土地增值税清算Word格式文档下载.docx

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二、关于普通住宅与非普通住宅确认时点的问题

房地产开发项目中普通住宅与非普通住宅的认定，以政府建设部门核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》记载的时间所确认的标准为依据。

（主要是销售价格的高低）

【津地税流[2005]8号一、凡同时符合以下3项标准的住房为普通商品住房　　1、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）。

　　2、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

　　3、销售成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下，普通住房平均价格由市房地产管理局会同有关部门测算，报市政府确定，定期公布。

三、关于同一项目或同一期中既有普通住宅又有非普通住宅计算增值税问题

在土地增值税计算时，房地产开发企业在同一项目或同一期中，普通住宅和非普通住宅，可以合并计算增值税。

【《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）一、土地增值税的清算单位

　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

四、关于地下车库收入与成本归集的问题

实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：

（一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准予扣除。

（二）转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。

以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。

五、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本、费用均分摊问题

根据土地增值税实施细则和清算工作有关规定，取得土地使用权所支付的金额按实际转让土地面积占可转让土地面积的比例分摊；

房地产开发成本、费用金额按可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例分摊。

六、关于维修基金问题

房地产开发企业缴纳的“住房专项维修基金”可以作为“其他房地产开发费用”据实扣除。

七、关于补偿款问题

房地产开发企业由于自身原因造成并直接支付的补偿款项，可以作为“其他房地产开发费用”据实扣除。

【张伟：

天津市规定（津地税地[2011]24号文件第7条）房地产开发企业由于自身原因造成并直接支付的补偿款项，可以作为“其他房地产开发费用”据实扣除。

这是一个相当另类的规定，例如：

企业延迟交房支付的补偿款项，是否可以扣除呢？

按道理讲，其属于营业外支出的概念，不应算作土地增值税的费用，更不能据实扣除，但天津市明确规定可以扣除。

不过基本上是“独此一家，别无分号”，别的地方很难去比照此条款。

【（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条

（一）（取得土地使用权所支付的金额）、

（二）项（开发土地和新建房及配套设施的成本，简称房地产开发成本）规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

八、关于非房地产开发企业转让房地产和个人转让非住房的征管问题

为了便于征管，简化手续，对非房地产开发企业转让房地产和个人转让非住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，暂按核定征收率5%计征土地增值税。

二O一一年九月二十四日

《天津市地方税务局关于加强我市土地增值税征收管理的公告》（天津市地方税务局公告2011年第1号）

2011-01-19

为进一步规范我市房地产市场秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）以及天津市人民政府《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》（津政发[2011]2号）的规定，现将土地增值税有关政策公告如下：

　一、按照不同的销售价格确定土地增值税预征率，限制高档商品房开发。

除保障性住房外，房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元（含2万元）以下的，土地增值税预征率为2%；

每平方米销售价格2万元至3万元（含3万元）的，土地增值税预征率为3%；

每平方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%.　二、按照四级超率累进税率进行土地增值税清算，依法调节土地增值收益。

按预征率征收的房地产开发项目，待符合清算条件后再进行土地增值税清算，多退少补。

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，按增值额的30%征收；

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，按增值额的40%征收；

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，按增值额的50%征收；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，按增值额的60%征收。

　三、按照《土地增值税清算管理规程》的有关规定，各区县地税局要切实加强土地增值税清算工作，严格审核清算项目销售收入和开发成本、开发费用及其他扣除项目金额，对提供虚假发票、签订虚假合同、虚列成本及伪造、编造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证等行为，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处罚。

对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。

　四、按照《条例》、《细则》和财政部、国家税务总局有关文件规定，对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　五、本公告按照天津市人民政府《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》（津政发[2011]2号）规定的日期执行（执行期限为5年）。

天津市地方税务局《关于转发〈国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知〉的通知》（津地税地[2010]52号）第一条同时废止。

　特此公告。

天津市地方税务局关于转发国税发[2010]53号“关于加强土地增值税征管工作的通知”的通知（津地税地[2010]52号）

2010.8.10

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的要求，结合我市实际情况，现就有关问题明确如下，同时将此文一并转发，请遵照执行。

一、调整土地增值税预征率[本条失效]我市土地增值税预征率统一调整为2%。

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，待项目竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

【税屋提示最新地方规定——天津市地方税务局公告2011年第1号：

一、按照不同的销售价格确定土地增值税预征率，限制高档商品房开发。

每平方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%。

二、确定土地增值税核定征收率我市房地产开发项目清算土地增值税的核定征收率确定为5%。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税核定征收的范围如下:

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

三、别墅类高档商品房项目必须据实办理清算手续。

四、本通知自2010年9月1日起执行。

关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（津地税地[2010]49号）

第一章总则

　　第一条为了加强房地产开发企业土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关文件的规定，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，是指按照土地增值税有关政策规定，符合清算条件的房地产开发项目，其中包括未预征土地增值税的房地产开发项目。

第三条土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。

【《天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知》（津地税地[2011]24号）三、关于同一项目或同一期中既有普通住宅又有非普通住宅计算增值税问题

　　第四条房地产开发项目在2005年10月1日以前立项且销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积15％（含15％）以上的，对其销售剩余部分房地产建筑面积的收入，暂按规定的预征率征收土地增值税；

销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积不足15％的，既要按现行的预征率征收土地增值税，还应按本办法进行清算。

