智能化建筑弱电系统维保Word格式文档下载.docx

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11、会议系统工程：

12、视频点播系统工程；

13、智能化小区综合物业管理系统工程；

14、可视会议系统工程；

15、大屏幕显示系统工程；

智能化建筑弱电系统包括以下几个分系统：

楼宇自动化管理分系统（BAS）、消防自动报警分系统（FAS）、安保监控分系统（CCTV）、卫星接收及有线电视分系统（CATV）、地下车库管理分系统（CPS）、公共广播及紧急广播分系统（PAS）、程控交换机分系统（PABX）、结构化综合布线系统（PDS），在楼宇自动化管理分系统中往往包含出入口控制分系统及防盗报警分系统。

智能化建筑各个分系统为该建筑提供了各类机电设备的监控管理，为大厦用户创造了安全、健康、舒适宜人并且能提高工作效率的办公环境，提供了现代化的通讯手段与办公条件，满足了多种用户对不同环境、功能的要求。

楼宇自动化管理分系统（BAS）

楼宇自动化管理分系统是智能化大厦弱电系统的核心，它的高可靠性是整个弱电系统高可靠性的基石，因此BAS系统采取三级控制方式。

操作站级

操作站级由计算机及打印机组成，采用实时图形监控操作软件，是BAS系统的人-机界面，既可通过显示或打印各种信息来观察当前或以前的系统及其所监控各种机电设备的运行状况及数据，又可通过键盘或鼠标的操作来改变各种机电设备的运行，从而达到特定的监控要求。

网络控制器级

网络控制器是BAS系统通讯网络的重要装置，也是整个BAS系统的心脏。

它一方面通过以太网与操作站及其他网络控制器联系，另一方面通过现场总线网络与分布在大厦各处的直接数字控制器通讯。

在网络控制器中存放着整个系统所有信息，网络控制器具有多种控制功能，如各种机电设备运行时间统计、事件统计、电力负荷削峰限载计算、联动控制、机组群控等复杂的高性能控制功能，对整个BAS系统进行着有条不紊的监控。

同时，网络控制器又是将各个分系统接入BAS系统进行设施集成的重要接口。

现场控制器级

现场控制器构成系统的第三级，其主要功能是接收安装于各类机电设备上的各种传感器、检测器发出的数据，按控制器内部预先设置的参数和预先编制的控制程序来进行相应的运算（如PID、最大值、延时等），并对各类机电设备进行控制，同时随时根据操作站经由网络控制器发出的各种指令来调整参数或启动有关程序以改变或启动相应设备的监控。

采用三级控制的特点如下：

系统的三级控制采用了分散控制、集中管理的结构，即使系统网络的某一部分控制或线路受到损坏，也只有系统的这一部分瘫痪，不会影响到整个系统的运行。

同时，现场控制器采用工业级器件并具有独立运行功能，即使万一操作站或网络发生问题不能工作时，现场控制器仍然能够按控制器内部预先设置的参数和预先编制的控制程序继续运行，整个系统仍能运行。

采用三级控制结构，使每一层的结构都相对简单，降低了维修的复杂程度，同时一级网络为10兆以太网，二级网络为9600波特RS-485总线，减少了系统网络之间、尤其是现场环境引入的干扰的可能性。

