房地产开发管理制度总则090813Word文档下载推荐.docx

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六、建设工程竣工验收备案表；

七、交楼许可证。

主体工程完成后180天内，须达到上述工程交楼标准。

否则，每超24小时，扣罚工程管理中心总监100元、项目开发中心总监100元。

第二节工程建设过程管理

第一条新开发项目在详细规划批复15天内，由工程管理中心牵头，公司主管副总主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为总工室、项目外委设计院、计划管理中心、成本控制中心、项目开发中心、行政管理中心、营销策划中心、物业公司等部门（单位）负责人。

各参会人员需认真填写开发建设综合策划方案会签审批表。

未按时召开会议的，扣罚工程管理中心总监200元；

综合策划方案未经审定即开工的，扣罚工程管理中心总监500元；

综合策划方案出现漏编、错编的，每项扣罚责任部门负责人100元。

项目开发建设综合策划方案审定会的内容：

一、施工给水系统：

给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

二、施工排水系统：

排水管道走向规划、管道管径、排水量等。

三、施工用电系统：

施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。

四、施工道路系统：

满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。

五、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：

满足安全文明施工需要、满足销售需要等。

六、施工场地的土方平衡：

考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。

七、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。

八、制定甲供材料采购供应计划。

九、制定各期开发楼盘的分批销售计划。

一十、制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。

一十一、小区的公共工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。

第二条在工程开工前及开工后，每月召开至少一次由工程管理中心总监组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流例会。

每月未召开工程建设交流例会的，扣罚工程管理中心总监500元。

总工室考核。

工程建设交流例会内容：

一、工程管理中心和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式；

二、工程管理中心介绍公司的运作模式、验收程序及进度、签证、结算申报流程等；

三、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施；

四、监理公司介绍工程进度、质量、安全文明施工等执行情况；

五、工程管理中心针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求；

六、施工单位就技术交底和工程管理中心要求提出意见，表明态度；

七、施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见；

八、工程管理中心就施工单位的问题进行解答；

九、会议纪要应由工程管理中心在24小时负责起草，并经与会各方代表会签，并在次天形成正式会议纪要，报公司及其他相关部门备案存档。

第三条工程管理中心应严格按政府和集团公司相关要求，确保工地安全文明施工达标。

工地因安全文明施工原因被政府每通报一次，给予工程管理中心总监降一级工资扣罚。

工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，给予工程管理中心总监降两至三级工资扣罚。

第四条项目主体开工前，工程管理中心负责组织总工室、成本控制中心、主体施工单位及监理单位参加施工组织设计审查会。

否则，扣罚工程管理中心总监200元。

审查通过后次天报公司总经理审批。

第五条项目发售前，计划管理中心负责组织汇总工程管理中心、营销策划中心、物业公司意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交公司总经理批准。

否则，扣罚计划管理中心总监200元。

营销策划中心考核。

第六条项目主体合同立项前，由成本控制中心组织工程管理中心、行政管理中心和总工室到现场开会，落实针对主体合同的立项及合同前期信息的反馈。

项目主体合同签订后主体工程开工前，由成本控制中心、行政管理中心组织对工程管理中心、总工室进行合同交底。

否则，扣罚成本控制中心总监200元。

第七条公司各部门每月28日17：

00前，将下月工作计划经部门负责人审批后，报计划管理中心，并在公司计划例会上审核，否则，扣罚相关部门负责人200元。

第八条基础、地下室、主体工程、装修、园林、强弱电、消防、煤气等工程开工前，工程管理中心必须组织召开由公司主管副总主持的，由总工室、成本控制中心以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审，并形成会审意见，会审完成后由总工室三天内反馈到设计单位，十天内由设计单位完成变更。

如未按以上要求办理，扣罚工程管理中心总监、总工室主任各500元。

工程管理中心、总工室互相考核。

第九条营销策划中心必须在项目开工前确定售楼部、样板房位置、样板房数量及有关要求，明确售楼部和样板房的软装工程数量及有关要求，并在开售前两个月确定销售平面及环境围蔽范围的平面布置图，报公司总经理审批。

