精品物业财务分析Word格式文档下载.docx

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　　由于财务报表是财务分析的基本依据，财务报表是否公允，直接影响着财务分析结论的正确性.判断公司财务报表是否公允的标准为：

①在报表的所有重要项目上,财务报表揭示的信息是否可靠、公允；

②会计处理方法，包括会计核算方法和报表编制方法，是否前后期一致。

如会计处理方法前后期发生变动，宜在财务分析之前进行必要的调整，以消除其对分析结论可能产生的影响.

　　进行财务分析，除利用公司财务报表反映的财务信息外,还需收集其他相关资料,主要包括物业管理行业的发展状况、国家制订的有关物业管理行业的法律法规和政策、公司在本行业中的地位、本行业中大多数公司的财务状况和经营成果等，所有这些信息都是进行物业管理财务分析所必需的。

　　2.分析方法的恰当性和综合性

　　财务分析方法的选择,取决于财务分析的目的.现实中,财务分析的具体目的不尽相同,财务分析的方法也必然会有所差别。

依据分析目的恰当地选择分析方法,是形成正确分析结论的前提之一。

例如，业主最关心物业管理公司的管理素质，分析时应选择相应的方法，侧重评估公司管理效率和经营管理水平的高低；

公司管理层为提高经济效益，十分关注经营管理中存在的问题，其选择的分析方法常常会涉及对偿债能力、获利能力和经营管理效率等的评价.与此同时,值得注意的是每一种分析方法都有一定的局限性，因此，为提高分析结论的正确性，就一分析目的而言，有时要综合运用多种不同的分析方法.

分析判断的准确性

　　财务分析过程，是一去伪存真、去芜取菁、由表及里的分析判断过程。

在判断影响公司财务状况、经营成果的因素时，应进行深入的调查研究，重点区分主次因素及其影响，不被表象所迷惑，从而形成客观、可靠的分析结论。

　　（三）财务分析的种类

　　物业管理公司的财务分析多种多样，按不同的标志可作不同的分类.

　　1。

按分析对象分类

　　按照分析对象的不同,可分为资产负债表分析、损益表分析和现金流量表分析三种。

（1）资产负债表分析，是指基于资产负债表而进行的财务分析.资产负债表反映了公司在特定时点的财务状况，是公司的经营管理活动结果的集中体现。

通过分析公司的资产负债表，能够揭示出公司偿还短期债务的能力,公司经营稳健与否或经营风险的大小,以及公司经营管理总体水平的高低等。

（2）损益表分析，是指以损益表为对象进行的财务分析.损益表反映了公司在一定时期内的经营成果，解释了公司财务状况发生变动的主要原因。

分析损益表，可直接了解公司的盈利状况和获利能力，并通过收入、成本费用的分析,较为具体地把握公司获利能力高低的原因。

就业主而言,它有助于分析公司管理收费的合理性及其使用效益.

　　（3）现金流量表分析,是以现金流量表为基础进行的财务分析。

现金流量表揭示了公司在某一特定会计年度源于经营活动、投资活动和筹资活动的现金流入流出信息，反映了公司现金状况变动的原因和结果。

对现金流量表进行分析,有助于评价公司获取现金及其等价物的能力,了解公司偿债能力及公司未来经营业绩可能发生变化的方向，从而加深对公司财务状况的认识.

　　值得注意的是:

现实中，纯粹的资产负债表、损益表或现金流量表分析不多。

评价公司的偿债能力、获利能力和经营管理水平时,通常需同时以资产负债表、损益表和现金流量表为对象进行财务分析。

　　2。

按分析方法分类

　　按分析方法的不同，可分为横向分析、纵向分析和综合分析三类。

（1）横向分析，又称比较分析,是将同期财务报表中的两个或多个项目进行比较,以反映它们之间的相互关系所处状况的分析方法，它包括比率分析和构成分析两种。

（2）纵向分析,又称趋势分析，是通过对物业管理公司连续数期（年）的财务报表或财务比率进行对比,借以反映物业管理公司财务状况变动趋势的分析方法，它又具体分为指数分析和比率趋势分析两种。

　　（3）财务分析过程中，分析人员除重视比较分析和趋势分析外，还十分重视综合分析.尽管比较分析和趋势分析可分别揭示出物业管理公司经营状况及其变化动态的信息,但为了能更清晰地描绘出物业管理公司经营的总体状况，并指明物业管理公司改善管理的努力方向，需将比较分析和趋势分析揭示的信息进行综合判断,即综合分析.常用的综合分析方法之一是“杜邦体系”.

