江苏海安韩家庄改造项目可行性研究报告.docx

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江苏海安韩家庄改造项目可行性研究报告

江苏海安韩家庄改造项目可行性研究报告

江苏海安韩家庄改造项目

可

行

性

报

告

编制日期:

2009年7月15日

第一部分海安社会经济发展概况

第二部分项目概况

第三部分市场分析

第四部分消费者分析

第五部分项目规划建议

第六部分投资收益概算

第七部分风险提示

第八部分研究结论与建议

附件2009年海安在售项目列表

第一部分海安社会经济发展概况

海安概况

地理位置

海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。

东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。

四季分明，气候温和，雨水充沛，河道成网，物产丰富，鱼米之乡。

图一：

海安地理位置图

2、人口与行政区划

海安总面积1108平方公里，市区总面积35平方公里，总人口951>.8万，其中市区人口23万。

海安县辖14个镇：

海安镇、城东镇、曲塘镇、李堡镇、老坝港镇、角斜镇、西场镇、大公镇、孙庄镇、雅周镇、胡集镇、白甸镇、南莫镇、墩头镇。

图二：

海安行政区划图

3、交通概况

铁路

宁启铁路西起南京市，途经扬州、泰州至海安，与新长铁路相连，经南通、海门至启东，全长约351公里。

新长铁路自江苏新沂至浙江长兴，线路经淮安、盐城、海安、靖江（含海安至南通）、江阴、无锡、宜兴，全长638.6公里（含海安—南通62.5公里）。

铁路交通对改善海安省陆路交通，发展经济、文化起到重要作用。

公路

328国道起点为江苏海安县城东镇，终点为江苏南京长江大桥桥北的国道，全程224千米。

它连接了苏中地区各城市与省会南京，也是江苏沿江大开发战略中的一条重要的沿江交通大动脉。

328国道对于苏中、苏北地区的经济，交通发展起着举足轻重的作用。

204国道起点为山东烟台,终点为上海,全程1031千米。

途经山东省，江苏省，上海市。

航道

通扬运河贯通江苏省南通、扬州2市的人工河道。

西起扬州市东郊湾头，与里运河相接，东经江都县、泰州市、泰县至海安县与串场河相会，再折向东南，经如皋县至南通市入长江，长150公里。

4、物产资源

海安县农林牧副渔业生产名播遐迩，海安是全国著名的“茧丝绸之乡”，拥有中国最大的优质蚕茧生产基地。

纺织、丝绸形成织造、印染、成衣一条龙生产线，勾针衣闻名世界，曾被外商誉为“东方珍品”。

海安家禽饲养业兴旺发达，是中国“禽蛋之乡”。

中洋河豚无公害养殖被列为省级标准化示范区，禽蛋无公害标准综合示范区被列为国家级示范区。

海安县素质优良，装备先进的建筑队伍遍及全国，被誉为“建筑之乡”。

5、经济

海安近年经济保持稳定较快增长，2008年实现地区生产总值264.6亿元，比上年增长14.9％。

其中：

第一产业实现增加值29.1亿元，较上年增长4.1％；第二产业实现增加值145.1亿元，增长17.1％；第三产业实现增加值90.4亿元，增长15.7％，居于南通六县首位。

历年GDP增长情况：

从历年GDP增长情况来看：

GDP总量逐年提高，增长速度较快，从2004—2007年4年间，绝对值增长73%。

随着总量的快速上涨，人均GDP也逐年提高，2008年到达到26500元，2004—2007年4年间增长73%。

近几年海安经济发展迅速，GDP增长快速.

