盘锦市商业立项报告文档格式.docx
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超市卖场：
委托返租15年，回报率7%/年（无递增）
2、鹏欣水游城
（1）商场规模：
总占地面积5万㎡、建筑面积18万㎡
（2）主要商业项目：
综合购物中心、洲际酒店、高档公寓
（3）买断价格：
3—5万元/㎡
3、圣鑫大都会
35000㎡
（2）主流户型：
10—20㎡
3.2万—4万元/㎡
（4）合作方式：
租赁
4、金玛宏寰购物中心
30000㎡
7.5—15㎡
3.8万—4.2万元/㎡
联营（商场负责返租6、8、12年，回报率8%/年）
（二）兴隆台区租赁市场调研
商场名称
建筑面积
主流户型
商铺数量
租金价位（元/月.㎡）
买断价位
大商中央商业街
20000㎡
20-30㎡
460户
200-300
3.6-4.4万元
海湾商场
12000㎡
8-20㎡
227户
180-240
3.5-4万元
润达购物广场
10-20㎡
606户
160-240
4-4.5万元
百特服饰
18000㎡
325户
80-160
1.8-3万元
二、拟定项目选址调研
（一）泰山路
1、拟建项目规模
项目面积：
680米（长）*32米（宽）*2（地下两层）=43520平方米
人行道：
宽11-15米
2、泰山路门数据市统计
（1）门市品项占比
品项
网吧
药店
保险
医院
餐饮
副食
烟酒
单位
银行
超市
复印
五金
宾馆
占卜
小百
移动
学校
合计
数量
3
1
8
11
6
2
4
13
9
76户
占比
4%
1%
10%
11%
7%
2%
3%
17%
12%
100%
（2）门市租金及买断价格
租金价格：
80-100元/月.㎡
买断价格：
12000-16000元/㎡
3、盘锦州客运站数据统计
（1）全国主要城市车次表（部分县级城市略）
（2）客运站日平均客流量统计
始发站发车客流3000—3500人次/日
终点站下车客流3500—4000人次/日
4、拟定项目选址综述
泰山路远离商圈，沿街无商业项目。
客运站位于整个拟定项目中部，依托客运站沿街快捷酒店较多，客运站能带来一定客流量。
据客运站业务科介绍，平日往来客流量在7000人次/日左右，春运、学生返乡、返校，夏日旅游旺季客流量均有显著提升。
但是据以往经验证明，流动客流群体不能支撑商场日常营业额，
人行道较宽，利于我司项目设计双向扶梯，且在客运站以北停留往来车辆较多，利于作为停车场地。
拟定项目主干道较宽，按照小户型商铺的需要，无法建立双通道，只能考虑建立三通道的商场动线。
综上所述，我部认为泰山路不做为兴隆台区首选拟定项目地址。
5、泰山路实景图片
（二）石油大街
700米（长）*32米（宽）*2（地下两层）=44800平方米
宽12-15米
2、沿街门市数据统计
经营品项
职能部门
房屋中介
门市数量
5
门市占比
33%
8.33%
16.6%
41%
8.3%
14000-18000元/㎡
60-90元/月.㎡
3、拟定项目综述
石油大街位于步行街南端，虽然目前沿街门市较少，商业氛围不足。
但是从长远考虑，大商城市广场中的瑞诗酒店与公寓写字间、盘锦水游城都位于石油大街北端，打造了巨大的潜在商业环境。
瑞诗酒店的高端定位，水游城大型商业休闲购物综合体理念，连接大商中央商业街（地下商场），毗邻大商步行街（鹤翔路）等，都是拟定项目设立在石油大街的巨大优势。
可考虑与大商中央商业街（地下商场）联通，或在与大商中央商业街或鹤翔路地面设立双向扶梯，可大大引入消费客流。
