特色农产品加工产业园区建设项目商业计划书文档格式.docx
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五是建设特色农产品加工产业园区，是扩大加工规模、提高农副产品附加值的关键环节。
固原市农副产品加工企业规模较小，发展水平低，每个企业平均资产仅为50万元左右，从业人员也只有15人左右。
发展水平还处于较低水平，企业主要以出售初级产品或贴牌产品维持生产经营，产业链短，附加值低。
农产品加工产值与农业总产值之比约为0.3∶1，低于全区水平0.6∶1，比全国水平1.1∶1更低；
还缺乏全国知名度，品牌效应没有显现出来，市场竞争力弱。
技术装备落后，加工企业的生产技术水品和装备水平还很低下，有80%的农副产品加工企业属于20世纪80年代的世界平均水平。
二、产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想
（一）建设地点：
固原市扶贫发展试验区
（二）主要建设内容（产品方案与规模）：
规划建设的农副产品加工产业园区占地面积456.31亩（304358.77平方米），计划建设标准厂房15万平方米，分马铃薯系列产品加工、清真牛羊肉产品加工、瓜果蔬菜产品加工、饲草饲料产品加工、小杂粮产品加工、枸杞及中药材产品加工等功能园区。
配套建设道路、供水、排水、供电、供暖等“七通一平”基础设施。
（三）自然和社会条件
1、自然条件及资源状况
固原市扶贫发展试验区地处宁夏回族自治区南部，黄河中游地区，固原市区西南，是固原市的工业中心。
控制面积5平方公里，规划面积3.61平方公里。
建成区2.5平方公里，且有10余平方公里的土地可供远期开发建设。
固原市扶贫发展试验区系黄土高原沟壑区，属中温带大陆性季风气候，具有明显的地带过渡性。
春季多风干旱，多寒潮；
夏秋热而短促，降水多，但分布不均；
秋季降温迅速，潮湿多雨；
冬季寒冷漫长，降水稀少。
冬季多西北风，夏季多西南风。
年平均气温6.3℃，年平均无霜期120天，年均总降雨量434毫米，年均蒸发量1460毫米。
年均日照时数2530小时。
固原市扶贫发展试验区地处我国天山—祁连山—六盘山东西地震带，与六盘山—罗山—牛首山南北地震带的交汇处，地壳活动强烈，是我国地震活动较频繁地区。
区内目前已探明的矿产资源有燃料、金属、盐类、非金属、建筑耐火材料五大类16种40多处，主要有煤、石英砂、石膏、石灰石、芒硝等，同时还生产大量无污染的绿色农畜产品马铃薯、油料、莜麦、豆类、荞麦等特色小秋杂粮，是全国三大马铃薯主产区之一。
拥有枸杞、蕨菜、沙棘、党参等400多种名贵药材和野生植物资源，开发其利较大。
2、社会经济环境条件
固原扶贫试验区是固原市的工业和商贸流通中心。
控制面积5平方公里，规划面积3.61平方公里，建成区2.5平方公里。
道路、供水、排水、供电、供暖、通讯、网络“七通一平”配套完善。
经过10多年的发展，形成了淀粉、药材、草畜、建材等四大支柱产业及汽贸、建材、家电、小商品、服装、食品、农贸、小杂粮等九大物流园区。
截至2007年底，引进各类企业256家，从业人员8000多人，注册资金7.2亿元，形成固定资产投资9.17亿元。
2007年完成地区生产总值3.2亿元，工业总产值3.66亿元，工业增加值1.24亿元，各项税收2200万元。
固原扶贫试验区地处西安、兰州、银川三个省会城市构成的三角地带中心，通讯便捷、电力充裕、交通便利。
境内宝中铁路、109、312、309国道和101省道纵横交错。
银川至福州高速公路固原段已建成通车，固原机场2009年将建成投入运营。
区内已建成先进的程控电话网，可视电话会议网，数据通讯网，无线市话网及GMS，CDMA移动通讯网，通讯方便快捷。
三、资源情况、建设条件、协作关系和引进国别、厂商等的初步分析
（一）农副产品具有品种多、质量好的资源优势
固原市是一个以旱作农业为主的农牧业生产区，农副产品按生产方式不同分为种植业产品和养殖业产品两大类，种植业资源和养殖业资源较为丰富。
种植业中，年平均小麦产量184614吨，豆类21146吨，玉米232719吨，糜谷5957吨，莜麦燕麦600吨，荞麦2775吨，马铃薯298716吨，油菜330吨，胡麻籽37937吨，向日葵籽21194吨，烤烟叶2310吨，牧草291039吨；
养殖业中，有各类大牲畜428673头（匹），其中牛36520头，马1911匹，驴49812头，骡11328头；
