安徽省城镇老旧小区改造技术导则修订版模板文档格式.docx

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4.1一般规定-7-

4.2屋面修缮-7-

4.3立面整治-7-

4.4楼道整修-7-

5公共设施整治-9-

5.1一般规定-9-

5.2公共空间-9-

5.3绿化环境-9-

5.4停车-10-

5.5充电设施及场所-10-

5.6管理用房-10-

5.7其他设施-10-

6安防、消防改造-12-

6.1一般规定-12-

6.2安防改造-12-

6.3消防改造-12-

7建筑节能改造-13-

7.1一般规定-13-

7.2外窗及遮阳改造-13-

7.3屋面改造-13-

7.4外墙改造-13-

7.5其他改造-14-

8“适老化”改造-15-

8.1一般规定-15-

8.2配套设置-15-

8.3室外空间-15-

8.4无障碍设计-15-

9加装电梯改造-16-

9.1一般规定-16-

9.2总平面-16-

9.3建筑结构-16-

9.4机电设备-17-

10连片改造-18-

10.1一般规定-18-

10.2公共服务设施-18-

10.3道路交通-19-

10.4公共活动空间-19-

10.5特色风貌-19-

11实施和验收-20-

12负面清单-21-

12.1基础设施整治-21-

12.2房屋综合整治-21-

12.3公共设施整治-21-

12.4安防、消防改造-21-

12.5建筑节能改造-22-

12.6“适老化”改造-22-

12.7加装电梯改造-22-

12.8连片改造-22-

12.9实施管理-22-

13附则-23-

附录1安徽省城镇老旧小区改造项目生成指引-24-

附录2安徽省城镇老旧小区改造方案编制模板-28-

1总则

1.0.1为适应新发展阶段高质量发展要求，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市，改善城镇老旧小区居民的生活环境和居住条件，增强其获得感、幸福感和安全感，有序开展全省城镇老旧小区改造工作，制定本导则。

1.0.2适用范围

本导则适用于安徽省城镇老旧小区改造规划、建设与验收。

1.0.3改造对象

城镇老旧小区应为城镇建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅）。

各地应当结合实际，因地制宜界定改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区，统筹改造2005年底前建成的城镇老旧小区。

1.0.4城镇老旧小区改造应与海绵城市建设、城市有机更新、城市生态保护与修复相结合。

1.0.5城镇老旧小区改造除应符合本导则规定外，尚应符合国家和安徽省现行有关标准的规定。

2基本规定

2.0.1老旧小区改造包括小区基础设施、房屋整修、公共设施、安防消防、建筑节能、“适老化”和有条件的小区加装电梯等内容。

实施连片改造，科学有序实施，适应老旧小区居民生活要求，提升居民的居住品质。

2.0.2老旧小区改造项目确定前对小区（含单栋住宅）进行综合排查和评估，广泛征询居民、物业服务企业或小区管理单位意见，排查和评估结果作为确定老旧小区改造范围及内容的依据。

2.0.3市、县住房城乡建设（房地产）部门会同相关部门，结合摸底情况，梳理老旧小区周边空间资源，编制“十四五”城镇老旧小区改造规划和年度计划。

2.0.4由街道（乡镇）牵头，充分了解居民需求，在改造内容、方式等方面协商达成共识，优先考虑居民改造意愿强、参与积极性高的小区，谋划老旧小区改造片区范围，统筹推进老旧小区连片改造，协同制定改造初步方案。

2.0.5各县人民政府要统筹考虑实施小区改造及改造后设施运营、后期管理等因素，明确改造项目实施（投资）主体。

2.0.6项目实施（投资）主体进行老旧小区改造项目设计，应进行现场勘查，充分考虑居民需求，协同制定安全合理、经济可行的改造技术方案，绘制小区改造总图及项目施工图。

2.0.7老旧小区改造建设中应按照相关规定做好施工安全防护，保障居民基本生活。

2.0.8老旧小区改造应尊重、保护和利用具有历史文化价值的住区文化、街巷道路和特色景观。

3基础设施整治

3.1一般规定

3.1.1老旧小区基础设施整治应包括小区道路整治、综合管线整治、环卫设施整治或更新改造等内容。

3.1.2基础设施整治前，应充分调查老旧小区周边和内部道路、管线系统现状，居民出行规律及出入口分布，并对路网、管网、道路质量、管线设施、环卫设施等多种要素进行调查、评估，确定改造内容、范围，制定改造方案。

