济源市住房建设规划文档格式.docx

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商品住房满足本地和外来居民日益增长的住房需求。

经济适用房应“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”，廉租住房保障应“应保尽保”，基本解决中、低收入及“双困”家庭的住房问题。

第十二条住房建设的总体目标。

积极建设满足全市人民日益增长的住房需求，加快解决中低收入家庭的住房问题，实步建立起以普通商品房、经济适用房、廉租房等组成的满足不同居民居住需求的住房供应与保障体系。

第十三条住房建设总量目标。

2008-2012年期间建设商品住房3.93万套，总建设面积388万平方米，其中90平方米以下的住房（含经济适用住房、廉租房）3.23万套，建筑面积288万平方米，90平方米以上的住房0.7万套，建筑面积100万平方米。

第十四条住房建设的主要任务

（一）优化供应结构，适应多层次需求

1、重点发展中、小户型，中低价位的普通商品房，以满足城市居民的住房需求。

按照区域控制，总量和项目相结合的原则，严格控制新审批新开工商品住房套型结构比例。

确保套型建筑面积90平方米以下的住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。

2、稳步推进配套商品房建设合理确定建设规模和进度。

按照开工一批、建设一批、储备一批的要求，根据市场发展和动迁需要，稳妥把握开发与供应节奏，继续完善供地方式。

3、引导开发租赁住房鼓励通过租赁方式改善居住条件，满足不同类型的住房需求，强化管理，推进租赁市场健康有序发展。

（二）提升综合性能，提高建设水平

1、强化住房质量管理，健全住房质量管理体制和机制，抓好质量通病防治，重点推进创“无渗漏”工程和监理督导等工作，严把住房交付使用关。

2、完善住房配套建设，市政配套建设要形成与居住区布局相适应的网络体系。

3、推进住宅产业现代化，在保证住房功能和舒适度的前提下，推动建设节能省地型住房。

按照“节能、节地、节水、节材和资源综合利用”的要求，加快推进“四高”优秀小区建设，稳步发展全装修住房。

（三）推进旧区和旧住房改造，多渠道改善居住条件

1、有序推进旧区改造，重点拆除改造居住环境差、居民改造愿望迫切的棚户区。

2、积极落实旧住房综合改造对于城市规划予以保留、建筑结构较好、但标准较低的旧住房。

重点围绕旧住房的“急、难、愁”问题，切实解决居民的生活不便。

3、切实加强住房修缮养护管理完善规章制度，建立强制性的修缮与养护机制和技术标准。

强化管理，提高旧住房的耐久性和安全性。

整合资源，构建房屋修缮、安全管理和社会服务网络。

第十五条住房建设结构指引。

1、廉租住房保障、经济适用住房和公共租赁住房保障本市低收入住房困难家庭住房需求，其中最低收入家庭要做到应保尽保；

中低价位、中小套型普通商品住房满足本市中低收入和中等收入家庭住房需求；

其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求；

农迁房满足被征地农转非居民住房需求。

2、规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的商品住房建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70%以上；

经济适用房控制在90平方米以内，廉租住房控制在50平方米以内。

第十六条住房建设年度指引。

根据《济源市国民经济和社会发展“十一五”规划》的相关要求，住房建设年度目标为：

2008年建设住宅6724套，总建筑面积65.24万平方米。

其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设5075套（含经济适用房），建筑面积45.6万平方米；

套型建筑面积90平方米以上的住房建设1600套，建筑面积19.4万平方米。

廉租住房建设48套，建筑面积0.24万平方米。

2009年建设住宅8030套，总建筑面积80.09万平方米。

其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6228套（含经济适用房），建筑面积56.06万平方米；

套型建筑面积90平方米以上的住房建设1502套，建筑面积22.53万平方米。

廉租住房建设300套，建筑面积1.5万平方米。

2010年建设住宅8831套，总建筑面积89.3万平方米。

其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6945套（含经济适用房），建筑面积62.51万平方米；

套型建筑面积90平方米以上的住房建设1736套，建筑面积26.04万平方米。

廉租住房建设150套，建筑面积0.76万平方米。

2011年建设住宅7851套，总建筑面积80.3万平方米。

其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6245套（含经济适用房），建筑面积56.21万平方米；

