纵向对标分析报告湖海塘地块三与金东外滩一期Word文档格式.docx
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二、项目建筑标准
1.高层:
项目名称
浙江“湖海塘”地块三项目
金华“保集外滩”一期项目
结构体系
短肢剪力墙结构
墙体维护材料
填充外墙及内墙为加气砼砌块
填充外墙页岩多孔砖与内墙为加气砼砌块
外立面
3层石材干挂，3层以上为高档仿石漆
3层干挂石材，3层以上为真石漆
屋面
平屋面：
1、水泥保温板80厚2、1.5厚合成高分子卷材防水3、20厚水泥砂浆找平4、1.5厚JS5、炉渣找坡6、20厚水泥砂浆找坡，7、3.0厚SBS防水，干铺油毡一层8、40厚细石砼
1、3厚SBS防水2、轻质混凝土找坡3、30mm挤塑保温板4、20mm厚1:
3水泥砂浆5、3厚SBS防水6、300g丙纶7、40厚细石砼（内配钢筋网）.
内墙
内墙混合砂浆抹灰、厨卫水泥砂浆
地面
30厚玻化微珠保温砂浆，耐碱玻璃纤维网格布和4厚抗裂抹面砂浆
住宅内地面25厚无机保温砂浆A型、耐碱玻璃纤维网格布6厚抗裂砂浆
外窗及玻璃
中空LOW-E单层镀膜（6+12A+6）铝合金型材品牌为亚铝，五金配件为坚朗，玻璃为浙玻
采用断桥隔热铝合金浙东型材、双层LOW_E玻璃（仅南面）、五金配件为山东国强,玻璃为浙玻
入口大堂
大堂地砖为玻化砖，墙面为：
墙砖地面高档大理石拼花、墙面大理石或木饰面、天棚石膏板吊顶
地面金碧辉煌大理石，墙面玻化砖、天棚吊顶及涂料
标准层公共空间
电梯厅：
地面大理石、墙面瓷砖、天棚石膏板吊顶；
楼梯间：
环氧地坪漆，墙面涂料
地面金碧辉煌大理石，墙面玻化砖、天棚吊顶及涂料
水泥砂浆地面,墙面涂料
三、成本分析
1.典型单体（高层、普通车库）指标对比分析：
A.除土地外，高层五大类直接成本指标：
湖海塘项目高层较金东外滩一期项目高约109元/m2总建筑面积。
其中前期费用高31元/m2，高层建安工程费高59元/m2，基础设施低34元/m2，配套设施高35元/m2，其他开发成本高17元/m2。
B.地下普通车库五大类指标（指标分摊，分摊原则按外滩一期）高98元/m2，其中第三科目高65元/m2。
1）二个项目的单方指标：
均不包括地下普通汽车库和人防地下汽车库分摊，也不包括售楼处和物业用房等大型公建配套用房分摊，故比较为同一水平线。
2）两个项目均为真实的成本。
湖海塘项目未考虑星宏公司的税金，外滩项目未考虑甲供材料设备的贸易公司加价。
3）金东外滩一期为结算造价（包括已完成的总包一期结算初稿），湖海塘地块三项目为2016年5月动态成本且总包闭口预算和结算均未完成，可能存在湖海塘项目总包结算完成后，及分包结算完成后产生与目前版本动态成本的偏差。
4）以下两个项目的平米指标均为总建筑面积指标，其中两个项目的建安工程费为精确指标，其他科目（前期、基础设施、配套设施、其他开发成本）为总成本按总建筑面积分摊后的平均指标。
2.典型单体成本差异主要原因：
高层成本较高的原因一个是建筑标准配置不同（栏杆、进户门、电梯等），第二是湖海塘项目目标成本砌体含量、墙体粉刷含量较高，和动态成本中措施费估算可能存在偏差（实际结算应低于动态成本估算）等原因。
1）前期准备费：
湖海塘项目比金东外滩项目高31元/m2，其中三通一平高10元/m2、前期土方处理高5元/m2、上交人防费高16元/m2。
2）建安工程费：
湖海塘地块三项目比金东外滩一期项目高59元/m2，其中：
总包工程高65元/m2（砼含量指标低28元/m2、模板含量引起的造价指标低30元/m2、砌体含量指标高引起造价指标高17元/m2，屋面含量引起的造价指标高10元/m2、墙面粉刷含量高引起造价指标高47元/m2、脚手架超高费和井点降水等措施费高24元/m2、总包安装湖海塘高17元/m2和其他零星差异）、桩基低43元/m2,电梯指标高42.06元/m2。
3）基础设施：