3.2道路整治

3.2.1应按功能要求明确细化道路等级，优化路网系统。

3.2.2应设置道路标识，明确消防通道和无障碍通道。

3.2.3小区道路应能满足消防、救护等应急车辆通行。

3.2.4小区道路路面改造时宜采用柔性路面（沥青混凝土为面层的道路），宅间路可采用刚性路面（水泥混凝土路面结构）。

人行道部分宜采用透水性较好的砌块路面。

小区出入口、地下车库出入口宜设置减速带。

3.2.5对出现龟裂、坑槽、沉陷等问题的路面，应结合管线排查进行局部修补。

3.3综合管线整治

3.3.1小区各类管网改造应统一规划建设，宜选择地下敷设的方式。

对保留的架空电力、电讯等线路，宜统一高度和线路走向，积极推动弱电等空中管线下地，并满足相关规范要求。

3.3.2管道燃气覆盖范围内的小区，应铺设燃气管道。

3.3.3水、电、气三表未出户的小区，应结合小区水电气改造，实现“一户一表”管理到户，水表、电表宜集中设置于公共区域。

3.3.4小区内不能满足功能需要的给水管道、消防管网应进行更新，管道用材宜选用PE管等新型材料。

3.3.5应按照雨污分流的原则确定小区排水系统，制定化粪池、商业隔油池整治方案。

鼓励实施雨水收集和再生水利用工程。

3.3.6室外排水管宜采用HDPE双壁波纹管，管材应符合国标及行业标准的要求。

雨、污水检查井可采用混凝土检查井、成品塑料检查井等。

检查井井盖可采用球墨铸铁井盖、复合材料井盖等。

3.3.7小区变压器、供电线路改造应符合《居住区供配电系统技术规范》DB34/T1469的规程要求。

3.3.8小区内室外配电箱、柜改造应符合《外壳防护等级（IP代码）》GB/T4208的规程要求。

3.3.9小区改造宜同步实施光纤到户通信系统，并符合《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846的规程要求。

3.4环卫设施整治

3.4.1小区改造按照生活垃圾分类要求，推行垃圾分类和减量化、资源化，设置生活垃圾分类投放设施，明确管理责任人。

3.4.2小区合理设置生活垃圾集中投放点，便于投放和清运，不影响小区环境卫生。

3.4.3小区固定垃圾集中投放点应按要求设置，不得影响道路通行和小区景观。

4房屋综合整治

4.1一般规定

4.1.1老旧小区房屋综合整治应包括屋面修缮、立面整治、楼道整治等相关内容。

4.1.2房屋整治前应充分结合周边环境和居民要求，合理确定老旧小区内每幢房屋的改造内容和改造重点。

对具有历史文化价值的住区文化应予以保护与承传。

4.1.3统筹开展危险房屋整治，房屋所有人应对经鉴定的危险房屋按照鉴定机构的处理建议，按规定进行分类处理。

4.2屋面修缮

4.2.1漏水的建筑物屋面，应结合实际情况按照施工工艺流程进行修缮，以达到防水和使用要求。

宜结合建筑节能改造进行，宜选用平改坡方案。

4.2.2屋面原太阳能水管应按单元集中布置。

4.2.3屋面雨水立管及阳台排水管应分别设置，阳台排水管应接入污水管网。

4.2.4结合屋顶修缮应对防雷设施进行修复更新。

4.3立面整治

4.3.1对沿街建筑物较完整的外墙饰面宜进行清洗或重新饰面粉刷，并与周边环境风貌相协调。

4.3.2破损、风化严重的房屋外墙应结合实际进行防渗、粉刷处理。

4.3.3空调冷凝水管应改为有组织排水。

空调外机机位宜整齐或设计遮挡装饰，并对住户原有空调外机支架进行检查，对不满足安全要求的，应督促采取加强或防护措施。

4.3.4对破损的房屋散水坡进行整治，满足排水要求。

4.4楼道整修

4.4.1破旧、黑暗、杂乱的楼道应进行修缮整治，达到安全、明亮、整洁的标准，楼道内公共设施使用正常。

4.4.2应对影响正常使用的护栏、扶手进行整修。

4.4.3应对小区房屋公共楼梯间、走道的老旧照明灯进行更换。

光源应选用节能型灯具，控制方式宜采用自动控制装置。

5公共设施整治

5.1一般规定

5.1.1老旧小区公共设施整治包括公共空间、绿化、停车、充电设施及场所、管理用房、健身器材、信报箱、智能快件箱、公共宣传栏、无障碍设施、大门围墙、标识标牌等设施的整治。

