济南房地产十一五规划Word文档下载推荐.docx
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城市规划对于房地产业发展的重要性不言而喻。
为了适应济南城市发展的需要，最新的《济南城市总体规划纲要（2005年—2020年）》提出“2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模控制在330平方公里左右”。
如此规模的新增可开发面积和如此规模的人口为济南房地产业发展提供了巨大的空间舞台。
因此，适应城市规划的要求，“十一五”期间促进房地产业快速健康发展，也成为济南必然的选择。
2010年中心城人口达到340万，意味着“十一五”期间每年10万的新增人口。
“十一五”期间城区面积将有50—60平方公里的增长空间，这对房地产业来说是一个难得的发展机遇。
按照合理开发建设新区、有机疏解老城的原则，“十一五”中心城的建设重点将放在燕山新区和腊山新区。
奥体中心和政务中心的建设将带动燕山新区的商务办公、体育休闲以及居住地产的大规模开发，腊山新区将依托京沪高速铁路枢纽进行商业物流地产以及居住地产的开发。
东部城区的郭店、孙村和彩石三个片区将以工业地产为主导，而西部城区将以发展教育地产、旅游地产为先导，逐步带动片区的发展。
“十一五”期间以城市快速公交系统工程为龙头、带动道路系统建设和市政设施建设，为房地产业的发展提供了良好的硬件基础。
以城市景观风貌带的规划、泉水资源的保护和利用、城市大气环境改造、城市公共卫生综合整治等为重点的生态文明和社会文明建设将为广大市民营造一个更加方便、舒适、宜居、安全的人居环境。
（二）面临挑战
1、城市区位竞争
对济南房地产业发展造成影响的竞争城市主要来自两个方向，一是来自南北交通干线的石家庄、徐州甚至临沂等城市的竞争。
由于这些城市恰处于济南联系南北大经济中心的中间位置，因此，虽然其社会经济竞争力水平低于济南，但“中间机会”区位，必然对济南来自南北方的社会经济机会造成影响，进而对济南商用地产造成竞争。
二是来自省内胶济沿线，尤其是青岛、烟台等沿海城市的发展。
济南虽然是省会城市，但内陆与沿海自然形成的人居环境差异、不具直接出海口岸的弱点以及与京津大经济中心相对弱化的分工联系，使得济南房地产业的发展更直接地面临与这些沿海城市的竞争。
沿海城市优越的自然区位有利于发展景观地产、旅游地产和生态住区，利于招商投资。
事实上，自房地产业发展以来，这种不利的竞争格局就一直在加剧中。
这种局面在“十一五”期间将会更加显现。
2、城市综合实力的竞争
根据2004年中国城市竞争力报告，济南城市综合竞争力排名位次，在全国处于第18位，在环渤海经济区西南部，济南位次高于石家庄、邯郸等铁路沿线城市，而低于青岛（第12位）。
在全国，青岛的环境竞争力处第6位，政府管理竞争力第5位、开放竞争力第6位，济南已经远不及青岛，有的方面甚至低于烟台、威海等城市。
这种排序显然有其现实的合理性，但这与济南应当具有的影响并带动鲁西、冀南、苏北、豫西北，连接环渤海与长三角经济区，沟通黄河中下游的地位还不相符，目前还没有能力真正承担起环渤海南翼重要的次级经济中心的作用。
由此影响到济南房地产业的发展。
相比之下，济南社会经济的活跃性较差，外向型程度较低，参与区域内部城市间分工程度不足等，受到来自省内青岛、烟台、威海等城市竞争的影响明显，使得来自港、澳，日、韩等外资项目，甚至来自江浙等省的内资项目落户济南的机会减少。
如此一来，济南作为区内节点城市对房地产业的吸引力相对降低。
因此，增强济南城市综合实力是发展房地产业的基础。
3、政府服务效率的竞争
政府管理部门审批速度、服务效率和态度等是重要的投资软环境，当前国内许多城市已经在政府服务提速以及服务态度上发生了很大的转变，服务型政府已经成为改善投资环境的重要因素。
目前珠三角、长三角的城市以及省内的青岛、烟台、威海等城市政府服务效率已经明显走在全国的前面，这也是这些城市投资活跃、经济发达的重要原因之一，济南市与上述城市相比尚存在较大差距。
