商业地产改变中国Word文档格式.docx

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第一阶段：

起步阶段。

由于市场并未饱和，加上市场的需求推动，使绝大多数购物中心一旦建成，都能获得较好的效益。

这是由地段和市场决定的。

第二阶段：

稳定阶段。

购物中心建设开始趋于饱和，并成为市场消费的主要场所。

相互竞争开始上演，这个阶段是运营管理、技术以及人力资源的竞争。

第三阶段：

成熟阶段。

成熟的购物中心供应链和购物中心开发商已经形成，这一阶段，现代商业人才充裕，商业运营技术已相对成熟。

购物中心的竞争力主要体现在主题化经营和差异化战略。

第三节中国未来市场需要什么样的商业地产项目商业地产注重过程，而住宅地产注重结果商业地产开发体量的计算、商业地产营业额计算、适度超前的商业体量计算

城市化与商业地产发展一二线城市的商业地产发展

第四节中国未来商业地产的发展预期及展望中国四类成功的购物中心：

第一类：

城市中心超大型购物中心——广州天河城第二类：

城市中心主题式购物中心——香港沙田新城市广场第三类：

市区内区域型购物中心——广州万国广场第四类：

郊区超大型购物中心——东莞市华南MALL第五节一小时经济圈空间扩散的三种类型：

线状扩散

圆心扩散

雪花扩散

第六节销售商铺的现实与矛盾自持和销售的困惑美国商业地产投资机构组合：

投资商、开发商、管理商、房地产投资信托及产业基金经营模式：

出租经营

管理模式：

开发商自己的管理公司，专业管理公司中国商业地产投资机构组合：

投资商、开发商、管理商、商铺投资者、战略投资者经营模式：

销售商铺和出租经营相结合

开发商自己的管理公司或专业管理公司

第二章商业地产的规划

第一节规划的重要性

降低成本、实现招商、提高商业的整体竞争力

第二节如何清醒地认识规划

1.远见的开发决策

2.良好的建筑格局规划

3.良好的商业组合

购物中心临主干道，通常需退让10米

美国购物中心街道的宽度为9-15米，英国的宽度为7.5-10.5米，中国的宽度为6-10米为宜。

商业街的宽度通常在10-20米之间

第三节商业黄金分割定律

购物：

餐饮：

娱乐=52：

18：

30

中高档：

中档：

中低档=25：

60：

15

第四节中庭的作用和效果

中庭的本质就是一个大橱窗

香港：

青衣城、朗豪坊、时代广场、又一城等

第五节配套设施的作用和投入

配套设施分类：

1.方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套：

广场、外立面等

2.输送消费者至各个商业结构层的引导配套：

电梯

3.留住消费者在此消费和享受的综合功能配套：

娱乐设施第六节商铺格局规划BLOCK街区：

居住和商业的集中融合，街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。

将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式，体现了居住与环境新的结合关系，把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来，极大丰富了人们对新型居住的需要，提供了一个更适宜居住的标准和模式。