5.2公共空间

5.2.1老旧小区改造宜见缝插针开辟具有休息、游憩功能的公共空间。

5.2.2主要公共空间宜设置游步道、健身设施，修剪原有绿化，补充更新花木品种。

5.2.3小区宜设置应急预留空间，满足卫生防疫、社区服务等小区管理和基本生活需求。

5.3绿化环境

5.3.1拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），应恢复原有绿化功能。

5.3.2优化绿化空间布局，调整乔灌木配比和常绿落叶植物比例，改善居住景观环境。

对严重影响居住采光的，经相关业主同意、绿化主管部门批准，按规定要求进行绿化修剪。

5.3.3宜保留小区原有的高大乔木、立体绿化等绿化特色，可适量增加座椅、花架、廊架、景亭等景观小品。

5.3.4因空间不足难以保证绿化要求的小区，宜采用立体绿化等方式，改善公共空间景观环境。

5.3.5绿地改造中应关注合理利用雨水资源，结合雨落管改造和竖向设计，提供雨水滞留、缓释空间，就地消纳自身雨水径流。

5.3.6应对小区内原有的古树名木制定保护方案。

5.4停车

5.4.1宜采用多种形式的停车方式以满足居民非机动车和机动车的停车需求。

5.4.2因地制宜设置非机动车车棚。

新建车棚不得影响周边居民住宅通风采光，宜采用轻型材质建造，色彩与周边环境协调，并配置充电插座、充气筒。

5.4.3结合小区道路交通条件，设置机动车泊车位和生态停车位；

整顿修复原有车库、车位停车功能；

增设交通标志；

鼓励有条件的小区向社会分时共享机动车泊位；

不能满足停车需求的小区，有条件的可在周边非交通性道路或支路设置夜间临时停车位。

5.5充电设施及场所

5.5.1改造中应结合小区实际情况，因地制宜，满足安全、统筹解决的原则对小区的室外停车场和地下停车库配置或预留电动汽车充电桩。

5.5.2小区的电瓶车充电场所宜采用在室外独立设置的的车棚。

电瓶车不得在疏散通道、安全出口、楼梯间等公共区域停放或充电。

5.5.3电瓶车和电动车的停放充电场所应采取防雷、防风、防雨及排水等措施。

充电装置应采取防撞措施。

5.5.4车棚和车库内集中充电设施具备定时充电、自动断电等功能。

电气设备和线路铺设符合现行国家及地方规程要求。

5.5.5非机动车充电设施应指定管理责任人，建成后可由物业公司或投资建设方代管。

5.6管理用房

5.6.1对小区原有物业管理用房挪作他用的，恢复其原有用途。

5.6.2未按照《安徽省物业管理条例》规定，设置物业管理用房、小区保安室（门卫室）的，可增建改造。

5.7其他设施

5.7.1应根据小区不同年龄层次人群的需求，合理配置健身设施。

健身设施的设立应保证安全，每项健身器械或场地内均应设置相应的保护措施。

5.7.2维修、更新升级小区内破旧的信报箱，增设智能快件箱；

信报箱、智能快件箱规格和设置应规范并方便居民使用。

5.7.3宜在小区主入口或公共活动场地附近设置公共宣传设施。

5.7.4应在公共区域的主要出入口、住宅出入口增设无障碍设施。

5.7.5宜增设总平面示意图、社区引导牌、道路引导指示牌、安全警示牌、楼栋号等标识，完善小区服务管理的标识系统。

6安防、消防改造

6.1一般规定

6.1.1老旧小区安防、消防设施改造包括小区防盗、监控和消防设施的改造。

6.1.2鼓励综合应用物防、技防、人防等措施满足小区安全需要。

6.2安防改造

6.2.1应根据小区实际情况，增设或更换、维修小区单元防盗门，宜增加小区大门门禁系统，满足小区安全管理需要。

6.2.2小区宜安装视频监控系统。

按照智慧安防的要求，小区出入口、重要通道、公共区域、车辆集中停放等区域宜设置监控设备。

视频监控系统主控室宜设在物业值班室，并接入公安联防监控系统。

6.2.3已安装智能化监控系统的小区应对现有设备及线路进行检修，及时更换损坏设备、改造升级安防监控系统。

6.3消防改造

6.3.1按照居住区相关消防规范要求，维护完善消防配套设施，确保小区消防设施完好有效。

6.3.2老旧小区应按防火规范要求增补小区室内外消火栓，疏通消防通道，在公共设施建筑内合理增设挂墙式灭火器。

对室外消火栓进行排查及修缮，符合标准。

7建筑节能改造

7.1一般规定

7.1.1老旧小区建筑节能改造技术措施应充分考虑夏热冬冷地区的气候特点，以夏季隔热为主，兼顾冬季保温，改造分项内容依次包括外窗及遮阳、屋面、外墙等改造，可以综合改造也可以单项改造。

