物业管理调研报告精选多篇Word格式文档下载.docx
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全面提高为群众办事的服务能力和水平。
（二）扑下身子、深入基层，与群众“零距离”、“面对面”，拜群众为师，在群众中汲取组织工作的智慧和力量。
查找工作存在的问题和不足，与群众一起想问题、谋对策，寻找解决问题的方法和路径。
要尊重群众的创造精神，在群众中发现、挖掘和总结经验，推动组织工作创新发展。
坚持科学的态度和求实的精神，兢兢业业地做好各项工作，树立强烈的时间观念、效率观念、质量观念，今天能办的事不拖到明天，这一周能办的事不拖到下一周，用最短的时间完成任务。
（四）始终保持与时俱进、开拓创新的精神状态。
对开展批评与自我批评中指出的问题和不足，后续整改工作要不断跟上，坚决防止走过场、一阵风，做到一抓到底，善始善终。
深入开展党的群众路线教育实践活动，要高举**伟大旗帜，以科学发展观为指导，要贯穿“照镜子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的总体要求。
群众路线是实现党
的思想路线、政治路线、组织路线的根本工作路线，全心全意为人民服务的观点，立党为公、执政为民的观点，向人民学习的观点，群众利益无小事的观点，对党负责与对人民负责一致的观点，都是需要在今后的工作中去认真学习、深刻领会，努力实践的。
小区物业管理调研报告
随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。
然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，由于工资低，形成严重老年化，成为一个高危行业。
加上物业服务收费难的问题。
一部分物管企业面临这生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。
为了更深入的了解我县物业管理现阶段发展状况结合实际情况，通过调查问卷的方式中发现的问题归纳如下：
一、物业管理服务的现状
我县物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我县的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。
但是，由于受经济、社会和法制等大环境*，物业管理收费难问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高。
二、物业服务收费难的原因
（一）业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。
觉得自己
先交费“吃了亏”，在缴费的时候就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行业。
（二）业主自主治理小区的意识和能力弱。
业主大会、业主委
员会作用发挥不明显。
由于业主委员会不具备法人资格，没有独立
的产权，没有经费保障和工资待遇，也没有进行培训，不知业委会的权利和义务，造成业主委员会不能正常开展活动。
致使业主的合
法权益受到了一定影响。
加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，不理解业主委员会的辛苦，许多人不参加业主大会，小区大大小小
的事务该由业委会和物业公司维权处理，所以难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。
（三）物业管理队伍素质偏低、人才短缺。
目前，我县有经验、
有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多“转
制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质降低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。
虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。
（四）物业管理的法制体系还不完善，物业收费缺乏有效的制
约手段。
对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的
法律法规，如《物权法》、*《物业管理条例》、《**市物业
管理条例》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠费和拒缴行
为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。
同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴
拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理
的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂的现状，和业主之间的连带效应，往往造成企业陷入有法难依的情
况。
（五））政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不
力给物业管理服务收费带来影响。
（六）高空抛物、设施设备损坏造成业主不交费的理由，最近
几年，一是随着农村转为城镇的业主越来越多，存在生活习惯与城
市的差异，把农村习惯带进小区，形成高空抛物，这样给楼下业主造成损失。
二是认为小区公共财产是几百上千家人的，不是我一家
人的，损坏了也有物管公司来维修，这样造成物业公司成本增加，如及时不能修复就会复造成收费困难。
三、解决物业管理收费难的建议
物业管理在我国是一个新生事物，我县也不过十多年时间，必
然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。
如何应对和解决我县物业管理收费难问题，推动物业管理的规范化、化、顺
畅化、健康化发展，建议：
（一）、尽快出台物业管理服务质量星级标准。
由小区业主大会
根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务，不搞服务不足，也不搞服务过剩。
物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额缴纳物业费，物业管理企业每
月如实公布公摊费用计算方式，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。
（二）、加快业主大会制度规范化进程。
一是按照《物业管理
条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到保护，经选举产生的业
主委员会要有公平正义和热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将
业主意愿反应给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理
在和谐的氛围中正常运行。
二是政府主管部门要多把业委会召集开会，进行权利和义务的引道指点，使其向正规化、合法化迈进。
三是要加入一部分在职干部，他们懂法在有些方面少出现一些误会。
（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和
道德素质，在提高员工专业技能方面应重点作好以下几方面工作：
1、提高员工的专业技能，提高管理服务水平；
2、制定计划，由房管局分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；
3、多渠道吸纳有经念的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质，在提高员工道德素质方面，要着力
从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。
因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。
（四）、严格把好验收关。
事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。
物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料、电梯、消防等，在保修期内要主管部门监督整改完善，不能因盲目扩大管理规模而为日后经营管理埋下隐患。
（五）、规范收费管理。
（七）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。
深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，提高业主的物业价值，物业公司也能在适当时候运用法律武器保护自己的权益，同时通过宣传，使业主和物业管理企业和谐相处，更好地在法律和合同房范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我县住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。
这是一篇关于调研报告的范文，可以提供大家借鉴！
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。
根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。
一、xx城区物业管理的基本情况
总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：
一是物业管理市场处于发育初步阶段。
二是物业管理总体水平较低。
三是业主委员会作用发挥不好。
四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）xx城区物业企业现状
我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。
据调查，截至xx年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员1xx余人，管理人员1897人。
外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。
（二）xx城区物业发展现状
目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。
城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。
我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。
其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；
天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；
富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。
2、老小区的物业发展现状。
老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。
（1）单位自管房：
包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。
这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。
由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。
产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；
产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。
（2）社会集资房：
从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。
据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。
这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。
（3）直管公房及“农转非”安置房：
直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。
这类房屋在我区共有约14万平方米。