否则，扣罚营销策划中心总监200元，计划管理中心考核。

审批通过后48小时内营销策划中心书面通知到总经办，每延迟24小时扣罚营销中心总监100元。

行政管理中心考核。

工程管理中心于销售前15天完成销售环境的围蔽，每延迟24小时扣罚工程管理中心总监100元，营销策划中心考核。

第一十条每期工程出正负零或三层（主体五层以上）后15天内，工程管理中心应组织完成各户型的砖砌体，在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意（开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等）。

否则，扣罚工程管理中心总监100元/天。

每期工程出正负零或三层（主体五层以上）完成后48小时内，总工室牵头组织工程管理中心、成本控制中心、项目开发中心、营销策划中心、物业公司等各部门及施工单位在相关工程节点进行综合会验。

否则，扣罚总工室主任100元/天。

工程管理中心考核。

完成正负零或三层（主体五层以上）会验48小时内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给正负零或三层（主体五层以上）会验参加部门，七天内下发设计文件。

正负零或三层（主体五层以上）会验时，工程管理中心必须建立材料样板间，由工程管理中心土建组组长负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。

否则，扣罚工程管理中心总监100元。

现场样板每丢失一件，扣罚当事人100元。

第一十一条工程建设中，实行样板先行制度。

样板施工完毕，如有调整意见，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，报公司主管副总审批。

而涉及外观效果的，报总工室和公司总经理审批。

未经批准严禁施工。

否则，给予工程管理中心总监降一级工资扣罚。

一、施工过程中需做样板的有：

（一）外墙饰面砖、装饰石材、屋面瓦、铝合金窗、栏杆等；

（二）室内地面砖、木地板；

（三）室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；

（四）大堂、电梯前室的所有装饰；

（五）室内园建装饰、道路及广场的铺装面层等；

（六）室内外砖砌体及批荡；

（七）主体结构的钢筋及模板；

（八）预制构件的安装等。

二、施工样板验收的程序（附：

施工样板验收审批表）：

（一）施工单位经三级自检合格后，报监理验收；

（二）监理验收合格后，报工程管理中心总监验收；

（三）工程管理中心总监验收合格后、报公司主管副总验收。

第一十二条每期楼宇发售15天前，销售方案中要求售楼部、样板房、大堂、外立面装修工程、销售电梯及销售环境等工程内容必须完成。

第一十三条桩基础、地下室、主体、低压配电等工程在完工后三个月内工程管理中心必须取得相关中间验收登记表。

第一十四条工程管理中心必须在竣工前召集物业公司、营销策划中心及施工单位进行分户验收并整改完毕。

否则，扣罚工程管理中心总监500元。

第一十五条每期工程竣工前根据工程需要必须保证通水、电、煤气、电视、电信、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录，楼栋内外卫生环境达到星级标准。

否则，扣罚工程管理中心总监200元/项。

第一十六条每项工程竣工验收15天内，工程管理中心组织总工室、成本控制中心、行政管理中心召开参建施工单位履约质量和履约能力评价会，并将对参建施工单位评价意见报送成本控制中心及集团行政管理中心，且将评定为不合格的参建单位报行政管理中心、集团监察管理中心备案，否则，扣罚工程管理中心总监500元。

成本控制中心考核。

上述不合格参建施工单位经集团监察管理中心审核后，确认属实的，监察管理中心对相关责任人进行问责处理。

如集团监察管理中心检查发现经备案的不合格单位仍被接受参加招投标的，每发现一单，给予行政管理中心总监降两级工资的扣罚。

不合格的单位主要表现为：

队伍的资金实力、工程进度质量、技术力量、管理水平等很差，造成工期严重延误或被迫更换施工企业，以及经招投标程序中标后所供的主要工程材料及设备，在同等价格下质量特别差的材料供应商。

