保利地产成本管理分析报告Word文档下载推荐.docx
《保利地产成本管理分析报告Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《保利地产成本管理分析报告Word文档下载推荐.docx（27页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
基本每股收益1．10元。
同时表中显示，保利的经营活动产生的现金流量净额为-3299276540.44元，说明保利在经营过程中应收账款过多，现金收入少，说明保利目前采取的是市场扩张的策略。
保利地产偿债能力
主要从流动比率、速动比率、资产负债率三个方面来分析保利地产的偿债能力。
流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力，偿还短期债务的能力。
表中保利地产的流动比率从2008年的2.73将至2011年的1.93，可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。
2011年流动比率比标准比例2要小，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债可能会有压力。
速动比率表示流动资产中可以立即变现的那部分资产的比率。
由表可知，保利地产的变现能力比较差，仅为0.36,所以保利的短期偿债能力是有一定压力的。
资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。
由表可知保利地产是常年负债经营的，资产负债率基本呈现逐年上升的趋势，说明企业风险提高，但是适度的负债比率能保证企业进行经营活动所需的资金。
保利地产运营能力
营运能力
2011年
2010年
2009年
2008年
应收账款周转率
57.19
68.1
68.35
81.51
应收账款周转天数（天）
6.29
5.29
5.27
4.42
存货周转率
0.23
0.28
0.29
0.27
存货周转天数（天）
1596.69
1294.5
1243.09
1337.79
固定资产周转率
74.5
135.66
116.42
94.11
总资产周转率
0.3
0.32
0.33
净资产周转率
1.45
1.31
1.17
1.19
分析保利地产的运营能力，主要分析它的应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率、总资产周转率四个方面来分析。
应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。
周转率高说明收账迅速，账龄较短；
资产流动性强，短期偿债能力强；
可以减少收账费用和坏账损失。
从上表可以看出从08年到11年应收账款周转率持续下降，企业应加强应收账款的管理。
存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。
一般来说存货周转率越高越好。
存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。
上表中可以看出11年的数据相比前几年偏低,说明存货管理存在的问题，占用的资金比较多。
固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。
反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。
图中固定资产周转率从08年到11年呈先升后降的趋势，说明固定资产的使用效率不高。
总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。
它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。
从08年到11年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。
保利地产成长能力
主要从主营业务收入增长率、净利润增长率来查看保利的成长能力。
主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方面衡量企业的持续发展能力。
保利地产的主营业务增长率在2007年到2009年间，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，
2010年主营业务收入增长率出现了上升，但2011年有出现下降，说明保利地产已经意识到企业问题所在，但采取的措施并不理想。
净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。
净利润增长率也是企业成长能力的指标。
并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展能力越强。
从表中可以看出，保利地产的净利润增长率在2007—2011连续下滑，说明该公司的持续发展能力正在减弱。
保利地产盈利能力
由表可知，保利地产2011年的盈利水平要好于去年，净利润和毛利润都有提高。
1.3运营现状总结
由以上数据分析可以看出：
保利公司营业收入以及利润均基本符合市场预期，总利润首次突破百亿，毛利率回升了2.95个百分点,净利润超过了万科。
12年毛利率的稳定甚至继续上升仍然可期。
公司净负债率长期处于高位水平，但今年明显下降。
短期借款的占比大幅上升，为短期偿债形成一定施压，但公司有182亿的货币资金在手，资金仍然充裕，能够满足23亿的短期借款以及118亿的一年内到期非流动负债。
短期借款大幅提升一方面说明融资运作空间有所紧缩，另一方面也拉低了公司业绩。
保利地产的经营规模在2011年有了长足的进步，资产总量已接近中国地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，管控问题越来越严峻，管理缺失导致主营业务成本的居高。
面对国家对地产行业的调控，想要有更为优秀的表现，需要在关键的营销战略和存货周转管理上认真筹划，减少盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好企业内部管理，适应市场经济规律。
同时，因注重多元化，分担单一业务领域市场风险，参与保障房建设，争取政府资源及信贷资源。
2.内外部环境及SWOT分析
2.1外部环境分析
房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。
由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。
所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。
我们运用PEST模型分析与房地产行业相关的外部宏观环境及其对房地产行业的影响。
2.1.1政治法律环境（PoliticalFactors）
面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。
而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。
具体如下：
1）税收政策
政府调控采取了平稳的步骤。
营业税优惠政策有力地促进二手房市场。
部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热。
2）限制房地产开发的的贷款管理
