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3、了解行业前景，分析未来发展，提振士气与信心。
4、学习内容
1）房地产行业基础知识
1、房地产基础常识
1.1房地产即：
房产与地产的总称，房地产在物质上有三种形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
1.2房产是房屋及其处分权、使用权、占有权、收益权等权利的总称。
1.3地产是土地及其使用权、收益权、处置权等权利的总称。
【其区别在占有权。
】
1.4
1.4房地产的特性：
1.4.1位置的固定性：
不可移动，即称为不动产。
1.4.2地域的差别性：
根据不同地区在价格、品质、开发类型都不一样。
1.4.3高值耐久性：
年限较长。
1.4.4保值增值性：
具有较长时期的保值增值性。
1.4.5稀缺性：
土地不能再生也无法代替。
2）房地产行业名词解释
1、土地类
1.1土地用途种类：
农用地、建设用地和未利用地土地。
通常指土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育，科技，文化，卫生，体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或其他用地
1.1.1农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等
1.1.2建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等
1.1.3未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
1.2土地来源及性质：
对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；
对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。
1.3集体土地指农村集体所有的土地
1.4土地使用权出让
土地使用权出让，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。
年限：
（1）居住用地七十年；
（2）工业用地五十年
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（5）综合或者其他用地五十年。
另外，加油站、加气站用地为二十年。
1.5土地使用权的出让方式
土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。
1.6违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
1.7商品房取得预售的条件：
《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》
2、房屋类
2.1房屋：
一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。
但根据某些地方的生活习惯与风俗，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。
2.2商品房：
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
2.3房改房：
房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。
即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。
房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。
属于部分产权。
2.4集资房：
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权；
不对外出售；
属于经济适用房的一种；
在持续一段时间后产权会过度为职工个人所有。
2.5微利房：
亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。
2.6平价房：
平价房是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。
（成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
）平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。
其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。
2.7解困房：
是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。
2.8再上市房：
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
2.9廉租住房：
是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
2.10安居工程住房：
是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。
成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%－3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。
2.11经济适用住房：
经济适用住房是指已经列入国家计划，由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
它是具有社会保障性质的商品住宅。
具有经济性和适用性的特点。
经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。
适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。
2.12两限房：
限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房。
是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。
限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。
与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。
2、房地产行业的经济地位与作用
房地产起源于建筑业，是国民经济中不可缺少的一部分，是我国经济的支柱产业。
2.1房地产业是经济结构的主要构成部分：
任何行业的发展都必须依赖一个前提：
土地与房产……
2.2房地产业带动其他产业发展：
制造业、建筑业、金融业、贸易业、旅游业、信息业、建材业、服务业、化工业等。
房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。