由于房地产市场发育存在区域差异，房地产业步入了跨区域投资开发的时代，国内外许多大集团正在将投资向北方转移。
这些投资商看重的不仅是市场和城市的硬环境，更看重城市政府的服务效率。
因此济南市亟需改变目前审批流程繁杂、审批时间长、服务效率低的问题，这不仅是城市形象和政府形象问题，更关系到济南城市招商引资和经济运行的效率，是城市竞争力的重要体现。
（三）宏观调控与法制建设
宏观调控从手段看是紧缩和扩张的动态统一，从目的看是防止大起大落的动态统一。
在经济上升时期，宏观调控的着力点是控制上升加速度和通货膨胀，防止局部过热演变为全面过热，避免过度繁荣和泡沫化；
在经济下降时期，宏观调控的着力点是控制下降加速度和通货紧缩，防止局部过冷演变为全面过冷，避免经济滑坡和慢性衰退。
因此，宏观调控覆盖整个经济周期，既覆盖上升期，又覆盖下降期。
只有将周期上升和下降两个阶段的宏观调控统一起来，政府熨平经济周期的作用才能发挥出来，才能真正实现延长经济周期、促使国民经济持续快速增长的目标。
在2004年，国家为了控制投资过热、防范金融风险而采取宏观调控政策，控制出让开发用地，抬高了开发贷款门槛。
2005年，被喻为中国楼市的政策年，继3月16日取消了实行多年的房贷优惠利率后，房产新政持续出台了国八点、国八条、七部委意见等，调控楼市的多项政策深刻地影响了整个房地产市场，稳住了城市快速上涨的房价，随后也使楼市出现了交易量明显下降的观望期。
同时，房地产税制改革、物权法（草案）的讨论广泛展开，完善法制、规范市场进入快车道。
所有这些都将影响着我市“十一五”房地产业的发展状态。
这其中，机遇与挑战并存。
1、宏观经济走势
“十一五”期间，我国国民经济将继续保持快速增长势头，呈现“高增长、低通涨”的良好局面，我国经济将进入温和调整阶段，使得主要依靠投资和净出口需求拉动的经济增长转变为依靠投资、消费和净出口三大需求共同拉动的经济增长，使得经济发展主要依靠规模增长转变为依靠规模增长和质量、结构及效益的改善，我国经济加快走上集约化发展的道路。
“十一五”期间，我市将首次遇到工业化与城市化发展的土地屏障，土地对我市经济增长的制约，则会推动我市工业化与城市化朝向更加集约土地使用的方向发展，特别是推动济南大都市圈的发展，因为只有采用“都市圈”模式才能最集约地使用土地。
此外还会推动对城市建成区的再开发，就是将大量低层建筑推倒重建成高层建筑，大幅度提高城市的开发强度，并结合产业升级，淘汰掉那些土地产出率低的工业与服务业项目。
总之，“十一五”期间我市经济增长所遇到的新矛盾、新问题，会推动我市经济加快走上集约化发展的道路，从而使“十一五”成为我市经济在走向现代化过程中的重要转型期。
2、土地管理
2003－2004年，加强土地管理的调控政策先后有：
国土资源部发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，严格控制土地供应总量；
国务院出台关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知；
国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令）等。
国有土地出让“招、拍、挂”制度的确立，体现了公开、公正、公平的原则，使开发商减少了取得土地的许多中间环节，实现了土地与资本的最直接结合，明显提高了土地资源配置的效率，加强了土地市场秩序。
采用“招、拍、挂”后的地价会上涨，资金不足、开发能力低的房地产开发企业将会逐步被淘汰。
“十一五”期间国家将继续土地的严格管理以及对于农用地和基本农田的严格保护的政策，这对于快速发展的房地产业是一个非常严峻的挑战，如何利用现行的土地政策、盘活存量土地、发展省地型房地产成为行业急需解决的问题。
3、房地产金融
房地产金融是对房地产开发业的强力支持，同时也要防范金融风险。
合理运用房地产金融政策进行投资调控，是促进房地产业健康发展的有效手段之一。
把房地产住房抵押贷款的利率提高到正常的水平，目的是要遏制房地产商的短期投机行为，让消费者增强资金价格风险的意识。