三产增加值：

从历年三产增加值、三产比重图，可以看出：

从历年三产增加值、三产比重图，可以看出：

2002～2006年，三产增加值除第一产业增加值逐年减少外，第二、三产业基本保持平稳。

2007年，三产增加值均有较大涨幅，第三产业增加值73.26亿元，同比2006年的34亿元，增长115%。

表明含房地产在内的第三产业正以较快速度发展。

第三产业的较快发展为房地产业的持续走热提供了较强的经济支撑；

2002～2008年的三产结构中，第一产业比重从2002年的24.88，下降到2008年的11%；第二产业逐年走高，从2002年的42.46%，到2008年的54.84%；第三产业保持稳定。

第一、二产业的结构性变化为房地产业提供了较强的经济基础，而第三产业走势稳定，但与发达地区第三产业占70%的结构比例相比还有较大差距，表明，海安含房地产业在内的第三产业具有较大的发展空间。

城市规划发展综合状况

全市规划概况

旧城区：

对旧城区进行有机更新，实施“退二进三”，适度控制开发力度，增加公共绿地，改善旧城区居住环境；

城东、城西：

调整与居住用地混杂的工业用地，结合公共措施、绿化及部分市政设施的改造，改善居住环境，大力发展工业；

城南：

结合行政中心的建设，改善现有部分居住环境及质量较差的住宅，增加配套设施及绿化的建设，营造良好的人居环境。

以建设现代化居住区为目标，配套商业服务设施、公园、中小学等各项设施；

城北：

整合现状住宅，改善居住环境，营造新型住区；

站前区：

以商业、仓储用地为住，辅以市政公共设施。

2、城市交通规划

外部交通：

以“苏中地区第一枢纽、招商引资第一品牌、经济发展第一优势，新农村建设第一亮点”的战略目标。

在四年内保障204国道、328国道、221省道、226省道的建设、完善、提升。

江海高速（江都—海安）构成苏中地区重要的东西向骨架公路、204工程的全线贯通、221省道等的逐渐完工，交通区位优势十分显著。

内部交通：

快速路系统：

环线加纵横道路。

已建设了多条环城公路，近一步改善城市交通状况，为城市经济开发区和城市整体的发展提供支持。

3、经济发展与城市规划对房地产市场的影响

旧城区土地的日益稀缺，以及政府的“适度控制开发力度”的规划要求，市区房地产产品将供不应求；

新区的开发力度逐渐加大，规划的利好将使该区域成为热点居住、生活区域；

交通、外部配套的逐渐完善将给房地产带来可持续发展空间。

第二部分项目分析

一、项目概况：

项目四至

1、项目位置：

项目位于海安县城南部，处于城市发展方向上，北面紧邻黄海大道，西侧紧邻洋港河，东侧是阳光嘉园，南面是韩家庄村民居住区；

2、土地性质：

动迁地，项目地块内是韩家庄村民居住地；

3、项目周边状况：

交通：

项目地块北面紧靠进出海安的大动脉黄海大道，西接出于海安县城的主要干道中坝南路，东接海安县城区的主干道宁海南路，交通四通八达，出行十分便捷；

4、环境资源：

项目地处通洋港河畔，洋港河平稳南流，两旁植物茂密，树木葱茏，有水，有树、有花有草，生态资源十分丰富；

生活配套：

人民广场及其商业配套、阳光嘉园的商业配套还未运营，目前基本上商业无配套，其他如教育、医疗等配套不完善；

5、土地用途：

住宅、商业（以出让公告为准）。

6、宗地面积及指标：

韩家庄拆迁地25亩（16694平方米），容积率2.5，商业建筑面积≤8％；

7、规划条件：

后退黄海大道60米控制线20米（绿线），退河道控制线东侧洋港河岸线＞15米，退用地边界≥5米，后退东侧、南侧道路路红线≥5米；

8、土地出让条件：

140万/亩（根据市场估值），开发商得净地

9、宗地开发程序：

一期开发

二、项目SWOT分析：

1、项目优势分析（S）

考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势：

（1）区位优势正在显现

本项目位于城市的规划发展方向上。

随着海安老城区改造、南扩的发展规划实施，城南未来将成为海安新城的中心，使项目具备了区域中心的优势地位，发展潜力不可限量；

（2）板块可塑性好，易于按照科学规划尽力发挥

项目地区属于正在开发区域，陈旧建筑物较少，土地平整，具备较高的规划、开发素材，便于政府按照意愿规划、设计、开发，开发成本低；

（3）区域置业，潜力可挖

项目区域有县政府，税务局、法院、公安局、消防局、广电局等政府机构，未来将是海安的政治中心；人民广场正在开建，随着附近华新一品、阳光嘉园等多个商住项目的成功开发，本区域成为海安最高档的居住区指日可待；而随着高尚居住区的形成，商业必将随之而发，本区域成为海安新的商业中心市是迟早的事。

