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5.03

2.05

44.30

33.81

2012年

120.77

55.03

17.84

31.34

4.89

2.02

51.42

39.65

2011年

77.90

76.22

13.58

225.46

4.74

3.28

66.49

41.93

2010年

44.21

37.75

4.17

-70.33

1.89

0.02

37.55

22.58

2009年

1.83

-39.29

0.07

119.23

1.88

0.05

2.78

18.11

2008年

3.02

-1.40

-0.39

-20.62

1.82

-0.27

-13.65

16.15

2007年

3.06

31.83

-0.32

-555.88

2.09

-0.23

-10.00

18.99

2006年

2.32

44.47

131.71

2.33

2.10

24.81

2005年

1.61

-10.40

-0.22

-297.82

3.50

-5.99

21.81

2004年

1.80

2.68

0.11

-47.95

3.93

2.86

30.26

2003年

1.75

7.62

0.22

-1.34

3.99

0.35

17.74

33.84

2002年

1.62

23.26

1.56

1.72

0.37

23.68

38.15

2001年

1.32

31.98

49.64

1.36

0.00

30.48

41.49

2000年

1.00

-

0.14

1.73

26.16

40.87

注：

以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。

二、华夏幸福基业模式

（一）业务模式

1、业务结构

华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。

京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。

京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

图1：

华夏幸福基业业务架构

2、业务发展模式

（1）战略聚焦：

华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。

目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。

（2）前瞻性规划先行：

前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和配合。

（3）签订协议明确进度计划与结算方式：

并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达50年，同时在协议中明确收入确认和结算方式以保证其在园区开发业务上的正当收益和权力。

（4）分块开发：

华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平均仅开发一平方公里，每平方公里须投资4-5亿元左右，其中征地和拆迁占60％，基础设施建设占40％。

（5）同时利用低价土地进行园区配套及周边配套住宅同步开发建设。

其详细的园区开发运作模式如下图所示：

图2：

园区开发运营模式

（二）盈利模式

1、主营业务结构

华夏幸福基业营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其中产业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发。

土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额确认收入，园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据，故影响其当期收入变化因素主要是政府结算和交房。

其产业发展服务毛利率极高，2013年产业发展服务占公司整体收入的11%，毛利率达98%，这一定程度上确保了公司整体利润率水平，也是区别于其他产业地产商的重要标志之一，同时也让资本市场对其未来产业地产发展寄予和期待，是华夏幸福基业能在2011年房地产政策收紧背景下成功借壳上市的主要特色（多数产业地产均是“举产业之名，行地产之实”）。

但从表3看出，园区配套住宅销售在2013年占整体收入的62%，毛利率为27%，支撑其规模快速增长的主要贡献来自于通过“产业园区+地产”模式中配套住宅销售。

2、盈利模式

表2：

华夏幸福基业盈利模式简表

业务范围

内容

结算金额

结算方式

备注

基础设施建设

在委托区域进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设施建设管理

实际投资*10%

一次性或分期不超过三年

协议约定

土地整理

对委托区域内进行土地整理

一次性或分期不超过五年

产业发展服务

对委托区域内工业园区进行宣传、推广并进行招商引资

新增落地投资额*45%

园区综合服务

对委托区域内进行物业管理、公共项目经营与维护等

地产销售

配套住宅、保障房开发

园区有30%的住宅用地，公司通过招拍挂拿地，进行大规模的宜居的商品房开发。

表三：

华夏幸福基业2010年-2013年分行业营业收入结构情况

华夏幸福基业2010年-2013年营业收入分行业结构情况

分行业

毛利率（％）

营业收入（万）

占比（％）

68,872.79

0.16

95,252.59

0.12

154,630.98

0.13

236,461.66

0.96

0.98

18,613.97

99,013.19

-

0.20

0.21

68,939.66

226,315.45

0.29

206,002.44

0.17

205,338.37

0.10

0.33

0.25

综合服务

470.65

3,232.59

3,618.20

4,367.45

0.28

物业管理服务

1,795.63

2,460.38

3,328.01

11,141.36

0.01

-0.85

-0.62

0.49

园区住宅配套

153,112.36

385,402.41

0.50

659,621.36

0.55

1,308,820.22

0.62

0.36

0.27

城市地产开发

141,225.52

0.32

41,574.10

171,339.54

233,850.61

0.18

其他

5,773.91

3,006.93

2,731.83

4,099.12

0.52

-0.08

-0.21

合计

440,190.52

775,858.41

1,201,272.37

2,103,091.97

0.42

0.40

0.34

①以上数据均来自华夏幸福基业年度报告整理。

②产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务；

③基础设施建设包括在受托工业园区内进行的道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等。

④土地整理包括在委托工业园区内进行的土地拆迁及整理。

⑤园区综合服务包括在受托工业园区内进行的园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等。

三、华夏幸福基业成功因素分析

（一）宏观环境

1、产业转移

华夏幸福基业发迹于北京地区固安工业园，以北京周边为核心开展工业园区开发与运营，顺应了以北京为首的国际性大都市老工业区升级、转移大背景。

2、产业集聚与规模效应

华夏幸福基业深入研究产业发展趋势，着力打造相关产业链聚集平台，符合全面深化改革和加快转变经济发展方式，逐步形成五大产业线，产业基地、产业港（制造业）、科技港（科技型企业）、商务港（商业贸易）、孵化港（高新技术企业）。

（二）政府方面

1、地方政府着力发展经济，但专业能力、资金实力及商业资源整合能力等不足，需专业公司与其协同发展，实现政企共赢。

2、政策的肯定及支持：

河北省政府下发鼓励开发区（园区）采用市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的路子的相关文件，使得开发区“合法合规”采用该模式，其最开始的三个项目均局限在河北省；