猪羊禽兔类853489头（只），其中猪175454头，羊628375只，禽类18877只，兔30783只；
年肉品产量69675吨，奶产量1474吨，毛绒产量1275吨，蛋4175吨。
（二）水电及通讯、交通等公用设施完备
固原特色农产品加工产业园区建设在固原扶贫开发试验区，地处西安、兰州、银川三个省会城市构成的三角地带中心，属于3小时经济圈的核心，这里通讯便捷、电力充裕、交通便利。
银川至福州高速公路固原段已建成通车，固原机场已建成投入运营。
（三）生产技术与工艺成熟
固原特色农产品加工产业园区建设分标准化厂房等基础设施建设、生产企业招商引进、系统化管理三个层次实施。
首先是按照道路、给水、排水、电力、电讯、供热、网络、场地平整等“七通一平”硬件要求完成建设标准化厂房建设，因为基础设施是园区发展的重要条件，对增加其投资吸引力、改善投资环境、实现可持续发展有重要意义，项目建成后，要凸显高速、快捷、通畅的交通能力；
合理、规范的给排水体系；
充足、稳定的电力资源；
高效快捷的现代化电讯、网络系统。
项目实行专业化招标、专业化设计、专业化建设、专业化监理，建筑设计、建设技术与工艺等都是从具有专业化能力的相关竞标行业的单位中择优筛选，力求专业技术成熟、技术能力过硬、设施设备齐全、综合基础雄厚。
园区建设规划和可行性论证由兰州大学城市规划设计研究院设计完成，建设工程按国家招标规范公开招标择优选择建筑实施单位、监理单位。
（四）主要设备及来源
固原特色农产品加工产业园区建设，建筑设备在项目投标单位中选择设备精良的建筑企业，在标准化厂房建设完成后进入生产阶段，需要的各型生产加工设备均由进园企业按生产要求和需要自行采购。
四、投资估算和资金筹措设想
（一）投资估算
共需资金2.3亿元，其中土地使用费2281.55万元，标准
化厂房基础工程建设费18740万元，公用管理所需仪器设备购置安装费163.45万元，其他费用100万元，周转资金1500万元。
详见附表《总投资估算表》、《固定资产投资估算表》、《基础工程建设项目表》、《新增主要设备表》。
（二）资金来源
申请国家财政资金解决1.5亿元，固原市扶贫发展试验区自筹8000万元。
五、项目的进度安排
本项目建设共分预备期、建设期、总结验收三个阶段，计划完成时间为2.5年（2011年7月至2014年7月）。
其中：
（一）项目预备期：
半年，其中：
1.市场调研、可研论证、项目建议书以及可研报告编写：
2个月（2011年7-8月）
2.施工图设计与审查：
2个月（2011年9—11月）
3.进园企业预约登记：
1个月（2011年12月）
（二）项目建设期：
2年，其中：
1.土建工程（标准厂房建设，地坪硬化、路面铺设、绿化等附属工程）：
20个月（2012年1月至2013年8月）
2.企业进园，设备订购与安装、生产线调试与试生产：
4个月（2013年9月至2013年11月）
（三）项目总结、验收：
1个月（2013年12月）
六、经济效益和社会效益分析的初步估算包括初步的财务评价和国民经济评价
（一）效益分析依据及方法
本项目的财务评价按固原扶贫发展试验区特色农产品加工产业园区标准化厂房建设项目设计标准及该项目的相关投入综合测算，依据国家发展计划改革委员会、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》的有关规定和国家现行财务、税收制度，对该项目的各项财务指标进行测算分析，考察项目的盈利能力和偿债能力，对可能产生的不确定因素进行敏感性分析，以考虑其抗风险能力。
1、厂房出租计算周期与出租单价
⑴计算期及投产初期生产计划建设：
本项目计算期为50年，在投产第一年达到设计出租能力的70%，第二年达到100%。
⑵产品方案及出租单价：
房屋总建筑面积150000万平方米，其中生产厂房100000平方米，用于企业综合办公5000平方米，仓储物流中心45000平方米。
根据市场供需调查和当地同类标准化厂房出租、办公及写字楼出租、物流仓储库出租价格，本园区确定标准化厂房出租单价12元/月.㎡，办公用出租单价20元/月.㎡，物流仓储周转库用出租单价30元/月.㎡。
2、工资及福利：
本项目劳动定员为25人，其中管理人员7人，工人18人，考虑到本项目人员除保安人员外由项目业主各部门兼任，工资暂定为保安人员按20000元/年，三金一险及福利费按工资总额的30%计算。
3、固定资产折旧：
采用分类折旧法，分类折旧年限如下：
房屋按50年摊销
4、无形资产按50年摊销
5、各项税费的取值执行现行规定