房地产经纪行业市场空前巨大，目前全国从事房地产行业已达上百万人。
2.3有利于改善城市的基础设施建设，在计划经条件下，基础设施的建设完全依赖于国家，未形成自身资金周转和循环，结果城市起发展，财政就越困难，国家通过国有土地的有偿出让，向房地产业征税，获得基础设施建设资金。
2.4扩大了对外开放，发展外向型经济，房地产业的发展能够改善投资环境，增加对投资者的吸引力和信心
2.5房地产业开发经营的项目，最终都落实到人类生活基础设施和人文景观上，房地产业还为人们提供了一个优美的景观和良好的生活环境
3、中国房地产市场的发展历程简述
3.1萌芽阶段（1845-1949），20世纪30年代，专业的华资房地产公司有20多家。
3.2休眠阶段（1949-1979），主要原因是内战和战后建国时期影响。
3.3复苏阶段（1979-1991），78年改革开放，80年全国城市规划工作会议把对城镇土地征收使用费列入议事日程，并在深圳、广州、抚顺收取城市土地使用费，规定土地使用年限，84年5月政府报告指出，城市住宅建设，要进一步推行住房商品化试点，并将房地产业列为独立行业；
88年4月七届人大修改宪法规定“土地使用权可以依法律的规定转让”《土地管理法》也做了适当修改，并在深圳、广州、上海、厦门、福州等城市实行土地使用权有偿转让；
89年全国进行房地产整顿，市场开始出现回落；
90年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》出台，改善了投资环境，增强了外商在中国投资的信心。
3.4快速发展阶段（1992年至今），92年邓小平同志南巡讲成为我国房地产业发展的一个历史转折点，92年底全国房地产公司达1200余家，投资总量732亿元，商品房销售面积达4288万平米，销售额440亿元；
93年全国房地产开发公司达到2万余家；
目前房地产开发公司更是如雨后春笋，遍地开花，一片欣欣向荣，蓬勃发展的态势。
3）房地产经纪行业基础知识
1、房地产经纪行业历经的时期
A、元代，称为“房牙”
主要是帮人介绍房屋信息，促成交易，收取佣金。
又称“中间人”“掮（qian二声）客”
B、鸦片战争（1840），称为“二房东”
在当时，大的房地产投资商不愿意直接经营零星的小住户承租业务，他们以转手出租的方式，将房产的出租业务委托给一个可信赖的人经营，这个就是“二房东”
C、解放前（1930-1948）
在民间，经纪活动较活跃，当是国家较混乱，一部分不法经纪人用欺诈、索取高额费用、哄抬房价等。
D、行业消失期（1952-1978）
这一时期由于国内政治、经济因素，我国的住房制度以分配为主，房地产经纪基本消失。
E、改革开放至今
1980年改革开放之后，经纪行业开始复苏。
特别是在1992年后，房地产经纪行业得到了空前的大发展。
2、我国房地产经纪行业发展历程
我国房产经纪行业的成长，前提是由于房地产市场发展的需要。
（但这一点相信在不久的将来将也许会被打破，因为市场的发展就是在不断细分过程中，呈现繁荣的；
任何行业也都是一样，经过不断细分，房地产经纪行业可经营业务逐渐增多，变得更加多元化，在不久的将来，房地产也许不再是经纪行业的主流市场。
）
纵观改革开放30多年来房地产市场的发展历程，经历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量的方向发展。
第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。
这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。
第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。
第三阶段为90年代中期。
随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大众的首选目标。
房地产市场经历了此3个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房地产经纪因此应运而生，它的灵活性、专业性则更加适应市场经济的发展，所以在房地产完全市场化运作的同时，经纪行业在95年以后得到了空前的大发展。
以上是依据我国房地产市场发展的3个阶段，来解读经纪行业的发展。
那么单从经纪行业来分析，从1978年至今它的发展历程，可以分为4个阶段。
2.1复苏与形成阶段（1978-1992年）
从历史上来看，经纪行业的产生比较早。
（可以追溯到元代）从近代史来看，是在我国进入近现代社会以后，才产生的，相对其他国家起步较晚。
今天探讨的房地产经纪行业是改革开放以后的产物，是中国房地产业作为现代产业，登上历史舞台的产物。
也是90年代以后房地产业迅速发展，形成相当规模，并且产销分离之后的产物。
1978年十一届三中全会以后，我国进行改革开放。
关于房地产（包括住房）是不是商品，曾进行过比较大范围的讨论。
上世纪八十年代讨论其中一个重要的成果就是到1988年我国第一块土地批租，土地批租制度的实行，意味着我国房地产业真正登上历史舞台。
90年代中期，房地产行业中一个相对独立的产业，也就是今天的房地产经纪行业，就正式登上历史舞台。
在中华人民共和国建国以前，特别是在十九世纪中叶，随着五口通商，随着资本主义经济迅速地成长，在我国很多地区，特别是沿海，经济贸易活动很活跃的地区，房地产经纪活动，不仅逐渐产生，而且比较活跃。
房地产经纪行业已经有了初步的规模。
建国以后我国房地产开始形成第一次发展高潮；
90年代，92年到95年是我国第二次房地产业高潮。
2.2起步、成长阶段（1992-1999年）
1992年以后，上海等城市逐渐开放房地产市场，开始取消对房地产经纪活动的限制，在1992年以上海为例，房地产经纪企业开始出现，上海有数家房地产经纪企业批准成立。
到1994年9月，上海市人民政府批准发布了《上海市房地产经纪人管理暂定规定》，实行了市场准入制度，对房地产经纪人开始实行资格认定。
1993年上海的房地产经纪企业扩展到138家，95年扩展到758家。
90年代中期，对房地产行业影响很大的是：
在政府的主导下，各区县房地产交易市场，交易所纷纷成立。
90年代中期以后，房地产业的两岸三地市场联动，对于房地产业发展，具有重大的意义的事件。
90年代中后期，房地产经纪行业成长起来。
2.3快速发展阶段（2000-2004年）
在我国的第四个五年计划中，第一次明确把大力发展以住宅为主的房地产业写入我国的五年计划。
房地产业进入了快速发展阶段。
从上海的情况来看，经纪企业从1993年的百余家发展到2004年的4000家，下属分支结构6000多家，房地产经纪机构的总数超过一万家。
2.4调整转型阶段（2004年至今）
4.1经营环境
4.1.1经营条件更加严格
一手房交易过程当中，一些地方政府颁布的“取得预售证以后，必须在规定期限内销售”的条件，以及对交易情况的一些明确表述，实际上都对房地产经纪企业提出了更严格的要求。
使得一些经纪企业过去采取的某种经营方式在新的条件下不能使用。
二手房的网上备案、房地产经纪分支机构开立证书的要求、监管的严格等，都使得整个行业的经营条件更加严格。
4.1.2经营规范更加明确
建设部在2006年底发布的《房地产经纪执业规则》明令禁止房地产中介赚取差价，明确了关于房地产经纪机构收取佣金相应的规定，对于利用虚假信息赚取中介费、服务费、看房费等费用均列入非法收益进行监管。
