河南星级酒店项目可行性分析报告怎么写Word格式.docx

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总体数量少、设施陈旧、功能单一、条件简陋、全国地区性分布不平衡，是这一时期的主要特点

2、起步阶段：

（1980-1982）通过引进外资，逐步兴建了一大批中外合资、中外合作酒店

3、高速发展阶段：

（1983-1993）国家发展旅游服务基础设施建设，国内外各种渠道的资金投入酒店业，到1993年达到高潮

4、回落阶段：

（1994-1998）酒店业逐步进入利润平均化阶段，建设高潮开始回落，同时由于市场不景气、经营不善等方面的原因，盲目建设的恶果已开始凸现，酒店业的利润率逐年下降，1998年全行业利润为负。

5、恢复上升阶段：

（1999年至今）在国内旅游经济热潮的快速崛起以及来华旅游和进行商业活动的客源数量持续增长的带动下，国内酒店业的客房出租率开始回升，但由于行业内的竞争日益加剧，平均房费下降，全行业的盈利没有同步增长。

第三章星级酒店项目行业市场分析

（一）酒店业面临结构性调整

目前我国的宾馆酒店呈现结构性过剩现象，酒店行业的结构性不平衡不但体现在所有制结构、地域结构和档次结构的不平衡上，还体现在酒店提供的雷同化、标准化产品无法适应个性化消费者的需要。

因此，我国宾馆酒店业需要在进行总量控制的同时，调整地域和档次结构，并根据市场细分定位不同的类型，酒店单体将发展为从大而全到小而专以及各种特色酒店的平衡结构。

（二）酒店业的集团化发展趋势

进入21世纪，伴随着世界经济一体化的浪潮，世界酒店业的集团化、全球化的速度不加快。

面临新世纪的机遇和挑战，中国酒店业已经开始出现了酒店集团化的自发需求，开始实施酒店集团化的道路。

（三）酒店业将向规模化、专业化、品牌化方向发展

通过规模化发展，大的酒店集团将会形成明显的竞争优势，通过专业化经营，相关酒店将在细分市场形成自己独特的竞争能力，从而提升企业的市场价值，品牌成为微利时代酒店竞争制胜的重要法宝，酒店企业将通过服务定制化突出品牌特色，借助网络化体系为顾客个性化需求建立交易平台。

第四章星级酒店项目行业竞争状况分析

1、我国酒店业的竞争现状

整体看来我国的酒店业表现为过度竞争和竞争不足的格局。

由于整个行业进入的企业过多，许多企业甚至全行业处于低利润率或负利润率的状态。

在这种形势下，由于退出壁垒较高，生产要素和企业难以退出，甚至仍有大量的新酒店进入这一行业，形成过度竞争。

竞争不足表现为有效竞争手段不足（价格竞争为主）。

由于竞争主体自身的缺陷导致了独立竞争主体的不足和部分细分市场（地区、档次、类型）竞争的不足。

2、进入、退出壁垒分析酒店业自身的进入的资金和技术壁垒较低。

具体表现在：

（1）资金需求低；

在我国酒店行业分散度非常高，酒店集团化程度低，介入该行业尤其是单体酒店，资金并不能真正构成行业进入障碍。

（2）技术优势不明显；

酒店行业很难在技术方面形成并保持优势。

作为服务类行业，酒店业在技术方面的创新更容易模仿。

（3）行业转换成本不高；

（4）产业政策推动；

（5）退出壁垒高；

与较低的行业进入壁垒相比，酒店业的退出壁垒极高。

这是酒店资产的特殊的专用性决定的。

第五章星级酒店项目行业生产要素特点分析

　　一、酒店业是资金密集型企业

酒店业是比较典型的资金密集型企业。

与其他行业相比，它仅低于民航业和石化业，是追求高资金收入、高回报的企业。

据估计，国际上建造一间酒店客房通常需投资15000美元至30000美不等，以此估算全球酒店业资产总价值为1700亿美元至128万亿美元。

尽管酒店资产价值可以几种不同方法计算，全球各地酒店业主也以不同方法评估其资产价值，但此数据至少反映了全球酒店业规模之大，表明酒店业是一个资金高度密集型行业。

二、酒店业人才密集、专业化程度高

如前所述，全球酒店业就业人数超过1200万人，相当于全球旅游业总员工人数的5%，2003年我国星级酒店从业人员135.06万人，相当于全国旅游业从业人员的21%。

