“地王”现象对房地产效应的影响分析.docx

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学 号_0703121046_

毕 业 论 文（设计）

课题《“地王”现象对房地产业的影响效应分析》

学生姓名

系 别 工商管理系

专业班级 2007级工程管理本科班

指导教师

二零一一 年六 月

铜陵学院毕业论文

目录

标 题 1

摘 要 2

英文摘要 2

引 言 3

一、“地王”的概念及本

质 3

（一）“地王”现象的

概念及标准 3

（二）“地王”的本

质 4

二、“地王”的现象产生的原

因 5

（一） 宏观环境因

素 5

（二） 微观环境因

素 7

三、“地王”对房地产业的影

响 7

（一）“地王”对房价和土地价格的影

响 7

（二） 加剧了房地产市场的风险和泡沫的形

成 8

（三） 促使房地产企业开发格局的转

变 9

（四）国家房地产调控的影

响 10

四、对目前形势的思考和建

议 11

结论 12

参考文献 12

致 谢 13

表格清单

-13-

表2-12006～2009房地产开发企业（单位）主要指标 6

表3-1临近房价价格上涨带来价格的上涨 8

表3-2 中国房地产调控政策一览

……………………………………………………………11

“地王”现象对房地产业的影响效应分析摘 要

不断出现的“地王”在房价不断高涨之际受到前所未有的重视，随着国家对房价的进一步调控，频繁出现的“地王”现象有望得到合理控制。

文章从“地王”的概念、产生的原因以及对房地产业的影响等几个方面进行分析，以期对当前及今后房地产业的形势有一个较为合理的认识。

关键词：

“地王”;房价;调控;土地价格；招拍挂

"Lord"ontheRealEstateIndustryEffects

Abstract

Emerging"Lord"whenhousepricescontinuallyrisingwaswidelyconcernedbymoreandmorepepole,withthepriceofthefurtherregulationofthestate,thefrequentappearanceof"Lord"phenomenonisexpectedtobereasonablycontrolled.Thisarticlesanalysisfromthe"Lord"concept,causesandimpactonseveralaspectsoftherealestateindustry,sothathaveareasonableunderstandingofthecurrentandfuturesituationoftherealestateindustry

Keywords:

"Lord";price;regulation;landprices;bidding,auction

引 言

2010年两会刚刚结束的第二天，北京市6块地因两会延期的土地集中成交，其中两块地分别成为北京新的总价“地王”及新的单价“地王”。

由于“地王”和“高房价”存在千丝万缕的关系，甚至“地王”对整个房地产业存在影响。

因而“地王”现象得到了前所未有的关注。

本文首先将从“地王”的概念及标准分析“地王”的本质；从宏观因素和微观因素来分析“地王”产生的原因；继而分别从开发商和购房者以及政策制定者三个角度阐述

“地王”所产生的影响。

最后结合目前东、中、西部城市“地王”的现实情况，对房地产业相关方给予合理的建议。

一、“地王”的概念及本质

就全国而言，土地交易市场出现“地王”现象已达八年之久，并非新生事物。

然而2009年全国“地王”现象频出，规模之大，数量之多，影响之深均远超金融危机前的巅峰。

2010年两会刚结束不久，北京和长春又出现“大地王”，继续挑战国家的宏观调控，引起了社会各界的关注。

（一）“地王”的概念及标准

1、“地王”概念及标准

“地王”这种称谓，是一种不经意的创造。

但是当全国上上下下都在关注“地王”时，就不得不较真了。

“地王”是什么？

衡量或确认“地王”的标准是什么？

因此就有了回答的必要。

所谓“地王”是对我国各省市或大城市土地市场招拍挂出现的成交面积、总价、单价、楼面地价相对最高的地块的简称或是别名。

然而上述定义并不唯一，目前没有对

“地王”有一个正式、权威的定义。

但总的来说，“地王”概念的内涵和标准基本包括

“两高两大”四个方面，即成交地块的面积最大、成交地块的总价最大、成交地块每平方米均价最高、成交地块的楼面价格最高。

2、“地王”的分类

因此，“地王”实际上 又可以分为单项王、双项王、三项王和四项全王四个等级。

并且主要指住宅用地和商业用地产生的“地王”。

从研究的角度看，依据其满足上述标准条件的多少，依次可称为成交总面积“地王”、总价“地王”、地块单价“地王”及楼面单价“地王”。

这样划分的目的在于：

一是能准确表述不同等级“地王”的质量差别，如实反映实际情况；二是可用于全国或某些城市“地王”的发展过程分析。

（二）“地王”的本质

“地王”概念的内涵主要构成要素是土地成交价格，而根据“地王”的两种分类，可以看出来，各种“地王”的共同本质是土地成交价格高。

1、土地价格

严格的说，土地价格是指出让土地使用权的价格。

我国是社会主义国家，实行土地制度社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

土地的所有权分别属于国家和农民集体所有。

购地只是购买一定期限的使用权。

我国实行国有土地有偿使用制度，国有的土地和农民集体所有的土地，可以依法确定或转让给单位或个人使用。

准备出让的土地按其形态分为两种:

一种是没有经过劳动加工,作为自然资源存在的各种土地（如各种蔬菜地、荒地、滩涂地等）；另一种是经过劳动加工，把资本“固定在土地上”的资本化了的土地。

我国各省市或大城市土地市场招拍挂出的土地即属于上述分类的第一类土地。

2、影响土地价格的因素

影响土地价格的因素很多,情况也很复杂,综合各种资料分析和各种实践的情况,结合

当前土地供求关系,土地价格形成与变动主要受以下因素的制约:

（一）一般因素:

包括:

1、社会稳定和国民经济发展状况。

2、城市化发展和人口密度状况。

3、土地市场发育完善程度。

（二）具体因素：

包括：

1、位置。

2、土地使用条件，包括土地用途，容积率等。

3、基础设施完善程度。

4、其他因素，如出让土地大小、形状和自然景观等。

二、“地王”现象产生的原因

关于“地王”产生的原因，很多分析者给出了不同的观点。

这些观点主要包括了

“土地招拍挂说”、“地方政府土地财政说”、“房价预期上涨说”、“国企推动说”、“土地供给不足说”等。

任志强认为“地王”现象的出现一定是供求关系恶化的结果，是地方政府为了谋求最大收益而采用拍卖举牌的方式造成了现在土地“天价”。

潘石屹则认为，两会后出现“地王”的主要原因是，大型国有企业在目前的背景下，取得资金很容易，成本也很低，而他们长期从事的行业因产能过剩，已无法再进行扩大再生产，于是将目标投向到土地市场和房地产市场。

笔者认为，出现“地王”这种经济现象，既有客观原因，也有主观原因，是多因一果十分复杂的经济现象。

总体来说可以从以下两个大方面进行分析：

（一）宏观环境因素

1、房地产经济的发展是催生“地王”现象的前提条件

“地王”的诞生、存在和发展蔓延的事实说明其有着深厚的经济基础。

土地市场是房地产市场的基础和重要组成部分，是房地产经济的基石。

由于以住宅地产为主体的房地产市场随着城市化的挺进而呈现快速发展的势头。

房地产市场价格的不断上涨，推动了城市土地价格高起的永动机，从而促使房地产市场经济进入“资本化”的过程。

在房地产资本化初期，土地资本化必然先行，土地资本追逐高额利润的本质决定了土地价格与房价的相互攀比，形成“鸡、蛋互生，共同增值”的联动上升趋势。

“地王”必然孕育而生。

从下面表格中我们不难发现各项主要指标随着年份增加在不断增加，即使在经历全球金融危的年份里房屋建筑面积和商品房平均销售均价两项重要指标也都呈现增长的态势。

中国房地产市场经济在不断蓬勃发展。

近年来，房地产业每年为GDP贡献2个百分点左右。

2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出：

“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

”

指标

2006

2007

2008

2009

以下是国家统计局对房地产开发企业2006年至2009年主要指标的统计：

表2-12006～2009房地产开发企业（单位）主要指标

企业个数

（个）

58710

62518

87562

80407

平均从业人数

（万人）

160.09

171.97

210.04

194.93

土地开发及购置

（万平方米）

本年土地开发面积

27128.4

27566.2

28709.8

23037.4

本年土地购置面积

36573.6

40245.8

39353.4

31909.5

本年完成投资额

（亿元）

19422.9

25288.8

31203.2

36241.8

#住宅

13638.4

18005.4

22440.9

25613.7

资金来源小计

（亿元）

27135.6

37478.0

39619.4

57799.0

#国内贷款

5357.0

7015.6

7605.7

11364.5

自筹资金

8597.1

11772.5

15312.1

17949.1

房屋建筑面积

（万平方米）

施工面积

194786.4

236318.2

283266.2

320368.2

竣工面积

55830.9

60606.7

66544.8

72677.4

#住宅

64403.8

78795.5

83642.1

93298.4

商品房销售面积

（万平方米）

61857.1

77354.7

65969.8

94755.0

#住宅

55422.9

70135.9

59280.4

86184.9

商品房平均销售价格

（元/平方米）

3367

3864

3800

4681

#住宅

3119

3645

3576

4459

经营总收入

（亿元）

18046.8

23397.1

26696.8

34606.2

#土地转让收入

300.6

427.9

466.8

498.0

2、积极的财政政策和适度宽松的货币政策

当前我国经济增长内生动力不足，自主创新能力不强，部分行业产能过剩矛盾突出，结构调整难度加大，而在这种情况下实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，造成了货币的流动性过剩。

特别是在金融危机期间国家“四万亿”复苏经济引发的“流动过剩”。

大量的货币资本不停的寻找增值途径，利润较高的房地产行业必然成为大量货币的涌入地，土地竞争愈加激烈，进而推动土地价格上升，“地王”也就应运而生。

3、对于中国这一新兴国家而言，通货膨胀是一个长期的过程。

数据显示从1990年1月到2009年12月，我国CPI的月平均值为4.81%。

由于土地的稀缺性和不可再