套型建筑面积90平方米以上的住房建设1606套，建筑面积24.09万平方米。

2012年建设住宅7864套，总建筑面积73.07万平方米。

其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设7309套（含经济适用房与公共租赁用房），建筑面积65.13万平方米（其中公共租赁房2.9万平方米）；

套型建筑面积90平方米以上的住房建设556套，建筑面积7.94万平方米。

第十七条按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应遵循以下方针：

1、总量平衡原则。

实现年度房地产供应与需求总量的相对平衡，确保房地产市场稳定持续发展。

2、满足需求原则。

尤其是增量住宅供应的合理结构，要把保障中低收入者的住房放在突出的战略位置，形成高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房相配套的住宅供应体系，切实满足各收入阶层消费者的住房需求。

3、增速平稳原则。

从可持续健康发展的角度，综合考虑，科学规划，以避免因短视性错误，造成住宅与房地产业的发展出现大起大落现象。

4、改造与开发并举原则。

济源市是实现中部崛起中原城市群的9个重要城市之一，规划既要着重新区的开发建设，又要兼顾旧城的改造，按照改造与开发并举原则，通盘考虑。

5、为平衡新区和老城住房，重点建设一批适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。

第四章住房用地供应计划

第十八条住房用地供应指导思想。

在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房用地供应；

坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；

坚持以市场为导向，科学确定住房建设用地总量和出让宗地规模。

第十九条住房用地供应总量。

规划期内所需住房用地总量为198公顷，其中用于供应中低价位、中小套型的住房（含经济适用房）和廉租住房用地135.8公顷，90平方米以上商品房用地为62.2公顷。

济水商住区组团为41.21公顷，沁园行政生活区组团为63.63公顷，北海综合组团为41.53公顷，天坛综合组团为30.19公顷，玉泉综合组团为21.44公顷。

第二十条住房用地供应年度指引。

2008年，供应住房建设用地33.28公顷。

其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地23.29公顷，90平方米以上商品住房建设用地9.99公顷。

2009年，供应住房建设用地40.85公顷。

其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地28.59公顷，90平方米以上商品住房建设用地12.26公顷。

2010年，供应住房建设用地45.55公顷。

其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地31.88公顷，90平方米以上商品住房建设用地13.67公顷。

2011年，供应住房建设用地40.95公顷。

其中，90平方米以下商品住房建设用地28.66公顷，90平方米以上商品住房建设用地12.29公顷。

2012年，供应住房建设用地37.37公顷。

其中，90平方米以下商品住房建设用地23.38公顷，90平方米以上商品住房建设用地13.99公顷。

第五章政策与策略

第二十一条积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。

1、保证住房用地供应，调整住房供应结构。

规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；

凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；

年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

2、适当提高住房建设开发强度。

针对我市土地资源目益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率。

3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

第二十二条加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。

1、加强普通商品住房建设。

应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式。

2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。

新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中相关住房套型结构比例的规定。

3、加强商品房销售管理。

建立健全商品房预售资金监管制度，全面实现商品房销售网上签约，研究制定中小套型限价商品住房的销售管理办法。

第二十三条加强公共住房建设与管理，加大公共住房保障力度。

（一）加强公共住房规划与建设。

公共住房由市政府统一规划，市政府相关部门统一组织实施。

公共住房的建设规模、套数、户型、面积标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。

（二）完善经济适用住房管理。

进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设与销售过程的监管。

进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。

（三）健全廉租住房制度。

继续推行租金补贴方式，适当增加实物配租比例，增强廉租住房对本地最低收入人口的保障作用。

（四）公共租赁住房建设。

促进经济适用住房由“以售为主”向“以租为主”转化，着手建设各类公共租赁住房；

加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的进城务工经商人员的保障作用，提高公共租赁住房对居住的配套功能。

，

第二十四条加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。

1、依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。

2、加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。

第二十五条积极稳妥的开展城中村改造。

1、继续开展零星危旧房改造。

为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，各级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，加快推进城中村改造、水资源综合开发和城市组团建设，逐步实现全市城中村居住生活环境的普遍改善。

