5A版物业部门资料各部门及主要人员职责.docx

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5A版物业部门资料各部门及主要人员职责

各部门及主要人员职责

（一）物业公司主要管理人员及部门职责

1、物业经理岗位职责

A、职务说明：

岗位名称：

物业经理

直接上司：

事业三部专员

直接下属：

秘书、行政人事主任、财务部主管、保安部主任、工程部主任、管理服务部主任、各管理处经理；

（1）贯彻执行政府方针、政策、法令，执行业务主管部门和公司总部的各项指示，有效地经营物业管理公司。

（2）制定公司经营管理目标，建立健全规章制度、操作规程，规定各级人员岗位责任并监督执行，保证物业管理服务工作的用户（业主）满意度。

（3）建立健全公司的组织机构，使之合理、精简、高效；主持公司例会，及时解决管理中出现的问题。

（4）健全各项财务管理制度，阅读和分析财务报表，监督财务部门做好成本控制，节支降耗。

（5）有重点地、定期或不定期地对下属部门工作及设备进行巡视检查，发现问题，解决问题。

（6）听取员工的建议和意见，不断完善公司的经营管理。

（7）与用户（业主）和社会各界建立和保持良好的企业形象。

（8）指导对员工的招聘、培训、考核、奖惩，提高员工的文化素质和业务水平。

（9）关注后勤工作，关心员工生活，提高公司凝聚力。

（10）应付突发事件，在火灾、台风、雷暴、地震或其他突发事件发生时担当物业管理公司的总指挥，力求将用户（业主）、公司、员工的生命就、财产损失降低到最低程度。

（11）根据市场经济的需求，对房地产、物业管理市场进行信息的收集、整理和分析工作，努力掌握第一手资料，为公司总部的决策提供可靠的依据。

（12）根据企业总体经营目标，对企业的经营环境进行调查、分析和预测，包括需求因素、宏观经济因素、技术因素、社会因素等。

（13）负责对外联络，了解国内外物业管理的先进方法和经验，了解同行业其他企业的经营状况，提供准确可靠的商情报告。

（14）负责业务委托管理合同、对外发包项目合同的签订、落实。

（15）立足物业辖区，面向社会，确立多种经营综合服务项目，以弥补管理经费的不足，增强企业实力。

（16）以出租、承包、自营等方式，盘活物业辖区的商业网点，以服务为本，既方便用户（业主），又增加企业收入。

（17）对企业整体经营状况及多种经营状况做出综合评估，及时提交报告供公司总部参阅。

B、任职条件：

（1）大专或以上，28周岁以上40岁以下，建筑或物业管理专业；

（2）持全同物业企业经理上岗证；

（3）丰富的物业管理经验，从事本岗位三年以上经验，熟悉物业管理各环节运作；

（4）熟悉物业管理及相关法规，并灵活运用；

（5）有相当强的责任心，勇于负责；

（6）服务意识强，带领员工为业主提供优质的物业管理服务；

（7）有一定的行政、人事能力，组织、领导、协调及良好沟通能力；

（8）能流利普通话及广州话；

（9）有一定的财会知识，开源节流为公司创造经济、环境、社会各种效益；

（10）有一定的创新精神，不停进取，使公司在行业内不甘落后。

C、考核要点：

（1）管理目标：

1）全年不发生重大安全责任事故；

----因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；

----因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；

----因失职或玩忽职守引发的火灾事故；

----因失职或玩忽职守引发的水浸事故；

----因失职或玩忽职守引发的恶性治安事故；

2）所辖物业设施设备的使用完好率达98%以上；

3）员工上岗合格率100%；

4）员工对企业的满意率在85%以上；

5）导入ISO9000质量体系，建立健全标准化管理；

6）其他各项指标在年月日前达到《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》中优秀小区的各项管理指标；

