中介业务销售200问Word格式.docx
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买方向银行申请按揭
银行审批
↓具体看各银行办事效率
双方在房管局签定《本市市房地产买卖合同》
↓当天
递件
↓7个工作日
立契交税
办证
↓10-15个工作日
出证
银行做抵押登记
银行取抵押件
水电过户、交房
注：
如不需要按揭，则将银行类别去掉
产权转让应提交的资料：
卖方（业主）：
《房屋产权证》、《房屋共有权证》、身份证明（如权证上有其他人名字应都到场）
买方：
身份证、共有产权人身份证、流动人口婚育证明（非本市户口）
产权转让须填写的表格：
1）本市市房地产转让申请表
2）契税纳税申报审批表
3）私有房屋所有权登记申请表或自管（直管）房屋所有权登记申请表
4）买卖合同壹份（可购买也可自行拟定）
2、产权过户的税费有那些？
A、商品房：
契税：
1%（普通住宅）4%（非普通住宅及其他）
印花税：
0.05%
综合税：
1.93%
交易手续费：
6元/平米（普通住宅）1.3%（非住宅）
B、房改房、单位房、集资房
1%
转让手续费：
1.5元/M2
C、经济适用房
土地收益金：
1.5%
其他:
房产营业税：
5.6%
3、本市可转让物业的类型有那些？
商品房:
自交纳完契税往后推算2年,可申请免房产营业税;
2年内转让须交纳5.6%的营业税
经济适用房:
从取得经济适用房产权证之日起算五年内不能转让（包括赠与）
房改房
单位房
集资房
……
4、新建商品房居住未满2年怎样计算？
新建商品房居住时间的计算是从买受人纳完契税的当天算起，一直往后推算2年。
5、房产营业税可否采取避税，避税方式有那几种？
房产营业税务局的避税方式一般采用赠与的方式，也就是说在双方当事人同意的情况下，签定房地产赠与合同。
须交纳契税1%
转让手续费6元/M2
6、个人购私房指的是什么？
签：
个人购私房指买受人购买私人物业。
如：
私人拥有的商品房、集资房等
7、本市土地管理单位是哪个部门，具体地址在那里？
土地管理部门是国土局，位于…………………。
10、市房屋管理是那个部门，具体地址在那里？
房屋管理部门是市房屋产权管理局，位于………………………。
11、市房屋产权管理局业务咨询电话是多少？
……………………
12、什么是产权登记？
房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。
它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。
经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。
产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。
采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。
房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
13、房屋产权证明有那几种证件？
《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权证》。
14、私房买卖须提交的资料有那些？
卖方：
1、《房屋所有权证》
2、《房屋共有权证》
3、《土地使用权证》
4、《房地产买卖契约》或买卖合同
5、身份证及复印件
7、当事人因故不能亲自办理应提交经公证机关公证的委托书
8、有共有人的提交《房屋共有权证》
1、身份证及复印件（如须在产权证上填写多人名字，须提供他人的身份证）
2、流动人口婚育证明（非本市户口）
其他：
1、房地产转让申请表；
2、契税纳税申报审批表；
3、私有房屋所有权登记申请表或房屋所有权登记申请表。
三、房屋租赁类
1、房屋租赁的办理程序承租、出租方准备资料：
房屋产权证复印件、租赁协议、双方身份证复印件↓向各区管理部门提出申请↓管理部门派人上门调查物业评估应缴纳的办证费用（租赁许可证）↓业主（出租方）交纳物业租赁许可证费（一年一交，每年审查一次）↓管理部门发证↓双方到市地税局交纳物业租赁税
2、赁物业的税费有那几种？
住宅（非经营性物业）共计9.36%*租赁价，其中房产税4%，营业税3%（租金在2000元以下免征营业税），城建维护税：
营业税的5%，教育附加税：
营业税的5%，个人所得税2%，土地使用税
商铺（经营性物业）共计20.6%*租赁价，其中房产税12%，营业税5%（租金在2000元以下免征营业税），印花税1%，个人所得税2%，城建维护税：
营业税的5%，土地使用税
另须交纳：
《租赁许可证》费用1000元/年
3、地税局业务咨询电话是多少？
四、银行按揭类
1、申请个人二手房贷款的借款人条件
（一）年龄在18岁以上65岁以下、有合法有效的身份证明、收入证明、无不良征信记录、具有完全民事行为能力；
（二）借款人已经支付了符合规定的首付款；
（三）贷款年限加借款人年龄不超过65岁；
（四）借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力，如：
老师、律师、医生、国家公务员、大型企业正式员工等。
（五）有贷款人认可的有效担保；
2、申请个人二手房贷款须提供的资料
（一）借款人身份证、户口簿或有效居留证明以及婚姻状况证明的原件/复印件；
（二）借款人收入及财产证明（如工资卡、存折、存单、税单、有价证券、房产等）；
（三）财产共有情况；
（四）家庭月收入情况；
（六）购房合同原件；
（七）购房发票（首期款）原件及复印件；
（八）贷款银行存折原/复印件；
（九）贷款银行和担保公司需要提供的其他资料。
3、按揭申请办理流程
买方提交按揭申请
银行批复
与银行签定《借款合同》
产权过户
办理抵押登记7个工作日
放款
4、提前还款流程
（一）提前还款须准备的资料
1）房屋产权证明
2）申请人身份证及共有权人身份证
3）《提前还款申请书》《他项权利登记申请表》
（二）提前还款流程
申请人向银行提出提前还款申请
银行内部审批并出具剩余房款单据
申请人将剩余房款打入银行还款存折
申请人填写《他项权利登记申请表》在银行盖章后将所有资料递交到房地局7号窗口
↓3个工作日
6号窗口领证
5、按揭税费有那几种？
1）、印花税：
5‰
2）、抵押权证费：
组合贷款200,公积金贷款100
3）、评估费：
300-500/单，50万以下300,50-100万/500,100万以上0.1%
4）、保险费：
保险利率0.52‰*贷款年限
5）、按揭代办费：
300-500元/单
6）、抵押登记费：
贷款额的2‰
7）、工本费：
20元
8）、担保费：
1500元/笔，贷款额超过10万的超出部份按5‰计算
6、什么是住房公积金
【住房公积金】是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。
住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人月工资总额的一定比例缴纳，存入个人公积金帐户，用于购买、建造、翻建、大修自住房屋，任何单位和个人不得挪作他用。
五、房地产名词解释
1、什么是房地产？
房地产包括两部份：
一是地产，二是房产；
是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，由于其位置固定，不可移动，因而又称不动产。
简单来看，房地产有三种存在形式：
1）纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；
2）纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；
3）建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。
2、房地产的三个市场
1）一级市场：
指土地市场
2）二级市场：
指开发企业将物业出售给他人的行为
3）三级市场：
指房屋、土地的二次或多次转让
3、房地产的特征
房地产的自然特征
a）位置的固定性；
b）使用的耐久性；
c）资源的有限性；
d）物业的差异性。
房地产的经济特征
a）生产周期
b）资金密集性
c）相互影响性
d）易受政策限制性
e）房地产的增值性
房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
４、土地用途种类有那几种？
土地分农用地、建设用地和未利用地土地。
1）农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等
2）建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等
3）未利用地是指农用地和建设用地以外的土地
5、土地所有权的表现形式有那些？
土地所有权的表现形式主要有两种：
一是国家所有，二是农村集体组织所有。
6、土地使用权出让指的是什么？
土地使用权出让，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。
7、土地使用年限的类型有那些？
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
另外，加油站、加气站用地为二十年。
8、土地使用权出让的方式有那几种？
土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式
9、五证指的是什么？
即五证：
《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，按照国家相关法律、法规，在中国大陆开发企业必须取得以上五证才可能将房屋对外销售
10、什么是房屋？
一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。
但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。
11、什么是居住小区？
住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。
一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
12、什么是商品房？
商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅，商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。