第一十七条项目开发中心必须在工程竣工后60天内取得《规划验收合格证》。

否则，扣罚项目开发中心总监500元。

第一十八条项目开发中心必须在工程竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案备案认可书》。

第一十九条项目开发中心必须在工程竣工后85天内取得《竣工验收备案表》。

第二十条项目开发中心必须在工程竣工后120天内取得该期楼宇的房屋栋证，工程竣工后180天内办好《房屋产权证》及分户图。

否则，扣罚项目开发中心总监100元/天。

第二十一条营销策划中心应在每月5日前召开会议，针对销售过程中工程管理中心、总工室、物业公司等部门存在的问题，提出书面意见，反馈到相关部门，并报公司负责人。

未召开会议或未将相关部门存在的问题反馈的，扣罚营销策划中心总监200元。

每月5日前，各部门应将营销策划中心上月提出的相应问题整改完毕，并将整改情况书面反馈营销策划中心，并报公司负责人。

未将相应问题整改完毕或未将整改情况书面反馈营销策划中心的，扣罚相关部门总监200元。

第二十二条工程管理中心须在收到主体施工单位报送的工程结算资料后1个月内完成资料审核，并在竣工验收后45天内提交成本控制中心。

其他专业分包工程及园建配套工程结算资料须在收到后15天内完成资料审核，并在竣工验收后2个月内一次性提交成本控制中心。

工程管理中心未按要求时限完成工程结算资料提交的，每延迟一次，扣罚工程管理中心总监100元。

成本控制中心发现资料不齐，审批手续不全的，应在收到资料3天内一次性发函给工程管理中心；

工程管理中心在收到函件之天起7天内负责补齐完善后重新提交。

第二十三条工程结算审批：

一、金额在100万元以下的工程结算，成本控制中心审核后，报财务管理中心审核，之后报成本控制中心分管副总审核，报公司总经理审批，集团财务管理中心复核；

二、金额在100万元以上的工程结算，成本控制中心审核后，报财务管理中心审核，之后报成本控制中心分管副总审核，报公司总经理审批，集团财务管理中心复核后，报集团总裁审核。

三、集团财务管理中心在规定时间内完成复核并出具意见（审核意见中须列出成本控制中心多计错计且单项差额在千分之一以上的项目）。

四、成本控制中心收到复核意见后，须在10天内落实复核意见，与施工单位协商并调整结算造价，集团财务管理中心同意最终结算金额后，在结算审核表签署意见确认。

若与施工单位不能达成一致意见，由集团财务管理中心将分歧意见上报集团总裁裁决。

五、审核时间要求：

（一）成本控制中心及财务管理中心自收齐结算资料之天起，回复结算意见的时间：

10万元以下的5天内，10万元-50万元的15天内，50万元以上的及主体、市政配套、园建工程为25天内；

成本控制中心每次收到施工单位的反馈意见后回复时间：

10万元以下的48小时内，10万元-50万元的3天内，50万元以上的5天内。

（二）集团财务管理中心的复核时间：

自结算资料齐全之天起，10万元以下的5天内，10万元-50万元的10天内，50万元以上的及主体、市政配套、园建工程为25天内。

以上未按时限完成的，每延迟24小时扣罚责任部门总监50元。

集团监察管理中心考核。

第二十四条工程进度款的审批：

一、工程管理中心在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24小时内经主管专业工程师、工程管理中心总监审批完毕并发出。

否则，扣罚主管专业工程师100元/天，工程管理中心总监50元/天。

二、成本控制中心在收齐进度款申报资料后，48小时内（不含对数时间）必须审核完毕，之后交财务管理中心。

施工单位如有异议，则成本控制中心应在上述时间内将有关资料反馈给施工单位；

待施工单位回复意见后，成本控制中心须在4小时内核算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后交财务管理中心。

三、财务管理中心经办会计必须在收到进度款申请表后的24小时内审核完毕，并按审批权限报批。

四、审批统一付款后，由财务管理中心负责通知施工单位，并在4小时内支付款项。

以上未按时限完成的，每次扣罚责任部门总监200元。

第二十五条招投标管理：

按公司《招投标管理制度》执行。

第二章工程建设质量管理

第一节设计质量管理

第一条相关设计管理规定：

一、各项《设计任务书》的审批：

各项基础资料收集齐全后5天内由总工室提供设计要点，报总经理办公会审定后报集团审批。

否则每延迟1天，扣罚总工室主任50元，责任人100元。

二、总工室应于单体施工图设计前组织外委设计院进行单体扩初设计，并对扩初设计成果进行审核，审核通过后报集团审批。

审批依据为单体扩初设计条件。

总工室的审核时间为7天。

审批通过后方可进行单体施工图设计。

集团可根据报审的单体扩初设计质量情况，决定是否要求总工室组织外委设计院到集团本部完善单体扩初设计直至审批通过。

否则，扣罚总工室主任500元。

经总工室审核后上报的单体扩初设计，各专业问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任10元，相关专业责任人20元，工程管理中心考核；

