房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题.docx

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房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题

一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（　）。

A.最高最佳使用原则

B.合法原则

C.替代原则

D.谨慎原则

2、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（　）业务。

A.传统价值评估

B.价值分配

C.相关经济损失评估

D.价值减损评估

3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是被迫转让前提。

该估价是因（　）的需要。

A.房地产作价入股

B.法院强制拍卖

C.房地产税收

D.房地产征收补偿

4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（　）万元。

A.-40

B.400

C.1800

D.3600

5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用为（　）元/㎡

A.98

B.102

C.108

D.116

6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。

若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（　）元。

A.4296.96

B.5560.86

C.5839.91

D.30838.91

7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（　）的结合体。

A.实体、权益、区位

B.实物、权益、区位

C.实物、权利、位置

D.实体、权益、位置

8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。

该期房目前的价格为（　）元/㎡。

A.4395

B.4486

C.4636

D.4850

9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（　）万元。

A.370

B.385

C.420

D.550

10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

lC.第（23、（4）种情况

D.第

（2）、（4）、（5）种情况

11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（　）。

A.上涨

B.下跌

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

12、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（　）。

交易实例　建筑面积（㎡）　用途　价格（元/㎡）　成交日期　区位　正常情况　甲　120　居住　5800　2007年8月　同一供需圈　正常交易　乙　105　居住　6000　2008年6月　同一供需圈　正常交易　丙　140　办公　6500　2008年9月　同一供需圈　正常交易　丁　115　旅馆　6100　2008年7月　不同供需圈　正常交易　A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（　）。

A.区位因素

B.社会因素

C.实物因素

D.权益因素

14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（　）。

A.配套设施建设的限制

B.房地产使用管制

C.房地产权利的设立和行使限制

D.房地产相邻关系的限制

15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（　）。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.适合原理

16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（　）。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（　）的收益估计值。

A.较高

B.较低

C.最高

D.居中

18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：

交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。

自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（　）元/㎡。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3790.93

19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（　）万元。

A.40

B.48

C.50

D.60

20、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:

0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（　）元人民币/㎡。

（1平方英尺=0.0929㎡）

A.17484

B.19020

C.19754

D.20539

21、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。

采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（　）元/㎡。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　）。

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。

假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（　）万元。

（建筑物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07

24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（　）万元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

25、某套住宅的采光受到影响。

受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。

该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。

该住宅因采光受影响导致的价值减损为（　）万元

A.0.50

B.5.63

C.6.25

D.28.14

26、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（　）。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（　）万元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

28、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（　）。

29、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。

若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（　）元/㎡。

A.5362

B.5374

C.5532

D.5702

30、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。

已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（　）万元。

（采用四三二一法则）

A.150.8

B.160.8

C.170.8

D.180.8

31、下列估价公式中，错误的是（　）。

A.土地价格=房地价格-建筑物价格

B.房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务

C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

D.房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

32、某工业用地的土地面积为10000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。

后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为（　）万元

A.500

B.1000

C.2250

D.3000

33、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（　）。

A.估价对性

B.估价目的

C.估价时点

D.价值类型

34、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。

该报告中有下列日期：

估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。

据此判断该报告出具日期为（　）。

A.2008年9月20日

B.2008年9月23日

C.2008年9月26日

D.2008年9月27日

35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（　）。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.快速变现价值

D.投资价值

二、多项选择题（共15题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（　）。

A.应做到诚实正直、公正执业

B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

2、某餐厅的资