水游城在石油大街与鹤翔路定位为中高档特色餐饮、休闲区域，我司拟定项目可在该区域负二层位置规划大众特色餐饮区，“差异化”的策略抢占市场份额；
水游城在石油大街与双兴中路建立的高档百货商场，我司仍然可以采取差异化经营的方法，在该区域规划特色商品区域，如我司的强项“韩国城”以及其他外来引入的特色商品区域。
我部建议石油大街可作为兴隆台区拟定地下商业项目的主要选址地。
4、拟定地下商业项目预期收益
根据当地租赁市场租金标准，建议租金定为180—220元/月.㎡，按照岀铺率50%计算，租金预计收益如下：
180-220元/月.㎡*44800㎡*50%*12个月=4838—5913万元/年
根据当地租赁市场买断价格，建议买断价格定为4万元/㎡（使用面积），按照岀铺率50%且商场100%对外销售计算，买断预计收益如下：
4万元/㎡*44800㎡*50%=8.96亿元
5、石油大街实景图片
（三）双星中路
宽4、12米
（1）门市数量统计
礼仪婚庆
茶庄
美发
歌厅
12
50
24%
8%
6%
租金价位：
90元—120元/月.㎡
12000元—20000元/㎡
3、拟定项目选址综述
双星中路东侧为绿化带，无任何门市及商业物业，商业氛围较差。
平时往来客流较少，在路南端与石油大街交汇处水游城与洲际酒店位于此处。
水游城以北有零星门市分布，且经营品项繁杂，不能构成集中消费区域。
根据以上所述，我部建议双星中路不利于开发地下商业项目。
4、双星中路实景图片
（四）辽河文化广场与兴隆台街
预计开发一期、二期两期地下工程。
一期项目位于辽河文化广场地下，总面积约20000㎡；
二期项目位于兴隆台街（西起林丰路，东至香稻路），全长500米，总面积11000㎡。
文化广场与兴隆四百有地下连接通道，
我司可收购其地40年使用权限。
1、拟定项目规模
一期工程（文化广场）：
100米*200米=20000平方米
二期工程（兴隆台街）：
22米*500米=11000平方米
合计单层总面积为31000平方米
2、拟定项目沿街门市数据统计
（1）文化广场
文化广场南侧合计门市数量41户，主营食品、副食
租金：
50—80元/月.㎡，买断价格：
1.5—1.8万元/㎡
文化广场北侧合计门市数量21户，主营餐饮、娱乐、休闲
40—60元/月.㎡，买断价格：
1.8—2万元/㎡
（2）兴隆台街
合计门市数量70户，主营餐饮、小百
租金：
150—180元/月.㎡，买断价格：
1.6—1.8万元/月.㎡
辽河文化广场位于石油系统辖区，周边居民大多为油田机关工作人员。
该社会群体在当地有较高的人均收入和一定的社会地位。
新广厦与鑫怡和的楼盘均价在5000元/㎡，文化广场北侧的餐饮、休闲会馆形成了主题一条街，其经营定位均在中高档。
值得一提的是在该街上的“福德汇”是盘锦市档次最高的餐饮场所。
文化广场往东延伸一公里左右，有在建设中的恒大华府、长湖新城2期、锦府、东方银座（五星酒店）等高档物业项目，形成了兴隆台区东部的高档住宅区域。
盘锦市人防办主抓工程建设，如我司有意在该地段拟定项目，必须从市人防办手中收购。
而且目前工程在申报阶段，二期工程何时开发仍然不确定。
文化广场周边人群虽消费能力较强，但大多以品牌商品的中高档消费为主，加之文化广场远离商圈，给该项目的日后运营带了一定的潜在问题。
综上所述，我部建议辽河文化广场可作为备选拟定项目地址。
180-220元/月.㎡*31000㎡*50%*12个月=3348—4092万元/年
4万元/㎡*31000㎡*50%=6.2亿元
5、拟定项目实景图片
以上为我部调研内容，请领导批示！
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