2、规划期内，为落实住房发展规划目标，保证全市住房供应，应积极落实济源市城中村改造相关措施。

第二十六条发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。

严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；

严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。

第二十七条整顿和规范房地产市场秩序。

加强房地产开发建设全程监管；

对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理；

切实整治房地产交易环节违法违规行为；

严格规范房地产市场外资准入和管理。

第二十八条积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

1、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。

相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，建立完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。

2、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。

相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全市统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。

第二十九条完善房地产统计和信息披露制度。

建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制；

加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查。

第三十条加强房地产市场引导。

坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。

第三十一条加强住房发展的战略研究与法制建设。

规划期内，应制定全市住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。

第六章实施措施

第三十二条研究房地产市场的供需变化，以房地产开发年度计划等形式实现房地产市场供需基本平衡。

在当前房地产市场实施宏观调控，市场状态不稳定、形势复杂多变的情况下，深入研究房地产市场的实际状况，特别是区域房地产市场的现实需求与隐性需求、房地产市场的内在需求结构、房地产市场的现实与后续供给状况以及供需之间的结构与数量差异等，具体确定房地产开发的年度指导性计划，并通过规划建议与规划审批等具体程序确保房地产市场供需的基本平衡。

第三十三条完善房地产市场预警系统，优化房地产宏观调控手段。

因地制宜，通过建立房地产市场信息体系，建立与完善区域房地产市场预警系统，在遵循经济发展规律的基础上，规范和引导市场走向，并及时向各级政府提供详实的房地产市场信息和市场分析，为房地产市场的宏观决策提供及时有效的动态依据，化解市场矛盾，消解市场潜在风险。

第三十四条完善住房保障体系，使住房保障成为社会和谐发展的基础。

完善住房保障体系，使城市中低收入家庭“居者有其屋”，这不但是促进社会稳定发展的基础，也是发展和谐社会的基础。

完善住房保障体系，需要实施和完善廉租住房制度与经济适用住房制度。

廉租住房保障主要针对城市低保、低收入同时住房困难的“双困”家庭；

主要保障方式是以租金配租为主、实物配租为辅；

保障资金筹集主要是以政府公共财政预算资金为主；

同时需要建立公正规范的审核审批与退出监督机制。

经济适用住房主要是为了解决城市中低收入家庭的住房问题。

由于经济适用房是微利开发，并在土地与税费上实行优惠政策，因此必须严格控制建设标准和销售价格。

对销售对象，除执行并完善收入及住房双控标准外，还要形成严格的购买资格审批公示制度；

加强社会监督，严厉查处虚假申报等违规问题。

同时建立经济适用住房“出口”管理，对经济适用住房的交易转让和出租进行严格限制，彻底杜绝投资、投机性购房行为。

在完善住房保障体系上，可以尝试对经济适用住房购买对象实行货币化补贴的政策，一方面可以解决经济适用住房建设地块偏远，公共设施不配套等一系列问题，解决中低收入家庭居住成本增高以及城市发展和城市管理上的许多问题，另一方面也可以减少社会资源浪费，提高原有住房利用率，符合当前节约型社会的发展要求。

第三十五条引导与调整商品房的供给与需求结构

根据近几年房地产业发展的实际情况，商品住宅的供给与需求结构之间出现了一些矛盾。

解决中低收入家庭住房实际困难的商品房开发量接近了历史低点；

普通商品房开发逐步萎缩；

投资性的住房供给与住房需求畸形膨胀；

房地产价格达到历史高点。

国务院为此要求严格控制商品房供给结构，逐步引导市场需求结构的转变。

按照中央要求，“十一五”时期的房地产业的发展重点是普通商品住房。

中央规定，为调整住房供应结构，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总面积的70%以上；

中小套型普通商品住房和政策性住房建设，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

为了引导住房需求结构，要运用税收与金融政策，严格控制房地产市场，为进一步抑制投机和投资性购房需求：

1、从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；

个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

2、从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。

考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的继续执行首付款比例20%的规定。

第三十六条推进房地产市场服务体系的发展与完善

房地产市场服务体系是房地产市场健康发展的桥梁与保障，进一步推进房地产市场服务体系的发展与完善，需要做好以下4方面工作：

1、要严格规范涉及房地产市场的各项行政审批事项，减少行政审批手续，以办事窗口的建设为契机，做好“一站化”服务，同时取消住房建设和消费环节的不合理收费，降低收费标准。