7.1.2老旧小区建筑节能改造应执行安徽省地方标准《既有居住建筑节能改造技术规程》。

7.1.3老旧小区建筑节能改造应当优先改善门窗的保温和遮阳性能、屋面和外墙等保温隔热性能，并宜同时改善自然通风条件。

7.1.4老旧小区建筑节能改造不得影响建筑结构安全和使用功能，设计、施工应符合国家和地方现行安全和防火标准规范的规定。

7.2外窗及遮阳改造

7.2.1外窗节能改造可采用换玻璃、包覆窗框、双层窗和换整窗的方法，改造后其传热系数、气密性等级应满足安徽省建筑节能设计标准。

7.2.2外窗遮阳改造宜设置水平或倾斜简易固定外遮阳，也可采用卷帘式百叶、活动织物外遮阳或玻璃贴膜、涂膜，改造后综合遮阳系数、可见光透射比应满足设计标准。

7.3屋面改造

7.3.1屋面节能改造宜与屋面防水修缮同步进行。

7.3.2有风貌要求的地区平屋面宜改造成坡屋面，或采用增加保温层，设置通风架空层等技术方法进行屋面节能改造。

7.4外墙改造

7.4.1外墙节能改造宜与外墙饰面工程同步进行，有条件地区可采用外墙保温装饰一体化、隔热涂料等技术形式，改造后的外墙平均传热系数应满足设计标准。

7.4.2外墙节能改造的施工操作过程应符合国家和地方现行安全和防火标准规范的规定，以及相关工艺要求。

7.5其他改造

7.5.1老旧小区建筑节能改造时宜采用绿色建筑技术措施，设计安装太阳能等可再生能源，对屋顶、外墙面等部位实施立体绿化，既有建筑绿色改造评价可执行《既有建筑绿色改造评价标准》。