4.1.3金融政策更加紧缩
金融政策更加紧缩是大范围的要求，对房地产经纪行业产生的影响的也是相当直接的。
例如关于第二套房的规定等。
（贷款政策等）
4.1.4税收要求提高
2005年国家进行宏观调控，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会，《关于做好稳定住房价格工作的意见》当中，首当其冲的，就是关于个人住房购买不足两年转手交易的，应当全额征收营业税；
个人购买普通住房超过两年的，转手销售，免征营业税；
对个人购买非普通房超过两年转手交易的，销售时，按其售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。
（2010年5月1日国十一条的出台，京八条政策的出台）
3、房地产经纪行业发展取得的主要成绩
3.1作为住宅市场化的重要助推器，为促进房地产流通、缓解供求矛盾发挥了不可或缺的推动作用；
3.2作为房地产业的重要生力军，为繁荣房地产市场发挥了不可替代的促进作用；
3.3作为经济的重要增长点，为扩大就业和改善经济结构做出了积极贡献。
4、当前房地产经纪行业存在的主要问题
4.1法律法规不健全，行业管理不完善
4.2经纪机构良莠不齐，行业整体素质不高
4.3违规行为时有发生，行业声誉差强人意
4.4行业规范基本缺失，市场运行不够有序
4.5人员培养跟不上发展的需要，高素质人才缺乏，影响行业提升专业化水平。
我国房地产市场的供需
中国城镇2009年有纯住宅131亿平方米，但中国城镇居民总数2009年末为2.1亿户，户均不过60平方米，还处于“初步脱困”水平。
2000年以来的10年中国城镇建了7000万套住房，相当于家庭总数的三分之一。
但同一组数据也容易解读出，中国每年每百户家庭只能有3到4户改善，搬到新房去。
中国住房严重短缺，就算房子不要钱，4套房子也变不成70套。
按现在的住房建设速度，到2020年城镇居民住房达到‘初步改善’水平。
买得起房是一个衡量全面小康社会的重要标志，达到这个目标需要20到30年的艰苦努力才可能，因为未来20年，房价上涨的压力依然很大。
按目前的住房建设速度，未来10年中国有望至少建7000—8000万套新房，房屋供需矛盾依然很大。
长期存在的供需矛盾以及相应要求的提出、行业问题的出现，对房地产以及经纪行业来说都是一种挑战，所以现实阶段是重要的调整与转型阶段。
房地产市场经过调整与转型后将更加趋于稳定、有序的发展；
房地产经纪经过调整与转型，法律法规与行业规范将更加健全，整体素质与专业化水平将大幅度提高。
面对此时阶段，不论是房地产还是经纪行业都将出现更多的发展机会，以及成就更多的专业精英与行业的领军者，整体行业将逐步走向持续、稳定及更加快速的发展阶段。
4）房地产经纪基础常识
1、什么是房地产经纪
房地产经纪是一种社会活动，指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务活动的机构和个人。
2、房地产经纪的重要作用
1）有助于房地产市场的活跃和兴旺。
2）有利于房地产行业稳定持续发展。
3）有助于住房制度改革的继续深化。
4）促进人民居住生活水平的提高。
5）促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求。
6）提高了就业率。
4、房地产经纪公司类型与特点
4.1合同制经纪公司
特点:
经纪人自负盈亏,佣金一般公司拿少数（30%-40%），经纪人拿多数（60%-70%）,佣金制度五花八门，个人作战，公司承担更多的法律风险。
4.2雇员制经纪公司
特点：
底薪+提成+福利，规模化、量化式管理，淘汰率高，团队作战。
4.3加盟
特点：
发挥品牌效应，吸引商家加入，形式多样化，收取加盟费或管理费。
4.4目前经纪公司类型
就目前来讲，公司经营模式主要为雇员制与加盟制；
合同制经纪公司在发展过程中，不适应市场经纪机制而被逐渐取代。
但是在未来，个人观点经纪公司的经营模式将发生巨大的变化，企业将变为平台，个人将变为主体，品牌作用也将趋于个人化。
3、面积
3.1房屋建筑面积：
指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。
指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
3.2房屋使用面积：
指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
4、房地产交易
4.1房地产交易：
指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。
4.2房地产转让：
指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
4.3房地产抵押：
指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
4.4房屋租赁：
指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
4.5什么是产权登记？
房地产登记：
即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。
它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。
经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。
产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。
采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产权利。
房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
4.6房屋产权证明有那几种证件？
答：
《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权证》。
5、房地产交易税费
5.1契税：
指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
5.2营业税：
指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
5.3房产税：
指以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
5.4营业税附加：
指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
5.5印花税：
指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
5.6个人所得税：
指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收
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