13、什么是集资房？
集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
14、什么是农民房？
农民房是指农民按照政府或村集体组织的规定，在自家宅基地上建筑的房屋。
一般农民房没有房屋产权证
15、什么是房改房？
房改房是指经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；
且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。
16、什么是经济适用房？
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；
适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。
因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；
标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。
17、什么是军产房？
军产房是指不能买卖出租、转让、抵押，是分给自己军人才可用的。
18、什么是安居房？
安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
19、什么是廉租房？
廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。
即只租不售的房屋，专门出租给城镇居民中最低收入者或外来务工人员。
20、什么是微利房？
微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。
21、什么是平价房？
平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。
成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
22、什么是存量房？
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
23、什么是增量房？
增量房是指开发企业建设并出售的房屋
24、什么是解困房？
解困房，指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。
25、什么是公有住宅？
公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。
它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；
由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。
26、什么是私有住宅？
私有住宅又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造的住宅。
在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。
公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。
随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随房改的推进而不断提高。
27、什么是新建公有住宅？
什么是公有旧住宅？
新建公有住宅指由政府或国有企业建造，还未曾使用的住宅。
公有旧住宅，指已分配出租给职工使用并根据房改要求以后将在市场出售的公有住宅，公有旧住宅一般以标准价或成本价出售，现租住户有优先购买权。
28、什么是单元式住宅？
单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。
单元式住宅的基本特点：
（1）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。
（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。
（3）建筑面积较小，造价经济合理。
（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。
单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到大多数国家和地区。
29、什么是期房？
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同；
现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
30、什么是房屋的开间、进深？
是指房屋的宽度，在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到加一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间和宽度而言，故又称为开间。
住宅开间一般为3.0——4.5米。
规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性；
房屋的进深：
是指房屋的实际长度。
31、什么是房屋的层高和净高？
是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。
层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。
目前一般住宅层高都在2。
8米左右。
32、什么是建筑容积率？
指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。
33、什么是建筑密度？
指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。
34、什么是绿化率？
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
35、什么是使用率？
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
36、什么是套内使用面积？
使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。
包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。
套内建筑面积由三部分组成：
（1）套内使用面积：
A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；
B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；
C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
（2）套内墙体面积：
新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。
共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；
内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
（3）阳台建筑面积：
A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；
D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。
3７、什么是总建筑面积？
即建筑物总建筑面积总和，是指建筑物外墙勒脚以上的外围水平投影面积，它是由使用面积、结构面积、辅助面积（应分摊的共用面积）组成．，在房产交易中以其作为计算面积单位。
3８、什么是占地面积？
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。
3９、什么是低层、小高层、高层？
多层是指１至8层高的楼房；
小高层房是指９至１１层高以下的楼房；
高层房是指总高在１２层以上的楼房。
４０、房屋的结构类型有那几种？
【钢结构】是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
【钢、钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
４１、什么是跃层式商品房、复式房？
是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋；
复式商品房：
是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
４２、什么是水景商品房？
是指依水而建的房屋；
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
４３、什么叫“户室比”？
“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。
４４、什么是商品房的起价、均价、预售价？
是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；
均价：
是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格；
预售价：
是指商品房预售的价格。
４５、什么是砖混住宅？
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。
也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。
“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。
由于抗震的要求，砖混住宅一般在5—6层以下。
４６、什么是框架结构住宅？
框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
４７、什么是跃层式住宅？
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。
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