可见酒店业是人才密集型行业。

与此同时，由于酒店经营管理专业性强，使得酒店企业所有权与经营权分离较为普遍和彻底，同时形成了比较成熟的酒店职业人才市场。

这两者相互制约，相互补充，使酒店经营者的个人市场评价与企业经营情况紧密相连，而国际上许多国家的酒店都有内部的“人才库”，就是这一市场运作机制的表现。

中国酒店业人才市场虽尚不成熟，但发展很快，是最早接受并适应大幅度人才流动的行业。

三、酒店经营管理市场化

经营管理市场化是酒店业突出特点之一。

酒店经营管理市场化运作中，产品形态是特有的管理模式，其实质是知识产权，承载主体是大型酒店集团或专业化酒店管理公司，动作方式是管理输出和特许经营权让渡等，由此促进了酒店行业的系统化管理和标准化服务的普遍化。

四、酒店业房地产要素运用

房地产要素的运用是酒店经营的深层次基础，也是酒店投资回报的最终途径。

斯塔特勒（E.M.Staler，1863-1928）的名言“酒店经营第一是地点，第二是地点，第三还是地点”，不仅是指地点优势所产生的经营上的竞争力，而且其深层含义包括房地产要素的运用。

地点越好，经营便越好，酒店地产升值的潜力便越大，最终的投资回报也越容易体现。

五、酒店业产权市场发展

房地产要素的运用促进了酒店产权市场的形成和发展，使酒店经营回报似乎成了次要目的，主要目的变成了产权交易。

近20年来，国际上酒店产权产易十分活跃，不仅交易数额巨大，而且相当频繁。

从20世纪80年代末期开始，大企业集团为了拓展品牌和跨国经营，完善和调整经营结构，纷纷进行大规模的兼并收购，如日本的Seibu/SaisonGroup收购洲际酒店公司（Inter-ContinentalHotels），英国的巴斯公司（BassPLC）收购假日酒店集团，莱德布洛克集团（LadbrokeGroupPLC）收购国际希尔顿（HiltonInternational），法国雅高公司（Accor）收购红屋顶酒店公司（RedRoofInnsInc.）等，金额均达数十亿美元，而喜达屋公司（StarwoodLodgingTrust）收购喜来登酒店公司（Sheraton），当时属于国际电话电报公司（ITTCorp.）的金额高达102亿美元。