物业管理公司进行财务分析，研究、评价物业管理公司的财务状况和经营成果,必须以物业管理公司的财务报表为基础。

财务报表是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映.目前,依据我国颁布实施的会计制度和公司法，物业管理公司提供的财务报表主要包括资产负债表、损益表、现金流量表和其他附表以及财务情况说明书。

其中，进行财务分析主要运用资产负债表和损益表两大基本报表。

　　二、横向财务分析

　　现实财务分析中,横向财务分析是运用最多的分析方法,主要包括比率分析和构成分析两种分析方法。

这两种分析方法有助于从不同的侧面揭示物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等方面的信息.

（一）比率分析

　　比率分析是财务分析中常用的分析方法，其分析过程就是计算和解释财务比率的过程。

财务比率繁多，涉及到物业管理公司经营管理的各个方面,我们将其分为流动性比率、管理效率比率、获利能力比率及债务比率四类（1995年,财政部公布了一套不同于国际惯例的评价指标体系，包括10个指标：

收入利润率=利润总额÷

产品营业净额;

总资产报酬率=〔利润＋利息支出〕÷

平均资产总额；

资本收益率=净利润÷

实收资本；

资产负债比率=负债总额÷

资产总额;

流动比率〔或速动比率〕；

应收账款周转率=营业净额÷

应收账款平均余额；

存货周转率=营业成本÷

平均存货成本；

资本保值增值率=期末所有者权益总额÷

期初所有者权益总额；

社会贡献率=企业社会贡献总额÷

平均资产总额;

社会积累率=纳税总额÷

企业社会贡献总额）。

流动性比率

　　在正常经营条件下，物业管理公司的流动负债需以其流动资产所产生的货币资金来偿付.流动性比率亦称变现能力比率，是用来反映偿还短期债务能力的指标。

该类指标主要有流动比率、速动比率.

（1）流动比率。

流动比率是物业管理公司流动资产总额除以流动负债总额的比值，其计算公式为：

　　流动比率=流动资产÷

流动负债

　　从表2-3—1求得天龙物业管理公司的流动比率为：

2491÷

946=2.63（1998年），2542÷

950＝2.68（1999年）。

一般认为，该比率越高,表明公司的短期偿债能力越强，短期负债得到偿还的保障越大；

但比率过高，则意味着物业管理公司在流动资产上投资过多，从而可能影响公司的获利能力。

因此，该比率大约为2比较合适。

以上计算结果表明：

天龙物业管理公司1998年、1999年的短期偿债能力均很强,且1999年又进一步升高。

有经验的分析人员都知道，该比率的恰当水平会因行业和企业具体情况的不同而不同。

（2）速动比率（酸性测试比率）。

速动比率指速动资产和流动负债总额之比，计算公式为：

　　速动比率=速动资产÷

　　公式中，速动资产指扣除存货后的流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款等项目。

　　在评价短期偿债能力上，流动比率存在一定的局限性。

流动资产中，各项目的变现能力有所差别,除货币资金外，短期投资、应收票据和应收账款均比存货的流动性高。

存货须通过销售（使用）和收款后,才能转换为货币资金。

如果存货由于质量、价格等原因而无法使用，其流动性会大打折扣.因此,在反映物业管理公司短期偿债能力上，速动比率比流动比率更具有意义。

　　天龙物业管理公司的速动比率为：

1487÷

946=1.57（1998年），1370÷

950＝1。

44（1999年）。

习惯上,速动比率以1为宜.由计算结果可知，天龙物业管理公司两年的短期偿债能力都较强，1999年更趋向合理。

尽管还应结合行业和物业管理公司的具体情况作进一步分析，但速动比率数字显示，天龙物业管理公司流动资产的管理很可能存在问题.