7.5.2小区公共空间照明宜采用LED照明，小区道路及庭院照明宜采用太阳能路灯、节能灯及LED灯。

8“适老化”改造

8.1一般规定

8.1.1老旧小区“适老化”改造应遵循易识别、易到达、无障碍、保安全的原则。

“适老化”改造应符合老年人生理和心理特征。

8.1.2老旧小区“适老化”改造内容包含配套设置、室外空间、无障碍设计。

8.2配套设置

8.2.1老旧小区改造时，宜通过置换、改建等方式，配套建设社区居家养老服务设施。

8.2.2小区宜增加居民家庭适老助老呼救系统。

有条件的小区，宜结合改造，为小区住户提供远程呼救设备安装条件。

8.2.3小区应选择地形平坦、自然环境良好、排水通畅的室外场地，配设无障碍设施。

有条件小区宜配置康复训练设施。

8.3室外空间

8.3.1老旧小区改造时，小区宜建设老年人适宜的交往空间。

外部空间“适老化”应考虑安全性、便利性、舒适性、智慧型、便于交往等方面设计改造措施。

8.3.2适合老年人活动的室外场地宜种植较大阔叶乔木和硬铺装，为老人的活动创造充足的具有遮荫条件的场所。

逐步提升小区的功能性和舒适性。

8.4无障碍设计

8.4.1小区主要公共活动区域，应完善无障碍设施，增加无障碍坡道，休息座椅留有轮椅停留空间，方便特殊人群使用。

8.4.2宜对小区公共建筑、住宅楼的室内外高差进行改造，对建筑入口进行无障碍设计。

小区公共建筑走道、住宅公共走廊宜增设扶手。

8.4.3宜在有条件的老年人居住区比例高的既有住宅加装电梯。

8.4.4条件允许的小区，宜设置无障碍停车位。

9加装电梯改造

9.1一般规定

9.1.1加装电梯工程应遵循自愿、安全、节能、环保、经济原则，并便于施工、安装和运营维护。

9.1.2同一居住区内加装电梯时建筑风格宜保持一致，并与原有建筑风格和居住区环境相协调。

9.1.3加装电梯工程应确保既有住宅的结构安全。

应对既有住宅结构进行安全性评估。

9.1.4多层住宅加装电梯工程应符合相关规范要求，并考虑加装电梯对建筑内外排水、燃气、强弱电管线产生的影响。

9.1.5加装电梯工程应根据各地、市加装电梯建设流程进行审批。

工程实施中，应尽量减少对居民生活的影响，保障施工安全。

加装电梯工程完成后，按相关规定组织竣工验收，办理使用登记后方可投入使用，并宜由生产厂家维护保养。

9.2总平面

9.2.1加装电梯后居住区需通行消防车的道路，其净宽和净高应符合有关规范的要求。

当原有道路宽度不满足现行规范要求时，不得再减小道路宽度。

9.2.2加装电梯工程应减少对相邻建筑、现状绿化和城市景观的影响，按照要求不得降低相邻幼儿园、托儿所等的原有日照标准。

9.3建筑结构

9.3.1加装电梯宜以平层进入相应楼层为主要方式。

9.3.2加装电梯宜选用无机房电梯，贴邻原有楼梯间布置。

9.3.3加装电梯井道结构宜采用钢结构形式。

9.3.4候梯厅深度不宜小于1.5m，当电梯厅和楼梯共用平台时，平台深度不宜小于1.8m。

9.3.5井道、轿厢与电梯参数应符合下列要求：

1.电梯载重量不宜小于630kg；

2.轿厢净深不宜小于1.4m，净宽不宜小于1.1m；

3.轿厢门应设开门保护装置，门净宽不应小于0.8m；

4.轿厢地面材料应防滑，侧壁宜设0.85～0.9m高扶手；

5.宜选择可容纳担架的电梯。

9.3.6首层电梯厅、电梯井道应有防止雨水灌入的措施。

9.4机电设备

9.4.1应根据工程特点、用电容量和实际供电条件合理确定机电方案，电梯电源应自住宅计量总箱（柜）以专用回路供电，并设置专用的计量装置，接入方案应符合当地供电技术规程要求。

9.4.2加装电梯工程应符合《建筑物防雷设计规范》GB50057的相关要求。

9.4.3应根据既有住宅门禁系统、视频监控系统等智能化系统实际情况，结合用户需求，合理设置智能化系统。

9.4.4在电梯轿厢、电梯厅、连廊等公共区域宜设置视频监控系统或预留安装条件。

9.4.5电梯轿厢内应设置紧急报警装置。

轿厢内的对讲设备、专线电话与监控信号应接至小区的安保控制中心或物业值班室；

若无安保控制中心或物业值班室时应引至单元入口门厅等公共部位的声光报警装置。

9.4.6加装电梯宜设置梯控系统。

10连片改造

10.1一般规定

10.1.1坚持统筹安排、统一规划，连片改造老旧小区，实施相邻小区及周边地区联动改造。

10.1.2将片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散楼房和老旧小区进行归并整合；

鼓励对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割，拓展公共空间，整合共享公共资源，实施集中连片整体改造。

10.1.3鼓励拟改造老旧小区与城市建设、旧城改造、棚户区改造等项目捆绑打包，进行跨片区组合改造。

10.1.4坚持规划引导，统一设计、同步改造，鼓励支持改造后进行统一的物业管理。

10.1.5结合区位条件及空间特点，对片区现有配套设施进行缺口评估，提出连片改造方案。

因地制宜对片区配套市政基础设施、公共服务设施等进行改造和建设。

10.2公共服务设施

10.2.1整合优化片区内公共服务资源，补充公共服务设施短板。

重点完善片区的医疗、文教、体育、养老、托育、助餐、家政、邮政快递服务站等功能性公共服务设施，鼓励打造社区便民生活服务圈。

10.2.2结合老旧小区实际，可新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，通过未来收益平衡老旧小区改造支出。

10.2.3鼓励新建项目在满足小区自身需求的基础上，与相邻老旧住宅区共享公共服务设施。

公共服务设施的服务半径不宜超过相关规定。

10.2.4鼓励行政事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋，提供给街道（乡镇）、社区用于小区养老托育、医疗卫生等用途。

10.2.5构建片区公共设施开放格局，鼓励附属设施向公众开放、分时共享，解决空间不足困境。

10.2.6片区公共空间改造统筹考虑景观和应急避难要求。

10.3道路交通

10.3.1区分不同老旧片区的交通特点，对片区交通组织进行改造提升。

10.3.2优化道路系统，打通微循环，提高道路通达性。

10.3.3统筹使用片区内停车位，宜结合智能停车系统，通过资源共享、分时使用的方式，促进实现商业、办公、公共设施等非居住用地内的停车位与片区共用。

10.3.4结合片区内公交站点、公园绿地、公共设施附近和道路两侧，宜按相关部门要求设置非机动车集中停放点。

10.4公共活动空间