某省休闲度假旅游房地产市场开发研究Word下载.docx
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旅行或休闲度假的需求潜力庞大。
从休闲、度假、旅行三者的关系来看，休闲是一个大致念，旅行是休闲的一种方式，而度假又是旅行的一种形式，同时也是休闲的一种形式。
〔二〕分时度假
分时度假〔Timesharing又称Vacationownership或Holidayownership〕作为一个新兴的产业，国内外专门多学者对其给出了定义。
张俐俐在«
分时度假--旅行住宿业和房地产业结合的新理»
一文中指出分时度假是一种将房地产、酒店住宿和旅行休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。
它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国后得到了迅速进展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式。
分时度假最初在欧洲兴起，在美国得到迅猛进展，因此西方专门多学者在这方面的研究走在了国际的前列。
RandallS.Upchurcha和KurtGruberb二人在其«
沉睡的巨人——分时度假的演化»
一文中，对分时度假的内涵做了如下的阐述：
分时度假简单地来说一定数量的购买者对度假区内的房产进行一周以上的购买行为，每个购买者仅购买一年内他们想要使用该房产的时刻。
由于拥有和经营该度假房产的费用平摊在专门多购买者中，因此每个购买者仅需要支付该度假房产出售和爱护总费用的一小部分。
从实践来看，被广泛同意的有目前两种定义：
一是在美国佛罗里达州«
分时度假房产法案»
〔RealEstateTimesharingActCH721Florida〕中对分时度假的定义——〝所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了关于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，同时这一协约有效期在三年以上〞，即称之为分时度假项目；
二是«
欧盟分时度假指令»
〔EuropeanUnionTimeshareDirective〕中对分时度假交易合同的定义——〝所有的有效期在三年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直截了当或间接获得在一年的某些特定时段〔这一期限要在1周以上〕使用某项房产的权益的合同，住宿设施必须是差不多建成使用、立即交付使用或立即建成的项目〞。
这一定义在于爱护消费者购买分时度假产品时的权益。
分时度假最大的特色和吸引人之处是它的分时度假交换概念。
也确实是当某一个分时度假消费者在某一年决定不在其所购买了时段的酒店或度假村居住时，他就能够用自已购买的时段去〝交换〞同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段。
RandallS.Upchurch在«
分时度假给美国消费者带来的利益透视»
一文中提到：
休闲度假旅行房地产的所有者能够通过交换公司把自己的房产单元与相似的住宿单元进行交换。
这意味着业主能够和其它所有者交换他们的房产单元和度假时刻。
因此，房产交换公司把全世界可供交换的房产单元储存为一个数据库。
这确实是说业主能够在居住地进行事先的时段交换。
分时度假,从产业的角度明白得是〝时刻分割，空间整合〞，从消费者的角度明白得是〝时刻分享，空间共享〞。
综合地来说，分时度假是相伴全球一体化、按照时刻分割、空间整合的理念，给予不动产以流淌特点的网络化经营模式。
作为一个新兴的萌芽产业，其组成部分是：
由公寓、酒店、度假村等不动产构成的物业网络；
由完整产权、共有产权、星期产权、时段使用权、点数制等概念和规那么设计的产品系列；