管理效率比率

　　管理效率比率又称运营效率比率，是用于衡量物业管理公司在资产管理上的效率和水平的财务指标,主要有应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率以及总资产周转率.其中，前两个指标反映了物业管理公司流动资产经营管理水平的高低,直接影响着物业管理公司的短期偿债能力.

（1）应收账款周转率.应收账款周转速度反映了应收账款转化为货币资金速度的快慢，它通常以一定时期内的周转次数或周转一次所用天数表示。

应收账款周转率表明了物业管理公司应收账款一年内的周转次数，应收账款平均收现期则是反映周转天数的财务比率。

　　应收账款周转率=营业收入÷

应收账款

　　应收账款平均收现期=应收账款÷

（营业收入/360）=360÷

应收账款周转率

　　从表2—3-1、表2—3-2可得出:

1998年应收账款周转率为：

2795÷

515＝5.43（次），平均收现期为：

515÷

（2795/360）＝66。

3（天），1999年应收账款周转率为：

3117÷

543=5.74（次）,平均收现期为：

543÷

（3117/360）=62.7（天）。

由此可以看出，天龙物业管理公司1999年应收账款的管理水平有明显提高；

其速动比率的趋向合理，部分地同应收账款周转速度提高有关.一般而言，各物业管理公司通常会结合自身状况和行业习惯制定应收账款政策（即处理应收账款的程序，包括给予一定的宽限期，逾期后去函催收、派人上门催收和采取强硬措施收款如诉诸法律等），所以难以定出对各物业管理公司都适宜的周转次数和占用天数。

对这一比率分析时，应重点同物业管理公司的应收账款政策、历史最好水平及行业的平均值进行比较。

（2）存货周转率。

存货周转率和存货周转天数是衡量存货周转速度或流动性的财务指标,反映了物业管理公司存货管理效率的高低。

计算公式分别为:

　　存货周转率=营业成本÷

存货

　　存货周转天数=存货÷

（营业成本/360）

　　利用表9。

1、表9.2中资料可知：

1998年天龙物业管理公司的存货周转率为：

2140÷

1004=2.13（次），周转天数为:

1004÷

（2140/360）=168.9（天）,1999年天龙物业管理公司的存货周转率为：

2426÷

1172=2.07（次）,周转天数为：

1172÷

（2426/360）=173。

9（天），1999年存货的周转速度明显降低。

可见，天龙物业管理公司流动比率偏高的原因,很大程度上同存货周转速度过慢有关。

同样，分析存货管理效率时，应结合其具体情况,通过与其历史最好水平、同行业平均值的比较，作出理性的判断。

　　（3）固定资产周转率。

固定资产周转率衡量的是固定资产的利用效率，计算公式为：

　　固定资产周转率=营业收入÷

固定资产净值

　　以天龙物业管理公司为例,1998年固定资产周转率为：

885=3.16（次）,1999年为：

1029=3.03（次）。

1999年固定资产利用效率略有下降，其原因很可能同当年购置的固定资产投入服务的时间较迟有关。

　　（4）总资产周转率。

总资产周转率是资产总额与营业收入的比值,计算公式为：

　　总资产周转率=营业收入÷

资产总额

　　利用表2-3-1、表2-3—2中资料可计算出：

1998年总资产周转率为：

3612=0。

77（次），1999年为:

3998=0。

78（次）。

要判断这一指标是否合理，需同历史最好水平和行业平均水平进行比较。

近两年，一些物业管理公司运用其资产获取的营业收入低于资产数额,部分原因在于正在建设中的固定资产数额较大，但这些用于扩大服务能力的在建项目完工后,将有助于未来总资产周转速度的提高。

可见，评价时还应充分考虑各物业管理公司自身的具体情况和特点.

