长沙商业综合体建筑调研报告.pptx

长沙商业综合体建筑调研报告.pptx

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城市的名片城市的旗舰,长沙综合体专题研究,主讲人：

刘宵,它们以外在摩天大楼的形式丰富着城市的天际线内在以功能集约的聚合力量营造着城市的新中心它们是城市的名片是城市动力的旗舰用钢筋铁骨般的巨浆把城市进程大步推向前进。

城市综合体,每座城市都需要有带领步入国际化的城市综合体,世界级建筑大师勒柯布西耶,最高地标综合体台北101总建面37.5万，购物中心19.6万，写字楼18.8万，楼高509.2米，地上101层,在台湾,最有旅游价值综合体澳门威尼斯人总建筑95万平，百货、影城、度假村酒店、大运河购物中心、溜冰场等，身在澳门宛若水城,在澳门,最受投资者青睐的综合体三里屯VILLAGE建面46.6万平，购物中心，商铺，写字楼，SOHO公寓,SOHO开盘当天40亿，一周突破50亿,在北京,“一般1000万人口的城市里面，建筑综合体的数量在5到10个之间，如果人数再少至600万-1000万就减半。

”中国商业地产联盟专家委员何其琛,长沙究竟有多少综合体，这些综合体又具有什么特性？

目录,二、长沙综合体现状三、长沙综合体产品研究四、长沙综合体前景预判,二、长沙综合体现状分布格局规模定位开发商核心驱动力发展模式,沙现有综合,格局：

长,体项目超过50个，2012年之前综合体项目主要分布在南,城板块，,约占34%。

2012年之后，综合体项目遍地开花，市中心板块成为最,热门板块,，约占21%。

北城板块,洋湖院片区,市府板块,尚东板块,南城省府板块,市中心板块,麓谷板块,金星北板块,经开星沙板块,武广新城板块,东城板块,滨江新城板块,梅溪湖版块,规模：

现有综合体项目以中小规模为主，规模多在50万以内，100万以上的项目仅占15%。

百万方以上综合体项目：

长沙明发商业广场/保利麓谷林语/保利西海岸/北辰三角洲/恒广欢乐世界/开福万达广场/华远华中心/中房瑞致国际/新华都万家城/中信新城,北辰三角洲：

537万方,恒广欢乐世界：

449.5万方,新华都万家城：

300万方,中信新城：

225万方,合,区,定位：

长沙综,体的定位，主要讲,域领导者形象、,投资规模和业态组合模,大,求,式的差异化，,体量、高档次等诉,点。

品牌开发商，依靠雄厚的,开发商：

长沙,百万方以上大型综合体多隶属于一线,资金和丰富的,开发经验占据优质资源，抢占市场。

动,星,集,是,驱,沙,核心驱,力：

五,级酒店和,中商业,长沙综合,体的核心,动力，长,配有5,店,星级酒,项目达1,以,和,为,0个以上。

部分项目,写字楼,公寓产品,特色。

等物业各具特,、写字楼、商业,发展模式：

长沙城市综合体多样化发展，酒店,象，创造价值。

心，拔升项目形,色，主要以全面发展和以写字楼物业发展为核,写字楼产品分析分布格局产品等级外立面建筑面积/高度标准层面积/产权划分层数/层高大堂挑高/面积内部配置销售情况/投资回报率,要,分布格局：

在售项目主,集中在市中,心板块，约占47%，市府板块、滨江板,块,字楼项目开发，但尚未全面入市。

块、南城板,块、武广板,已有大量写,中心版块,广版块,武,南城版块,市府版块,滨江版块,6KM,芙蓉路沿线,韶山路沿线,湘江路沿线,五一路沿线,劳动路沿线,分布格局：

市中心板块的写字楼项目主要沿湘江路、芙蓉路、韶山路、五一路、劳动路五条主干道呈“两横三纵”的分布格局。

长沙市中心版块写字楼分布特征五一路沿线长沙传统中心，以五一广场为核心,劳动路沿线贯穿东塘商业中心，交通便捷,芙蓉路沿线城市主干道，配套成熟完善,湘江路沿线依托江景资源而发展的新兴区域，以万达为代表,韶山路沿线城市主干道路，配套完善,场,升期，在售项目基本为甲级,产品等级：