湖海塘地块三项目比金东外潍一期低34元/m2，其中：
景观低44元/m2（湖海塘地块三无市政景观公园，金东外滩一期含市政景观公园，建筑面积指标为55元/m2）围墙高10元/m2。
4）配套设施：
湖海塘项目比金东外滩项目高35元/m2：
其中：
差异主要为湖海塘地块三中物业用房与幼儿园等公建的分摊。
5）中后期费用：
湖海塘项目比金东外滩项目高17元/m2，其中：
审价费高5元/m2，物业前期费高8.66元/m2,其它费用高3元/m2。
序号
科目名称
高层（元/m2）
普通车库（元/m2）
湖海塘
（18层）
保集浙江金东外滩
（24层）
湖海塘项目
金东外滩
项目
科目2
前期工程费
分摊指标
121
90
2.1
工程前期准备费
90
80
2.2
前期规费
32
10
科目3
建安工程费
高层（含地下储藏室及地下非机动车库）2082
三栋24/F平均值（不含复式高层）2023
2642
2577
3.1
主体建安工程费
1975
1912
3.2
装修费用
107
112
3.3
其他
科目4
基础设施
344
378
88
102
4.1
设施配套费
129
141
4.2
总体配套费分摊指标
215
237
科目5
配套设施
37
2
科目6
其他开发成本
58
41
合计
2643
2534
2909
2811
3.全项目直接成本明细（扣除土地成本）
1）浙东金东外滩一期项目（不含土地成本）：
目标成本
（元）
小区总建筑面积指标
（元/m2）
小区地上可售面积指标（元/m2）
各物业形态建筑面积指标（元/m2）
高层
普通地下车库
15,625,233
123
13,819,082
109.12
1,806,151
10
14.26
422,717,123
2442
3338
2,023
2,577
397,769,460
2298.16
3140.86
1,948
24,947,663
144.14
196.99
112
65,370,073
516
102
24,383,588
192.54
总体配套费
40,986,485
323.64
276,418
2
2.18
7,028,011
55
511,016,857
2952
4035
2）浙江湖海塘地块三项目（不含土地成本）：
高层（115+）
人防地下车库
17,340,881
177
12,785,516
89.56
130.51
4,555,365
31.91
46.50
330,858,389
2318
3377
2082
3419
313,355,346
2195.01
3198.67
17,503,043
122.61
178.67
49,154,090
502
18402350
128.91
187.85
30751740
215.41
313.91
5,325,557
37.30
54.36
8,247,937
57.78
84.19
410,926,854
2,878
4,195
3686
四、差异点分析
1.主要成本的差异：
1）建安单体平米指标差异分析：
湖海塘项目高层单方指标比浙江金东外滩项目高59元/m2
总包工程高65元/m2（砼含量指标低28元/m2、模板含量引起的造价指标低30元/m2、砌体含量指标高引起造价指标高17元/m2，屋面含量引起的造价指标高10元/m2、墙面粉刷含量高引起造价指标高47元/m2、脚手架超高费和井点降水等措施费高24元/m2、总包安装湖海塘高17元/m2和其他零星差异）、桩基低43元/m2（湖海塘地块三仅为围护桩基）,电梯指标高42.06元/m2,栏杆高17.86元/m2。
A.湖海塘地块三高层：
主体建安单方指标（含公共部分装修）为：
2082元/m2；
B.浙江金东外滩一期项目高层：
2023元/m2；
2）湖海塘项目高层无桩基，仅地下有锚杆桩；
金华外滩项目为机械挖孔桩。
由于设计差异和地质情况差异，金华外滩桩基工程高43元/m2高层总建筑面积。
