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1.办理《建设用规划许可证》2.领取《国有土地使用证》

规划设计：

领取《建设工程规划许可证》

开工建设：

1.招标：

寻找施工单位2.领取《建设工程施工许可证》3.开工建设

竣工验收：

1.领取《商品房销售许可证》

开发流程也可用“五证”的取得顺序来贯穿

证件名称证件解释

建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

国有土地使用证《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

建设工程规划许可证《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

建筑工程施工许可证《建筑工程施工许可证》（建筑工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

商品房（预）销售许可证《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

一、房地产的概念

房地产是房产和地产的总称。

.其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。

.在经济学上也叫不动产。

二、地产的概念与分类

1.地产：

即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

2.居住用地：

指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

3.工业用地：

主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

4.仓库用地：

指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。

5.交通用地：

指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。

6.市政用地：

指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。

7.商业服务用地：

指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。

.包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。

8.公共绿化用地：

指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。

.这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。

9.教科文卫设施用地：

这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。

10.港口码头用地：

主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。

11.军事用地：

指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。

12.其它用地：

不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。

三、土地所有权的概念与划分

1.土地所有权：

指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

2.土地所有权可分为：

国有土地和集体土地两类。

3.国有土地：

指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

4.集体土地：

属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

四、房产的分类

1.住宅建筑物：

可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。

2.生产用房：

指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。

.包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等

3.办公用房：

指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。

4.其它楼宇：

以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。

.

五、房产所有权的分类

1.占有权：

对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。

2.使用权：

指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。

3.收益权：

指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。

4.处分权：

决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。

一、房地产市场的概念

1.狭义概念：

房地产商品进行交易活动的地方或场所。

2.广义概念：

包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。

二、房地产市场的特点

1.经营对象的非流动性：

房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。

2.流通形式的多样性：

指房地产流通的具体形态和方法。

.城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。

3.市场的统一性：

指房产市场和地产市场的融合性。

.在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。

4.市场的区域性：

此区域性是由房地产商品的差异性决定的。

.由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。

5.供给的稀缺性：

指房地产市场是一个供给稀缺的市场。

.一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。

.另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。

6.不完全开发性：

由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。

.因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。

6.市场的不充分性：

由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。

7.房地产市场投机的巨大可能性：

房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。

.房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。

三、房地产市场的分类

1.房地产一级市场：

是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。

2.房地产二级市场：

是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。

3.房地产三级市场：

即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。

一、房地产消费的类型

1.投资型：

房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。

2.生产型：

对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。

3.消费型：

主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。

.此类物业主要是住宅和办公用房等。

二、房地产消费的特点

1.普遍性：

房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。

2.多样性：

房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。

.其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。

3.不可替代与差别性：

房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。

.其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。

4.连续性与间断性：

房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。

.从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。

.但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，体现出其间断性。

5.消费弹性的差异性：

由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。

.在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是成正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。