由购买者、会员、家庭、继承人及业主委员会等构成的消费群体；
由进展商、营销商、交换商、俱乐部、物业治理、信托公司、咨询公司、行业协会等角色构成的组织结构；
由行业规那么、法律规范、消费者权益保证系统等构成的规范体系。
王婉飞在其«
分时度假在中国本土化面临的问题与计策»
一文中列举了最新数据以说明国内外分时度假的进展现状，数据显示，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，分时度假地超过5000个，分时度假业营业收入已达70亿美元，超过500万个家庭拥有分时度假时段，近7年行业增长率高达16%-18%。
依照机构推测，1995年至2020年，全球分时度假营业收入将达到2000亿美元。
1999年至2020年，分时度假行业将以两倍于全球旅行行业的速度增长。
分时度假的概念和其产品在上世纪90年代末传入我国。
2001年RCI中国会员达到2500人，比1999年增长了800多人；
加盟RCI的酒店或度假村13个；
RCI会员到中国的交换次数为4200次，住宿间数为29.4万间,停留1.68万天。
因此，不管是供给依旧需求，我国目前都已具备了进展分时度假的条件。
分时度假是一种较高层次的旅行产品，也是一种休闲方式；
分时度假隶属于旅行房地产，是旅行房地产的一种产品经营方式。
分时度假作为休闲度假方式之一，无疑是新时期进展起来的一种有着宽敞前景的时尚旅行产品。
〔三〕旅行房地产
目前国内对旅行房地产概念存在不同的明白得。
有些认为旅行房地产确实是景观房产，在景区内或周围建房子；
有些认为应利用已有的或开发新的度假景区，对此区域进行综合利用开发；
还有一种观点，认为用〝休闲房地产〞代替〝旅行房地产〞的概念更为确切。
时至今日，业内对旅行房地产还没有一个准确和公认的概念。
目前文献研究中显现频率较高、认识较为一致的旅行房地产概念表述如下：
旅行房地产是指与旅行度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅行功能。
一样而言，旅行房地产包括以下形式：
休闲度假区内的住宅（别墅、度假村）：
投资集团、房地产商，利用旅行开发区、旅行景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。
如：
景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等旅行置业项目。
时权酒店：
是将酒店的每个单位分为一定的时刻份（如：
一年51周），出售每一个时刻份的一定年限的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时刻（或一周）的居住权。
产权酒店：
是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人托付酒店治理公司或分时度假网络治理，猎取一定的投资回报。
一样情形下，投资人均拥有该酒店每年一定时刻段的免费居住权。
养老型酒店：
是指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。
托付治理公司经营治理直至退休后自用。
治理期间，将猎取一定的投资回报。
一样情形下该度假村在产权人去世后由治理公司回购，再出售。
收益归其家人所有。
高尔夫、登山、滑雪运动度假村：
指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地邻近开发的度假别墅项目。
旅行（休闲）培训基地、国际休闲度假中心：
指具有集旅行、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。
时值度假型酒店：
指消费者购买一定数量的〝分数〞，这些〝分数〞就成为他们选购产品的货币。