2、加大整顿和规范房地产市场力度，重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违法违规行为。

对违反城市规划、无证或越级开发、合同欺诈、虚假广告等违规行为要从严查处。

建设、房地产管理部门要严格商品房预售审批，制止非法预售。

建立起房地产开发企业及其从业人员信用档案和房地产市场信用体系。

3、进一步完善房地产市场体系。

建立起土地招标拍卖挂牌、房地产金融、房地产开发、产权交易鉴证与面积测量、房地产价格评估、房地产中介与咨询代理服务、房屋装饰装修、物业管理等配套的房地产行业运转与服务机制，推动房地产业持续、稳定、规范发展。

4、坚决破除部门和行业垄断。

开放市场，引入竞争机制，引导与发展房地产市场服务体系，促进房地产服务水平与服务档次的提升，使我市的房地产市场服务水平接轨先进地区的水平。

济源市城市住房建设规划

（2006-2012）

说明书

济源市房地产管理局

济源市规划市政管理局

导言

一、规划背景

近几年，全国范围内住房建设发展迅速，成绩斐然，同时住宅和房地产业“贪大求阔”“房价暴涨”现象日趋普遍，已引起了国家相关部门的高度重视，于2006年5月24日，国家建设部、发展改革委、国土资源部等九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》经国务院同意，要求各地市严格执行，调整住房供应结构、控制住房价格过快，促进房地产业健康发展。

二、规划目的

随着社会经济的发展，人民生活水平不断提高，对居住生活质量要求也不断提升，为了适应居民的住房要求，有必要针对房地产业发展中存在的问题，进一步加强市场的引导和调控，使济源市房地产业健康快速发展。

近年来，济源市房价上涨迅速，住房消费“贪大求阔”现象日益突出。

为调整住房供应结构、稳定住房价格、规范房地产市场秩序，逐步解决中低收入家庭的住房难题。

（一）、规范房地产市场秩序，推动济源市住房健康发展

2008至2012年，是济源市进入新一轮经济增长上升期的重要阶段和全面建设小康社会的新起点，住宅产业也处于可持续发展的新阶段。

有必要通过住房开发建设全过程的监管，切实预防和遏制市场的虚假宣传、合同欺骗、内部认购、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等不良现象，引导房地产法制化、合理化发展；

进一步解决供地、招商、市场秩序、住房保障、信息不对称、政府职能转变中存在的问题，加强市场引导和调控，使济源市住房建设快速健康发展。

（二）、调整住房供应结构

从近几年济源市商品房销售情况和城镇居民人均纯收入来看，济源市住房应重点发展低价位、中、小户型的普通商品房，引导经济适用房的开发建设，确保中低收入家庭购房房源供应。

（三）、稳定住房价格

房地产业是城市经济发展的重要支柱产业，在经济、社会发展中占有重要的地位和作用。

为协调经济、社会和谐发展，防止房价上涨过快，出现经济泡沫现象，有必要采取相应的措施稳定房价，引导住房健康发展。

（四）、依据财力、物力情况和居民经济水平合理制定旧房拆迁规模和进度，做到既提高居民生活环境质量又避免住房建设畸形发展的现象。

三、规划思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以改善人居环境、建设和谐社会和节约型社会为出发点，按照济源市制定的城市发展思路，坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系；

坚持以需求为导向，继续调整和优化住房市场供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；

坚持深化住房制度改革，加快建立和完善济源市住房保障制度，改善城镇居民居住环境；

坚持科学发展观，提升新建住宅的综合品质，发展节能省地型房地产；

加强市场监督，规范市场秩序，促进住房市场持续健康发展。

四、规划原则

（一）、总量平衡原则

要按照国家有关金融和土地方面的调控政策，在全面分析市场需求状况的