3）结构指标（含钢筋、砼、砌体等）基本接近（但湖海塘仅为初审指标，存在今后与施工单位核对后指标增加的可能，尤其是砼指标）：
湖海塘地块三项目高层单方指标比浙江金东外滩项目，钢筋含量高1.34kg/m2，砼指标低0.06m3/m2，砌体高0.04m3/m2。
A.湖海塘地块三项目：
高层钢筋为：
43.47kg/m2，砼为：
0.36m3/m2，砌体为：
0.22m3/m2
B.金东外滩一期项目：
42.13kg/m2，砼为：
0.42m3/m2，砼体为：
0.18m3/m2
4）建筑指标（窗地比、墙积比、地下车位面积、地下室层高等）：
两个项目窗地比比较接近，墙积比金东外滩项目低0.06。
A.高层窗地比：
湖海塘为0.2，金东外滩为0.22；
B.高层墙积比：
湖海塘为1.55，金东外滩为1.61。
5）室外雨污水：
湖海塘项目地块三与浙江金东外滩一期项目比，价格较高4.21元/m2。
A.湖海塘地块三项目为：
19.21元/m2；
B.浙江金东外滩项目为：
15元/m2。
6）景观绿化：
湖海塘地块三项目景观绿化标准较高，较浙江金东外滩一期指标高242元/m2。
小区景观绿化指标576元/m2，若加上道路综合指标为：
561元/m2
B.浙江金东外滩一期项目：
小区景观绿化指标318.62元/m2
2.总包合同的差异：
湖海塘地块三项目总包建安工程取费较低（估算湖海塘项目费率低3%），支付条件与外滩项目相近。
1）湖海塘地块三项目：
采用浙江2010定额：
高层及地下室取费均为9%。
该条件折合2003定额为高层取费7.7%。
2）金东外滩一期项目：
采用浙江2003定额：
土建综合费率为：
洋房为13%，高层11%，地下车库10%，安装综合费率为：
13%。
3.主要分包工程计价差异：
（因湖海塘目标成本与合同价有一定差异，现以两项目的合同价作对比）
1）消防工程对比：
A高层消防：
金华外滩一期与湖海塘地块三平米价格指标相近，湖海塘略低,湖海塘项目平米指标为35.42元/M2，金华外滩指标为38.16元/M2.
B普通车库消防：
两项目平米指标相近，外滩一期略低。
湖海塘项目地块三为170元/M2，外潍一期为162元/m2。
2）配电箱对比：
A.测算对比样本采用湖海塘一标户内箱AL1、MK1、OZAL1、OAL四个类，共180台配电箱。
B.湖海塘报价元器件采用施耐德品牌，集团测算价采用TCL罗格朗品牌，根据上海澜湾和金华外
滩、南昌保集半岛项目配电箱定标价格作为测算依据。
C.湖海塘报价成套费为设备价的10%，税金为设备和成套费的6%。
集团价格管理费为设备价和人工的2%，利润为设备价和人工的6%，税金为设备价、人工、管理费、利润的9%。
D.经抽样户内箱测算对比，金华外滩价格比湖海塘价格低5.66%，如考虑外滩项目所开增值税发票可抵扣（湖海塘为普通发票），则两个项目的差距大于5.66%。
主要差异在于元器件品牌不同，另外集团采购的付款方式较项目上的严苛。
3）外墙石材干挂：
外墙石材（合同价对比）：
湖海塘和外滩大面积的石材综合单价基本相同（综合单价外滩略便宜；
外滩石材价格贵、施工便宜，湖海塘石材便宜、施工价格贵），但外滩高层石材线条较多，平均线条后价格外滩略贵。
高层外墙石材为奥运白麻，主材210.84元/m2（含管理费及税金）+石材干挂费用540.44（含管理费及税金）元/m2，大面石材综合单价751.28元/平米，加上石材线条后的综合单价822.15元/m2，总建筑面积指标为：
118.13元/m2
总建筑面积指标为：
157.4元/m2，其中：
✧示范区：
示范区花园洋房外墙石材为25mm厚卡布诺金，墙面大面积石材综合单价714.6元/m2，外墙石材线条多为规则形状，加上石材线条后的综合单价784.48元/m2.
✧一期洋房：
花园洋房外墙石材为25mm厚随州黄，墙面大面积石材综合单价674.19元/m2，外墙石材线条多为规则形状，加上石材线条后的综合单价747.5元/m2.