　　3.获利能力比率

　　近年来，无论是物业管理公司的外部利益团体还是管理层，都越来越重视获利能力.投资者投资的目的是财产增值,实现这一目的的程度同其所投资的物业管理公司的获利能力高低密切相关。

长期债权人的权益能否得到保障，除受物业管理公司短期偿债能力的影响外,从深层而言，取决于债务人的长期获利能力.物业管理公司管理层也十分重视这一能力，股东评价其受托代理责任的履行情况时，获利能力是最主要的指标。

此外，业主们也同样关心这一能力,因为在正确处理盈利和服务关系的前提下，物业管理公司的获利能力高低，很大程度上反映了服务质量的好坏。

获利能力指标包括收入（销售）利润率、资产报酬率、权益报酬率等。

（1）营业毛利率。

营业毛利率是毛利占营业收入的百分比，计算方法如下：

　　营业毛利率=（营业收入—营业成本）÷

营业收入=毛利÷

营业收入

　　从表2-3-2求得：

1998年天龙物业管理公司的毛利率为：

（2795—2140）÷

2795=23.4％,1999年毛利率为：

（3117—2426）÷

3117＝22.2%，比1998年下降了1。

2个百分点。

这说明1999年的营业成本有所提高,其原因要作具体分析，可能是物业管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的.

（2）收入（销售）利润率。

收入（销售）利润率是净利润和营业收入之比.一般认为，该比率是反映获利能力的基本指标，它表明了一元营业收入中可用于形成税后利润的比重。

在公司主营业务——物业管理突出的前提下，收入利润率和营业毛利率结合在一起，可从整体上把握其经营状况。

　　收入利润率=净利润÷

　　从表2-3—2求得：

1998年天龙物业管理公司的收入利润率为：

456÷

2795=16.31%,1999年为：

488÷

3117=15。

66％，比1998年低了0。

65个百分点.假定行业平均水平为14％，则天龙物业管理公司的营业获利能力明显较强。

从计算结果知，营业毛利率和收入利润率揭示的信息相同——1999年的获利能力有所下降，其原因在于营业成本的增长速度大于成本费用的下降速度（有关分析见构成分析部分）。

造成天龙物业管理公司营业成本上涨的原因需结合物业管理公司的具体情况进行分析。

　　（3）资产报酬率。

资产报酬率又称投资报酬率（ＲＯI）,是物业管理公司净利润和资产总额之比，表明了资产的综合利用效果。

　　资产报酬率=净利润÷

　　从表2-3-1、表2-3-2中可求出，1998年天龙物业管理公司的资产报酬率为：

3612=12.62％，1999年为：

3998=12。

21%。

资产报酬率等于资产周转率乘以收入利润率,它体现的资产利用效果更全面。

计算结果表明：

1999年，由于收入利润率的降低，该比率略有下降。

　　（4）权益报酬率。

权益报酬率或净值报酬率，是净利润与所有者权益之比，其中,所有者权益是总资产扣除负债后的剩余权益。

　　权益报酬率=净利润÷

所有者权益=净利润÷

（总资产—负债）

　　从表2-3—1表、表2-3—2中可求出,1998年天龙物业管理公司的权益报酬率为：

2222＝20。

52％，1999年为：

2604=18。

74％.该比率1999年下跌明显，其原因有待进一步确定（有关分析见杜邦体系部分）。

　　4。

债务比率

　　债务比率利用负债与资产、权益之间的关系,反映物业管理公司偿付长期债务能力的高低以及物业管理公司财务风险的大小。

对此，物业管理公司管理层和外部各利益团体都十分关心。

一般认为，这类比率主要包括:

资产负债比率、负债权益比率和利息保障倍数等指标。

（1）资产负债比率。

资产负债比率是负债占总资产的百分比，直接体现出物业管理公司的资产依赖负债融通的比重，反映了物业管理公司的财务风险。

此外，由于债权人的利益依靠总资产来保障，这一比率也反映出债权人利益的保障程度.

　　资产负债比率=负债总额÷

　　据表2-3-1中资料可知：

1998年该物业管理公司的资产负债比率为：

1390÷

3612=38.48%，1999年为:

1394÷

3998=34.87％,负债融资的比重有所降低。

　　评价资产负债比率时，以行业平均水平作为判断标准很重要.比重过高，投资者面临的财务风险就会很高，债权人的利益得到偿付的可能性就大大降低，物业管理公司的资金成本也会大幅升高，如我国国有企业的资产负债比率在70％～80%之间，这是造成国有企业效益不佳、银行不良资产过多的重要原因；

