××房地产项目尽职调查报告.docx

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××房地产融资项目

尽

职

调

查

报

告

申请企业名称××置业有限公司

融资金额5000万

融资期限两年

总息费率

业务类型：

□抵押□质押□其他

主要担保条件100%股权转让以及土地抵押担保

尽职调查声明

我们在此声明与保证：

本报告是按照出××控股有限公司《尽职调查规范》要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。

报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

尽调人员：

调查日期：

年月日

协助尽调人员：

协助调查日期：

年月日

目录

一、项目背景 5

二、方案与风控措施 5

（一）基本要素 5

1、项目的进入 5

2、项目的退出 5

3、项目公司的管理 5

（二）风控措施 6

三、交易对手 6

（一） 项目公司 6

1、基本情况及历史沿革 6

2、股权结构 6

3、组织结构 7

4、高管层情况介绍 7

5、经营情况介绍 8

（二）实际控制人 8

（三） 项目公司财务状况 10

1、项目公司税收政策 10

2、项目公司财务信息 10

（四）项目公司征信情况 13

四、融资项目 13

（一）项目基本情况 13

1、项目概况及现状 13

2、控规指标 19

3、开发计划 20

4、设计、施工、监理情况 20

（二）项目市场情况 21

1、项目所在地经济发展情况 21

2、当地房地产市场总体情况 21

3、项目市场情况 22

（三）项目分析 24

1、总投资 24

2、项目销售预测 26

3、项目财务效益评估 27

4、盈亏平衡分析 28

（四） 项目综合评价 28

1、客户定位 28

2、项目SWOT分析 29

3、还款来源介绍 30

4、项目现金流分析 30

五、 风险评估 31

六、 结论及建议 31

七、 项目资料附件列表 32

一、项目背景

××项目位于××，占地24.58亩，工程总用地面积16384平方米，计划总投资3.6亿元。

计划开发总建筑面积119886平米，地上总建筑面积108577平米。

（其中住宅建筑面积89××560平米，商业建筑面积15069平米，宾馆面积3948平米）设计住户总数890户，地上停车位31个。

建筑密度38.56%；容积率6.62；绿地率为30%

该项目工程从2013年10月开工，预计2015年上半年竣工。

现工程已进行基础性工程的施工，至10月末计划进度土方工程已开挖完成。

目前工程进展按计划进行。

该项目分二期开发：

第一期开发620000平米建筑面积，第二期开发57886平米建筑面积，合计共开发总建筑面积119886平米。

该地块位于彬县东城区姜源街19号，该用地东至为××小区，西至××，北至××，南至××。

土地面积16384.065平方米，土地证证号：

彬国用（2012）第Bx1-（18）-（120）号，土地中标价格5700万，已支付土地出让金共计5700万元整，全部付清。

二、方案与风控措施

（一）基本要素

l融资申请人：

××置业有限公司

l融资项目名称：

××

l申请融资金额：

5000万

l融资期限：

二年，满一年可提前还款，还款开放期为第12个月，第18个月，第24个月。

l融资用途：

工程配套费及工程建设支出

l融资方式：

100%股权转让加土地抵押

l融资息费成本：

18%/年

l还本付息方式：

每年息费万元，其中财务顾问费收取万，第一年放款后一次性收取，利息每年万，通过委贷银行收取，每月%，每三个月支付一次，每次万。

l交易结构

1、项目的进入

××公司以1200万元从原股东手中购买项目公司100%股权，其余资金以委托贷款的方式进入项目公司并进行土地抵押。

2、项目的退出

项目公司工程投入占投资额的25%，即可预售，以××项目的销售回款作为我公司的还款来源。

3、项目公司的管理

我司对项目公司的成本支出进行监控，并对项目公司的运营状况和房屋销售状况进行定期检查。

项目公司须向我司定期提供相应财务数据和文件资料。

在本次投资存续期间内，我司不参与项目公司及项目的运营管理，授权原项目管理团队负责项目开发建设；

我司通过派驻现场监管人员并负责保管项目公司公章，法人章，财务专用章，合同专用章以便对项目销售回款进行资金监管及风险控制。

（二）风控措施

1、本项目采用股权加债权的方式进入。

持有该公司100%的股权，并办理土地抵押登记。

2、为了保证资金安全，本项目采取共管形式，委派现场监管人员、对投入的5000万资金开立专用账户，实行印鉴和资金监管方式，确保本次投资用于本项目建设。

3、在项目工程取得预售许可证后，追加在建工程抵押，销售采用随卖随解政策，同时开立专用账户，专门用作销售收入的回款，去化率达到一定比例时实行账户资金沉淀，具体在监管协议中约定。

三、交易对手

（一）项目公司

1、基本情况及历史沿革

项目公司

××置业有限公司

成立时间

2008年10月07日

住所

西安市碑林区和平路22号盛唐国际516#

法定代表人

××

企业类型

有限责任公司（自然人控股）

注册资本

1200万元

实收资本

1200万元

经营范围

房地产开发与销售；建筑、装饰与园林绿化工程施工等

经营期限

长期

房地产开发资质

四级

××置业有限公司自2008年成立以来，历经1次股权变更。

变革前，王成出资额240万，占20%；××出资额960万，占80%。

变更后，边建朝出资额120万，占10%；××出资额1080万元，占90%。

2、股权结构

出资方

证件类型

证件号码

实缴出资额（万元）

出资方式

所占份额

××

身份证

1080

货币资金

90%

边建朝

身份证

120

货币资金

10%

3、组织结构

公司深明人才是企业发展的核心、聚集人才、培养人才、尊重人才、发展人才是公司人才战略的精髓。

企业有健全的管理组织机构，现有员工200余人，大中专以上管理人员52人，其中有中级职称以上20余人，下设行政办公室、工程部、开发部、财务部、审计部、材料采购部、项目部。