楼宇自动化管理分系统监控着大厦内所有机电设备，如冷热源机组、空调机组、新风机组、变风量末端装置、给排水、送排风、变配电、照明、电梯等设备。

冷热源机组：

现代的冷热源一般以冷冻机、热泵为主，配之以多种水泵、冷却塔、蝶阀、水位开关、温度计、流量计等。

冷热源系统是楼宇内暖通空调系统的心脏，也是耗能大户，控制要求也高，其一般的监控内容如下：

机组运行参数：

包括机组的启停状态、故障报警、供回水温度、流量、各水泵的启停状态、故障报警。

供回水总管压差遥测及控制。

按给定时间程序开关机组、水泵、冷却塔、蝶阀等。

根据冷/热负荷来确定所需要的启动的机组数量，实行机组群控。

空调机组：

机组运行参数：

包括回/送风温度、湿度、过滤器堵塞状态、风机运行状态和过载报警。

按给定时间程序启停风机。

根据温度调节空调机水阀开度。

水阀与风机联锁动作。

新风机组：

包括进出口温度、过滤器堵塞状态、风机运行状态和过载报警。

根据温度调节新风机水阀开度。

变风量末端装置：

监视末端装置的温度和风量。

控制末端装置的风门挡板角度。

给排水监控：

监视各种水箱的高、低液位和报警。

监视各种水泵的运行状态和过载报警。

按参数要求控制水泵启停。

送/排风机监控：

监视送/排风机的运行状态和过载报警。

按时间程序控制风机启停。

变配电监视：

监视高/低压电气参数，包括电压、电流、频率、有功功率、无功功率、功率因数等。

监视开关柜内接触器运行状态及故障报警。

监视变压器温度及故障报警。

照明监控：

监视各照明回路的运行状态。

按时间程序控制选定回路主接触器分合。

电梯监视：

监视各电梯运行状态及故障报警。

消防自动报警分系统（FAS）

消防自动报警分系统采用智能型烟雾感应探头和温度感应探头，能够智能地感应烟雾与热量，给出相应的模拟量值，通过先进的算法，能使系统区分真实报警和误报干扰。

系统的显示屏上可图形化显示火警的确切地点及报警性质。

消防报警确认后，系统可自动发出相应的消防紧急广播及消防联动控制，为人员的安全疏散和正确有效地扑灭火灾奠定了基础。

消防自动报警分系统一般包括控制主机、紧急广播控制单元、消防电话控制单元、彩色图形显示装置、区域显示/控制屏及智能型烟雾、温度探头、智能型监视、控制模块等。

消防自动报警分系统的自动监视设计按照消防规范，在建筑物内按一定的间距布置烟感探头或温感探头，并根据各探头所处环境的不同而设置相应的探测灵敏度。

这些烟感、温感探头无时不刻地探测着建筑物内的烟雾、温度情况，一旦火警初起，就会及时将火灾信号传输至消防中心。

按照消防规范，在建筑物内某些公众场所布置手动报警器，经监视模块连至报警回路，当人们发觉有火警就触发报警器，相应的报警信号就会传至消防中心。

消防自动报警分系统的联动控制设计

水喷淋系统：

在大楼每一层水消防总管上设置水流开关，当楼层内某一个水喷淋头因温度过高而动作放水时，水流开关动作，经与其相接的监视模块将信号传至消防中心，为了防止由于"

水锤"

效应引起水流开关误动作，此信号此时将不启动喷淋设备，只有当湿式报警阀同时动作时，系统才启动喷淋泵，以保障消防水的供给。

灭火系统：

当系统收到破玻璃手动报警器的报警信号并确认后，系统启动消火栓供水泵。

防排烟系统：

当系统确认发生火灾后，立即开启大楼的排烟风机，并开启着火层及其上、下层的排烟阀，将着火层及其上、下层的烟排出。

正压送风系统：

当系统确认发生火灾后，立即开启大楼的正压送风机，并开启着火层及其上、下层的送风阀，使楼梯通道加压，防止烟气侵入，保证人员疏散逃生时的空气安全。

火灾事故广播系统：

当系统确认发生火灾后，系统就自动切断背景音乐广播，并接通着火层及其上、下层的扬声器进行火灾事故广播以指导人员疏散。

电梯迫降系统；

当系统确认发生火灾后，系统就立即迫降所有电梯至首层，并自动切断客梯、货梯的电源，仅保留消防电梯供消防人员使用。

卷帘门控制：

当防火通道上的卷帘门两边的烟感探头报警时，系统会控制卷帘门下降到离地面1。

5米处，让人员可以疏散，当卷帘门两边的温感探头报警时，则系统控制卷帘门下降到地面以完成防火区的分隔。

其他联动控制：

当系统确认发生火灾后，系统会自动鸣响着火层及其上、下层的警铃/闪灯，提醒人们注意及时疏散，系统会自动切断着火层及其上、下层的非消防电源。

安保监控分系统（CCTV）

安保监控系统由闭路电视监视系统、出入口控制和巡更系统及防盗报警系统组成。

闭路电视监视系统通过在大厦内出入口、大厅、重要通道、电梯、电梯厅、车库等处设置摄象机，对大厦内部的主要区域和重要部位进行监视控制，可以直观地掌握现场情况和记录事件事实，及时发现并避免可能发生的突发性事件，为大厦的安全与管理提供事实依据。