加息改变了市场预期，有利于引导投资的合理流向，有利于遏制房地产业过热苗头，消除潜在金融风险，以实现房地产业持续健康发展。
“十一五”期间国家将发展多层次的资本市场和完善房地产信托，增加房地产金融产品。
只有完善房地产企业的长期融资渠道，才能形成租售并举的住房市场，才能最终促使房地产健康发展。
4、房地产开发经营
2004年末颁布了新修订的《山东省城市房地产开发经营管理条例》。
该管理条例提高了房地产开发企业的设立门槛；
明确了房地产开发必须坚持政府总揽、市场导向、以项目带开发的方针；
对房地产开发项目的确立与取得、房地产项目的建设、房地产经营等作了相应的规定；
首次把住宅性能认定要求列入项目建设条件意见，依法实行《住宅产业化技术要求意见书》制度，该意见书与控制规划条件同时作为开发项目招标和土地出让的必备条件。
该条例的颁布实施对于今后规范管理省内房地产开发经营行为和市场秩序、提高商品房产品质量将起到重要作用。
2005年4月颁布了《山东省商品房销售条例》，严格执行该条例，对于规范房地产销售经营行为、理顺市场秩序、保障购房者的权益，应具有重要意义。
2005年5月，国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定自6月1日起禁止未竣工的已购预售商品房再行转让；
对个人购买住房不足2年转手交易的,取消了营业税的优惠。
这一措施对于稳定房价、抑制投机性需求、规范房地产市场起到了重要的作用。
5、房地产税制改革
我国现行的房地产税制，是1994年税制改革后逐步形成的，直接以房地产为课税对象的税种有5种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税；
与房地产联系密切的税种有营业税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税。
我国房地产税制存在诸多不完善之处，如流通环节税费过多、重复征税、征税范围过窄、计税依据不合理等，全面的房地产税改已是迫在眉睫。
税制改革的目标是构建一个科学的税收结构，在“明租、正税、清费”的前提下，适当调整征税范围，扩大税基，合理计税。
通过开征统一规范的不动产税、清理房地产行业收费、开征土地闲置税、适时开征遗产税和赠与税等措施来完善我国房地产税收体制，进一步体现税收对于房地产业的宏观调控职能和对社会财富再分配的调节职能，并有助于提高土地和房产的使用效率，建设节约型社会。
6、行政许可法
《行政许可法》的颁布为约束行政行为、为房地产业的健康和规范化发展提供了法律保障。
第一，行政机关办事效率的提高、行政许可时间的缩短，优化了房地产投资环境，使得建立一个高效率的房地产市场成为可能。
为了提高效率，从土地到规划，再到建设管理和市场管理，各个环节的审批手续都进行了较大规模的调整，这有利于减小房地产企业管理成本，缩短房地产开发周期。
第二，《行政许可法》中明确了有关听证的规定。
对于房地产业来说，凡涉及公众利益的事件，必须在20日内组织听证，行政机关不能再擅自替业主做主，而是必须通过听证会听取业主的意见，更大限度地保护了民众利益，这要求政府的管理行为和房地产企业的经营行为要符合规范，体现“以人为本”。
第三，监查部门也将受监督。
《行政许可法》规定，实施行政监察管理的部门，将把监督检查结果经监查人员签字交由专门部门记录归档，以示对监查结果的真实性和公正性负责，有利于减少监查人员滥用职权。
这将促使房地产行业更为透明、公正。
7、物权法
《中华人民共和国物权法（草案）》，是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律草案。
在这部共５编２０章２６８条的草案中，涉及房地产行业的有包括建设用地使用权、业主身份及权利、拆迁补偿、不动产登记等八项内容。
该法一旦颁发实施，将对房地产业产生深远影响。
预计2006年出台的《物权法》在规划建设用地、不动产登记制度等方面做出规定，将达到进一步规范房地产市场、降低金融风险的目的。
