田园休闲农庄建设项目可行性研究报告Word格式.docx
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第08章劳动卫生与安全37
一、指导思想37
二、职业安全卫生健康对策与措施38
三、消防39
第09章工程招标40
一、招标类别40
二、招标范围41
三、招标组织形式及招标方式41
四、招标情况说明41
第10章项目实施进度42
一、建设工期42
二、项目实施进度安排42
三、项目实施进度计划表43
第11章项目经济效益分析43
一、投资估算43
二、资金筹措45
第12章财务效益分析46
一、财务效益估算46
二、项目财务效益评价46
第13章社会与环境效益评价46
一、社会效益评价46
二、环境效益评价47
第14章风险分析及规避47
一、项目风险因素47
二、风险规避对策47
第15章结论与建议47
一、结论47
二、建议47
附件48
一、项目用地现状图48
二、项目规划建设设计方案48
三、财务经济分析计算表48
红荷湾田园休闲农庄建设项目
可行性研究报告
总论
一、项目名称及拟建地
1、项目名称
——湘潭“红荷湾田园休闲农庄”
2、项目拟建地
——湘潭市岳塘区荷塘乡荷塘村荷塘老屋
荷塘乡地处长株潭金三角，位于长沙、株洲、湘潭三市交界处，为长株潭的“绿心”，国家“两型社会”综合配套改革示范区。
107、320国道、京珠、上瑞高速公路纵横乡境，湘黔铁路穿乡而过，距长株潭三市均20公里。
隶属湘潭市岳塘区，1962年置荷塘公社，1984年改乡。
位于区境中部，面积43.44平方公里，人口1.9万。
项目周边有昭山、凤形山、仰天湖、法华山、东风水库、红旗水库等山水资源，有仰天湖生态公园、赶鹿坡生态旅游休闲基地、观音塘水库、野人谷、木山冲原生态休闲山庄，有正江无公害种植基地、金阳集约加工基地和红旗水库休闲旅游基地，有滴水麒麟西瓜、五爱番鸭、清水生猪、青山茶叶、荷塘葡萄、花卉苗木、正江无公害蔬菜、青山茶叶、易家观赏鱼、综合农场特种养鱼农业产业格局，农业结构调整工作步入市区先进行列。
现代观光休闲农业有了一定的基础与规模，势必将成为长、株、潭三市的绿色休闲之都。
二、
项目建设单位
建设单位：
湖南新希望农业发展有限公司
公司地址：
湘潭市岳塘区荷塘乡荷塘老屋
法人代表：
黎斌
黎昊
湖南新希望农业发展有限公司，成立于2011年，民营企业，注册资金1000万元，现有员工30余人。
公司秉承“以人为本、健康至上、和谐生态、享受自然”的经营理念，坚持“客户第一、环境第一、诚信第一”的原则为广大客户提供“玩得开心、吃得放心、住得舒心、服务贴心、管理精心”优质的服务。
公司主要从事粮食、蔬菜、果木、药材、花卉种植与购销，家禽、家畜、鱼类养殖与购销，荒山造林、苗圃建设、道路绿化施工和观光休闲农业开发等业务。
三、可行性研究报告编制单位及负责人
长沙市五一西路243号景江东方大厦912室
章国新（董事长）
罗少卿（总经理）
非常道房地产策划有限公司是立足长株潭，渗透益阳等地市的房地产专业策划咨询公司。
公司资深开发管理、咨询、策划、设计、施工、预算、销售专家及教授团队，综合各自的成功经验，独家创导开发全程策划的新理念，总结出房地产“专家管理决策、资本运作、开发全程策划、工程核心技术、开发成本控制和情感营销推广”六大系统，专业打造最佳性价比产品，协助开发商实现投资利益最大化。
为了做好本项目的前期工作，湖南新希望农业发展公司委托长沙非常道房地产策划有限公司承担本项目的可行性研究任务，我公司随即组织有关专家及技术人员到现场进行调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对项目进行认真论证、分析评价，于2011年8月完成报告的编制，供相关审批部门以及建设单位决策参考。
四、编制依据及范围
1、编制依据
（1）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（2）国家现行财税制度和价格体系；