（2）服务目标：

1）业户对管理服务工作的满意率达95%以上；

2）员工对饭堂的满意率在95%以上；

（3）经营目标：

1）全年各项开支控制在预算指标内；

2）全年实现经营利润万元；

2、经理秘书

A、职务说明

岗位名称：

秘书

直接上司：

物业经理

直接下属：

无

支持督导：

各管理处经理，保安部主任、工程部主任、管理服务部主任

（1）协调、监督、检查公司各部门的日常管理工作，发现问题及时处置或报告经理处理。

（2）做好人事招聘、培训、考勤、考绩、奖惩等各项人事劳资协调及管理工作。

（3）制定各项管理制度，并认真组织实施。

（4）做好车辆管理、调配；管理好办公设备及员工生活设施。

（5）管理好后勤工作，最大限度地用有限的财力保障员工生活。

（6）做好物业辖区（大楼、厂房）文化宣传工作，营造小区文化氛围；关心员工文化娱乐生活，组织有益身心健康的康体娱乐活动。

（7）监督检查员工风纪，制定和实施公司风纪条例，以保证良好的公司形象。

（8）建立健全档案管理制度，做好文件档案管理工作。

B、任职条件：

（1）大专以上学历，20—30岁；

（2）从事文秘工作3年以上，持相关上岗证；

（3）能熟练操作电脑及使用相关办公软件，中英文输入速度在60字/分钟；

（4）具良好的协调沟通能力；

（5）具较强的语言文字组织表达能力，国粤语流利，懂英语；

（6）熟悉文件、档案资料的分类、归档，整理工作；

（7）熟悉行政业务。

C、考核要点：

（1）对办公区的整洁检查；

（2）对员工的仪容仪表、行为举止检查；

（3）对会议纪律予以检查；

（4）对办公纪律予以检查；

（5）对员工宿舍内务情况予以检查；

（6）对各部门的物品、钥匙清点、登记；

（7）对文件资料进行分类、立档；物业档案的管理；

（8）对工作日记的收集、分发，督促各种工作任务的落实情况；提醒各部门在公司要求期限交办的各项事务；

3、保安部

（1）负责各物业辖区内的治安保卫工作，通过日常执勤站岗、巡逻，发现治安隐患，防患未然。

（2）加强保安队伍建设，严格保安纪律管理。

（3）搞好交通管理，确保物业辖区内道路交通安全，做到道路完好，车辆无损，人员安全。

（4）坚持预防为主、防消结合，搞好辖区内防火安全工作。

负责全体员工的安全与防火教育，并坚持不懈地提醒用户（业主）小心烛融。

做好绿化防火工作。

（5）搞好公司内部的保卫工作，保障公司正常运作及员工生命财产安全。

（6）做好重点部位、重点人物的安全保卫工作，做好辖区内重点经济单位、文化单位的保卫工作。

（7）积极协助地方治安工作，加强治安联防，做好群防群治。

（8）办理公司与社会司法部门之间的相关事务，融洽公司与公司法机关、消防管理部门的关系。

4、物管部

（1）做好楼宇接管验收，协调建设单位与用户（业主）的关系，确保楼宇交接顺利。

（2）办理用户（业主）收楼，做好物业管理各环节的宣传解释工作。

（3）做好投诉接待，最大限度地处理投诉或为用户（业主）寻求解决问题的最佳途径。

（4）搞好辖区内道路、公共区域的清洁卫生工作，对相关从业人员实行量化标准管理，确保辖区容貌常新。

（5）做好绿化养护工作，定期施肥、喷水、修剪，保障辖区空气清新。

（6）为用户（业主）提供有偿家政服务，为物业公司开辟创收财源。

（7）协助财务部门收取管理费、水电费、等相关费用。

（8）协助相关部门做好辖区文化宣传工作，协助政府部门做好辖区计生管理、人口管理等项工作。

5、工程部

（1）负责物业辖区内物业及公共设施、设备的养护、维修，确保其正常运作。

（2）例行检查与突击维修相结合，确保辖区供电、供水正常，保障电话、电视线路在辖区内正常、完好。

（3）做好用户（业主）装修申请、装修图纸的审验、把关，并对装修过程进行监督，确保用户（业主）装修过程中不损坏公用设施，不破坏楼宇外观，不拆动主体结构。

（4）做好自用物业，办公设备、生活设施的维护、保养和维修工作，保障公司设备、设施运作正常化。

（5）积极协调相关部门开展有偿装修服务、有偿维修服务，为公司增加收入。