6.增长性：

一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。

.此消费可以分为几个层次：

生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。

三、影响房地产消费的因素

1.经济社会发展及城市化的水平：

经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。

.随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。

2.城市人口增长及生活水平：

城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。

3.房地产价格水平：

与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。

.价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。

4.国家政策：

国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。

.特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。

.对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。

5.城市产业结构：

城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。

6.消费者对经济发展形势预测：

消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。

.如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。

一、建筑物的用途分类及特点

1.民用建筑：

供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。

.按其用途不同，有以下两类：

居住建筑供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所；

公共建筑供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。

2.工业建筑：

供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。

.通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。

.包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。

二、按建筑结构的材料分类

1.砖木结构：

这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。

.其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。

.这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。

2.砖混结构：

建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。

.这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。

3.钢筋混凝土结构：

建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。

.梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。

.墙只起围护作用，用砖砌筑。

.此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

4.钢结构：

建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。

.此结构多用于大型工业建筑。

三、按建筑结构承重方式分类

1.承重墙结构：

它的传力途径是：

屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。

.因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；

墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。

2.框架结构：

主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。

.一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。

3.排架结构：

主要承重体系由屋架和柱组成。

.屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。

.一般单层工业厂房大多采用此法。

4.其他：

由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。

四、建筑高度分类

建筑物可根据其楼层数量分为以下几类

1.低层：

3层及3层以下

2.多层：

3层以上，8层以下

3.中高层：

8层以上，18层以下

4.高层：

18层以上，30层以下

5.超高层：

30层以上

一、房屋构成部分

地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。

二、构造名词解释

1地基：

系建筑物下面的土层。

.它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。

2基础：

位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。

.它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。

3墙和柱：

承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。

.此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；

内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。

4楼板和地面：

楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。

.同时将建筑物分为若干层。

.楼板对墙身还起着水平支撑的作用。

.底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。

5楼梯：

是指楼层间垂直交通通道。

6屋顶：

是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。

.它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；

同时又起到保温、防水等作用。

7门：

是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。

.有的门兼有采光、通风的作用。

8窗：

其主要作用是通风采光。

一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；

门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。

三、分类说明

1基础：

按构造形式可分条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。

2墙体：

按其在平面中的位置可分内墙和外墙。

.凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。

.凡位于房屋内部的墙称为内墙。

.外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。

.另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙；

按其受力情况可分承重墙和非承重墙。

.直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙；

按其使用的材料可分砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。

.对墙面进行装修的墙称为混水墙；

墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙；

按其构造可分为实体墙、空体墙和复合墙。

.实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；

空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；

复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。

3楼板：

钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。

.现浇钢筋混凝土楼板其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。

4窗与门：

窗的类型很多，按使用的材料可分为木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。

.其中以木窗和钢窗应用最广；

按窗所处的位置可分侧窗和天窗。

.侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多；

按窗的层数可分单层窗和双层窗；

按窗的开启方式可分固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。

.门的类型按使用材料分有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。

.各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用；

按用途可分为普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等；

按开启方式分为平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。

按位置分室内楼梯和室外楼梯；

按使用性质分室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯；

按使用材料分木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯；

楼梯的组成楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。

屋顶的类型按屋面形式大体可分为四类：

平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。

一、房屋面积的分类

1.实用面积（净面积）：

它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。

2.建筑面积（套内面积、轴线面积）：

包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。

3.公摊面积：

是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。

二、计算建筑面积的范围

1.单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。

.单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

.高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。

2.多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。

3.各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积。

4.建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；

室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

5.用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

6.坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

7.建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

8.电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。

9.建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

.技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。

10.有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；

独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

11.有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；

单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

12.突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

13.封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。

.挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。

.凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。

14.建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；

无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

三、不计算建筑面积的范围

1.突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。

2.检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。

3.穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。

4.深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。

5.没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6.单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。

7.地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。

8.宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。

9.建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

一、中式建筑特点

1.组群分布，主次分明，富有节奏感。

.在中轴线上采取横向构图，把重要的建筑物布置在中轴线上，次要的建筑则对称地列于中轴线两侧。

.结构以“间”为单位，构成单座建筑，再以单座建筑组成庭院，进而以庭院为单位组合成各种形式的组群。

2.讲究色彩的搭配。

.中国的建筑具有浓郁的地域特色，但不管是什么地方，都很讲究色彩的搭配，如江南水乡的白墙、黑瓦、与山明水秀的自然环境相融合。

.而北方的建筑物多色彩浓艳，对比强烈，如红墙黄瓦的北京故宫，红色的院墙，金光闪闪的屋顶，配上蔚蓝色的天空作背景，强烈的对比，给人留下深刻的印象。

3.装饰具有多样性：

中式建筑物的窗是装饰的重点。

.窗的形状有方、圆、椭圆、花形、扇形、多角形等，窗中的格纹及种类更是多得无法统计。

.如被誉为“古民居博物馆”的安徽黟县西递村中，举目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，将一栋动楼舍装点得古朴典雅。

4.建筑物具有明显的等级规定：

一般可从建筑物的屋顶式样和檐来区别。

4.1庑殿式建筑：

最高级，只有皇家重要建筑、宫殿或大殿才使用。

.它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。

.屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翘起。

4.2歇山式建筑：

采用四面坡和二面坡的结合，即东西两侧的屋面上部转折成垂直的三角形，下部仍为斜坡。

4.3攒尖式建筑：

平面是圆形或多边形，上为锥形的屋顶。

.多见于坛、阁、亭、塔之顶。

4.4悬山式建筑：

屋面双坡，两侧伸出于山墙之外。

.有正脊一条和垂脊4条。

4.5硬山式建筑：

规格最低，两侧山墙同屋面齐平或略高于屋面。

.屋脊同悬山式。

二、西式建筑风格特点：

1.罗