（3）《湘潭市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（4）《湘潭市“十二五”旅游发展规划》
（5）《湘潭市人民政府关于加快发展休闲农业的实施意见（潭政发〔2010〕14号）》；
（6）湖南新希望农业发展有限公司休闲农业经营许可证；
（7）湖南新希望农业发展有限公司与荷塘乡签署的土地承包意向合同书；
（8）湖南新希望农业发展有限公司专题工作会议纪要暨可行性研究委托合同（可行性研究有关规定和深度要求）；
（9）国家其他各有关专业设计规范及项目单位提供的基础资料。
2、范围
本次研究对项目建设的必要性、建设规模、内外部建设条件、总体方案、环保分析、实施进度、管理及组织机构、投资估算及经济效益等方面进行研究。
五、项目建设内容与规模
1、项目建设内容
本项目建设内容有：
绿色蔬菜基地（露天绿色菜地、四季温室大棚、开心私家农场）；
生态垂钓鱼塘（五口，含清水塘一口）；
生态花卉苗圃；
生态观光林果园；
休闲农庄综合楼及配套用房若干；
村庄道路整理硬化等。
2、项目建设规模
本项目总用地面积为21.1公顷（约320亩），预计项目总投资约1400万元。
具体见表1。
建设项目主要经济技术指标
序号
项目内容
单位
数量及指标
备注
1
总用地面积
公顷
21.1
316.5亩
2
绿色蔬菜生产基地
1.7
25.5亩
其中：
温室大棚
0.2
3.0亩
开心私家农场
0.4
6.0亩
3
生态垂钓鱼塘
0.8
12.0亩
4
生态花卉苗圃
5
生态观光林果园
15.0
225.0亩
6
道路停车场用地面积
1.3
19.5亩
7
农庄建设用地面积
1.5
22.5亩
8
休闲农庄及配套用房
平方米
8000
建筑面积
生态农庄
5000
9
建筑密度
%
15%
农庄用地
10
容积率
0.33
11
绿地率
55%
12
停车位
个
120
13
建设期
月
24
14
总投资
万元
1700
项目区域概况
湘潭地处湘江中游，是湖南省重要的工业、科教和旅游城市。
是长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区重要组成部分，是长、株、潭城市群中心城市之一。
湘潭市辖两区、两市、一县，国土面积5015平方公里，人口299.86万人。
——工业基础优势。
湘潭是湖南乃至全国重要的工业基地，工业在国民经济中占主导地位。
“一五”期间，湘潭就被确定为全国23个重点工业城市之一，经过几十年的建设与发展，目前已经形成以机电、冶金、新材料、化纤纺织为主导产业的工业制造业体系。
全市拥有独立核算工业企业近2000家，湘钢、湘机、江南、江麓等一批实力雄厚的大中型企业已成为工业经济发展的龙头，一批科技型企业正在迅速发展壮大，成为全球最大的电解二氧化锰生产基地，是全国主要的机电、精细化工、氟化盐生产基地，是湖南省最大的钢铁、机电、纺织基地。
——自主创新优势。
湘潭科教资源丰富，有大专院校17所，在校大学生12万多人，全市科技人员总数超过11万人，有30万专业素质与技能较高的产业工人，各类中专技校和职业技术学院59所，科研力量居全省第二。
湘潭是全国科技进步先进城市、全国制造业信息化重点城市、全国知识产权示范城市创建市，全国科技大会之后，该市经省科技厅批准为湖南省唯一的创新试点市。
2006年4月，湘潭市在湖南省率先召开了科学技术大会，作出了将自主创新作为城市发展战略的决策，提出了“以科技创新推进结构调整和经济增长方式转变，以提升科技创新能力增强城市综合实力”的发展思路和“建设科技创新型城市”的奋斗目标。
湘潭自主创新能力强，企业自主创新涉及机电、精细化工、新能源和节能新技术等多个领域，高新技术产品品种数900余种，其中拥有自主知识产权的品种数占60%以上，每万人拥有的专利申请量和授权量居全省前列。