审核时间超过7天的，每延迟1天扣罚总工室相关专业责任人50元，总工室主任20元。

三、总工室应在单体施工图下发前，组织大规模的施工图会审，审核通过后报集团审批。

审批通过后方可下发。

总工室组织会审的审核依据为已批准的单体扩初设计和设计要求。

审核时间为10天（特殊情况除外）。

未按要求审核的，扣罚总工室主任500元，计划管理中心考核；

经总工室审核后上报的单体施工图，各专业问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任10元，相关专业责任人20元，工程管理中心考核。

四、工程管理中心如需对公司下发的设计图纸提出变更，须按流程进行审批：

如属外委设计院设计失误及设计优化调整的，须报总经理审批；

其余设计变更须报主管副总审批。

对公司下发的设计图纸变更时，未按要求报审的，扣罚工程管理中心总监200元，计划管理中心考核。

变更的设计要求如属公司失误的，对责任人进行失职问责处理。

五、总工室对各项目的装修方案图、施工图进行审核，报集团审批。

总工室审核的时间为5天。

未按要求报审的，扣罚总工室主任200元，计划管理中心考核。

经总工室审核后上报的装修施工图，问题数量不得超过10处，每超一处，扣罚总工室主任10元，相关专业责任人20元，工程管理中心考核。

审核时间超过5天的，每延迟1天扣罚总工室主任100元，计划管理中心考核。

六、小区竖向设计由总工室组织，工程管理中心、外委设计院、成本控制中心相关人员参加，共同确定。

原则是尽可能土方平衡，节约成本。

未按要求组织的，扣罚总工室主任500元。

第二条总工室负责审批设计方案、协调解决重大技术问题。

总工室负责审批的方案有：

钢筋含量控制指标（成本控制中心协助）、基础方案、主体结构方案、大跨度结构方案、转换层结构方案、转换层平面方案、地下室结构方案、地下室平面方案、小区竖向设计方案、小区10KV以上供配电方案、小区采暖方案、小区水源方案、小区水池水泵房布置方案、公建空调方案、公建热水方案、公建供配电方案、新技术新产品方案、单独进行设计招标的基坑方案和高边坡方案等。

地下室平面方案、小区竖向设计方案审批时间为5天，其他设计方案审批时间4天。

超过上述审批时间规定的，每延迟1天扣罚总工室主任100元，未按规定报审的每项扣罚工程管理中心总监200元。

第三条公司所有图纸必须通过总工室登记盖章后下发。

否则扣罚总工室主任50元/张，资料员50元/张。

每期主体工程施工图会审时，建筑、结构、园林、装修专业错误数量各专业不得超过10处，其他专业错误数量各专业不得超过5处。

错误数量超过上述数量的，每超一次，扣罚责任人20元、总工室主任10元。

施工图会审后，未经审批不得变更。

因设计差错确需变更的，经审批后，每变更一次，扣罚总工室责任人50元、总工室主任20元。

应出设计变更，而未进行设计变更，并造成较大损失的，总工室相关责任人降一级工资、总工室主任降一级工资。

应出设计变更，而未进行设计变更，并造成严重损失的，由集团监察管理中心对总工室相关责任人、总工室主任另行扣罚。

第四条在不影响工程造价、美观和使用功能的前提下，图纸上的错误和明显不合理之处，由工程管理中心总监现场处理解决。

除此之外的设计问题，工程管理中心报送（传真）至总工室，总工室按以下要求处理：

传真时间起24小时内总工室必须有明确的处理意见传真至现场，每超1小时，扣罚总工室主任10元。

传真时间在7天内总工室必须下发正式变更图到现场，每延迟24小时，扣罚总工室主任50元。

第二节工程材料验收管理

第一条工程管理中心考核必须建立材料、设备、构配件进场验收台帐。

否则，扣罚工程管理中心考核总监200元。

第二条所有进场材料、设备、构配件均须进行验收并办理《材料使用许可证》后方可使用。

办理了《材料使用许可证》或工序验收后，如经检查仍发现材料不符合要求的，属工程管理中心总监审核的材料，扣罚工程管理中心总监500元。

第三条影响到结构安全及永久使用功能的主要材料如：

钢材、水泥、电线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、电梯、配电房设备等需由工程管理中心总监验收合格后，在台帐上签字并签发《材料使用许可证》。