系统的控制主机具有强大的控制、操作功能，不但能矩阵切换图象，而且能发出多种报警信息实现报警联动功能。

系统配置长时间录象机，将所有信号分时予以录象，用以事后事故查询。

出入口控制系统为开放型集散式系统，通过对大楼管理监控中心、计算机中心、财务部门、设备间等重要区域实行通道控制，进行严密的保安管理，从而实现强大的完整的出入控制与管理功能。

系统通过通讯线路与各智能出入控制器及电梯控制器相连，可控制持卡人进出的时间限制及区域限制，分布式智能是出入口控制系统结构的特点，无论发生了任何通讯问题，各出入控制器仍然可以实施区域控制、时间控制。

电子巡更系统即在各楼层的两侧楼梯等巡逻检查线路和值班室等地设置电子巡更点，巡逻人员在按线路检查时，在每一检查点按一次巡更按钮或刷一下卡，系统就实时记录按钮/刷卡动作时间，从而如实地记载巡逻现状，为加强安全值守管理提供翔实数据。

当巡逻人员过早、过晚或不按次序巡逻或没有巡逻某一巡更站，系统主机就立即发出报警信号，从而使控制中心的警卫人员可根据情况采取相应措施。

防盗报警系统在大楼的首层、地下层各出入口、楼层内重要场所设置防盗报警探测器及手动报警按钮，当有不法者非法闯入防范区域时，探测器立即将报警信号传送到监控中心。

防盗报警系统实现报警联动功能，当发出报警信号时，闭路电视监控系统会启动相应摄象机摄象，安保中心的主监视画面也同步跟踪该摄象信号；

楼宇自控系统会打开非法闯入者所在通道的照明，并关闭通道门，将非法闯入者围困在该区域，从而有效地保障大厦内人员和财产的安全。

闭路电视监控系统与出入口控制系统、巡更系统以及防盗报警系统组成的保安自动化系统保障了整个大楼的安全。

卫星接收及有线电视分系统（CATV）

卫星接收及有线电视分系统是现在普遍设置的基本系统。

卫星接收系统就是利用卫星来直接转发电视信号的系统，其作用相当于一个空间转发站，是解决电视复盖率问题和高质量传输电视图象信号的最好方法。

有线电视（公用天线）系统采用一组优质天线，以有线方式将电视信号分送到电视系统的各用户，具有双向通讯、可视电话、图文传输功能，并可与家用计算机终端联网。

地下车库管理分系统（CPS）

地下车库管理分系统以计算机网络为核心，配备现代化停车场必需的各种装置如发票/验票机、自动栅栏机、车辆感应线圈、收费机等，系统可采用全自动或半自动管理两大模式动作。

车辆感应线圈检测到有车辆进入就自动启动发票/验票机，若用户卡与系统存储的讯息相同，则启动栅栏机开启栏杆，让车辆进入车库，同时系统自动记录用户卡号及进场资料。

车辆出场时原理同上。

系统管理主机可实现如下功能--对车库的占位情况记数并予以控制、记录所有运行情况及统计、管理长期用户的数据库。

公共广播及紧急广播分系统（PAS）

公共广播主要在大楼内的商场、商务中心、大堂、餐厅、公共走道等部分使用，可提供调频、调幅广播节目、双卡放音信号、激光唱机信号及话筒信号，通过混音器可任选上述任何一路音源，经过音量控制电路将音量调整至合适水平，再经区域选择器输出至给定的区域广播。

当有消防报警信号时，系统会自动关闭公共广播，并自动将着火层及其上、下层切换至紧急广播，必要时，亦可手动用机附话筒进行人工指挥。

除了公共广播会切换至紧急广播外，在大楼的设备层、地下车库等处设置紧急广播扬声器，平时不工作，只有在火灾时才进行消防紧急广播。

程控交换机分系统（PABX）

数字程控电话交换机系统提供足够的话路容量保证大楼内所有用户的使用要求，并为将来的扩容留有余量。

系统可通过简单配置提供接口来实现ISDN功能，并可通过选配X..25接口实现分组交换或选配其他接口实现诸如数据通讯的功能，通过软件设置，可实现在本系统内建立专用虚拟网功能。