政治、商业、人流的聚合效应将使本项目具有较高的开发价值和居住价值；

（4）优秀规划，提升品质

由于本项目紧靠洋港河和黄海大道，交通和资源优势明显，可通过资源整合及差异化的规划设计赋予本案居住以外更多深层次的内涵，在设计与创新方面领先于区域内竞争个案，可使本案在区域内脱颖而出成为标志性物业；

2、项目劣势分析（W）

劣势一：

项目地块较小，不具备规模优势，项目形象及影响力势弱。

解决方案：

通过良好的规划设计，在建筑立面外形、色彩设计及小区内部景观规划上做精做细，做出差异化。

劣势二：

地块属于拆迁地，拆迁难度大，不可控因素较多

解决方案：

理顺政府关系，策略解决拆迁工作，做好各种预案准备。

劣势三：

项目规模相对较小，人气与品牌效应相对较弱。

解决方案：

以优秀的产品品质来弥补规模的不足，以鲜明且独具特色的主题定位来吸引人气，提升品牌形象。

3、项目市场机会（O）

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A、从目前海安济的发展状况、海安人的生活水平状况及整个房地产宏观走势来看，市场的购房需求在不断增大。

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B、项目区域正在形成海安新的城市中心，聚合效应使项目具备很好的开发前景和潜力

C、随着区域开发建设，区域市政配套将进一步得到提升，区域有较大升值空间；

D、利用专业的营销策划公司优势全程策划能减少开发误区、降低开发风险、提高项目价值，缩短运营时间，提高资本利用效率，保证项目成功运营。

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4、项目市场威胁分析（T）

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A、未来市场推案量较大，随着新开工及竣工面积大幅增加，买方市场将面临比较激烈的竞争态势；

B、拆迁难度大，拆迁中不可控因素多，时间成本及投资成本不确定。

规避风险：

A、户型严格控制面积，在满足功能上需要为前提，杜绝无效面积产生；

B、强势推广策略，由被动转化为主动；

C、打造、整合资源平台——建造/规划／建筑／景观设计/营销/物业管理等专业公司，为项目提供专业服务；

D、有效保证项目进度（特别是拆迁方面），尽快取得“五证”的同时，配合有效营销推广手段，广告宣传策略，最大限度地缩短销售周期，在时间上抢占先机，掠夺、抢占市场，才能降低竞争对手的威胁和项目的开发风险。

三、项目SWOT分析解决方案

A、全程、系统、科学地制定项目发展计划及营销思路。

B、捕捉市场脉搏，调整产品结构，建设适合市场需求的产品。

C、全力塑造项目品质形象。

D、加快项目方案的确定，办理有关建设手续，抓紧入市，抢占市场。

E、严格、科学控制操作进度及成本，防止因为控制不当而使项目风险加大。

第三部分海安商住市场分析

一、一级市场概况

海安一级市场自2006-2008年，保持一定幅度的增长。

2008年，海安共成交土地面积55万㎡，较2007年上涨了11%。

二、历年商品房销售概况

从海安二级市场去化情况来看，2008年二级市场成交面积42万㎡，较2007年下降了29%。

月均去化面积35000㎡。

2009年以来，海安月均去化达到约50000㎡，较2008年月均值上升了43个百分点。

在售项目分析

在售项目分布

在售项目明细

在售物业类型分析

市场上供应物业类型丰富，产品多样化，其中高层供应占据大多数，且并没有抗性的存在。

多层的销售状况颇佳，而首次出现的挑高公寓销售状况也良好，预示着海安存在不少投资群体以及时尚的购房者。

4、在售户型分析

住宅供应户型集中在100—140平米，主力户型集中在110—130的三房，公寓主力面积集中在40—50平米

5、在售价格分析

小高层、高层价格在3600—4000之间，多层价格在3000—3200之间，挑高价格在4000—4400之间

6、在售总价分析

住宅供应主力总价集中在35-55万之间，公寓主力总价集中在25万左右。