房产税12%
营业税5%
城市维护建设税7%
教育费附加为3%
企业所得税25%
6、修理费：
本项目经营期间修理费按固定资产投资额的0.5%计。
7、管理费用：
按租金收入总额的1%计取。
8、宣传与技术培训费用：
暂按租金收入的0.5%估算。
9、差旅费、交通费：
按租金收入的0.2%估算。
10、其他不可预见费：
按年均分摊费用的5%提取。
（二）经济效益分析
1、各种收入累计3180万元，其中：
⑴标准化厂房租赁收入1440万元：
总面积100000平方米，租赁价12元/月.平方米，即100000平方米×
12元/月.平方米×
12个月＝1440万元。
⑵办公用房租赁收入120万元：
总面积5000平方米，租赁价20元/月.平方米，即5000平方米×
20元/月.平方米×
12个月＝120万元。
⑶仓储库租赁收入1620万元：
总面积45000平方米，租赁价30元/月.平方米，即45000平方米×
30元/月.平方米×
12个月＝1620万元。
2、成本费用：
各种费用合计为710.97万元，其中：
⑴折旧和摊销430万元：
固定资产投资额为21500万元，按照50年分摊，即21500万元÷
50年＝430万元/年。
⑵财务费（含管理费用）31.8万元：
按租金收入总额的1%计取，即：
3180万元×
1%＝31.8万元。
⑶水费6万元：
生活、生产用水每月以1000立方计算，全年12000立方，平均水价按每立方5元计算，共需支付水费6万元，即12000㎥×
5元/㎥＝6万元。
⑷电费12万元：
用电按每月20000度计算，全年240000度，电价按0.5元/度计算，共需支付电费6万元，即240000度×
0.5元/度＝12万元。
⑸生活垃圾处理费0.6万元：
500元/月×
12个月＝0.6万元。
⑹生产排污处理费0.6万元：
⑺工资及福利费用65万元：
工资25人×
20000元/年＝50万元，福利50万元×
30%＝15万元。
⑻公用设施修理维护费107.5万元：
本项目经营期间修理费按固定资产投资额的0.5%计取，即21500万元×
0.5%＝107.5万元。
⑼宣传与技术培训19.05万元：
按租金收入的0.5%估算，即：
0.5%＝19.05万元。
⑽差旅费、交通费7.62万元：
按租金收入的0.2%估算，即：
0.5%＝7.62万元。
⑾绿化建设费用3万元。
⑿不可预见费21.5万元：
按年均分摊费用的5%提取，即：
430万元×
5%＝21.5万元万元。
3、利税计算
⑴各项税费792.16万元，其中：
营业税159万元：
5%＝159万元。
城市维护建设税11.13万元：
159万元×
7%＝11.13万元。
教育费附加4.77万元：
3%＝4.77万元。
企业所得税617.26万元：
（3180-710.97）万元×
25%＝2469.03万元×
25%＝617.26万元。
⑵利润测算
利润总额：
经营期达到设计标准后年均租金收入3180万元，各种费用710.97万元，利润总额为2469.03万元。
净利润：
园区正常运营期，年各项税费792.16万元，年均税后利润为1676.87万元。
（三）财务分析评价
1、利润率
经测算，投资利润率（税后）为7.80%，投资利税率（税前）为11.48%，资本金净利润率9.64%。
2、现金流量分析
对计算期内各年的全部投资现金量进行分析，计算出全部投资在税前、税后的财务收益指标为：
税前NPV（8%）税后NPV（10%）
财务净现值NPV（10%）16014.22万元5790.71万元
财务内部收益率15.47%13.84%
投资回收期8.71年12.82年
3、借款偿还能力分析
⑴偿还资金来源：
末分配利润、折旧及摊消。
建设利息进入建设总投资，生产期利息进入成本。
⑵借款偿还期：
经计算，本项目固定资产投资借款偿还期为7年。
4、不确定性分析
⑴盈亏平衡分析：
以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为47.27%，表明项目在正常年只要达到出租率的47.27%，或租金收入达到1503.13万元就达到盈亏平衡。
⑵敏感性分析：
在出租价格、固定资产投资因素在变化±
10%的情况下，对项目的收益影响进行了分析。
结果表明，以上诸多因素中，租金价格对收益的影响最大，各种因素变化后，项目财务内部收益率仍高于基准收益率，具有良好的经济效益，并具有一定的抗险能力。
变化因素
变化率
内部收益率（%）
