农产品综合市场建设项目可行性研究报告.docx
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农产品综合市场建设项目可行性研究报告
****县城北农产品综合市场建设项目
可
行
性
研
究
报
告
****县城达房地产开发有限公司
二0一三年八月
一、项目概况
1、项目名称：
****县城北农产品综合市场建设项目
2、项目地点：
拟选址于****县城北（和谐佳园一期对面），南靠万芳挂线，西接老万芳路，北为规划路，东为和谐路延伸段。
3、项目性质：
城市基础设施项目
4、项目建设单位：
****县城达房地产开发有限公司
5、法定代表人：
兰思站
6、建设单位简介：
****县城达房地产开发有限公司是****县城投局下属的国有独资单位，成立于2012年2月，主要职责是负责我县城市政府性建设投资项目建设。
7、工程概况
****城北农产品综合市场项目规划用地面积29100平方米（43.65亩），总建筑面积39902.81平方米，其中住宅建筑面积4022.96平方米，商铺建筑面积21613.85平方米，农贸超市建筑面积14266平方米。
建筑容积率为1.37。
配套建设垃圾中转站和停车位。
项目总投资估算为9544.79万元。
项目建成后预计计算期平均年总收入1754.6万元（税前），年总成本1191.3万元，年利润为563.30万元。
投资回收期为10.92年。
因此项目在财务上是可行的。
总体上项目抗风险能力较强，但相对而言项目对投资与销售价格较为敏感。
项目按《江西省农产品现代流通综合试点项目建设标准》要求建设成标准化菜市场示范工程。
二、项目建设背景
****县城现有农产品贸易市场两个，分别为城中心农贸市场和金三角农贸市场。
由于历史的原因，两个市场的建设面积过于狭小，且功能设置不尽合理，无法满足与适应市民生活的需要，而且脏乱差老大难问题无法彻底解决，不仅影响周边群众生活，也严重影响了我县卫生城的形象。
作为重要的城市基础设施工程，县政府已将该项目列为县重点建设工程。
根据2013年3月10日《全县重大项目推进调度会会议纪要》（第1期）精神，为了按计划完成县委、县政府交办的任务，现在调查研究的基础上提出项目可行性研究报供决策参考。
三、项目编制依据
1、商贸发〔2009〕290号商务部财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知
2、《江西省农产品现代流通综合试点项目建设标准》
3、《2013年****县人民政府工作报告》
4、中共****县委办公室2013年3月10日《全县重大项目推进调度会会议纪要》（第1期）
四、项目主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标汇总于下表：
项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标数据
1
总用地面积
平方米
29100
2
总建筑面积
平方米
6522
2.1
商铺面积
平方米
21613.85
2.2
农超面积
平方米
14266
2.4
垃圾站面积
平方米
236
3
地下停车场建筑面积
平方米
14266
4
容积率
％
1.37
5
用水量
立方米/日
150
6
装机
kw
856
7
公厕
个
4
13
固定资产投资
万元
9530.79
五、结论与建议：
****县城北农产品综合市场建设项目是适应****县经济社会发展的需要。
它的建设对于提高城市品位，改善城市硬件设施，能起到良好的社会经济效果。
项目的建成使用，还能为社会提供就业岗位，解决就业问题，同时对改善城市市容，改善环境卫生条件均有较大意义。
综上所述，我们认为：
****县城北农产品综合市场项目建设条件基本成熟，规划方案合理可行，开发项目资金可以落实，项目的建设开发构想是合理的和可行的。
二、项目建设的必要性
随着我县经济的持续发展，市民的整体生活水平已经较快提高的阶段。