他们能够使用这些〝分数〞在不同时刻、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。
消费者不拥有使用权或产权。
只是为休闲消费提供便利、优待和更多项选择择。
〝分数〞消费可猎取更大的折扣和免费居住时刻。
旅行房地产业在国内尚处于起步时期，其经营和治理方式尚需进一步探究和完善，因此，国外专门多该领域中的经营治理体会专门值得我们借鉴。
ConSarahRezak在«
从客户调研看产权酒店业的假设干方面»
一文中提到销售成本的操纵是旅行房产项目经营成功与否的关键所在，而操纵这些成本的关键又在于灵活地使用客户调研的数据。
在项目治理方面，要采取一些措施平稳淡旺季客流量和设施设备的使用率。
总之，旅行房地产的概念与其目前市场状况相吻合，如何依照中国国情和产业进展实际情形有效地经营和治理产权酒店尚处于探究时期。
〔四〕休闲度假、分时度假与旅行房地产三者的结合——休闲度假旅行房地产
休闲度假旅行房地产是休闲度假旅行和房地产业相结合的产物，由于从国外导入了分时度假的经营方式，这种度假旅行房地产比不进入度假权交换网络的固定度假地的休闲度假产品更具有进展潜力和魅力。
目前，我国有大量的房产资源闲置。
据报道，2000年，我国星级酒店有6000多家，平均出租率55.85%，约一半的酒店客房处于闲置状态，闲置资产达数千亿元。
到2002年7月止，中国商品房空置总量在12000万平方米左右，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元，居中国不良资产之首。
专家估量，中国当前的商品房空置率已在26%左右，而美国的约为7%。
香港约为3%—4%。
国际公认的房地产开发红灯为空置率为10%。
在这些积压的房产中，有相当大一部分位于度假地和旅行都市，推行分时度假形式是盘活这部分房地产的有效措施。
在传统的房地产开发机会逐步减少、住宅消费开始向舒服性转移的情形下，大量的传统房地产资金必定要开创新的领域。
随着我国正在形成的旅行强国地位和强大的消费群体，我国旅行房地产市场开发必定有庞大的进展空间。
随着人们收入的提高和假期的增加，我国已具备大量开发旅行房地产的各项条件。
当前，在全国许多旅行资源较为发达的地区，如海南、浙江、北京、上海、广东、山东、云南、大连、天津、四川等地，此类旅行房地产市场行情十分看好，售价远远超出同类地段一般商品房。
促进休闲，推动旅行房地产的开发与分时度假的实行，必须实现休闲、分时度假、旅行房地产的〝串联〞，在〝大市场、大联合〞的前提下把休闲、分时度假、旅行房地产捆绑在一起，相关行业联合起来，开发商开发出大量优秀的旅行房地产项目，在项目完成后交给专业的治理公司按照产权式酒店〔公寓〕进行销售和治理，随着产权式酒店〔公寓〕数量增加，国内分时度假的交换体系在逐步完善后与国外交换体系进行并轨，行业进入良性运转，现在旅行房地产与分时度假将逐步成为中国旅行业的主导产业，在行业同仁的呼吁和参与下各项法律相继颁布实施，政府的监督职能进一步表达。
通过休闲度假、分时度假产权酒店、旅行房地产的结合，达到供求双方的双赢。
一文中指出分时度假作为旅行房地产的一种经营模式，从产生到现在，通过三十多年的不断完善和进展，已成为当今世界旅行住宿业所有产品中增长最快的部分，成为全球旅行业的一大支柱。
目前在全世界90多个国家和地区已有4145家左右的分时度假区，已有来自世界191个国家和地区超过450万个家庭拥有分时度假权，1999年全球分时度假营业收入已超过67亿美元，据专家推测，1995年——2020年，全球分时度假营业收入将达到2000亿美元，它吸引着越来越多的投资开发商投身其中，同时也吸引着越来越多的购买者。
这种蓬勃进展的动力要紧来自于分时度假产品本身的价值和使用价值以及它所开发和培养的不受国界、地域、年龄及社会阶层限制的消费市场。
在国外，休闲旅行度假房地产的进展差不多从量的增长时期进展到了质的提高时期。