　　第五条在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷

清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算。

　　第二章清算条件

　　第六条符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　第七条符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（四）纳税人涉嫌重大税收违法行为的；

　　（五）其它需要清算的情况。

　　第三章清算受理

　　第八条土地增值税清算的方式

（一）纳税人自行清算

　　纳税人自行整理项目清算的相关数据，归集收入、扣除项目等内容，并按照税务机关要求报送资料；

（二）纳税人可以委托税务中介机构进行房地产开发项目土地增值税清算鉴证工作。

　　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证的，应按规定的标准格式出具《土地增值税清算鉴证报告》（附件一，以下简称《鉴证报告》），对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

　　第九条对符合本办法第六条规定的土地增值税清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

　　对于符合本办法第七条规定的土地增值税清算项目，主管税务机关确定是否进行清算，对于确需进行清算的项目，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》（附件二，以下简称《清算通知书》），纳税人应当在收到《清算通知书》之日起90日内办理清算手续。

　　符合以上两种情形进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，须填写《土地增值税清算材料清单》（附件三）。

应提交的有关资料如下：

（一）《土地增值税清算申请表》（附件四）；

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

　　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售（预售）许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

　　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送《鉴证报告》。

　　第十一条清算受理的流程

（一）纳税人委托税务中介机构出具《鉴证报告》进行清算，且缴纳税款的项目，由主管税务机关管理部门对提交资料核准后，直接办理纳税手续；

（二）纳税人自行进行清算，或涉及清算退税的项目，主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件且报送的清算资料齐备的，予以受理，并出具《土地增值税清算受理通知书》（附件五）；

对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在30日内补齐，并出具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件六），纳税人在规定期限内补齐资料后，予以受理；

　　主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

　　主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在90日内组织清算审核，并出具《土地增值税清算核准通知书》（附件七）。

　　第四章清算审核

　　第十二条清算审核包括书面审核、实地调查。

　　书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。

　　实地调查是指在书面审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税申报的客观性、真实性、合理性进行审核。

　　第十三条直接销售房地产的收入确认

　　房地产开发企业将开发产品直接销售的，应以双方签订已在房管部门备案的《房地产销售合同》、《房地产预售合同》和具有销售合同性质的协议书等所载的销售金额及其他经济利益确认收入。

　　销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整；

在清算后发生补、退房款的，比照本办法第五条规定计算补、退税款。

　　第十四条非直接销售和自用房地产的收入确认

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第十五条土地增值税扣除项目确定的原则

（一）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目、同一项目中建造不同类型房地产的，其扣除项目金额的确定，按转让房地产的面积占总面积的比例计算分摊。

（二）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

　　第十六条取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费的确认

（一）房地产开发费用不得记入取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费；

（二）拆迁补偿费应实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。

　　第十七条前期工程费、基础设施费、公共配套设施费的确认

（一）前期工程费、基础设施费、公共配套设施费应真实发生，不得存在虚列情形，预提的公共配套设施费不得扣除；

（二）房地产开发费用不得记入前期工程费、基础设施费、公共配套设施费；

　　第十八条房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施的确认：

（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　第十九条建筑安装工程费确认

（一）发生的费用应与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不得重复计算扣除项目；

　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；

　　（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，不得虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等。

　　第二十条开发间接费用的确认

　　开发间接费用应真实发生，预提的开发间接费用不得扣除。

　　第二十一条开发费用的确认

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除；

　　（三）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；

　　（四）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、

（二）项所述两种办法；

　　（五）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　第二十二条拆迁安置有关问题的确认

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[2006]187号第三条第

（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；

回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费；

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第

（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；

异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；

　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　第二十三条质量保证金扣除问题的确认

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留一定比例的工程款作为开发项目的质量保证金，该质量保证金应在一定时间内支付。

因此，在计算土地增值税时，对竣工结算后，开发企业扣款，但施工方对该部分扣款已开具合法有效凭证的，按扣留的质保金全额扣除；

未开具合法有效凭证的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　第二十四条房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　第二十五条房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税及签订《土地出让合同》所缴纳的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　第二十六条纳税人按规定预缴土地增值税后，清算缴纳的土地增值税，不加收滞纳金。

　　第二十七条纳税人报送的项目清算资料、《鉴证报告》，经税务机关审核、纳税评估，发现税收负担率明显偏低或有疑点的，税务机关可以会同财政部门委托税务中介机构进行清算审核，原则上同一项目不得委托同一税务中介机构进行清算审核和鉴证业务。

　　第五章清算管理

　　第二十八条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收（具体核定征收办法另行规定），并对纳税人下达《土地增值税清算核定征收通知书》（附件八）。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第二十九条对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

　　第三十条纳税人扣除项目凭证和税务中介机构的工作底稿应按照规定的统一格式制作电子文件，随同清算资料报送主管税务机关。

　　第三十一条经主管税务机关清算审核后，需办理退土地增值税的，依照有关规定办理退税手续。

　　第三十二条土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第三十三条对纳税人委托税务中介机构出具《鉴证报告》的清算项目，税务机关保留审核权、稽查权。

每年税务机关要对受理的《鉴证报告》内容进行抽查，并将此项工作列为常态化管理内容。

　　第六章对税务中介机构的管理

　　第三十四条税务中介机构从事房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务时，应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。

　　第三十五条税务中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。

应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。

　　第三十六条注册税务师和税务师事