其他材料、设备、构配件必须由主管专业工程师、工程管理中心总监验收合格后，在台帐上签字并签发《材料使用许可证》。

未按上述要求办理的，每次扣罚工程管理中心总监及主管专业工程师各500元。

第四条验收依据：

一、总工室确认的样板（试生产样板）；

二、合同对材料、设备的要求；

三、合同对承诺书注明的标准、型号、规格、技术参数。

第五条验收程序：

一、经确认样板（试生产样板）的材料、构配件进场后，主管专业工程师必须立即带样板与工程管理中心土建组组长一同到现场进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐并签发《材料使用许可证》。

其中第一批材料、构配件进场，工程管理中心核对样板无误后立即传真通知总工室，总工室相关负责人必须24小时内到场对板，确认无误后总工室相关负责人在材料上签字。

二、合同或承诺书要求采购的材料、设备、构配件进场后，主管专业工程师必须立即与工程管理中心土建组组长到现场按合同或承诺书要求进行核对，检验合格后填写进场材料验收台帐，并签发《材料使用许可证》。

三、施工单位自行采购的材料进场后，主管专业工程师必须立即与工程管理中心总监一同到现场按规范要求进行验收，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发《材料使用许可证》。

四、需见证送检的材料，工程管理中心见证员必须在验收后立即见证取样送检，送检合格后方可签发《材料使用许可证》。

五、未按上述要求办理的，每次扣罚工程管理中心总监及主管专业工程师200元。

第六条总工室除对工程管理中心验收合格后的大型设备如水泵房设备、发电机组、电梯、配电房设备等进行复检外、对一般的进场设备与材料进行抽查，抽查数量不少于10%。

否则，扣罚总工室主任200元，计划管理中心考核。

第七条施工过程中，由营销策划中心总监组织每周对各节点进行验收及全面质量检查，否则扣罚营销总监500元/次；

营销中提出问题而未整改到位的，扣罚工程管理中心总监500元/次，总工室考核。

第三节单位工程质量管理

第一条原始技术资料应在工序完工后三天内整理归档。

否则，每项扣罚责任人50元、工程管理中心总监20元。

行政管理中心考核

工程实体虽经验收，经抽检仍不合格的，每项扣罚签字人100元、工程管理中心总监50元。

工程实体经验收后，仍发现未按图施工并影响结构安全或使用功能的，每单项给予责任人降两级工资扣罚，扣罚工程管理中心总监1000元。

第二条交楼后2个月内，工程管理中心应杜绝出现如下质量问题：

一、楼板出现穿透性裂缝；

二、屋面、顶棚、卫生间、阳台楼板、铝合金门窗边等出现渗漏水；

三、给水管道出现爆管；

四、外墙出现开裂、脱落、渗漏；

五、阳台栏杆生锈；

六、天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；

七、地面标高不符合设计要求；

（地面水泥“烧筑”起毛）

八、木地板翘起、接缝不满足规范要求；

九、飘窗台两端大小头；

一十、砼（混凝土）梁、柱、墙、砌体轴线偏位及柱、墙、砌体垂直度不满足规范要求；

如交楼后2个月内，工程实体质量出现上述问题的，每项扣罚责任人100元、工程管理中心总监50元。

第三章隐蔽工程验收管理

第一条本章含如下隐蔽工程：

一、岩土工程勘察；

二、工程桩：

预制桩、冲孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩；

三、基坑验槽；

四、锚杆；

五、防水工程；

六、模板工程；

七、钢筋工程；

八、砖砌体工程；

九、门窗塞缝；

脚手架连接体填塞工作；

一十、墙体保温；

一十一、地暖工程；

一十二、水电线管暗埋和预留；

一十三、