市民对生活日用品和日常生活服务的要求已经从物质型转向便利型和愉悦型。
与此同时，基础设施建设和民生类公共产品的提供也保持了较高水平。
基础设施的适度超前以及提供以“便利、舒适、安全”为主要目标的民生类公共产品成为经济社会发展中配套保障体系建设的重中之重。
农产品综合市场是专门用于销售各类农副产品的市场经营场所，是与广大市民日常生活关系密切的民生公益设施。
县委、县政府十分重视，并把该项目列为重点建设工程。
一、综合市场建设与运营工作，是一项关系到千家万户的民生工程
民以食为天。
做好综合菜市场建设与后期运营保障工作，是一项关系到百姓民生、影响到和谐社会建设大局的基础性事业。
根据市民传统的消费习惯，综合市场仍然是绝大多数家庭在选择购买农副产品时的首选场所。
二、新建成的东门保障住房小区需要项目作为该区的公益性民生类设施来配套。
公益性民生类设施必须体现以人为本的便民原则。
便捷性不仅体现在空间区位对服务半径的划分，更应当体现在实际出行距离和心理距离的便捷程度上，应当充分尊重当地居民的购物习惯，结合已经形成的传统商业街区、购物场所和新建居住区进行新增综合市场的布局建设。
三、改善市民的购物环境、让百姓吃上放心菜，建设“农加超”模式的标准化新菜场非常必要。
“农加超”这种新型的销售方式，可以为广大经营者搭建一个更好的销售平台；在农贸市场里加入超市，可以便于有关部门全程跟踪食品的加工过程，使食品的质量得到有效的控制，这样消费者就能对食品的生产地点、农药含量、日期等问题一目了然；与超市相比，这里的价格较便宜，顾客付钱也不用像在超市那样排队。
农加超这种方式既借鉴现代超市管理细密、准入严格的运营模式，又将继承传统农贸市场的自由交易模式。
农贸市场最突出的问题就是购物环境和食品安全，通过“农加超”，更好地为市民营造一个干净、卫生、安全的购物环境。
综上所述，本项目的建设是十分必要的。
三、项目建设条件评述
一、项目选址
县城北农产品综合市场建设项目，拟选址于****县城北（和谐佳园一期对面），南靠万芳挂线，西接老万芳路，北为规划路，东为和谐路延伸段。
详见项目建设位置图。
该项目可以为正在建设的东门保障房住宅小区提供配套服务，也可为东大路、环城东路、阳乐大道以北市民提供服务，具有一定的区位优势。
二、自然条件概述
1、地形地貌
****县是低山、丘陵区，地貌多样，岭谷相间，山脉纵横，河渠交织。
整个地势、西北高，东南低，由西北向东南递减。
全县地貌大致可分三种：
（1）侵蚀构造低山地；
（2）侵蚀剥蚀丘陵；（3）山间冲积平原。
****县城地处丘陵，属典型的山间盆地，周围山体高度从海拔110米至250米不等，用地面积相对有限。
现状用地海拔多在80－110米之间，其中海拔在90米以下的占80％以上。
2、气候
****属亚热带湿润气候，四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足。
年均温度17.4度－18.2度之间，极端气温-11.60C——390C；最近五年年均年降水量为1909.6毫米,最大年降水量2353.4毫米，最小年降水量1431.0毫米,降水量在时间和空间上分布不均，每年4—6月降水量占全年的50%左右，雨量过于集中，易造成洪涝。
****县主导风向北北东，近五年平均风速0.6m/s；全年日照时数1693.2小时；无霜期为227－257天，最长为288天，霜雪冰冻期较少。
3、水文
县城地处锦江上游，支流龙河与锦江交汇于此。
龙河自南向北流，流经天坡段进南门，在郭家桥收乌溪水及毛家冲水穿城而过。
1．锦江发源于湘赣交界的幕阜山脉东麓的坪子岭（高程628.6）。
流向自西向东，流经宜春的慈化乡及****、宜丰、上高、高安、丰城、新建等县，于南昌市汊对岸注入赣江。
****以上干流河道穿行于低山丘陵，河面较窄，一般在30-70m，河床多由卵石，粗细沙组成。
由于沿河山丘植被较差，水土流失比较严重，河床逐年有所抬高。
锦河危防站多年平均流量27.1m3/s，实测最大洪峰流量1550m3/s，实测最高水位90.21m。