国内酒店的集团化进程同样引人注目，在锦江、首旅两强争霸的格局下，一些地方和行业的酒店重组也值得关注。

比如国资委系统正在酝酿将国资委所管的企业所属的酒店进行资产和管理，如果这一设想得以实现，就有可能出现一只在规模上可与锦江和首旅抗衡的“第三股力量”。

第六章星级酒店项目行业上下游产业链分析

第一节星级酒店项目行业产业链介绍

第二节2012年星级酒店项目行业上游产业分析

一、上游产业生产情况分析

二、上游市场供需情况分析

第三节上游行业对星级酒店项目行业的影响分析

第四节星级酒店项目行业下游产业分析

一、下游行业发展情况分析

二、下游行业发展趋势

第五节下游行业对星级酒店项目行业的影响分析

第六节上游重点子行业发展情况分析

一、行业规模

二、供求状况

三、财务情况

四、运行特点

五、发展趋势

六、上游子行业重点企业分析

第七节下游重点子行业发展情况分析

六、下游子行业重点企业分析

第七章星级酒店项目行业财务状况分析

第一节星级酒店项目行业三费变化情况

第二节星级酒店项目行业经营效益分析

一、行业经营效益分析

二、行业盈利能力分析

三、行业营运能力分析

四、行业偿债能力分析

五、行业发展能力分析

六、行业财务状况总体评价

第三节星级酒店项目行业财务状况总体评价

第四节星级酒店项目行业总体赢利能力预测

第八章星级酒店项目行场址选择

一、星级酒店项目行业项目场址所在位置现状

1．星级酒店项目行业项目地点与地理位置

2．星级酒店项目行业项目场址土地权所属类别及占地面积

3．土地利用现状

二、星级酒店项目行业项目场址建设条件

1．地形、地貌、地震情况

2．工程地质与水文地质

3．气候条件

4．城镇规划及社会环境条件

5．交通运输条件

6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）

7．防洪、防潮、排涝设施条件

8．环境保护条件

9．法律支持条件

10．征地、拆迁、移民安置条件

11．施工条件

三、星级酒店项目行业项目场址条件比选

1．星级酒店项目行业项目建设条件比选

2．星级酒店项目行业项目建设投资比选

3．星级酒店项目行业项目运营费用比选

4．星级酒店项目行业项目推荐场址方案

5．星级酒店项目行业项目场址地理位置图

第九章星级酒店项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十章星级酒店项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响

1．星级酒店项目建设对环境的影响

2．星级酒店项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十一章星级酒店项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备

2．对危害部位和危险作业的保护措施

3．危险场所的防护措施

4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施

1．火灾隐患分析

2．防火等级

3．消防设施

第十二章星级酒店项目组织机构与人力资源配置

一、星级酒店项目组织机构

1．星级酒店项目法人组建方案

2．星级酒店项目管理机构组织方案和体系图

3．星级酒店项目机构适应性分析

二、星级酒店项目人力资源配置

1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求

3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析

5．员工来源及招聘方案

6．员工培训计划

第十三章星级酒店项目行业风险分析

第一节宏观经济波动风险

第二节政策风险

第三节技术风险

第四节供求风险

第五节原材料风险

第六节区域风险

第七节产品结构风险

第八节相关行业风险

第九节企业生产规模及所有制风险

第十节星级酒店项目行业发展风险预测

第十四章星级酒店项目投资估算

一、星级酒店项目投资估算依据

二、星级酒店项目建设投资估算

1．星级酒店项目建筑工程费

2．星级酒店项目设备及工器具购置费

3．星级酒店项目安装工程费

4．星级酒店项目工程建设其他费用

5．星级酒店项目基本预备费

6．星级酒店项目涨价预备费

7．星级酒店项目建设期利息

三、星级酒店项目流动资金估算

四、星级酒店项目投资估算表

1．星级酒店项目投入总资金估算汇总表

2．星级酒店项目单项工程投资估算表

3．星级酒店项目分年投资计划表

4．星级酒店项目流动资金估算表

第十五章星级酒店项目融资方案

一、星级酒店项目资本金筹措

二、星级酒店项目债务资金筹措

三、星级酒店项目融资方案分析

第十六章星级酒店项目财务评价

一、星级酒店项目财务评价基础数据与参数选取

1．财务价格

2．计算期与生产负荷

3．财务基准收益率设定

4．其他计算参数

二、星级酒店项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、星级酒店项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、星级酒店项目财务评价报表

1．星级酒店项目财务现金流量表

2．星级酒店项目损益和利润分配表

3．星级酒店项目资金来源与运用表

4．星级酒店项目借款偿还计划表

五、星级酒店项目财务评价指标

1．星级酒店项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．星级酒店项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、星级酒店项目不确定性分析

1．星级酒店项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．星级酒店项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、星级酒店项目财务评价结论

第十七章星级酒店项目行业投资建议

第一节行业总体授信原则

第二节鼓励投资政策建议

第三节允许投资政策建议

第四节限制投资政策建议

第五节退出投资政策建议