特别是在机电一体化领域的自主创新具有特色，全市有机电企业154家，从业人员3.2万人，是全国六大电工基础和五个低压电器产品生产基地之一，是我国“电工产品的摇篮”，主要产品为高性能工程机械，自主研制成功了我国第一台300kW级异步风力发电机、第一台315吨自升式塔式起重机、第一辆城市轻轨车、第一辆微电脑控制全液压吸扫式扫路车等多项全国第一的产品，“神舟六号”上的电线电缆、座椅缓冲器、宇航员头盔上的金钢石保护膜等也是由湘潭制造的。
——交通区位优势。
湘潭地处湖南中部，位于被称为中国经济发展第五级的长株潭城市群，是湖南经济政治文化最发达的“金三角”中的一角，是湖南融入“泛珠三角”的前沿，是国家实施“中部崛起”战略中承东启西的要冲，是东部产业向中西部梯度转移的最佳传承地。
湘潭公路四通八达，107国道和320国道构成境内公路网的主干，上瑞高速、京珠高速公路穿城而过，辖区内与高速公路的互通达15处，湘潭为全国地级市高速公路最密集的地区，公路密度大大高于全国和全省平均水平。
湘黔线横贯市境，京广线在市区经过，10余家大型企业各有铁路支线与这两大主干线相通。
湘潭至黄花国际机场路程仅需30分钟，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等。
——人文资源优势。
湘潭是全国着名的人文胜地，自古就有“金湘潭”的美誉，名人灿若繁星，影响之大、名望之重，无出其右，一代伟人毛泽东、开国元勋彭德怀、世界文化名人齐白石均诞生在此，名人文化特色十分突出。
近年来，湘潭致力于构建优美的人居环境，追求人与自然和谐相处。
2002年11月湘潭市被湖南省政府授予“省级园林城市”称号之后，2006年，正式提出了创建国家园林城市的工作目标。
先后荣获“全国科技进步先进市”、“中国优秀旅游城市”、“全国双拥模范城市”、“社会治安综合治理先进城市”、“创建全国文明城市工作先进市”等多项荣誉称号。
——农业基础优势。
湘潭是全国重要的商品粮和牲猪生产基地，其中湘潭县、湘乡市进入了全国粮、猪生产百强县行列，湘潭县更是位列湖南省商品粮生产县（市）排行榜首位。
这里土地肥沃，四季分明，无霜期长，日照充足，物产丰富，自17世纪以来就是全国有名的“米市”和“药都”。
良好的自然条件，使湘潭农业在全省占有一定地位，特别是水稻生产，单产一直名列全省前茅。
湘潭因盛产湘莲而被誉为“中国湘莲之乡”，生产的湘莲以其品质好、营养价值高、抗性强而享誉海内外。
近几年来，湘潭因实施长株潭城市群经济一体化发展战略而倍受国内外投资商的高度关注，长株潭城市群已被国家“十五”计划列为全国重点支持发展的七大城市密集区之一，亦是世界银行GDS计划在我国贷款支持的二大经济区之一。
2007年12月14日，经国务院批准同意，国家发改委下发通知，同意长株潭城市群设立全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，为区域经济的发展提供了十分难得的发展机遇。
近年来，全市固定资产投资不断增长增长，工业总产值大幅攀升，城乡居民人均可支配收入显着提高，全市经济社会持续稳定发展。
具体数据见表2～表5。
表2湘潭市2008年主要经济指标
指标名称
单位
绝对数
比上年同期±
规模工业总产值
亿元
930.35
40.2
规模工业增加值
289.32
19.9
社会消费品零售额
186.58
21.8
城镇以上固定资产投资
272.16
20.5
其中:
技术改造投资
143.96
25.0
财政总收入（不含基金）
48.77
27.1
一般预算收入
30.88
27.6
市本级
25.41
26.2
进出口总额
亿美元
18.53
45.4
出口
11.24
28.6
实际利用外资
2.86
农民人均可支配收入
元
5980
16.4
市区城市居民人均可支配收入
14724
15.6
市区居民消费价格指数
104.8
-
表3湘潭市2009年主要经济指标
1077.70
13.6
334.74