系统具有缩位拨号、呼叫特种业务、电话会议、遇忙回叫、通话保密、电子信箱、语音信箱等多种功能，系统还具有日常自动检测、诊断、定位及主机严重故障时自动切换到备用机的功能。

结构化综合布线系统（PDS）

结构化综合布线系统是整幢大楼的"

神经系统"

，提高语音通讯、传真等图象资料、电视会议等视频信号及数据通讯等的联网应用。

结构化综合布线系统由六个独立的子系统组成，即工作区子系统、水平子系统、管理子系统、垂直主干子系统、设备间子系统、建筑群子系统。

工作区子系统是终端设备连接到信息插座之间的设备组成，包括信息插座、插座盒、连接软线、适配器等，将各类数据线、语音线引至楼层的各个点位。

水平子系统的功能是将干线子系统线路延伸到用户工作区。

水平系统是布置在同一楼层上的，一端接在信息插座上，另一端接在楼层配线架上，主要采用非屏蔽双绞线，需要宽带传输时，可采用"

光纤到桌面"

方案。

管理子系统是干线子系统和水平子系统的桥梁，同时又可为同楼层组网提供条件，主要包括双绞线跳线架、跳线，当终端设备位置或局网的结构变化时，有时只需改变跳线方式即可，不必重新布线。

垂直主干子系统主要用于连接大楼主设备间至各楼层管理间，采用大对数双绞线或光缆，两端分别连接在设备间和管理间的跳线架上。

设备间子系统由设备间中的双绞线或光缆、连接跳线架及相关支撑硬件、防雷电保护装置等构成。

建筑群子系统应用于多建筑环境，是将多个建筑物的数据通讯信号连接一体的布线系统，采用架空安装或地下管道（或直埋）敷设的电缆和光缆以及防止浪涌电压的电气保护装置。

结构化综合系统将语音信号、数据信号与图象信号的配线经过统一的规范和设计，采用相同的传输介质、信息插座、适配器等，把性质不同的信号综合到一套标准的布线系统中，表现为兼容性、开放性、灵活性、可靠性、先进性。

二、智能化建筑弱电系统实况分析

1.房地产开发商 

A.大多数房地产开发商对建筑智能化弱电系统的相关规范要求不甚了解，更缺乏专业的人士从事这方面的工作，容易在不知情的情况下做出不适当的购买决策。

目前，大多数开发商主要是根据自己开发的楼盘的档次来确定智能化的投入，往往是想投入尽可能少的情况下建最好的智能化系统，可是建好了又成了摆设，应用情况很不尽如人意。

B.开发商被动接受来自各种关系的工程商或厂家的“忽悠”，要打造所谓的智能化的来提升楼盘销售亮点，其实结果往往是掏了不少的钱却只能提供给业主们几乎无从选择的各项服务，尤其是这些所谓的亮点对楼盘销售所产生的积极影响过多的是人为编造出来的，这点从目前楼市的现状就充分得到印证了，无论在什么时候智能化都不可能成为影响房价的主要因素。

C.开发商在选择工程商方面存在很多问题，不去考量工程商相应的专业水平与资质，单纯看价格，这就使得许多低价中标的工程商在设备采购环节上通过各种方法追求利润最大化，而把产品的品质和施工的质量放在其次，这实际上还是提高了开发商的综合成本。

需要说明的是，在住宅小区的智能化系统设备中，楼宇对讲产品和智能家居产品约占了总投资的40%-60%的比例。

D.建筑智能化系统从产品上主要分成两大部分，一是公共设备，二是住户内设备，公共设备的使用和维护基本上是由物业部门来负责的，因此从投入的需求来说应该是开发商按照自己的需求来建的，而住户内的设备主要是业主使用，因此这部分设备的投入需求可以是业主自己来决定，而目前绝大多数开发商在房子造好以后交付给业主时，就已经替业主购买好了户内设备，除精装修的房子外，绝大多数业主拿到钥匙后是不可能马上入住的，这就意味着这些户内设备要闲置很长一段时间了，而这种智能化产品本身不是象房子一样有可能保值或升值的，它只会被损坏和贬值，因此是不必过早购买的，避免不必要的浪费，更何况住户的需求是有差异化的，不可能每个住户都喜欢同一种型号的产品，在这点上其实开发商就不必去“越趄代刨”了。