对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；
对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；
对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。
3）规范土地储备管理
商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。
4）加强住房消费贷款管理
商业银行重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%
。
增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。
5）切实调整住房供应结构
重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
6）进一步整顿和规范房地产市场秩序
加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
具体的政策和法律都包含在这六条中，国家主要从对资金，土地来源，购房者三方面进行控制，从根本上解决问题。
今年由于房地产政策的实施，广州，深圳，上海，北京等城市的房价都出现了价格下降的趋势。
而老百姓对于这些情况都持着等待的态度，希望着房价的继续下降。
而购房者的这种态度必然导致了房地产商的资金来源短缺，资金成本增加所以会保持一定的速度降价。
2.1.2经济环境（EconomicFactors）
经济环境主要包括宏观，微观环境两个方面。
从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP
增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。
但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。
国家的经济环境变化如下：
1）国民生产总值持续高速增长
国民生产总值是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。
图1：
我国近五年国民总收入
表1：
房地产业的发展状况与国民经济发展速度的关系
国民经济发展速度
房地产业的状况
小于4%
萎缩
4%-5%
停滞甚至倒退
5%-8%
稳定发展
8%-10%
高速发展
10%-15%
飞速发展
由图1我们可以推知我国近五年国民收入总额连年增幅均超过10%。
连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加导致了购房需求的旺盛。
对应表1中所给出的房地产业的发展状况与国民经济发展速度的关系，超过10%的国民经济发展速度增幅带来了房地产产业的飞速发展。
2）提高存款准备金
在去年一年中，中央银行存款储备进持续提高，这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。
不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种牵连。
同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。
3）存款加息
去年银行的多次银行加息，虽然是主要针对股市的疯涨，但依旧对房地产行业产生了影响。
加息最终将加速行业内企业的两极分化，给优质公司带来更多扩张机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难。
加息无疑将加大开发经营成本，但对房价影响不大。
自从央行提高贷款门槛，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小，贷款比例越来越小，通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大，加息对房价的影响应该不大，因为影响房价的要素是市场供求关系。
4）股市影响
股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。
随着去年中国股市的泡沫的破灭，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。
同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。
2.1.3社会与文化要素（SocioculturalFactors）
各国的社会与文化对于企业的影响不尽相同。
作为中国，有着很明显的区别于其他国家的社会与文化。
对于房地产行业来说，社会和文化的影响也是很大的。
1）人口因素
中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。
再者，对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群。
而这些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其次，从父母那里得到的赞助也会很大。
这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望。
短期内房地产行业仍然会非常兴盛。
2）家庭结构因素
目前我过家庭结构发生了显著的变化，向小型化发展。
这是计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。
同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。
3）社会城市化
中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。
每年约有1200万人从乡村转移到城市。
而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。
2.1.4技术要素（TechnologicalFactors）
相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。
但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。
1）融资创新
相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问题。
其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。
但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。
去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％（后者的80％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。
因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。
首先是信托业的发展。
其次是购房者的预付款，最后是公司上市。
2）销售创新
房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。
房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。