“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：
一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；
二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。
从1987年开始，根据原江北县人民*规定：
“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。
”因此，区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。
截至xx年底，区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢，7.55万平方米。
这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。
3、房屋公共维修金的归集和使用情况。
从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。
（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状
截止xx年底，全区共成立有小区业主委员会181个。
在调研中发现，
90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。
23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。
个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。
65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。
58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
（四）xx城区物业管理行政体制机制现状
在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：
（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；
（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；
（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；
街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。
按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作*》（渝办发[xx]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[xx]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。
1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作*》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析
（一）xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析
1、物业服务公司小、弱、散突出。
我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。
但从总体看，发展参差不齐。
现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。
从调查的结果来看，物业企业主动上*率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不规范。
一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。
如：
金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。
二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。
乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。
三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。
一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。
二是某些物业管理企业缺乏专业人员。
例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。
一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。
据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：
有213家企业亏损。
很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。
二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。
例如：
同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。
当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有“消化”。
同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有“消化”，导致了收入支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机日益突出。
三是物业服务从业人员报酬低。
调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%，平均福利水平不足国家规定的26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。
（二）xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析
1、物业服务费收取难。
主要表现在：
一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。
二是物业收费规定不合理。
不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。
三是农转非人员增多,住户无力缴费。
如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。
四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。
五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
2、建设遗留问题引发物业纠纷。
有以下三种情况：
（1）工程质量遗留问题。
主要表现有：
①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。
②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。
③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。
这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房（本文：
）后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。
（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。
主要有：
①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；
②销售广告内容与实际交房时不一致；
③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；
④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。
（3）建管不分带来的问题。
我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。
3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金。
xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。
目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；
娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。
此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。
4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。
（1）房屋公共维修基金收缴困难。
主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。
（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。
房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。
开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。
（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。
按条例规定：
当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。
但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。
另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。
随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
5、水、电、气收费难。
一是水、电、气费代收代缴矛盾大。
水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。
物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。
由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。
由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。
二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。
水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。
三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。
水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。
向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。
（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析
1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。
业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。
业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。
在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。
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