RandallS.Upchurcha和KurtGruberb在«
目前在美国，不仅产权酒店等旅行房产的数量增加专门快，而且产品和服务的广泛性也在不断的加强。
现今，假如你在一些分时度假网站上搜寻一些产品和服务的信息，你会发觉适合不同细分市场的休闲和娱乐需求的广泛信息。
二、浙江省休闲度假旅行房地产市场开发觉状和存在问题
（一）浙江省休闲度假旅行房地产市场开发觉状
1．产业进展势头旺盛
浙江省位于东部沿海，在全国范畴内属于经济发达地区，2003年全省GDP达到7670亿元，位居全国第四位，人均GDP更是位居全国各省首位。
经济的健康稳固进展，以及随之而来的居民可支配收入和闲暇时刻的增多和为休闲度假旅行房地产提供了良好的外部环境。
浙江省旅行资源丰富，全省有1个国家级旅行度假区和10个省级旅行度假区，14处国家级自然爱护区和4处省级自然爱护区，57处国家级及省级森林公园，14个国家级重点风景名胜区以及42个省级风景名胜区。
全省风景名胜区总面积达到3500平方千米，占全省陆地面积的4.3％，其中国家级风景名胜区数量居全国各省第一。
近年来各级政府把大力进展旅行业提到了十分突出的位置，杭州市2006年世界休闲博览会的成功申办提升了杭州的都市形象，极大地促进了浙江省旅行业的进展，旅行业成为浙江省国民经济中增长最快的产业之一。
得天独厚的旅行资源优势和良性进展的旅行产业为休闲度假旅行房地产的进展提供了产业基础。
浙江省有着优越的旅行地产开发资源，随着2006年世界休闲大会的临近，许多国内外专家正逐步将目光集合在此。
在中国首届旅行房地产阻碍力项目的推选中，浙江省的产权式酒店在全国可谓首屈一指，阻碍力大而且进展早，其中4家榜上有名：
位于西子湖畔的〝阳明谷〞、建德〝月亮湾国际会展中心〞、淳安千岛湖的〝天清岛〞和〝秀水山庄〞。
2．消费市场日趋成熟
浙江省休闲度假旅行房地产市场经历了十年左右的进展，消费市场已日趋成熟，要紧表现在：
第一，开发商诚信意识日益加强。
尽管目前信誉问题仍旧是制约浙江省休闲度假旅行房地产业进展的瓶颈，但较产业初兴时已有了较大的改善。
休闲度假旅行房地产的开发商差不多越来越认识到诚信经营的重要性，更加注重产品形象、企业信誉和培养稳固的消费群体。
第二，经营者治理更加合理化。
目前，浙江省休闲度假旅行房地产业的一些经营者在产业的进展过程中积存了一定体会，同时借鉴国外模式，重视高素养人才的引进，其经营治理水平较前几年已有明显的提高。
第三，消费者购买决策日益理性化，维权意识加强。
随着分时度假和旅行房产市场的进展和完善，消费者在购买产品时已不再一味追求低价，而是对产品的定价，房产的可交换性、开发商的信用、服务的质量等进行综合考虑。
（二）存在的问题
1．供给和需求矛盾
目前浙江省休闲度假旅行房地产开发和经营中存在的最大矛盾是供给和需求的矛盾。
要紧表现在价格供求不一致、产品功能结构不一致和旅行产业六要素不配套三个方面。
价格供求不一致要紧是指投资者预期的休闲度假旅行房地产价格和消费者所能承担的价格之间的矛盾。
目前浙江省产权酒店标准间一样标价20万到40万元之间，假如按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元运算，目前浙江产权酒店首付相当于人民币6万多元。
目前浙江省居民平均收入约为8000元左右，就收入水平而言，产权酒店仍旧是奢侈品，都市工薪阶层多数不具备购买能力。
产品功能不一致是指休闲度假旅行房地产产品所能提供给消费者的功能与消费者预期需求的休闲度假产品功能不一致。
休闲度假旅行房地产要紧包含者两重功能，一是休闲度假，二是可交换性。
其中消费者对休闲度假这一功能的要求有硬件和软件两方面。
硬件要求要紧包括房产所在地的自然和人文旅行资源，房产的布局结构和内部设施。
软件要求要紧指的是经营者所提供的服务水平。
然而目前浙江省专门多休闲度假旅行房地产项目在缺乏市场调研的基础上盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，工程进度和后期配套服务跟不上。