20.6
223.24
19.6
427.46
57.1
260.74
81.1
58.08
19.1
38.71
25.4
14.29
-22.9
5.26
-53.2
3.50
22.4
6674
11.6
16498
12.1
99.3
表4湘潭市2010年主要经济指标
增速（%）
地区生产总值
亿元
894.01
15.2
第一产业增加值
96.04
4.3
第二产业增加值
499.38
20.6
第三产业增加值
298.58
11.5
451.34
23.4
社会消费品零售总额
256.66
19.2
全社会固定资产投资
633.36
36.5
576.37
34.8
财政总收入
75.67
25.4
21.59
51.1
7.77
47.6
4.03
15.1
城镇居民人均可支配收入
18059
12.1
农村居民人均纯收入
7817
15.3
城市居民消费价格总指数
％
102.7
表5湘潭2011年上半年主要经济指标
增速（%）
500.59
14.50%
一产增加值
31.83
3.20%
二产业增加值
297.39
17.60%
三产业增加值
171.37
11.70%
282.04
20.70%
148.72
固定资产投资
224.23
40.55
51.31
35.70%
14.09
54.4
出口总额
4.61
47.50%
城镇居民人均可支配收入（元）
10338
13.7&
农村居民人均现金收入（元）
5572
22.30%
城市居民消费价格指数
105.5
—
湘潭是农业大市，有204万农业人口，有着丰富农业资源。
在人文历史上，湘潭是“红太阳”升起的地方，有着丰厚的红色旅游资源，又是湖湘文化发祥地，具有聚湘成潭的根源性优势。
在自然景观上，湘潭拥有“五山、四水”，其中，昭山是长株潭城市群的“绿心”，具有生态休闲的先发性优势。
湘潭的人文资源源之独特，自然资源之丰富，在省内、国内甚至国际上都占有一席之地。
这些优势资源是发展休闲农业的温床。
近年来，在市委、市政府的高度重视下，我市休闲农业出现一个飞速发展的黄金时期，涌现出一大批以钓鱼休闲、吃农家菜、住农家房、观农家景、体验农家生活等为主要内容的各式休闲山庄和农家乐。
项目建设背景与必要性
一、项目建设背景
休闲农业是利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林牧渔生产经营、农村文化及农家生活，为人们提供休闲娱乐、体验“三农”的新型农业经营形态。
发展休闲农业具有丰富的“三农”经济和文化内涵，是实现公共财政向农业倾斜，推进城乡一体化发展的重要举措。
为加快发展休闲农业，促进社会主义新农村建设，湖南省人民政府早在2006颁发了《关于加快发展休闲农业的通知（湘政办发〔2006〕57号）》，湘潭市湘潭市人民政府2008年初也制订了《关于加快发展休闲农业的实施意见（潭政发〔2008〕1号）》。
随后因发展的变化，实际情况有变化，市农办建议在清理文件中直接修改文件并提供了修改稿，经2010年11月5日市人民政府第51次常务会议通过了《湘潭市人民政府关于加快发展休闲农业的实施意见（潭政发〔2010〕14号）》。
该意见要求各县（市）区要将休闲农业的发展作为推进社会主义新农村建设的一项重要任务来抓，研究制定发展休闲农业的工作措施，切实推动这项惠农工程进一步向广度和深度发展。
各有关部门要高度重视发展休闲农业，切实转变工作作风，不断提高办事效率和服务水平，从人、财、物等各方面支持休闲农业的发展。
市政府将通过检查考核等方式，对在休闲农业发展中做出突出贡献的县（市）区和部门给予奖励，并将休闲农业项目纳入全市农业重点项目，举全市之力推进我市休闲农业的发展。
同时提出到2015年，全市重点建成10个以上休闲农业示范基地、40个以上星级休闲山庄和星级农家乐。
从事休闲农业的农民达3万人，休闲农业总收入达4亿元的目标。
