武汉市的远郊后花园加上开发成本的优势，环境的优势，能够造出更符合人们的要求和条件的居住区，有专门大的吸引力。

第三，湖北省已规划武汉市为中心加快，进展和带动建设华中的都市群，而红莲湖旅行席假正好在这一范畴内最靠近武汉的区域，完全有条件按照省市有关中长期规划和社会的进展，建成依靠武汉的卫星城镇，从而带动庙岭镇及其周边地区的社会进展和进步。

2、与都市进展总体规划相结合。

红莲湖区域作为鄂都市最靠近武汉的区域，市政府确信会在此地做文章，以便依靠从武汉市那个特大都市中分享一部分利益。

能够对比的是，武汉市江夏区〔原武昌县〕确实是靠近东湖开发区划出了一块庙山地域，依靠汤逊湖的风光及各种优待政策，成立了庙山开发区，现已吸引了武汉市几大工业园及各类房地产商落户此地，几年里就取得了庞大的效益。

因此，鄂都市政府完全能够也必须会按此模式，在红莲湖地区用自然风光和优待政策来吸引各类客户，为鄂州市的进展招商引资。

3、市场容量　　

按上述武汉本市旅行市场的有关统计数据，以目前的近郊游市场容量为基础，加上年30%的增长率，在　以后几年内其市场容量将快速增长，保守估量在2－3年内就可达到60亿以上。

以红莲湖与武汉紧邻的地域优势、自然景观优势，再加上我们投资开发后的软硬件环境优势，以在以后的几年内吸引武汉近郊游客流量的15%计，其市场容量就近10个亿，再考虑到上述的土地资源的有限性及武汉都市进展的总体规划和进度，其市场潜力必将得到更大地发挥。

4、有的优待政策给予的权限及瞻望。

依照湖北省及鄂州市政府的有关决议，红莲湖旅行度假区在开发建设和经营上享有如下的政策扶持：

〔1〕红莲湖旅行度假区享受省级旅行度假区及省级开发区的优待政策。

〔2〕2002年5月30日，鄂州市人民政府专题会议纪要〔22〕号决定：

湖北省红莲湖旅行度假区开发对度假区24平方公里规划的具备〝统一规划、统一招商、统一收费、统一开发、统一治理〞的五个一权限。

会议还决定在红莲湖旅行度假区坚持旅行业、高科技产业、房地产业并举的原那么，走〝统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发〞之路，实行资本的良性循环。

〔3〕〔22〕号纪要还决定度假区内水面由上市公司武昌鱼集团租赁给湖北红莲湖旅行度假区开发经营。

经营方向水上娱乐项目为主。

假如红莲湖旅行开发区前期项目正式启动，我们相信，鄂州市政府必将会在办证〔照〕税收、价格基础设施配套，招商引资等各方面，给予大力的支持和政策优待，以协助公司招商国引资，加快开发区的滚动开发和进展。

1、经营风险

（1）　红莲湖的综合旅行环境对公司土地开发的阻碍

　　红莲湖地区的自然风景资源、旅行娱乐设施和景区内交通等旅行服务配套设施的爱护治理、安全保证和完善程度以及鄂州市旅行服务业整体服务水平，直截了当关系着红莲湖对游客的吸引力，从而阻碍到红莲湖地区的旅行客流量，而对客流量的预期将直截了当阻碍到投资者参与红莲湖旅行度假项目的开发和经营的意愿。

因此红莲湖地区综合旅行环境的优劣直截了当阻碍到我们对红莲湖总体开发策略的成功与否。

（2）　经营业务过于集中的风险

　　尽管红莲湖项目的要紧收益来源于土地转让，但土地转让成功与否的前提依旧取决于土地的受让方〔即参与红莲湖旅行业的投资经营方〕对经营旅行服务业的收入预期，其要紧的业务收入今后自区内的物业和服务经营收入，假设国内外旅行市场发生不利于旅行业的变化，或旅行区的经营治理不善将给公司的土地开发经营策略造成消极阻碍。

（3）　环保风险

　　专门的自然山水风光是红莲湖吸引游客的重要缘故。

目前,红莲湖地区的自然环境爱护较好:

区域环境噪声达到国家标准，都市地面水、饮用水源和饮用水质达标率分别为100％、96.2％和100％，红莲湖水质达到国家地面水二类标准。

但不排除红莲湖地区可能由于环境爱护不善而使自然环境恶化，阻碍红莲湖对游客的吸引力,另外，也有可能因国家环保政策的变化而使环保方面的投资成本增加，从而阻碍到经营业绩。

2、区域间的旅行业竞争风险

　　随着人均国民收入水平的不断提高,旅行将成为一个消费热点。

近年来旅行业进展迅速，武汉周边地区都在积极开发各具特色的自然及人文旅行资源。

因此，越来越多的旅行景点的建设和开发可能会使我们面临来自其他旅行区域的更多的竞争。

由于受到国内外其他旅行市场的竞争，进而阻碍我们的开发进度、销售业绩和盈利水平。

3、市场风险

　　红莲湖旅行季节性波动较大,淡旺季明显。

在旅行淡季公司旅行设施将显现一定程度的过剩，会给公司在度假区的直截了当经营项目带来一定压力。

另外，房地产开发竞争风险随着房地产开发升温，周边地区房地产商都会开发出与红莲湖市场定位相近的楼盘项目，因此房地产商之间不可幸免的会产生猛烈的竞争，从而带来竞争中的风险。

因为各种因素的阻碍造成开发牧业不能按设想卖出，形成一定的空置率而造成的市场风险。

4、政策性风险

　　尽管鄂州市政府已决定将旅行业作为鄂州市的主导产业，并加快旅行业的进展，争取在较短时刻内使之进展成为鄂州市的支柱产业，本项目作为主导产业中的重点会得到市政府的全力支持。

市政府给予我们在土地开发和旅行资产及项目优待政策，期望将其培养成鄂州市旅行产业的要紧经营者以。

但我们不能保证该项政策永久连续。

5、项目投资风险

　尽管本项目投资通过了充分论证，然而从项目设计到施工有一定的周期，涉及的环节也较多，在此期间，假如显现一些人力不可抗拒的意外事件，或某个环节显现问题，或对市场推测显现偏差，或整个宏观经济形势发生较大变化，都将会阻碍项目的进展或效益。

　　针对以上风险，我们将积极采取以下措施，将风险降低到最小程度：

1、经营风险计策

（1）　针对综合旅行环境对客源阻碍的风险，首选要做好旅行区的规划和治理，幸免因规划的缺陷和治理的不善而使整个旅行区硬件档次和服务水平的下降。

另外公司除对基础性的设施投入外，能够安排资金投向于红莲湖地区的旅行客运车船的更新改造和餐饮娱乐场所的投资建设，以提高这些旅行服务配套设施的安全性和完善程度；

同时也将加大对区内经营治理人员和职员的培训，提升整体服务水平的提高，以吸引更多的游客前来红莲湖观光、游玩、娱乐。

（2）　针对本项目提供的经营业务过于集中的情形，可利用我们旅行服务涉及范畴广的特点，逐步向旅行景点开发、旅行贸易、旅行工艺品等旅行相关行业拓展，为投资方和参与者提供更多的选择，增强其抗风险能力，从而也增强了度假区的吸引力。

（3）　针对环保风险,鄂州市委市政府已采取如下有力措施来爱护红莲湖地区的整体环境：

　　禁止污染严峻的工业企业在鄂州市建设投产，至今鄂州市已处理、关闭了污染严峻的工厂，整个梁子湖流域严禁工业排污，并逐步做到污水全部进入管网，不直截了当排放；

在开发经营埸所的同时规划和建立垃圾转运站和处理站，生活垃圾处理率达到80％；

加大沿岸的植被爱护力度，湖边地区完全实现绿化。

2、行业风险计策

　　针对来自其他旅行区域的猛烈竞争，我们在对外宣传和自身定位上突出〝红莲湖的蓝天、碧水、绿地、阳光〞这一自然旅行资源的专门性和不可替代性，以凸现自身的竞争优势，吸引各地游客来红莲湖旅行。

