国际生态养老休闲产业园项目可行性研究报告.docx

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国际生态养老休闲产业园项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目单位基本情况

项目单位名称：

易县汇海旅游开发有限公司

经营范围：

景区景点开发建设、生态农业、观光采摘、旅游休闲服务等。

1.1.2项目建设内容：

项目名称：

汇海国际生态养老产业园

项目负责人：

电话：

建设地点：

易县易州镇西庄村

项目性质：

新建

建设规模：

项目园区总占地6063亩，其中：

养老康体居住用地3250亩，配套公建、社区学校、中心医院、低碳绿色工厂用地1313亩，山桐子、元宝枫、苜蓿草等高效作物种植及园林绿化1500亩。

项目建成后床位达到1.3万张，将成为本地以及京津冀周边地区大型生态休闲、养老居住休闲产业园区。

实现综合经济效益100亿元，带动当地3000多人直接就业，极大促进当地生态农业、休闲养老、旅游健身、社会服务业新更高水平跨出一大步。

主要建设内容：

项目规划总建筑面积194万m2，其中：

回迁住宅23.18万m2，养老休闲居住120.2万m2，配套公建15.39万m2，老年康体休闲会所12.31万m2，配套医院15万m2、学校1.42万m2。

绿色生态工厂6.67万m2。

园区容积率0.6382，绿化率50%，提供1.3万老年人的养老服务。

1.1.3项目建设期

规划建设期3年，2015年8月～2018年8月。

1.1.4投资概算及资金来源

本项目总投资406123.2亿元，其中：

建设投资370123.2亿元（建安工程费314432.2万元，主要设备投资29153万元，工程建设其它费用投资8938万元，预备费用17600万元），流动资金36000万元。

资金来源：

企业自筹、引资合作。

1.1.5销售收入及利润

项目达产运营年营业收入为224706.4万元（前两年），第6～20年均为60453.7万元。

运营期年均利润总额为33931万元，投资回收期（含建设期）10.6年。

1.1.6主要技术经济指标

表1-1主要工程技术指标表

序号

建设项目

建筑面积（m2）

占地面积（m2）

备注

1

老年住宅建筑

1433777.34

2167134.73

1.1

汇海生态住宅区

582428.65

441295.5

1.2

回迁居民安置区

231803.44

70787.81

1.3

汇海休闲养老社区

87179.92

222563.86

1.4

老年公寓养老中心

532365.33

1432487.56

含园林区

2

公共建筑

513022.75

875549.68

2.1

配套服务设施

158953.62

51893.13

2.2

老年康体休闲会所

123131.12

408051.47

2.2.1

休闲康体保健中心

88614.11

267523.11

2.2.2

圣塔寺院祈福中心

34517.01

140528.36

2.3

北京联合学校

14240.67

29930.85

2.4

北京联合医院

150000

200000

2.5

低碳加工厂房

66697.34

185674.23

小计

1946800.09

3042684.41

3

生态高效作物种植区

1000000

3.1

林木经济区

—

500000

3.2

苜蓿草种植区

—

300000

3.3

其它作物种植区

—

200000

4

公益指标

4.1

容积率

0.6382

4.2

建筑密度

4.3

绿地率

0.5

合计

4000000（6000亩）

表1-2项目主要技术经济指标表

序号

名称

单位

数量

备注

1

项目总投资

万元

406123.2

1.1

其中：

固定资产投资

万元

370123.2

1.2

建设期利息

万元

暂不计入

1.3

铺底流动资金

万元

36000

达产年值

2

年销售收入

万元

224706.4

达产前两年平均

3

利润总额

万元

33931

达产各年平均

4

投资利税率

%

38.2

达产前两年

5

财务内部收益率

%

6

投资回收期

年

10.6

1.2项目报告编制依据

1.2.1政策依据

1、《中华人民共和国城市规划法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国自然保护区条例》；

4、《中华人民共和国地表水环境质量标准（GHZB1－1999）》；

5、《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）；

6、《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972—2003）；

7、《旅游规划通则》（GB/T18971—2003）；

8、《保定市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

9、《易县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

10、《易县土地利用总体规划》；

11、《易县城乡总体规划》。

1.2.2技术依据

1、易县近年国民经济统计资料；

2、国家有关部委关于编制建设工程项目可行性研究报告的有关规定和标准；

3、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

4、国家现行的产业政策、财会、税收制度；

5、由项目建设单位提供的其它项目基础材料。

1.2.3项目实施原则

1、与区域发展相协调

休闲养老与区域发展相衔接、与区域公共基础设施相配套，同时协调好休闲养老与生态、环保、农田之间的关系，使休闲养老产业与经济、社会、环境协调一致。

2、因地制宜，适度超前

由于地理环境和历史文化环境的影响，休闲养老园区和文脉的趋同性已成为促进休闲产业发展的重要因素。

为此，园区规划建设应与《易县城乡总体规划》、《易县土地利用总体规划》、《易县旅游业发展总体规划》等发展规划相衔接，依托本地资源，明确优势，抓住机遇，预见未来发展的可能性，高起点和高标准地引导养老休闲产业的发展。

园区规划在充分研究本地文化的基础上，要因地制宜，突出特点，强调个性，通过创意和策划，塑造具有明显差异性的独特休闲产业产品与形象。

同时，园区建设在遵循城镇经济发展规律的前提下，适度超前规划，强调规划的前瞻性、发展中的弹性和实施中的可操作性。

3、可持续发展原则

汇海国际生态养老产业园的突出优势就是环境与景观好。

因此在规划设计和开发过程中，要突出“环境就是生产力”的原则，进一步加强对生态环境的保护和建设，对土地资源的保护与合理利用，保持人与自然的和谐关系。

以可持续发展为目标，保护、开发、利用相结合，实现生态、经济、社会效益的综合协调。

1.3综合评价

汇海国际生态养老产业园位于河北省易县城南新区，园区主要地块坐落于易州镇西庄村。

园区北面有建于大辽乾统三年（公元1103年）的荆轲塔，由于荆轲塔建在衣冠冢上同时建有圣塔寺院，荆轲塔又称“圣塔院塔”；南水北调工程经此而过，近百米宽的水面穿越园区东邻，成为生态园区中一道靓丽的水景观带。