目前长沙写字楼市,处于品质,高速提,5A产品。

楼宇自动化,CA,SA,FA消防智能化,安保智能化,通讯传输智能化,BA,OA办公智能化,5A级写字楼标准,产品等级,质,：

“甲级”从综合品,角度出发评定写字楼,A,的等级；“5,”是从硬,度,本,件配置角,评定；甲级是按照,地市场现行标准划分,的。

外立面：

基本为中空LOWE玻璃幕墙，现代感十足，通过采用不同结构与材质的玻璃幕墙，呈现出不同的视觉效果，少部分采用面砖。

华创国际广场北辰三角洲泊富国际广场,2,建筑面积：

3,面,2万方，华创国际广场写字楼,占,积达22万方，,比高达73%,。

建筑高度：

基本,频,为100米以上，超高层写字楼,现。

标准层面积：

1200,2,3000，主力面积段为：

1500,000。

标准层产,标,权划分为：

625。

准层面积达到2000，则划分为9,个产权以上。

层数：

基本在,30层以上，其中,保利国际广场达50层,。

层高：

主力层,高,高3.84.2米，,其中建发汇金国际层,达5米。

大堂挑高：

均,在10米以上，最,为北辰三角洲，挑,高17米。

高保,本,大堂面积：

均大堂除满足基,在300平米以上，的出入功能以外,利国际广场大堂面，更能彰显写字楼的,积达1400平米。

品质及形象。

内部配套：

均配,中央空调以及世界十大品牌电,梯，电梯数量,在730台之,有际,间，其中华创国,广场配备30台电梯。

层,销售形式：

以半,或整层销售为主，分割销售户均面积在1,00以上。

销售,均价在15000,20000万/之间。

投资回报,率：

写字,楼租金约,为80元,月，投资,回报率约,为6%，芙,蓉广场周,/边1公里范围内是租金最高的区域，投资回报情况相对较为可观。

长沙典型写字楼投资静态回报分析,开福万达广场：

商业地产品牌滨江城市综合体，五星级酒店+6层商业广场+3层底商+滨江豪宅+滨江超高写字楼,专业写字楼,住宅,超高层双子专业写字楼,写字楼,酒店,住宅,项目经济技术指标占地面积：

12.2万方。

建筑面积：

约101万方，商业规模34万方，住宅约65万方。

办公商业部分综合指标写字楼总面积约21万方，3栋写字楼，其中两栋为134米33层双子写字楼，一栋为200米写字楼。

绿化率：

8.54%容积率：

6.69,A区,B区,C区,D区,项目分为ABCD四区。

A区为住宅用地，A、C区为超高层精装豪宅。

B区为商业综合体，两栋写字楼、一栋酒店、一条商业内街。

D区为甲级写字楼用地，超高层豪华办公楼。

开福万达广场：

传统核心地段5A写字楼，以半层或整层出售为主，均价1.71.8万/。

产品配置基本指标：

共5栋，35万左右；40-49层，层高3.8m，楼高200m；标准层：

标准层面积1696-1877。

大堂配置：

挑高12m；电梯配置：

12台客梯，2台货梯；30F以下上海三菱，30F以上为日本进口三菱。

空调配置：

中央ARV空调、新风系统车位配置：

1360个外立面配置：

low-E中空玻璃幕墙销售情况销售价格：

C区写字楼均价1.71.8万元/；销售形式：

半层起售，部分楼层分割产品散卖户型区间：

120450；去化情况：

B区两栋已售罄，C区C3基本售罄，C1销售一半，目前剩余C2，剩余体量约10万,配套情况交通情况：

地铁一、二号线无缝对接，营盘路隧道、橘子洲大桥，20多趟公交车便利配套自身配套：

17万平商业配套+6万平五星级大酒店（其中百货将于2013年9月开业）交付时间：

2013年,发展方向：

小结:

目前政府规划了多个副中心，写字楼一个中心的格局将会被打破外围区域大量供应必然会分流中心区需求，尤其在地铁开通以后。

产品打造：

长沙写字楼进入全面升级阶段，正向5A甲级标准发展随着社会的进步与发展，城市越来越国际化，写字楼与世界接轨，往国际标准发展。

市场现状：

专业写字楼售价和租金保持平稳增长，投资情况较为乐观高端化必然带来高价格，处于发展中的企业售价格挤压势必向外扩散。

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