✧一期高层：
高层外墙石材为25mm厚黄金钻，墙面大面积石材综合单价745.53元/m2（石材单价260元/m2），外墙石材线条多为规则形状，加上石材线条后的综合单价857.55元/m2。
C.线条的复杂程度不一样，剔除线条价格，大面石材干挂施工费（含人工价格和龙骨价格）：
湖海塘比外滩高54.91元/m2：
外滩一期石材施工费为：
485.53元/m2，湖海塘奥运白麻石材施工费为：
540.44元/m2
4）铝合金门窗：
综合单价基本无差异，但如果考虑湖海塘选用型材品牌为亚铝（型材较贵），制作安装费用湖海塘低约15元/m2（主要为湖海塘的附框价格较便宜）
A.金东外滩一期项目：
示范区综合单价560.6元/m2，一期高层平均535.73元/m2（制作安装355元/m2+甲供型材结算价180.73元/m2）。
✧型材为甲供断桥隔热、平开门、平开窗选用55浙东魅力一号型材，196000元/t，型材综合单价196元/m2
✧南立面玻璃为6mmLOW-E+12A+6mm,其它为普通中空玻璃5mm白片玻璃+9A+5mm。
平均含量为：
0.86,，平均综合单价为：
153.32元/m2。
南面玻璃：
6mmLOWE+12A+6mm，171元/m2,部分为6mmLOWE+12A+6mm钢化：
195元/m2；
北面玻璃：
5mm+12A+5mm，75元/m2,部分为：
5mm+12A+5mm钢化：
95元/m2,北面卫生间为：
5mm+9A+5mm中空磨砂：
86元/m2,，
✧五金配件选用山东国强，价格为：
148元/套、145元/套、191元/套，平均37.24元/m2。
B.湖海塘地块三项目：
合同签订形式为型材和制作安装全包，综合单价539元/m2，包括附框和防脱器（防脱器约7元/m2），其组价明细中估算制作安装费用为340元/m2。
✧断桥铝合金，使用型材为亚铝一线品牌，窗型为平开窗，亚铝60系列的产品，表面处理工艺粉末喷涂，23000元/t，用量10.42KG/，型材综合单价为240元/m2；
进口泰诺风隔热条（比浙东铝材要贵2500元/吨，约合30元/平）。
✧玻璃品牌为浙玻，中空LOW-E单层镀膜（6+12A+6）；
每平米175元/m2,平米含量为1，下浮8%，综合单价161元/m2
✧五金配件：
配件为格屋，168.68元/套，每樘窗均考虑2套配件，平均108.16元/m2
五、不足与改进：
通过对标分析，虽然同为保集的企业，湖海塘项目仍有值得我们学习的优点。
1.湖海塘项目定位为中高档楼盘，对于建筑标准前期进行了三个A、B、C不同档次的标准配置选择，在方案阶段即对各项施工工艺和指标进行了提前规划。
2.在施工图出图后，成本部门迅速进行了测算，并对结构工程提出了一系列的优化措施和建议。
3.在总包工程招标采用浙江新定额进行了探索，有效降低了总包的成本。
在此点上，外滩项目也同样采取了招标模式。
两个项目总包均采取招标方式，确实对原保集的总包议标方式中的谈判困难、成本相对略高，竖立了标杆。
4.在消防工程、铝合金门窗工程指标均相对接近，说明两个项目都较好得执行了市场竞争模式。
5.从设计和成本角度结合考虑，湖海塘项目属于高档西班牙风格楼盘，金东外滩项目属于ADEC风格中高档楼盘。
本身从产品的设计风格不同，工程量系数指标不可能相同。
且湖海塘从景观绿化、外立面定位比较高端，故总体建安成本略高。
六、湖海塘126亩待建商住项目建安控制指标：
根据湖海塘地块三与金东外滩一期的对标情况，我部综合考虑两个地块的指标优点，并结合湖海塘126亩的总体规划指标，各物业形态的控制指标如下：
✧18层高层（含高层地下储藏室）：
建安控制指标为：
2112元/m2，上报土地版目标成本为：
2383元/m2，控制指标比上报降低271元/m2，控制指标主要参考湖海塘地块三18层高层，并结合外滩一期高层结算数据，桩基仅考虑锚杆围护桩，电梯按东芝电梯23万元/台（参外滩一期），进户门按3195元/樘，大堂装修2800元/m2,电梯厅装修按1550元/m2,外墙高档仿石涂料84.3元/m2，外墙石材（含线条）综合单价850元/m2。
✧11层小高层（含小高层地下非机动车库）：
2189元/m2，上报土地版目标成本为：
2290元/m2，控制指标比上报降低101元/m2，控制指标主要参考外滩一期高层结算数据，并结合湖海塘地块三相关数据，桩基仅考虑锚杆围护桩，电梯按东芝电梯21万元/台（参外滩一期），进户门按3195元/樘，大堂装修2800元/m2，电梯厅装修按1550元/m2,外墙高档仿石涂料84.3元/m2，外墙石材（含线条）综合单价850元/m2，太阳能集中供热3500元/户。
✧普通车库：
2550元/m2，上报土地版目标成本为：
2809元/m2，控制指标比上报降低259元/m2，控制指标主要参考湖海塘地块三相关数据，桩基仅考虑锚杆围护桩。
✧人防车库：
3127元/m2，上报土地版目标成本为：
3507元/m2，控制指标比上报降低380元/m2，控制指标主要参考湖海塘地块三相关数据，桩基仅考虑锚杆围护桩。
集团成本合约部
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