公司组成机构图如下：

董事会

总经理

办公室

材料

采供部

财务部

预算

审计部

市场

营销部

项目部

工程部

开发部

生产副经理

财务副经理

顾问团

4、高管层情况介绍

××，职务：

董事长兼总经理、法定代表人。

2005年起，荣任陕西省工商联川渝商会副会长；2008年10月起，创办成立××置业有限公司，担任董事长、总经理。

2012年7月1日起，接任西安星源房地产开发有限公司，并担任企业法人、董事长、总经理。

××，大学学历（工民建）、一级建造师、高级工程师职务：

总经理（陕西豪崧源置业有限公司）

1982在二炮工程大学学习

1985年转业在四川省南部建筑集团公司任经理

1993年在西安任四川兴安建设有限公司陕西分公司任经理

2009年在陕西豪崧源置业有限公司任总经理

曾做过标志工程：

西安市电视塔；陕西省广电中心；二炮西安工程大学办公楼；南部丝绸厂整体建设施工；陕西天朗房地产公司蔚蓝系列一、二、三期工程建设，面积40万平米；南部新院房地产公司开发的幸福小区50万平米。

徐长树1965年大学毕业来到陕西，在陕西建工集团第一建筑公司从事施工管理及公司高管多年。

一级项目经理。

工程师，政工师，公司副总经理，公司党委书记。

退休被聘用。

现任职务：

西安星源房地产开发有限公司

王邵文，会计师，现任职务：

财务经理、总监

1993.年1月参加会计师统考取得会计师资格证后被聘用为会计师；1994年6月到上海新联建筑公司浦东分司任财务经理；

1997年10月任公司第五分公司财务科副科长兼成本主管；

2000年11月任公司新立安装公司财务经理；

2007年7月任十二分公司兰田高速公路项目部财务主管及分司副科长主管成本预算

2011年3月到陕西豪崧源置业有限公司任财务经理、总监

2012年7月兼任西安星源房地产开发有限公司财务经理、总监

5、经营情况介绍

项目公司从去年10月经多次协商，全额收购彬县粮食局下属独立法人单位-彬县粮食应急购销公司所有的土地，拟进行相关的土地及房产的开发。

该地块位于彬县姜嫄路19号，面积24.58亩。

后按照彬县县政府的计划，参加了该地块的招拍挂工作。

中标拍得该土地的开发权。

中标价5700万元。

计划开发房产面积120000平米；其中商业面积15000平米。

现进度前楼（60000平米带商业）基坑土方已完成。

试桩制打桩春节前后计划完成。

公司倡导“以诚为本，信誉至上”的企业文化，秉承“诚信、客观专业、创新”的经营理念，本着“以人为本、科学管理、精心策划、安全施工”的原则，努力打造“豪崧源”品牌。

为人们创造文明、和谐、温馨、优雅的居住条件及人文环境，为城市和历史留下做优秀的建筑作品

（二）实际控制人

1、实际控制人

公司实际控制人为××，男，汉族，1961年8月出生，四川南江人，西安公路学院交通土建工程专业毕业，工程师，经济师。

现任××置业有限公司以及西安星源房地产开发有限公司法人、董事长兼总经理。

××的学习、工作及创业情况如下：

1981年—1984年，西安公路学院建设与环境工程系学习并毕业，1985年—1993年，在四川省南部建筑集团房建队劳动。

1994年—2000年，先后担任“融鑫园小区19#楼项目”队长，“小寨国贸主体项目”队长，“海伦-斯诺学校公寓楼工程”经理，“东一路妇幼商店装饰装修工程”经理。

2001年—2002年，担任“汉中世纪园小区A-1号楼工程”经理，该工程获三“A”质量评定。

2002年—2007年，“天朗-蔚蓝花城”“天朗-蔚蓝人家”“天朗-蔚蓝印象”共计40万平米工程总承包工程项目总负责人。

其中，天朗—蔚蓝印象二期工程荣获西安市建设工地“文明工地”荣誉称号。

2005年起，荣任陕西省工商联川渝商会副会长。

2008年10月成立陕西豪崧源置业有限公司。

现（2011年10月）开发建设位于咸阳彬县的××房产项目。

计划开发面积120000平米；2012年6月全额收购西安星源房地产开发有限公司。

任董事长总经理。

开发面积61103平米；目前星源项目的1#2#楼主体已封顶。

进展顺利。

经查证，××在中国人民银行的个人征信系统中信用卡、住房贷款和其他贷款记录当前（2012年8月）无违约记录，并且系统中没有其最近5年的欠税记录、民事判决记录、强制执行记录、行政处罚记录及电信欠费记录。

2、关联公司情况

××实际控制的公司还有西安星源房地产开发有限公司，西安星源房地产开发有限公司是一家成立于2010年7月的房地产开发公司。

企业有健全的管理组织机构，资金技术力量雄厚，现有各类工程技术管理人员30人，其中有高级职称5人，中级职称10人，由各级建造师任职12人，其中一级建造师3人。

公