同时我们将联合相关行业和机构向上、下游扩展，形成以红莲湖度假区为核心的从上自下的产业链，尽可能地吸引资金参与形成规模效应，以进一步巩固和扩大客源市场。

3、市场风险计策

（1）　针对红莲湖旅行业淡旺季较明显的特点，公司可在开发规划中制定相应计策，将度假区规划开发与以后不同的旅行产品相结合；

由于红莲湖旅行业的淡旺季并非完全取决于气候和季节，而是与〝目标消费人群的可支配时刻〞的长短有较强的相关性。

〝老年人旅行〞和〝商务旅行〞等潜在游客群体在旅行淡季的可支配时刻往往较充裕。

公司应加强对〝老年人旅行〞、〝商务旅行〞、〝环保旅行〞和〝康复旅行〞等旅行品种的市场拓展力度，来补充常规客源的不足，力争做到〝淡季不淡〞。

（2）　通过加大投入、统一规划、规模开发的方式，提高竞争门槛，将土地的开发和楼盘建设与度假区的自然景观优势相结合，树立公司品牌，提高现有旅行设施及服务的技术含量和档次，加强与楼盘相关的旅行新产品开发，制造新的卖点。

4、政策性风险计策

（1）　尽管鄂州市政府对红莲湖开发大力支持，并承诺了一系列优待政策，尽管如此，我们仍将充分挖掘自身潜力，增加收入，降低成本，以增强抵御风险的能力。

（2）　近期，国务院关于提高中低收入家庭的收入和增加国家公务员及事业单位职员的工资水平的政策，将普遍提高国民的收入水平，有利于提高人们的旅行消费支出，从而使度假区的投资开发项目直截了当受惠。

5、项目投资风险计策

　　为了保证项目投资工程顺利进行，一定要周密论证、科学打算、系统安排，具体可采取如下措施：

1成立专门领导班子，加强治理、统筹规划；

并聘请旅行系统的专家作顾问，现场指导；

实施了职员前期培训，储备相关技术和人才；

保持和加强与鄂州市有关部门的和谐沟通，以确保项目的顺利进行；

加强新项目营销策划和宣传推广。

　　红莲湖的开发战略设想是：

以红莲湖开发为依靠，以旅行需求为导向，实施土地开发和旅行产业一体化经营战略，形成有力拳头参与市场拓展和竞争。

以土地开发、旅行项目经营为主，提高开发区招商引资的实力和旅行设施档次，完善旅行配套功能，创旅行精品，树公司品牌。

　　红莲湖的开发与公司的进展结为一体，从公司的进展来说，其目标要紧分为三个时期：

　　第一，自我完善时期：

　　充分发挥现有资源优势,凭靠资金实力、优质的服务、大胆推陈出新的作风和符合时代潮流的创意，加快土地开发规模，扩大红莲湖旅行市场规模，丰富提高旅行设施及服务的品种、档次和质量，培养新的利润增长点。

　　第二，树立名牌时期：

　　在连续强化和优化内部经营治理体系的同时，合理、求实、量力的加大投资力度，以土地开发经营为主、立足旅行市场，通过投资及收购兼并，有步骤地向相关产业扩展，开发和投资周边县市的旅行资源，制造名牌的旅行度假地和服务项目，成为湖北最具实力的旅行度假基地。

　　第三，连续进展时期：

　　在经营治理体系日臻完善和提高的同时，依靠蓬勃进展的旅行业，利用良好的社会知名度和地缘资源，将业务幅射和渗透到与旅行产业相关的行业和地域，并占有一定的市场份额。

逐步进展成为以土地开发、物业经营和旅行产业为主体的多功能一体化企业集团。

选择红莲湖那个环境和地块来进展项目，绝非偶然，因为但凡有水的地点，才会有都市，有活力，但凡有缘的地点，才会有生命、有生气。

蓝天、碧水、绿地、阳光，这些组成人的生命必需的条件是自然形成、缺一不可，而同时符合这些条件的地点，专门是在大都市周围，是少之又少。

随着经济的进展，人们生活水平的提高，享受生活质量、关注健康成了人们最重视的问题之一，在都市近郊去度假休息的人会越来越多，此外随着人们收入的提高，搞投资买第二套房也成了一种趋势，同时满足市民这几个要求的地点为数不多，其中之一确实是红莲湖旅行度假区。