该项目规划总占地面积为6000余亩，其中养老康体居住、住宅回迁、配套服务、学校医院、农业低碳工厂等核心区域总占地面积300多万m2。

易县汇海旅游开发有限公司拟与易县政府签订西庄生态新区——即汇海国际生态养老产业园项目开发建设协议，以国家土地政策为准绳，合理流转城郊土地，充分发挥国有、集体和农民宅基地的功能，准确把握易县在京津冀协同发展中的生态旅游休闲目的地功能定位。

依托“千年古县”文化品牌优势，为把易县城区建成“布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美”的山水生态新城，致力于打造“京南生态旅游文化名城、绿色易州、文化之城、宜居宜业新福地”做出重要贡献。

项目实施后，除实现养老服务、生态观光、康体健身、休闲体验等直接收入外，还带动交通、餐饮及配套医疗卫生、教育等其它服务业发展。

有利于推进城南休闲养老产业与易县生态旅游业的共同发展，有利于促进资源开发、保护自然生态环境，有利于实现康体服务、休闲体验与生态产业的良性互动发展，推动当地产业结构的优化调整，提高经济社会发展水平。

本项目的建设实施，将产生良好的经济、社会、生态效益，为建设京南生态旅游文化名城又增添了一大特色品牌。

第二章项目建设必要性和可行性

2.1项目建设背景

2.1.1易县概况

易县古称易州，因易水而得名。

位于河北省保定市西北部，总面积2534平方公里，辖28个乡镇（处），469个村，总人口57万，有汉、满、蒙、回等22个民族。

地势西高东低，是“七山一水二分田”的山区大县。

易县历史悠久、生态良好、交通便捷、物产丰饶，发展旅游业具有得天独厚的资源优势。

1、易县区位优越。

地处太行山北端东麓、华北平原西北边缘，距北京90公里、天津160公里、保定市中心60公里、石家庄170公里，地处京津保腹地，位于环首都经济圈建设的优势节点，是河北省环京津休闲旅游产业带19个特色休闲县之一。

京昆、张石、荣乌三条高速在易县有6个出口，交通极为便利。

2、易县历史悠久。

早在8000年前就有人类活动，4000多年前，因有易氏部落定居易水流域而得名；2300年前燕国国都即设于此，1400年前设置易州，280年前建设清代皇家陵寝，2006年被联合国命名为首批“千年古县”。

3、易县是革命老区。

1927年建党，1938年建政，是抗日战争时期晋察冀军区一分区总部所在地，曾留下了聂荣臻、杨成武等老一辈无产阶级革命家的战斗足迹，日本“山地战专家”和“名将之花”阿部规秀在易县境内被击毙，震惊中外的狼牙山五勇士的跳崖壮举就发生在这里。

4、易县是资源大县。

特别是生态文化旅游资源丰富，现有可开发生态文化景点145处。

境内地形地貌齐全，有5条主要河流17座大中小型水库，有林地面积达到182.5万亩，林木覆盖率达到50.5%，被誉为“太行山最绿的地方”。

5、易县文化底蕴深厚。

既有以北福地遗址为代表的史前文化，以燕下都、古长城为代表的历史文化，又有以洪崖山为代表的宗教祈福文化，以清西陵为代表的清史文化，以狼牙山为代表的红色文化。

有省级以上非物质文化遗产6项，其中国家级3项（东韩村拾幡古乐、摆字龙灯、易水砚传统制作技艺），200多处古文化遗存遍布全县。

6、易县是文物大县。

目前已发现的不可移动文物有300处左右，馆藏文物2000多件。

其中，三级重点文物保护单位39处，分别是世界文化遗产1处（清西陵），全国重点文物保护单位7处（燕下都[含丛葬墓群]、清西陵、万里长城紫荆关、老子道德经幢、北福地遗址、荆轲塔、云蒙双塔），省重点文物保护单位7处（城内清真寺、观音禅寺塔、千佛宝塔、狼牙山五勇士跳崖处、镇国寺石佛、燕南长城、七里庄遗址），县重点文物保护单位25处（血山塔、白塔、阿部规秀击毙处等）；三级以上珍贵馆藏文物330件。

7、易县物产丰富。

盛产磨盘柿、桃、李、梨、苹果、核桃、板栗等果品，享有“全国磨盘柿之乡”称号。

易水砚、绞胎陶、铜雕等旅游商品久负盛名。

易水砚、大叶烟、磨盘柿称为“易县三宝”。

狼牙山小杂粮、景泰蓝、古易铜雕、根雕都是享誉国内外的地方特产。

8、易县是生态氧吧。

这里山川秀美、生态良好、水源丰沛、植被茂密，林木覆盖率高达50.5%，被授予“国家级生态示范区”。

清西陵、狼牙山、易水湖等5个主要景区，负氧离子浓度在2000-22000个／立方厘米，整体平均值达到8324个／立方厘米，远远超出世界卫生组织的清新空气标准（1000-1500个／立方厘米），按负氧离子浓度登记与健康的评价标准均达到6级，是当之无愧的“天然氧吧”，是一个可以深呼吸的地方。

2.1.2人口老龄化趋势分析

我国自1999年以来已经进入老年型国家。

新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。

因此解决老年人的养老