而对于征地与拆迁的合理补偿、小区绿地与道路的权属、土地使用权续期、建设用地收回等问题的规定会在一定程度上约束房地产开发商的行为，充分保护物权所有人利益。
这要求开发商必须增强法制观念。
五、“十一五”房地产业发展预测
（一）住宅需求预测
住宅需求预测是房地产业发展预测的重要基础。
根据市房管部门的统计数据，2004年底，济南市实有住宅面积6195万平方米，按照中心城城区人口241.44万计算，人均住宅建筑面积为25.66平方米。
根据“十一五”房产管理发展预测，平均每年人均住宅建筑面积增加0.8平方米，2010年人均建筑面积达到29.6平米，中心城城区人口将达到291万左右。
按照以上数据，计算得出：
2005年中心城城区人口＝241.44＋（291－241.44）／6＝249.7（万人）
2005年中心城城区住宅建筑面积=249.7*（25.660.8）=6607万平方米
2010年中心城城区住宅建筑面积=291*29.6=8613.6万平方米
进而计算得到
“十一五”期间中心城城区住宅需求总量=8613.6-6607=2006.6万平方米
考虑到中心城范围内非商品住宅和违规违章住宅建设（含集资建房、旧村改造住宅及其非法销售量、违规违章不具备销售条件的商品住宅）并未列入房产管理部门备案登记，这部分需求量也占到一定比例，因此取这部分不参与房产登记住宅的影响系数为1.2，得到“十一五”中心城住宅需求总量为2407.92万平方米，年均需求量为481.58万平方米。
（二）商业用房需求预测
商业用房包括商铺、写字楼（及办公楼）等，商业用房需求预测依据的基础历史统计数据是全市分年度增量商业用房销售面积交易量，这个交易量是全市数据，但用于市区中心城商业用房需求预测，需要作区域修正。
表6
1998～2004年市区中心城商业用房新增有效需求量
单位：
万平方米
年份
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
市域交易量
4.97
9.31
5.99
14.34
8.22
14.95
22.9
区域修正系数
0.8805
0.8498
0.8759
0.8194
0.8249
0.8658
0.870
市区需求量
4.376
7.912
5.247
11.750
6.781
12.944
19.923
（说明：
受统计资料限制，市区中心城商业用房销售面积通过区域修正系数修正得到，区域修正系数=市辖区新开工面积/市域新开工面积）
根据预测数据，采用最小二乘法得出商业用房需求量自回归预测模型为:
Y=0.4573t2-1.5782t
7.015（相关系数R=0.8803）
式中，Y为商业用房有效需求量，t为时间变量，以1998年为起点，1998年时t=1，1999年时t=2，2000年时t=3，由此类推。
根据该模型预测得到“十一五”期间市区中心城商业用房有效需求量。
考虑到城市化加快、市场经济进一步发育和产业结构调整使第三产业加快发展的影响，因此，我市“十一五”期间商业用房有效需求总量还应有所增加。
这里取修正系数为1.2，计算得到“十一五”期间我市商业用房有效需求总量为275万平米，平均每年需求量为55万平米。
表7
“十一五”商业用房新增有效需求预测结果
年
份
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
合计
预测值
29.85
36.96
44.99
53.93
63.78
229.51
修正值
36
44
54
65
76
275
（三）土地需求预测
土地需求是指为满足住宅、商业以及其它用途等的需求而需要的开发用地的需求量，因此，土地需求预测可以按照住宅需求和商业用房需求预测结果和一定的开发强度指数进行推算。
“十一五”期间我市每年土地需求预测可依据下式为基础进行推算：
L=Y1/R1
Y2/R2
式中：
L为住宅和商业用房所需要的开发用地量，Y1为住宅需求总量，Y2为商业用房需求总量，R1为住宅开发区片的开发强度指数（相当于地块容积率），按照0.9计算，R2为商用地产开发区片开发强度指数，按照1.8计算。