通过华夏幸福基业2011年成功借壳上市，其盈利模式已证监会、交易所及政府相关部门的严格审核并得到资本市场认可，保障了其模式在全国范围内快速扩张。

3、降低资金投入：

一级土地市场开发的前期资金由政府投入变成华夏幸福投入，在审计完成阶段才予以结算支付，而届时政府已有了土地出让收入、产业税收收入及招商引资收入等，其资金的运作发生根本改变，并且10%的结算溢价较低。

4、专业全面的服务团队：

华夏幸福在城市规划、项目招商、基础建设、产业运营等各方面予以了承诺及保证，尤其是招商及产业运营（例如酒店建设等）方面具有的优势，解决了政府最棘手的问题，使园区价值最大化；

5、成功案例，提高信任度，助其全国扩张。

（三）华夏幸福基业方面

1、政府关系默契，保证其相关园区产业服务结算收入及土地政策顺利落实。

2、模式领先：

公司产业新城业务模式，通过城市发展定位、城市空间规划、产业促进、城市建设、城市运营等系列整合经营行为，有效解决产城割裂发展问题，为区域发展提供健康有效的综合解决方案，有效实现区域综合价值提升。

3、开放的姿态，合作开放模式，多利益主体共存：

坚持市场化运作、多元化投入、企业化经营、专业化招商、标准化团体、个性化服务。

4、战略规划先行，精准定位产业机遇：

建立自己的产业研究部门并定期与国际知名地产机构合作；

在工业园区开发建设前，深入研究区域从政治、经济、人口、产业、规划等，制定出符合区域发展的战略规划，并聘请国际知名规划设计机构进行市场调研、产品定位、规划设计，同时公司组建高水平的战略及规划设计队伍。

5、坚持产业需求导向从事园区投资开发建设。

6、强大招商引资能力

以招商龙头企业为核心，依托核心企业进行产业链招商，打造产业集群为目标，通过职业营销、圈层营销达到招大商、招好商目标：

①定期举行政策交流会，汇集企业、科研高校、研究所等；

②深入梳理与产业园区定位相关的产业链，建立企业信息库，形成产业集群；

③强大招商团队：

拥有超500人的招商专业团队，汇集各行各业精英，招商团队渗透到项目所在地政府（如固安片区的招商团队，其名片直接印的是固安招商局，通常企业内的招商总监，基本上就是政府的招商局局长）；

④职业营销与圈层营销为主：

参加或组织展会、推介会、产业园俱乐部。

7、资源整合能力

整合国内外一流资源，以全球视野与国际标准参与高品质的开发建设，公司与麦肯锡、IBM、罗兰贝格、AECOM、HOK等全球顶尖咨询机构建立长期的战略合作关系。

8、平台构建能力：

建立华夏研究院、产业园区网、产业中国等三大产业信息平台；

充分运作园区企业平台，为园区企业提供全方位服务，充分运用入园企业资源。

9、融资优势：

上市公司通过定增、发行公司债、股权质押等方式融资；

建立多支产业基金，保持国家开发银行良好关系；

售后回购、应收账款转让等。

10、城市营销模式：

持续打造城市魅力体系，塑造城市的精神；

通过品牌、媒体、产业圈层、政府不断宣传打造品牌。

四、启示

华夏幸福基业“园区+地产”模式难以复制、门槛高，其核心竞争能力，如与政府的默契关系及议价能力、资金运作及垫付能力、极强的招商能力、全产业链开发覆盖的能力、战略研究定位等产业运营的能力；

这些能力对昊昇三农来说亦很重要，但公司目前阶段尚不具备上述任何一个核心能力，但可以借鉴。

1、研究产业规律，运用产业思维解决开发、运营中的难题，明晰模式

政治经济学强调生产三要素-土地、资金、劳动，而在产业地产中更需要“产业”要素。

有效认知产业发展分化、融合、演进的规律和阶段是我们制定战略目标、项目规划定位及项目招商运营策略的必备条件之一。

公司原有战略称致力于大农机产业地产开发、运营，但关注产业研究的职能缺失，我们把大农机产业定位为：

农机、载货汽车、工程机械、通用机电等相关领域，公司可重新审视并认真研究相关产业发展趋势与发展阶段（工程机械、载货汽车持续萎缩是事实，相关上市公司业绩下滑即可看出规律），研究如何引导大农机产业集聚，如何整合商业资源。

研究产业发展规律、清晰战略发展方向和商业模式、盈利模式不但利于团队稳定，也有利于公司长远发展。

2、整合资源，打造招商能力

商业资源、战略资源整合对从事商贸产业地产开发运营商至关重要，商业资源整合不当，项目或将成为“建成无法销售、销售但无法运营造活”的尴尬，公司银川、宿迁项目目前的困境除了项目选址、规划定位失误外，重要原因是当地商业资源有限，同时又无更好方式整合区域外资源入场。

华夏幸福基业诸多核心竞争力中，我们唯一可以模仿学习的是打造属于昊昇的招商运营能力（昊昇无强大资金、战略规划、政府关系等能力），通过搭建资源平台，以圈层营销、职业营销、协议联盟、股权等为手段团结大农机产业全产业链的厂家、商家资源，这样才能为公司持续发展提供保障，公司成为真正的资源整合者。

3、产业园区培育及市场造活需较长时间，需考虑招商销售策略（先招商还是销售）与现金流平衡关系，考虑长短期利益。