例如：
产权酒店软件服务到底如何，延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时刻的爱护、出租、治理能否跟上，产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎幺运算等问题，开发商不能给出让人中意的答复16。
可交换性一直是被旅行房地产业所广泛关注的问题。
目前，浙江省专门多休闲度假旅行房地产开发商关注的仅仅是如何解决自己手中积压的房产，而忽视了与其它开发商之间的联合，因此，目前浙江省的产权酒店数量虽可观，但缺乏一个健全的分时度假网络。
旅行业是一个综合性产业，是集食、住、行、游、购、娱六要素为一体的系统工程。
旅行者参加休闲度假旅行的目的不仅仅是观赏自然美景和体验文化差异，而是在参观游玩的同时体验到身心的放松和愉悦。
这就要求休闲旅行目的地在做到旅行业六要素的配套。
目前，浙江省专门多分时度假项目的开发商在规划时过分注重食、住、游、娱的基础要素，而忽视了行和购这两项重要的辅助要素。
部分休闲度假旅行房地产地处偏远，尽管环境质量较高，旅行资源丰富，但交通不便，可进入性差，因此不被宽敞投资者所看好。
2．休闲产业政策空白，分时度假法律法规缺失是休闲度假市场进展的制度障碍
制度是社会中个人必须遵循的一套行为规那么，是人们观念的表达以及在既定利益格局下的〝公共选择〞的产物。
T.W.舒尔茨把制度定义为一种行为规那么，这些规那么涉及社会、政治及经济行为。
制度是社会行为的规那么，是规范个体和群体行为的框架17。
休闲度假旅行房地产涉及到旅行行业治理的饭店业、旅行社、出境旅行市场、信息产业、房地产业、金融保险业等专门多个复杂的领域，目前国家相关治理部门对休闲度假旅行房地产产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台相应的法律法规，现有的法律只是部分涉及到了与之相关的内容。
由于休闲产业政策空白，分时度假法律法规缺失导致制度性障碍，造成了分时度假旅行房地产产品在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，阻碍了市场健康进展，使消费者权益难以得到保证。
3．市场信誉缺乏
旅行业和房地产业作为两个传统产业，市场信誉问题本身确实是一个被广为关注的问题。
作为两者相结合产物的休闲度假旅行房地产，其市场信誉问题便显得更加复杂。
目前，浙江省休闲度假旅行房地产市场中的信用问题要紧可分为〝欺诈性销售〞和〝强迫性销售〞，其中〝欺诈性销售〞问题尤为突出，要紧表现为产权酒店实际交换的广度与承诺的不符，实际硬件设施与宣传的不一致，售后服务质量低劣等。
近年来，省旅行局差不多受理了大量有关分时度假和旅行房地产的投诉，因此，信用机制的不完善差不多成为浙江省休闲度假旅行房地产市场开发的瓶颈。
4．缺乏有竞争力的品牌
目前，浙江省休闲度假旅行房地产市场尚缺乏有竞争力的品牌。
美国的迪斯尼乐园、深圳的锦绣中华等主公园因此在世界和全国范畴内家喻户晓，正是因为它们走的是品牌路线。
通过联合扩张或兼并所形成的品牌冲击对消费者的同意速度和程度有着专门大的阻碍。
据统计，有60％～70％的一般大众表示在购买自己所熟识的品牌的产品时感受到心理上的安定。
毫无疑问，品牌将成为决定分时度假产品市场阻碍力的关键因素。
位于世界产权酒店销售量前十位的公司，不是差不多建立良好的品牌形象确实是预备快速地树立自己的品牌。
浙江省分时度假和旅行房地产市场进展到现在，差不多拥有了一批具有实力的企业，但其中给人留下深刻阻碍的企业品牌却不多。
品牌战略实施较好的有浙江省开元集团和宋城集团，这两家企业多年以来一直把树立企业品牌作为企业进展的一大战略，这为企业开拓休闲度假市场起到了良好的保证。
5．人力资源问题