近些年来，我省农村利用当地自然环境和农业资源兴办休闲农业庄园，开展以城镇居民为主要服务对象，以“观农家景、品农家饭、做农家活、住农家屋、享农家乐”为内容的经营活动，为城镇居民工作之余提供了体味山水之趣、体会生计之源、体验劳作之道、体察民生之实、体现农家之乐的消费场所和机会，促进了农村商业、餐饮、交通、住宿和农产品流通等服务业的发展，增加了农民就业和收入，推动了农村社会主义精神文明和物质文明建设。
至目前为止，我市共有各类休闲企业及农家乐4000多家，其中年营业收入超过50万元的休闲企业有160多家，规模休闲农庄纳入统计平台的有52家，年接待能力可达200万人次，年营业收入超过2.0亿元。
全市各类休闲企业及农家乐餐饮吸纳农村劳动力6.4万人就业，带动1.5万户农民致富。
典型的有湖南宏兴隆湘莲、心连心集团的世纪田园生态休闲山庄、三益生态农业公司的三益葡萄园、响水乡雅爱村休闲旅游示范村、射埠的巨鱼山庄、姜畲镇的农博园、湖南水府旅游区、茅浒水乡度假村、、明月山庄、山水人家、快乐星期天、源博园、湘潭世纪田园休闲山庄、金三角垂钓休闲山庄、木山冲休闲山庄、农夫山庄、赶鹿坡生态休闲旅游基地、忠林花卉山庄等。
二、项目建设必要性
1、是发展农业和农村经济的需要
休闲生态农业产业是传统农业与三产服务有机结合的一个新兴产业，是农业产业化的一种新选择、新亮点。
休闲生态农业利用休闲特性。
餐饮娱乐、生态景观、自然生态及环境资源，结合农业活动经营、农村文化及农家生活，为居民提供休闲活动，是实现城市居民对农业及农村生产生活方式体验的活动形态。
休闲生态农业所表现的融生产、生活、生态为一体的新型农业发展模式，在经营上更是结合了农业生产、农产品加工、游憩服务于一体的农业新形式，为传统农业和农村经济提供了新的发展模式与符合空间，延长了传统农业发展产业链。
本项目的实施进一步为湘潭市发展农业新的业态和农村经济发展将起到较好的推动示范作用。
2、是扩大农村劳动力就业和增加农民收入的需要
湘潭市是我国中部内陆城市，全市总人口290万，其中农业人口204万，是典型的农业大市。
本项目主要是吸引城镇居民来观光垂钓体验，是城乡之间形成一个互为产品、互为市场的格局，从而带动区域经济结构的优化。
同时根据当地农业发展水平和经济、资源状况，在加强基础设施、投入要素、农业科技和经营管理体制等方面建设的基础上，采取综合有力的措施提升农业现代化的整体水平。
这为农户生产优质农产品打下了坚实的物质基础，带动农户按绿色食品的要求去生产和加工，使其产品尽快达到国际要求的标准。
通过本项目的实施，将在项目区内形成以无公害蔬菜和水产产业化两大农业技术体系，逐步达到在品种选育、种（养）技术、农药使用、施肥料、灌溉及产品检测等技术符合国际规范要求，为农村劳动力就业与素质的提高、农民增收创造了良好的基础条件。
3、有利于进一步促进湘潭农业实现可持续发展
21世纪是生态农业的世纪，要实现农业持续发展必须合理利用资源，节约能源，不污染环境和生产无公害的健康绿色食品。
因此，探索农产品的无公害化生产技术，已经成为我国21世纪农业可持续发展的重要方向。
红荷湾休闲农庄项目的实施，种植养殖均采用无害化农业先进实用技术，通过无公害蔬菜和水产生产技术生物与化学结合的病虫害综合防治、有机生物复合肥料和绿色饵料的使用、以及沼液无害化应用技术、节水灌溉和水质调控等先进实用科技的应用，将使示范区的自然资源得到有效的保护、食物安全得到有效的保证，逐步形成一个良性的农业生产系统，为湘潭市的农业逐步朝节约、高效、保护环境和无害化的可持续方向发展探索出一条新路。
4、有利于加速当地农村社会现代化进程
本项目的实施可以促进示范区农村产业规划、乡村建设与旧村改造有机结合起来，提高农村建设整体效益。
有了农村经济的发展，村民经济收入的提高，就有了改善居住条件的迫切要求。
旧村改造、新村建设，则盘整了区域土地，提高了土地的利用率，又大大改善了村民居住
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