即
L=Y1/0.9Y2/1.8
将前述预测的“十一五”期间住宅需求量和商业用房需求量代入上式，计算得到“十一五”期间我市住宅和商业用房所需开发用地总量为2828.25万平方米，再加上工业用途等其它用地需求，我市“十一五”期间房地产开发用地需求总量在3000万平方米左右，平均每年的需求量为600万平方米左右。
（四）房地产投资规模预测
根据前述发展现状分析，济南市的房地产开发投资占固定资产投资的比例明显偏低，增长速度也一直低于全国平均水平。
在“十一五”期间难得的发展机遇面前，应该加快房地产投资开发的步伐。
按照与国内其他城市的对比，“十一五”期间济南市市辖区房地产投资开发保持不低于平均20%的增长率是一个合理的发展速度，故采用增长率预测方法进行预测，预测公式如下：
Y=121*（120%）n
其中，Y为“十一五”期间某年房地产开发投资量，121为基期2005年的房地产开发投资统计量，20%为“十一五”期间房地产投资开发平均增长速度，n为时间序列，其中2006年n取1，2007年n取2，依次类推。
通过上述公式，计算得到“十一五”时期市区房地产开发投资总量为1080.53亿元，年均开发投资216.11亿元，到2010年房地产开发投资要达到301.09亿元，具体结果如表所示。
表8
“十一五”房地产开发投资量预测结果
亿元
投资
开发量
145.2
174.24
209.09
250.91
301.09
1080.53
六、“十一五”房地产业的发展目标和主要任务
（一）发展目标
“十一五”正处于我国房地产业发展周期的上升期，我市生产总值将按12％的增长速度持续快速增长，又恰逢济南城市总体规划修编完成，开发投资能量增加释放，房地产业将进入持续快速发展期。
“十一五”期间房地产开发投资达到1100亿元，建设各类房屋2800万平方米，住宅2400万平方米，其中经济适用住房420万平方米；
城市居民人均住房使用面积由2005年的19.8平方米提高到2010年的24平方米，年人均增长0.8平方米；
物业管理总面积达到5500万平方米，其中住宅面积达4500万平方米，物业管理的覆盖率达70%，小区成立业主大会的比率达65%；
大力发展节能省地型住宅，新建商品住宅性能认定率达到60%，新建住宅严格实施节能65%的设计标准。
1、增加投资规模，调整产品结构
“十一五”时期我市房地产投资规模将由2005年的121亿元增至2010年的300亿元左右，年增长率为20%左右；
房地产产品结构应有明显改善，形成以住宅为主体、商铺与写字楼并举、工业物业市场逐渐扩大的局面；
在商品住宅（增量）开发中，总价款为中低价位的商品房产品应成为市场供应的主体，改变目前商品住宅总价整体偏高的局面，形成中低价位商品房、经济适用住房、高档商品房比例协调的住房供应体系，加快领秀城、田园新城等大型居住区的建设；
发展节能省地型住宅，住宅供应向“高（层）、小（面积）、好（品质优）”的方向发展。
2、满足商品房需求，提高居住水平
我市中心城“十一五”期间新增住宅需求总量约在2400万平方米左右，新增商业用房需求总量约在275万平方米左右，新增工业物业需求量约为50～70万平方米。
因此，为满足各类房地产需求，“十一五”期间中心城房地产开发总量（建筑面积）至少应达到2725万平方米，考虑到城市化进程的要求，较乐观的目标应在2800万平方米。
“十一五”期间我市居民居住条件继续改善，按每年人均住宅使用面积增加0.8平方米，2010年城市居民人均住房使用面积提高到24平方米。
3、增加土地开发供应，力争供求平衡
为了适应我市国民经济和社会发展对各类房地产日益增长的需要，“十一五”期间我市房地产开发用地需求总量约为3000万平方米（合45050亩），平均每年房地产开发用地需求为600万平方米（约9010亩）。
但是，现行国家控制的土地年
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