2.物业管理公司

A.开发商在项目完成后的两三年内就整体交给物业公司管理了，而当初对智能化系统设备的采购和今后对系统维护和使用环节上就必然出现脱节，当初的工程施工商和设备提供商只对开发商或总包方负责，所涉及的款项也是与开发商或总包方结算，在项目移交过程中，智能化系统的设备相关资料（厂家，型号，性能，使用说明等）及系统图纸均不能做到完整归档，这样，物业管理部门从源头上就失去了对智能化系统设备维护获取良好的售后支持，这种现象也就是开发商直接带给物业部门的，由于这是目前的行业现状，物业部门也没有与开发商平等对话的资格只能吃哑巴亏了。

B.由于之前开发商已经购置好了户内设备，而行业内的一贯做法是工程商或设备提供商只提供两到三年的质保期，这就往往导致业主开始使用户内设备时，产品的保修期就已经临近结束，售后服务得不到保证，招来业主的直接投诉，此时开发商早已不管了，只能是物业去面对。

C.工程施工合同是工程承包商与开发商发生的关系，尽管在具体条款中会有明确的约束，包括质保金等，但是，如果出现系统设备不能正常使用的问题，这已经不是单纯靠质保金能解决的问题，甚至有些工程商根本就不打算要回这笔钱了，牺牲的只能是物业和业主的利益了，因为，物业部门更多是执行后期设备使用管理的，在责权上无法理顺与工程商的关系，直接导致物业管理工作难以协调。

三、智能化建筑弱电系统维保

由于各种原因，开发商在智能化系统建设时往往会存在非理性的投入，使智能化建筑的弱电系统没有达到一定的实用性，可操作性，而物业公司往往在没有参与设备购买、系统搭建的情况下，却在承担着设备售后、系统使用及维护的职责。

物业公司也是企业，需要盈利，其经营重点是所服务的房地产项目，从房地产项目的自身去寻求利润是经营的重点。

对于物业公司来说，合理的人员架构及较低的公用设备设施损耗率，是实现企业盈利的前提条件；

同时若能对公用设备设施进行预见性的保养投入，制作出更为合理的方案，就能减少维修成本。

同时，物业管理公司也应积极调整经营策略，对现有项目进行全方位的资源整合，积极开展二次开发，深度发掘现有项目的赢利点，为物业公司的良性经营打下坚实基础。

具体到弱电智能化方面，相对专业的人员配备、详尽合理的维护方案与规范合理的操作流程应可以最大程度的降低设备设施的损耗率，摊薄人员及维护保养成本；

在此前提下，项目方可对业主方在弱电智能化需求方面进行信息整理，积极开展项目二次开发，以此形成一种新的盈利方式；

弱电智能化系统在现代建筑中均有涉及，各项目在弱电智能化系统方面的设备、品牌、架构上均有重复，完全可以对此进行资源整合，将设备设施充分利用，降低设备设施的空置率，避免重复性的投入。

针对国贸物业来说，由于承接的物业管理项目较多，各项目弱电智能化系统作为一种资源，更应该加以整合，以实现资源的规模化，降低平均成本，降低风险；

同样的原因，由于承接物业管理项目多，各项目上弱电人员配置相对就比较分散，专业素养与经验不足以有效降低维护成本，难以实现对资源的整合利用。

现以蓝堡国际公寓为例，具体阐述弱电系统维保维护项目操作细节。

1.蓝堡国际公寓智能化小区弱电系统现状分析报告

2.蓝堡国际公寓智能化小区弱电系统维护保养方案

3.蓝堡国际公寓弱电系统维护计划书

4.蓝堡国际公寓弱电系统维护驻场须知

5蓝堡国际公寓弱电系统维护驻场巡视路线

蓝堡国际公寓

智能化小区弱电系统现状分析报告

一、项目概述

蓝堡国际公寓分为南北两个区,共819户业主,小区安防系统包括:

1.闭路电视监控系统

2.门禁管理系统

3.可视对讲系统

4.紧急报警系统

5.停车场管理系统

二、现状分析

我方于2006年10月8日至10月15日进行7天的前期现场勘查，随后应甲方要求于11月6日至11月15日再次进行详细检查，发现蓝堡弱电系统各子系统均有不同程度的问题及管理漏洞存在，在此分别对各子系统现存问题做进一步说明：

（一）闭路电视监控系统

1.所有硬盘录像主机硬件注册号、序列号、软件进入密码、数据库密码、软件光盘等资料，甲方弱电维修没有留档；

2.北区写字楼监控主机无法存储，经常死机；

3.北区无人值守监控室硬盘录像主机瘫痪，主机无法正常运行，现搁置于监控室；

4.南区电视墙监视器、主机显示器残影现象严重，并且无法消除；

5.南区显示部分影像重叠，不利于对图像的分辨，并且基本没有维修价值；

6.南区监控室存储设备大部分采用三星模拟式录像机，这种设备已属于淘汰产品，三星厂家已不出售此种类型的存储设备，录像机如出现损坏，维修时间会相对较长；

7.南区监控室16路嵌入式硬盘录像机上的图像经常出现视频信号丢失的情况；

8.北区写字楼电梯内监控点位铺设的线缆，因前期采用非专业线缆，长时间使用的稳定性不高，抗干扰能力很差；

9.预埋线缆部分没有准确图纸，路由的检查因时间太短无法完成，线路老化情况不明；

10.部分监控点位前端设备老化，经常有不受控制、图像时有时无的现象发生，如：

北区写字楼东北角、进步健身、南区写字楼货梯等处的监控点位；

11.存档资料中，所有设备都没有生产厂家、品牌产地、保修卡等售后服务资料；

一旦损坏（矩阵和50寸液晶监视器），维保费用会出现超支情况，此时需和甲方协商维修费用问题；

注：

1、北区写字楼3号、4号监控主机经常死机且无法录像；

我方分两次将监控主机取回维护，经我方硬件解密及软件更新升级后，于次日即送回蓝堡国际公寓北写监控室；

维护后的硬盘录像机相继投入使用，至今工作正常；

2、南区监控室埃比16画面分割器故障大约半年左右，一直搁置于监控室，未有使用；

我方于2006年11月17日取回检测、维护，于次日即送回蓝堡国际公寓南区监控室；

维修后的画面分割器在现场检查、测试，各不见工作正常，可继续投入使用；

3、北区写字楼其它工作不稳定的监控主机进行相同处理后，可完全正常的投入使用；

4、监控部分涉及的设备的安装设置、使用说明等资料，已搜集、下载，备份完成；

（二）门禁管理系统

1.由于长时间大负荷的运行，加之设备保养力度不够，部分门磁报警器已损坏或未正常连接，未达到应有之功能；

2.电磁锁已有老化迹象，部分被人为破坏，时有不能正常锁闭的现象发生，存在一定程度的安全隐患；

3.部分门被人为破坏，致使门无法锁闭，影响门禁系统的运行；

4.设备保养力度不够，锁、门磁、读卡器与门禁控制器之间的接线有虚接、松动的现象，导致门禁系统的不稳定；

5.南区B座首层、B座地下二层、E座地下二层、H座地下一层、M座地下三层等区域处门禁控制器经常当机，数据不能通行，致使部分门禁卡失效，不能通行该区域；

6.各门禁控制器设备型号、安装位置、物理地址等信息，没有资料存档；

7.门禁控制器安装调试用密码、主卡等资料，甲方弱电维修没有留档；

8.门禁管理软件的管理密码、数据库密码、软件光盘及各设备的产品说明等资料，甲方弱电维修没有留档；

9.预埋线缆部分没有图纸，路由的检查因时间太短无法完成，线路老化情况不明；

10.我方于2006年11月10日，将门禁系统前端设备依次检查后，对现有门禁设备的使用状况有一初步的核对表，附后供参考；

1、经过我方检查，门禁管理主机相关硬件的驱动程序已搜集、下载，完成备份；

2、门禁软件已备份，门禁软件的管理密码、数据库资料，我方已基本掌握。

3、截至2006年11月8日为止的发卡信息、门禁控制器信息、门权限、时限设置等相