2．龙河由南向北穿城而过，发源于宜春市的大芴，流域面积116.6km2,主河长16.8km，河道平均坡降5.28%。
3．乌溪河为龙河一条支流，流域面积12.4km2，主河长7.9km，河道平均坡降16.9%。
4、水文地质
本区块地下水属上层滞水，补给来源主要为大气降水，一般地下水埋藏深度为2米以上，无污染，对地基无侵蚀性。
5、防震
****县为非防震设防区，一般建筑不需考虑抗震要求。
6、交通条件
周边的道路网已形成，区块内原有道路也可用于施工通行。
7、供水、供电、通讯条件
区块内市政设施齐全，道路工程、排水工程、供水工程、电信管网、电力沟等均已建成，已形成完善的路、水、电、通信等市政设施。
供水：
可由城市自来水管网供水。
供电：
城市10kv电力网就近接上。
通讯：
直接由城区电话通信网接入即可。
8、社会经济条件
“十二五”以来，****县委、县政府举全县之力，着力打造“一城三园”、建设“四县五区”，不断壮大烟花爆竹、有机农业和绿色照明三大产业，经济发展进入了一个新的阶段：
城市基础设施建设加快，人口、资源正加速向中心城市集聚，国民经济快速发展，市场消费旺盛。
政府各部门的重视，为本项目建设提供了条件和可能。
四、项目建设方案设计
一、设计指导思想与原则
严格按照现行国家市场建筑设计规范和有关规定，结合地块实际情况进行总体布局，采用简明的现代设计手法，人性化的布局和空间营造，体现建筑的时代气息和人与自然和谐发展这一主题。
创造符合时代精神面貌的有合理平面布置功能的城北农产品综合市场建设项目，达到功能合理，人流通畅，使建筑对今后的发展具有较强的适应性，与周围建筑环境协调统一。
1、根据本项目建设规模要求，本项目在建筑方案设计上遵循以下原则：
（1）必须遵循《江西省农产品现代流通综合试点项目建设标准》与功能配置要求的原则。
（2）必须遵循城市规范和土地管理要求原则。
（3）必须遵循环保和消防要求的原则。
（4） 必须遵循建筑物的间距以及与周围建筑物的距离符合有关技术规范的原则。
2、城北农产品综合市场建设项目位置及基本情况
位置情况
该项目选址位于城北（和谐佳园一期对面），南靠万芳挂线，西接老万芳路，北为规划路，东为和谐路延伸段。
地形地质情况
项目拟建地块地势平缓，地形相对开阔，现场地势平整，略低于道路标高约1米，市政设施良好。
区块内地质条件较好，地基承载力约为18—25T/m2，可满足一般建设要求，设计时需要考虑可能因水田增加因素。
****县为非防震设防区，一般建筑不需考虑抗震要求。
二、总平面布置
1、总平面布置原则及方案
为方便向周围市民提供服务，引导人流走向，市场拟采用点式布置，平面布置紧凑，功能区分明确，人流疏散流畅。
2、布置方案
根据城北农产品综合市场的位置与功能，结合道路与周围环境，市场取座东北朝向西南，场地南临和谐佳园小区方向，作为车流及员工主出入口。
整座市场的四个方向均设置出入口。
总用地面积29100平方米，总建筑面积：
39902.81平方米（不包括地下停车场），及道路与其他配套设施。
三、竖向规划：
一层层高5.4m；二层为5m；三层为3.5m，建筑物总高约13.9m。
四、供电
1、供电电源
本项目供电电源就近从市10kv的城市供电线网在所在路段预留口接入。
本项目应选用500KVA变压器一台。
2、防雷与接地
根据防雷设计规范，本工程为二类防雷建筑物。
楼顶避雷带采用GG15镀锌钢管沿屋顶一周设置。
引下线利用柱内主筋，利用基础及地圈梁内主筋组成接地装置，其防雷接地电阻要求，不大于1欧。
低配系统采用TN-S系统三相五线制。
3、给排水
项目供水水源为城市自来水管网，由沿路铺设的城市自来水管网预留口接入，并按建筑给排水工程设计规范要求进行设计。
4、室内外排水
本项目排水体制定为雨污分流制。
雨水集中收集后设排水管就近排入附近道路的雨水管。
五、环境保护
一、环境影响评价标准
1、环境质
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