休闲度假旅行房地产涉及旅行、房地产、运算机网络等多个领域，对从业人员的素养有较高的要求。
其从业人员不仅需要具备旅行规划，饭店治理，市场营销等专业技能，更要熟悉房地产业运作方式以及IT技术等相关知识。
休闲度假旅行房地产业在浙江省进展不到10年的时刻，目前尚处于市场开发初期，尚未形成一套有针对性的培训体系，也没有建立专业的培训机构。
目前从事休闲度假旅行房地产工作的人员或者是原先旅行业从业人员，或者是从房地产业转过来，通常都缺乏综合的专业能力。
高素养人才的匮乏差不多成为制约浙江省休闲旅行房地产进展的一个软肋。
三、浙江省休闲度假旅行房地产市场开发计策
（一）产业升级——改善供给满足休闲度假需求
针对目前浙江休闲度假旅行房地产市场存在的供求矛盾问题，我们建议全国各地楼盘，能够按照一定的模式进行整合运作，改善供给产品，有条件的地区和企业可将闲置的传统观光旅行产品供给改造成休闲度假产品，使休闲度假供求双方都能得到最大收益，为浙江省休闲度假旅行房地产开发制造一个良好的国内大环境。
就浙江省而言，能够从以下两方面着手：
1．依照市场需求，实现临旅行产业升级换代的。
浙江省要提升休闲度假产品质量，通过休闲度假产品供给，引导和培养消费者的休闲度假理念。
在全国休闲度假旅行朝着良性方向进展的大环境下，依照休闲度假旅行细分市场需求，开发满足不同市场需求的产品，同时通过对传统观光型供给产品的改造，引导消费者将潜在休闲度假旅行需求转化为现实休闲度假需求。
2．优化产业链。
与国内同业进行广泛的横向联合，以增强旅行房地产的连锁优势，通过组建行业协会，构建配套的旅行房地产网络体系，整合资源优势，满足消费者多样化需求，并相互监督，形成共赢局面。
〔二〕市场开拓战略
1．针对浙江省市场的客观情形，进行合理的产品设计,突出产品的个性化
依照国外的体会，旅行房地产产品具有规模效应，只有目标市场规模足够大，消费者足够多，开发商才能充分利用现有资源，实现最小成本和利润最大化经营。
但在国内市场上，产品的有效期过长、时刻方面的灵活性不够等因素提高了产品的成本，导致了目标市场过小，无法表达规模效应，产品的价格仍居高不下。
近来，国内一些经营商开始了对产品的设计改造工作。
例如，许多产品的有效期大大缩短，有些甚至缩短至10年、5年。
浙江省以后分时度假产品开发无疑需要进一步缩短年限，而且浙江省对当前分时度假产权酒店的服务与治理水平提高仍需一个长远的努力过程。
2．建立和健全浙江省分时度假旅行房地产度假使用权交换网络。
浙江省休闲度假旅行资源丰富，可进行省内和长三角区域分时度假旅行房地产度假使用权的交换。
由于我国居民出境旅行的限制，国外度假资源尚不能全面利用，浙江省开发商应充分利用国内现有的度假资源，组建健全的旅行房地产网络。
我国地域面积宽敞，资源类型丰富，以国内不同资源类型的旅行目的地为主体，完全能够构建起配套成形的休闲度假网络体系。
通过建立交换公司或成立度假联盟，浙江省能够与国内加强经营商之间的联合，提升产品的价值，充分表达其可交换性的魅力，满足消费者多样化的度假需求。
3．着力打造浙江省休闲度假产品品牌。
分时度假旅行房地产产品自进入我国后，涉足的商家众多，竞争猛烈，但并未显现真正为消费者熟悉的品牌。
由于在旅行房地产产品进入初期的不良运作，对此品牌造成一定的负面阻碍。
旅行房地产经营商要加强对这一品牌的建设和爱护。
从国外市场看，实力强大的公司注重品牌经营，不但扩大了自己的市场份额，而且从整体上也带动了旅行房地产业的进展。
浙江省有实力的开发商应着力打造品牌，以品牌效应促进休闲度假理念的推广，从而带动省内整个旅行房地产业的进展，为我国休闲度假旅行房地产开发提供一个可借鉴的模式。
4．采取面向中高收入人群的市场营销定位策略。
当前，旅行房地产市场开发成本高居不下，导致分时度假产品成为一种高层次的消费品，不管是分时度假依旧其它休闲度
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