（6）建立健全设备运行和维修台帐，建立好设备档案，做到物尽其用。

（7）提出并组织实施对物业的大、中、小修，并力争增收节支。

6、计财部

（1）制定公司财务计划和管理费预（决）算方案。

（2）监控公司资金运用，确保专款专用。

（3）负责各项收费及对收费业务进行系统化管理。

（4）做好公司财务报表及费用分析、效益分析报告。

（5）与工商、税务、物价、用户（业主）等政府职能机构和相关

业务部门搞好关系，接受监督检查，努力做好工作。

（6）做好民主理财，按期公布管理费收支状况，接受用户（业主）监督。

7、会所

（1）全面负责社区文化活动，做到有计划、有制度、有落实、

有总结。

（2）贯彻健康+文化+经营+服务的理念，充分利用文化活动场

所和会所组织文体活动并注重实效。

（3）倡导和营造小区和谐友爱、积极向上的良好气氛。

（４）创办、组织成立各种文娱、体育团体/小组，如“乐队”

“蓝球队”“羽毛球队”“乒乓球队”“老年人舞蹈队”“书画组”等。

（５）管理好室内外活动设施、场地、物尽其用，收费合理。

检

查、保养、各设施、场地正常使用，符合安全规定，保证整洁、干净。

与政府部门、各文体机构保持密切联系。

（６）拟定每月运作收支，并于月末分析、报告；每日与财务结清所收费用。

（７）安排员工福利活动。

（８）部门的专业培训、教育，树立良好的服务意识。

（９）提出盈利性活动建议，协助商场的促销活动，临时性场地租赁。

（10）完成上级交办的其他任务。

（二）物业公司下属物管处主要人员职责

1、管理处主任

A、职务说明

岗位名称：

管理处主任

直接上级：

物业公司经理

直接下级：

物业助理/前台文员/房管员/保安主管/工程主管/清洁主管/

间接下属：

保安领班、电工

（1）执行公司的各项规章制度，坚持“依法管理，专业服务，信誉第一，用户（业主）至上”的服务宗旨。

（2）对公司负责，做好辖区的周检和不合格服务的处理。

（3）合理调配人员，协调各岗位的分工与协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极工作态度。

（4）负责制定、贯彻、落实管理处员工有良好精神面貌和积极工作态度。

（5）负责辖区的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全防火管理。

（6）按公司规定及结合辖区的实际情况对员工实施考核，做到奖罚分明。

（7）每星期组织管理员和各班长召开例会，总结本周工作的落实情况，讨论下星期的工作计划。

（8）负责做好管理处与公司，供水、供电、工商、公安等部门的关系，便于开展各项工作。

（9）完成公司交办的其他工作任务。

B、任职条件

（1）大专以上学历，35岁以下；

（2）有3年以上任职大型物业管理经验，物业主任同等职位任职2年，持物业管理上岗证；

（3）熟悉物业管理相关的法规及行业情况；熟悉物管工作，丰富的物管实际经验，有较全的专业技能知识；

（4）具相当强的敬业精神、责任心，作风正派；

（5）良好的沟通协调能力；具应急应变处理能力；乐于钻研，刻苦努力，亲力亲为；有一定的管理不平；

（6）良好服务意识，具较强的语言文字组织表达能力，国粤语流利；

（7）熟悉电脑操作，能熟练编制部门各项工作计划及工作规程；

三、考核要点

（1）不按时上班；

（2）离岗、串岗；

（3）不按规定着装；

（4）仪容仪表差；

（5）维修单跟进率100%；

（6）有效投诉处理率100%；

（7）区域应收费率月度90%以上，季度95%以上，年度98%以上；

（8）督导物业助理巡楼率100%；

（9）区域清洁绿化保洁率达98%；

（10）员工素质技能停滞不前，重复犯同一错误；

（11）及时上交各类分析表100%；

2、房管员

A、职务说明

岗位名称:

房管员

直接上司:

管理部主任

（1）协助主任对管理处的服务工作进行管理监督，协调负责责任区巡视，做好房管日记。

（2）协助主任参与楼宇竣工验收和接管工作，准备用户资料，办理用户手续，陪