财务净现值（万元）
投资回收期
基本方案
NPV=10%
17.29%
4398.17
6.83
销售收入
-10%
15.62%
3581.19
7.44
建设投资
+10%
15.98%
4074.99
7.30
⑶租金收入和销售税金及附加估算：
达产年租金收入为3180万元，销售税金及附加为792.16万元。
（四）社会效益
特色农产品加工产业园区建设对带动地方经济发展，提高居民收入，改善群众生活水平，增加地方财政收入具有良好的作用，其社会效益主要表现在：
1．可增加就业和收入。
就业问题关系国计民生，关系构建和谐社会大局。
特色农产品加工产业园区建成后，可容纳50家中小企业创业，不仅可以解决其自身的就业和生活问题，更能新增就业岗位，吸纳更多的社会剩余劳动力务工创收，同时直接增加当地政府的财政收入，促进农业扩大生产和增加农民收入。
当地农业产值在国内生产总值中占的较大比重，要实现资源优势向经济优势的转化，加工业的发展是不可或缺的，特色农产品加工产业园区的开发建设为农副产品加工创造良好的环境，为农民的农产品提供出路，为增加农民收入、提高项目区群众生活质量服务创造了条件。
项目建成进入正常运营期，可提供就业岗位1500个，就业效果显著。
2．可推动城镇化进程和工商业的发展。
特色农产品加工产业园区可促进发展农副产品加工、畜牧养殖及畜产品加工，形成一定的地区产业特色，带动固原及周边地区农副产品生产、加工、销售的产业化建设；
特色农产品加工产业园区还可促进商业和集贸设施等流通业的发展，可繁荣市场和方便当地人民群众，极大促进消费的提高，对经济发展形成良好的带动作用。
从产业区域布局和城镇化发展来看，项目具有良好的社会经济意义，将为进一步优化资源配置发挥更加积极的作用。
特色农产品加工产业园区的进一步发展必然会给第三产业增加更多的就业机会和带来更大的商机。
3．对项目区科技发展有明显的促进作用。
特色农产品加工产业园区在规划中根据产业项目入驻的类别，设定了科技孵化区，各类产业项目的集中布置，对信息的集中、分类整理及便捷传播起到了良好的作用，研发机构利用这些有利信息，就能紧跟市场需求，能把当前研发和长远研发目标有机的结合起来，势必对科技的进步发展起到巨大的推动作用，也加速带动了科技成果的快速转化。
4．可促进创业企业成长壮大。
特色农产品加工产业园区使企业进入园区就可购置安装设备，筹备生产，再不需要建设厂房，也不再因为建厂资金短缺而发愁，不但能够解决企业无生产场地的困难，还将通过园区综合服务平台的信息支持系统，帮助创业企业实现与资源、市场和社会的连接，适时为在园区生产运营的企业提供各类信息，同时还可了解园区内企业的相关信息，促进园区企业之间的合作，发展项目对接，帮助园区企业的产品市场选择和销售渠道建立，使园区企业规模化生产走上成熟之路。
5．对人文社会发展有明显的促进作用。
特色农产品加工产业园区建设和企业入住带来大量的新技术、新信息和新观念，将有力地促进当地居民更新观念，收集和利用新信息，学习新技术，形成现代人文氛围。
（五）评价结论
通过对项目整体的盈利能力，偿债能力，抗风险能力的分析，本项目具有较强的盈利能力，清偿能力和抗风险能力，项目财务评价可行。
总投资估算表
序号
建设内容
规格要求
单位
数量
单价（元）
合计（万元）
一
土地使用费
选择高速公路西北侧撂荒干旱板结地
亩
456.31
50000
2281.55
二
基础工程建设
㎡、m、㎥
18740
1
标准化厂房建设
地面及墙体砖混结构，轻钢封顶
㎡
150000
1050
15750
2
培训中心
500
52.5
3
后勤服务中心
砖混结构
1000
1750
175
4
职工食堂
400
87.5
5
园区道路硬化
300㎜三合土基础，50㎜沥青铺面
75000
200
1500
6
供热管道安装
高密度聚乙烯聚氨酯保温管（含进户管道）
m
5000
100
50
7
PVC供水管道
Φ30㎜加厚型螺旋管
2500
25
8
污水管道
Φ500㎜FRP纤维增强塑料管
9
化粪池
250㎜混泥土钢网
㎥
2×
10
污水三级沉淀处理池
11
围墙
215
三
设备及仪器购置
套、件、只、个、辆
163.45
消防设备
泡沫灭火系统、火灾报警控制器、消防水袋、高压水枪
套、件、只
20
垃圾淸运设备
垃圾箱、人力车、垃圾周转车
个、辆
标准厨具
消毒柜、锅碗瓢勺、抽油烟机、餐桌
台、件、只
300
2.5
多媒体培训设备
电脑、投影仪、幕布
套
32500
6.5
升级会员 