1.与城市的联通

2.动静的隔离

3.舒适的尺度

4.拥有广场、商街、会所、休闲景观灯配套的混合使用

5.注重街坊邻里的沟通

封闭式街区：

1.商业中心在首层均设有整个商场的出入大门，大门的作用在于为整个商场提供人流

2.商铺的店门开向商场内的通道，共同分享在一个篮子里的鸡蛋

3.没有临街门面的概念购物中心的形状分类：

直线带状：

店头呈现出直线并列，而停车场也是线状排列在店面前。

主要承租户通常位于带状的中心点，或者是直线带状的一端。

这种购物中心通常为社区型购物中心

L型：

主要承租户位于L两端中的一端，主要是社区型购物中心

U型：

三个主要承租户，以社区型购物中心维多

组团型：

主要承租户位于最中间，其余商户呈三全式布局

T型：

垂直立体型：

以中庭为中心，四周为摩天大楼，通常建于市中心

商业设计价值：

1.科学的街道布局，合理的分散和引导人流，维持商场整体的租赁价值，不至于使商场内产生局部的经营死角

2.根据商场的实际情况设计最优化的商铺使用率，合理的考虑街道布局，消防分区，业态分布，可使用商业面积等方面的统筹协调，在体现科学的前提下获得最大的可使用面积

3.体现人性化的思路，通过动静区，中庭，景点和配套功能的协调分布，使一个面积较大商业场所中拥有舒适而理想的环境，使顾客在消费时拥有清晰的方向感，在较长时间内

拥有舒适的心情。

三种街道布局：

第七节运作百货公司的矛盾分析

百货公司的先导性商品及消费行为：

零售商品和服务及消费行为的分类

分类

详细分类

常规商品

价格

更新频率

购物行为的种类

出行距离

高档商品

个人耐用品

衣服、珠宝、干活、

礼品等

高

经常，一年几次

单一目的

车程15-30分

家庭耐用品

家具、电视、洗衣

机等

较

比高

不频繁，几

年一次

车程30分

日用品、低档商品

日用品

杂品、药品、厨具、

调味品等

低档-中档

多种目的，重复购买

步行5-15分

个人服务

美容品、洗涤用

品、保健品等

频繁

修理服务

修鞋、小家电维修等

不定

个人理财服务

储蓄、保险和地产

服务

经常

单一或多种目的，

重复购买

近或适中

餐饮

快餐、正餐

单一或多种目的，重复购买

多种属性或

混合类商品

娱乐

剧院、保龄球等

单一目的重复消费

自动服务和

配套服务

加油、银行等

低档-高档

第八节购物中心与酒店、住宅、写字楼的规划

第三章商业地产的建筑第一节主题式商业建筑师发展的方向

青衣城——海洋

朗豪坊——天空

上海新天地

第二节商业建筑视觉面的风格研究

1.建筑的宏观造型，天际轮廓线

2.建筑的立面设计，包括建筑玻璃幕墙与实墙的对比，户外广告位与建筑里面留白的对比，立面横竖线条的划分与立面色彩的组合对比

3.建筑的微观层面，包括灯光，石材等细节层面

第三节商业建筑空间设计

空间感

1.商业建筑空间的长度定式：

700米以内

2.商业建筑空间的宽度哲学：

4-6米

3.商业建筑空间的高度标准：

首层4.7-5.2米，净高3.5-4米；

标准层4.2-4.5米，净高3-3.3

4.店铺进深，开间与面积：

购物中心采用8-9米的等距离柱网，开间保持在4米以上，进深保持在1.5-2倍比之间。

如，开间为4米，则进深为6-8米，这个商铺的面积为4*6（8）=24（32）

时间感

方向感

第四节建筑与装修是执行能力的外在表现

1.一次装修：

对购物中心外立面、公共部分的装修，包括天、地、墙的整体装修效果。

2.二次装修：

在完成一次装修之后，将购物中心内部除公共空间外的商铺装修交给不同的商家，商家根据经营品牌的标准在物业管理处的监控下进行店面装修。

3.两装合一：

第五节与建筑设计相匹配的其他元素

1.消防设计

2.电力设计

3.通风设计

4.空调及节能设计

5.音响设计

6.照明设计

7.无障碍及相关便利设施设计

8.园林景观设计

第六节用建筑构筑一个购物中心的商业生态系统

第四章商业地产的招商和经营

第一节招商时战略实践的中场发动机

第二节主力店招商的机会与误区

第三节如何确定主力店与经营散户之间的关系

主力店的选择要求：

1.拥有高价值的品牌，形成市场号召力，增强商户的信心

2.在高价值品牌之下的操作团队

3.具有较强的抗风险能力，能实现长期持续经营天河城商业层级划分：

层次

商品及娱乐设施

B2-B3

停车场

B1

吉之岛超市

1

名品区、商务中心、银行

2—3

天河城百货

4

电器城、数码世界和家居城

5

文化廊、游戏中心

6

美食、餐饮和娱乐

7

特价广场、娱乐

开发商和主力商家的合作形式：

合资关系：

开发商投资场地，主力商家投入品牌、人才和管理经验，分配股权，共分收益，共担风险

提成租金：

共同投入，开发商从主力商家的销售额中提取租金——肯德基的6-8%租赁租金：

按面积固定收取租金

第四节理想的商业业态经营区域划分

在无序中有序，在有序中无序——餐饮的合理划分，集中与分散相结合，混业经营和分区经营的划分

传统的自下而上的商业经营推进结构

复合的商业经营推进结构

层与层之间的业态规划、单层之间的业态划分

第五节商品的档次策略

唯开业率和唯商品档次是图的选择

商家品牌的选择，一线城市与二三线城市的差别

第六节招商的定价策略

放水养鱼的定价策略租金来源于场内商家的销售额

美国商业微观经营主体类型与租金

商家类别

抵押保证金

百分比租金

百货商店

1.5

23%

小型百货商店

0.75-1.5

2.5-3%

超级市场

1.25-2

1-2%

风味食品、面包店等

5-6

5-7%

糖果店、干果店

6-10%

综合商店

1-2

3-6%

服装店

小于2

小于4-5%

小服装店

2.5-6

10%

全国连锁服装店

3.0-5

4%

童装

2.5-5

6%

五交化商店

1.75

4-5%

家具和家庭装饰店

1.75-2

4-6%

餐饮店

1.75-3

4-7%

服务设施

小于1

第七节商业地产销售和招商的策划技巧

商铺作用及其分类

商铺名称

作用及其分类

旺铺

指在某地点的零售业，常作为目的地来光顾，

它的市场吸引力大，使周围的人们基本上经

主要以专卖店、超市和快餐店等

分享型商铺

属于旺铺的补偿物业，其商品和服务组合起来就可以有足够的吸引

力吸引顾客，比如名牌的服装店与有名的快餐店、箱包店、首饰店

借势型商铺

它的市场吸引来自某个独立来源，比如交通设施，有名的教育大学和写字楼等

免租优惠的策略：

开业租金优惠的弊端

租金累计返利计划：

商场经营管理者承诺给与经营商家一定的免租期优惠，但免租期并不是在开业阶段兑现，而是在经营淡季或在租赁合同结束时兑现。

合作返利计划

无理由退租计划

第八节商场的开业条件

80%的实际开业率，即可开业

分区开业的运用

第九节缩短冷场期的对策和管理

开业一星期后人流锐减的定律

现代商业运营的3个月，6个月与12个月的困境

3个月：

开业火爆期结束，开业所继续的势能分散，商家开始进入守场期，抱怨和不稳定情

绪开始滋生，开业后三个月是第一个不稳定期

6个月：

度过第一个不稳定阶段后，商场人气开始回升，营业额至关重要。

12个月：

稳定则稳，不稳则撤

缩短冷场期的办法：

增强外场拉力建立外向型的商业氛围

用好广告位

第五章商业地产的频偏整合与推广第一节商业地产的包装意识和形态又一城的问号与太古广场的感叹号用艺术创作的方式包装项目主题形象指示牌的制作和使用

第二节购物中心的形象管理打折、节庆和装修的形象管理第三节标志是品牌的精神原点购物中心的标志是热烈的购物中心的标志是动感的购物中心的标志是厚重的，发散的第四节购物中心与广告公司