3）建筑技术应用比例提高
2010年，对房地产产品技术含量就提出了更高要求。
而技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、节能环保等方面核心居住品质的提升，这些才是地产产品正真立于不败之地的核心竞争力。
对于开发商，提高技术应用比例是成功的必由之路：
一是常规技术、施工质量、用材品质的提升。
例如很多优秀项目虽然没有全面应用高科技、生态节能技术，但由于在施工质量、用材、常规保温防水等方面力求高品质，同样获得了成功；
二是摒弃炒作，做真正的高科技、高舒适度生态节能产品。
随着今后市场竞争的日趋激烈，越来越多先进技术、生态节能设计和产品将得到大力推广和广泛应用。
4）精细化整合产品设计趋势
在精细化设计方面，国内房地产市场的经验并不多，仍属于起步阶段。
对于正在全面建设的中国房地产市场，高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。
房地产产品在进行设计之前，就应考虑到客户未来的更多需求，从结构到户型、室内设计、家装配套、营销策划等，都需要有更精准、人性化的考虑，可进行灵活的变更和调整，适应不同的居住习惯和生活群体。
2.2内部环境分析
行业环境作为企业所处的内部微观环境，关系到每一个在此行业中的企业，企业在制定战略时要对其所处的行业进行详细分析。
我们运用“五力模型”分析保利集团所处的内部微观环境及其对房地产企业的影响。
2.2.1现有竞争者
目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中度较低，作为房地产行业的老大，王石的万科在房地产市场所占的份额也只不过2.5%，而且各企业间综合实力参差不齐，中小企业往往避开大企业集中城市，选择在二三线城市拓展业务。
图2三家上市房地产公司个股财务评估比较
目前，万科地产在行业处于领先地位，从个股财务评估来看，保利的成长力、现金流量和盈利能力远远滞后于万科，大体略胜金地一筹，所以，保利还存在很大的发展空间。
2.2.2潜在进入者
一方面加入WTO以后，外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，一些资金实力雄厚的国际公司也进军中国房地产市场。
对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。
另一方面。
我国民企迅速发展，并逐渐成为了房地产投资增长的主要动力。
这对保利集团来说，不只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。
2.2.3替代品
从行业本身来看，商品房的替代品包括廉租房，二手房屋，对低收入家庭吸引力比较大；
还包括经济适用房，社会保障性质的商品住宅，具有价格低的特点。
2.2.4供应商议价能力
根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：
议价能力较强，主要包括政府和银行；
议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。
土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获得土地使用权；
银行作为房地产企业资金供应商，是在政府政策指导下，控制着向房企贷款的主动权，包括贷款规模、时间长短、利率高低等等，所以货币供应的情况将对房地产市场的发展起着重要的作用。
而相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等的议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。
2.2.5购买者议价能力
目前我国的房地产市场供不应求，属于买方市场，消费者在这个市场中无疑是弱势群体。
大多数消费者都是零散地购买房地产商品，且消费者获取房地产信息成本较高，因此消费者议价能力较弱，对于很多买房者来说，面对不断攀升的房价，只能“望房兴叹”，而毫无改变之力。
2.3SWOT分析
2.3.1优势（S）
1）公司最大的竞争优势在于其资源优势
由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。
这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。
2）良好的执行力将保证公司高速发展
强大的执行力是将战略与决策付诸现实的保证,保利地产拥有一支有着很高的专业能力和职业操守,对工作兢兢业业,对公司忠心耿耿的执行团队；
同时公司严谨、科学的企业管理制度也为各项工作的执行提供了良好的客观环境。
专业的团队与雷厉风行的军旅作风,形成为保利地产强大的工作执行力。
保利地产一向以“快”著称。
经过十几年的专业运作,公司已经具备了很强的开发实力,一般住宅项目从获得土地到实现销售只需要一年半左右的时间。
这种高效的项目运作能力是公司的核心竞争优势之一。
3）卓越的战略管理能力
2010年，公司结合“十一五”经营成果，编制了“十二五”发展规划，公司十年战略很清晰，提出“三个为主、三个结合”的发展战略，确立了销售超千亿、净利润过百亿的发展目标。
4）优秀的可持续发展能力
2010年，公司大力推进区域布局深化，以一线省会城市为中心向二三线城市纵深发展，全年新进12个城市。
全年新增房地产项目45个项目，截止报告期末公司拥有可结算资源4195万平方米，可持续发展能力进一步增强。
5）行业领导品牌形象深入人心
优异的经营业绩和规范的企业运作不断强化公司“和者筑善”的品牌形象，品牌价值持续提升，影响力不断增强，连续五年蝉联“国有房地产企业品牌价值TOP10”榜首。
“亲情和院”物业服务品牌在全国106个社区得到广泛认可。
2.3.2劣势（W）
1）公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。
2）净负债率较年初上升39个百分点至162%：
主要源于期内借款增加和货币资金下降。
考虑到期末公司尚有156亿元货币资金，财务压力有增加。
2.3.3机会（O）
1）保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。
2）中国的城市化进程仍要继续很长时间，二三线城市成长空间巨大,二、三线城市化进程提速。
3）居民对中低价位、中小套型普通商品住房需求增加。
2.3.4威胁（T）
1）保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系对其资源获得和市场均造成威胁。
2）市场变化风险
2011年随着紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施，调控效果将逐步显现，房地产市场将出现阶段性波动；
3）深化区域布局带来的管控风险
2011年全年新进城市12个，同时各区域均实现了多项目运作。
随着公司管理幅度的加大，管理链条的延伸，公司的管理难度和管控风险在增加。
3.战略定位
通过以上分析，我们可以看到，国家的宏观政治、经济政策，都是“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，继续从紧的调控政策，以限贷和限购为核心的房地产调控政策，加上连续数次加息，使得地价、资金成本上升。
以前房地产市场土地低成本、资金低成本运作时代和政策宽松时代、房地产企业暴利时代已经过去。
房地产业将进入薄利时代。
随着史上最为严厉的调控，
升级会员 