比率过低，物业管理公司的资金成本不一定就低，投资者难以享有负债经营的利益。

国际上，一般认为该比率为50％比较合适。

由此看来,天龙物业管理公司的负债比重较低，经营比较保守。

（2）负债权益比率.负债权益比率是负债总额与所有者权益总额相比较而求得的比值。

该比率主要用于衡量所有者权益为债权人提供的保障程度,比值越小,债权人的利益越有保障。

　　负债权益比率=负债总额÷

所有者权益总额

　　从表2-3-1求得：

1998年该公司的负债权益比率为：

2222＝62。

56％，1999年为：

2604＝53。

53％.一般认为，负债权益比率以100％为宜.这一比率同资产负债比率反映的信息相同。

　　（3）利息保障倍数.利息保障倍数是营业利润与利息费用的比率，用于反映物业管理公司支付债务利息的能力，计算方法为:

　　利息保障倍数=息税前利润÷

利息费用=（利润总额+利息费用）÷

利息费用

　　经计算可知：

1998年该公司的利息保障倍数为：

587÷

50=11.74（倍）;

1999年为：

620÷

46=13。

48（倍）。

由于利润总额的增大，天龙物业管理公司支付利息的能力大幅提高.这一比率的最低标准为1倍,恰当的付息能力水平应结合行业平均值和物业管理公司的最佳历史水平而定。

　　5.比率分析的基准

　　为了反映物业管理公司的偿债能力和获利能力，物业管理公司管理层和外部各利益团体的分析人员需计算许多比率，并按照一定标准对计算结果进行纵向和横向判断，从而取得决策所需信息。

在纵向判断过程中，常用的评价判断标准或基准是物业管理公司自身的历史最好水平，而横向判断主要运用行业平均水平及行业先进水平这两个基准。

　　就纵向判断而言，无论物业管理公司管理层还是外部各利益团体，都易于取得制定该标准所需要的资料，进而判断特定比率是否有所改善或恶化，并总结出有助于改善经营管理的经验教训。

　　比率分析的主要优点在于消除了物业管理公司间由于规模不同造成的不可比性,便于进行同行业间的比较分析--横向分析。

在横向分析过程中，物业管理公司应结合自身的经营业绩选择评价基准。

尽管最常用的基准是行业平均值,但绩优物业管理公司适宜以行业先进水平为基准。

因为行业平均值是高比率和低比率的简单平均,以其为基准不利于绩优物业管理公司提高经营管理水平。

　　目前，我国尚未有专门机构或报刊定期公布分行业的平均财务比率，增加了横向分析的难度。

据《中国证券报》披露，财政部计划定期公布分行业的财务比率标准,各项准备工作已在进行之中.

　　6.比率分析的局限性

　　比率分析方法简明扼要、通俗易懂，为财务分析人士广泛使用.但是，在实际运用中值得注意的问题是：

（1）会计政策和程序的可比性。

按照我国会计准则和会计制度的规定，部分事项的会计处理多种方法并存，如存货的计价方法等，物业管理公司可结合自身的实际情况进行选择。

尽管要求同一物业管理公司的会计处理尽可能保持前后期的一致性，但同行业的不同物业管理公司可能会选择不同的处理方法，造成行业内不同物业管理公司的会计报表在一定程度上不可比，使物业管理公司间财务比率的对比分析难度增大.

（2）分析的综合性。

每一个财务比率分别从一个角度提供着物业管理公司的财务信息，但单一的财务比率意义并不大,难以进行客观的评价。

例如资产周转率高，一方面意味着资产利用效率好,另一方面，也可能表明物业管理公司无力购置资产、资产偏低。

此外，某一比率的不利方面可能为另一比率的有利方面所抵销。

分析中应将各种比率反映的信息进行综合，才能作出正确的判断。

　　（3）经营方式的影响。

不同物业管理公司的经营方式各不相同，如有些物业管理公司自己购置固定资产，而另一些物业管理公司则租赁取得；

即使是同一物业管理公司，在不同时期也可能会采用不同的经营方式.会计报表反映的是资金运动的过程和结果，必然会体现出这种差异，从而也会给比率分析带来不可比性.

　　（4）多元化的经营战略。

目前，越来越多的物业管理公司进行跨行业的多种或多元化经营，有些物业管理公司的经营甚至涉及多个行业，而且这一趋势正在进一步增强。

在