能够说红莲湖是上天赐给我们的最后一块宝地，在开发红莲湖的规划中我们将遵循如下总体思路：

1、充分利用自然环境资源

红莲湖旅行度假区应充分利用现有的自然风光与环境条件，适应海内外旅行者由单一的静态观光向多种动态观光与娱乐相结合的变化趋势。

依靠武汉、黄石、鄂城、黄冈等周边都市，组织多种形式的专项，特色旅行活动，重点突出水乡风光、回来自然的特点。

2、开发建设成多种功能、可适应不同层次旅行者需要的度假圣地

依照红莲湖旅行开发区周边都市人口及旅行资源，考虑经济和旅行业的当前需要和今后进展，本着开发和经营相结合的原那么，开发适合针对各类人群的旅行项目和设施，如针对一样居民的假日双休游，针对高级白领或收入较高阶层的打高尔夫球活动或高级会所的商贸洽谈活动，针对外国旅行者的中南民风民俗旅行活动等，以吸引不同层次的旅行者。

规划设计可按近期〔五年〕内达到海内外旅行者200万人次，其中外国旅行者10万人次，中期〔十年〕内外旅行者300万人次，其中外国旅行者20万人次，远期〔二十年〕内外旅行者400万人次，其中外国旅行者40万人次。

海外旅客以港台来汉投资人群及东南亚为要紧市场，以欧美为辅助市场；

国内游客那么应以武汉、黄石、鄂城及湖北为要紧市场，以华中乃至全国为辅助市场，将其建设成为国内一流的大型旅行度假区。

3、建筑文化及理念

绿色和人类有着不解的缘分，世界上最有诗情画意的都市，绿地标准因此其中，现代化大都市的评判值，绿色覆盖率不可缺少。

由于生态气候的变化，可连续进展的要求，人们对自然的靠近，给当地建筑带来了越来越大的变化和要求。

在开发建设中，谁能营造出一个以绿色为主基调的，符合生态环境理念，符合人们对大自然追求的环境，并将其溶入建筑风格中，形成一种文化，谁就抢得了先机。

作为地产界的主力——宝安集团，应充分利用红莲湖开发区的这一特点，围绕〝绿色〞〝生态〞〝环保〞等理念，来吸引各类地产商、投资者和作为吸引客户最正确的湖景别墅区。

　　红莲湖度假区的开发建设应在统一规划的前提下，以项目为单位分期、分块进行：

1、以土地开发为主，通过对开发区内统一规划，按照规划分别按近期、远期来对道路、供水、供电、通信设施、绿化、拆迁、土地平坦、劳动力安置等基础设施投资建设，为今后的招商引资提供一个良好的外部环境和硬件基础。

2、搞好有关道路、水电、通信、餐饮及高级会所的配套。

随着武汉市东湖开发区的不断进展中国生态及海

创业园的建成，其中的部份人以及周边大专院校的高收入人群迅速增长，给这些人提供一个环境文雅的休闲，交流的场所十分必要。

而武汉市目前仅有汉口一个金银湖高尔夫球场，从地理位置上，红莲湖高尔夫球场离武昌这边最近，优于汉口的金银湖，因此应迅速复原。

3、近期除复原高尔夫球场，先上一批投资少，见效快的短平快特色旅行项目；

如：

水上观光巴士和娱乐城项目；

按照动态立体旅行、观光、娱乐相结合，特色旅行活动为主线，以参与性与趣味性为特点，抓好招商建设一批特色旅行项目；

开创水面广种荷花、菱角、开展水上游；

开展湖上垂钓项目；

开展农业生态参观、农村吃、住、玩旅行项目；

开展花木、盆景、果树采摘。

培养项目各类学生的夏令营、冬令营活动基础上等。

如此投资少，见效快，用其收益再投入，以达到快速启动，快速收益，滚动开发的目的。

4、按照开发区不同的功能要求，搞好近中远期规划。

结