房地产经纪人考试《专业基础》试题及答案最新文档格式.docx
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B.代理人承担责任
C.被代理人承担主要责任
D.被代理人承担连带责任
【答案】D
【解析】《民法通则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
5、[单选题]下列情形，属于成立法律关系的是（）。
A.甲应允乙同看演出，但迟到半小时，乙要求甲赔偿损失
B.甲对乙说：
如果你考上研究生，我就嫁给你
C.甲不知乙不胜酒力而极力劝酒，致乙酒精中毒住院治疗
D.甲应同事乙之邀前往某水库游泳，因抽筋溺水身亡
【答案】C
【解析】本题考核法律关系。
法律关系是一种社会生活关系，但并非所有的社会生活关系都是法律调整的对象，其他的社会生活关系受道德、习惯等的调整。
其中C项因甲的劝酒而导致乙酒精中毒住院治疗所产生的侵权损害赔偿关系受民法所调整，故C项正确。
ABD项属于道德、爱情、友情等领域，都不受法律所调整。
6、[单选题]由平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议称为（）。
A.承诺
B.买卖合同
C.代理
D.契约
【解析】合同又称为契约，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议
7、[多选题]不属于房地产直接投资的类型有（）。
A.销售所开发的房地产产品，获取房地产开发利润
B.购买后长期租赁经营
C.购买后出租一定年限再转让
D.购买后放置一定年限再转让。
E,出租或自己经营所开发的房地产，获取长期收益
【答案】A，E
【解析】房地产直接投资是投资者将资金用于购买房地产实物或从事房地产开发经营的行为，又可分为房地产置业投资和房地产开发投资。
房地产置业投资的类型主要有下列4种：
（1）购买后长期租赁经营。
（2）购买后出租一定年限再转让。
（3）购买后自营一定年限再转让。
（4）购买后放置一定年限再转让。
8、[单选题]信用的本质主要有三个内容：
①信用是以偿还（包括还本和付息）为条件的借贷行为;
②信用是价值单方面的让渡;
③信用关系是债权债务关系。
A.信用是以偿还（还本付息）为条件的借贷行为
B.信用是价值单方面的让渡
C.信用形式是商业形式
D.信用关系是债权债务关系
【解析】信用的本质主要有三个内容：
9、[选择题]谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。
该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。
一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同交易成立后，徐某不仅对住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分也享有共有和共同管理的的权利，这种权利是（）。
A.建筑物区分所有权
B.用益物权
C.地役权
D.担保物权
【解析】业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
10、[单选题]李某年收入为3.60万元，每月需付房贷款820元，物业管理费用为每月80元，李某的月房产支出与收入比是（）。
A.0.03
B.0.25
C.0.27
D.0.30
【解析】本题考查的是个人住房贷款的相关术语知识点。
根据公式，月房产支出与收入比=（820+80）/3000=0.3。
11、[单选题]在个人住房贷款中，借款人分期还款额占同期收入的比率为（）。
A.贷款价值比率
B.偿还比率
C.月房产支出与收入比
D.月所有债务支出与收入
【答案】B
【解析】偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。
A项，贷款价值比又称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率;
C项，月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入;
D项，月所有债务支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。
12、[多选题]下列房地产中，不适用收益法估价的有（）。
A.普通住宅
B.临街商铺
C.城市公园
D.行政办公楼。
E,写字楼
【答案】C，D
【解析】收益法适用的估价对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。
13、[选择题]甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。
该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。
经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/m2，月平均租金为21元/m2。
该市经济和房地产市场发展良好。
李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款甲房地产经纪机构要求员工在开展业务时，应能够从观察到的外部线索中准确推知客户行为发生的真正原因，这种能力属于（）。
A.面谈技巧
B.说服别人的能力
C.沟通能力
D.良好的判断力
【解析】良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。
直觉判断能力是良好的判断力的一种形式。
直觉判断能力是指房地产经纪人凭借自己丰富的阅历，敏感的观察，根据对方的言谈举止、背景资料或身材相貌等，直接而不假思索地把握对方的心态特征的能力。
14、[单选题]郑某今年12周岁，父母双亡，有一套自己的房屋，现因出国求学需将其出售，所在地居民委员会代理其与购房者订立房屋买卖合同，这种民事活动属于（）。
A.委托代理
B.法定代理
C.指定代理
D.无权代理
【解析】代理可分为下列三种：
①委托代理;
②法定代理;
③指定代理。
其中，法定代理是指基于法律的规定而产生的代理，主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。
法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有一定的亲属关系而发生，某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。
15、[单选题]在住宅建筑面积测算中，房屋内的夹层、楼梯间和电梯间等在（）m以上的部位应当计算全建筑面积。
A.2.00
B.2.20
C.2.40
D.2.80
【解析】本题考查的是建筑面积及其组成知识点。
计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且层高应在2.20m以上。
2.20m以上的算面积。
16、[多选题]法律的适用范围包括（）。
A.法律对物的适用范围
B.法律在区域上的适用范围
C.法律在时间上的适用范围
D.法律对人的适用范围。
E,法律在空间上的适用范围
【答案】C，D，E
【解析】本题考查的是法律的适用范围知识点。
法律的适用范围包括：
①法律在时间上的适用范围，这是指法律在时间上所具有的效力;
②法律在空间上的适用范围，这是指法律在地域上所具有的效力;
③法律对人的适用范围，这是指法律对哪些人具有效力。
17、[选择题]王某拟购买一套建筑面积126m2、单价为3500元/m2的住房，可用其银行存款50000元和所在单位以商业汇票方式划转的住房补贴90000元支付购房首付款，其余使用组合贷款。
按政策要求，最低首付比例为30%，贷款期限20年，公积金贷款利率为4.8%，公积金最高借款金额为100000元，商业性贷款利率为6%。
贷款银行为审核借款人资格，要求王某办理个人贷款抵押房屋综合保险。
交房后王某进行了简单装修，但入住后产生了不适，经检测发现空气中含有过量的氡。
采用等额本息还款方式，王某的月还款额为（）元。
A.1826、25
B.2088、98
C.2117、16
D.2144、15
【解析】已知：
贷款金额P=126×
3500-50000-90000=301000（元），商业性贷款额=201000元，贷款月利率为i，公积金贷款月利率=4.8%÷
12，商业性贷款月利率=6%÷
12，按月计算的贷款期限n=20×
12=240（月），则王某的月还款额为：
=2088.98（元）。
18、[选择题]甲房地产开发企业委托乙房地产经纪机构代理销售其开发建设的一居住小区，该小区共有4幢欧式住宅楼，层数分别为20层，25层，31层和32层，建筑面积分别为18000m2，25000m2，35000m2，38000m2。
基底面积分别为900m2，1000m2，1100m2，1200m2。
居住小区内建有喷泉、假山、草坪灯、景观亭、名人雕像等。
乙房地产经纪机构为调查市场状况，对前来售楼咨询的消费者进行了问卷调查，10天内共收回调查问卷516份，调查结果显示，有449人有购房意向。
同期当地人民银行调查报告，显示近期有购房意向的人数比例为24%。
该居住小区的硬景观有（）。
A.树木
B.草坪灯
C.观景亭
D.名人雕像
【答案】BCD
【解析】在景观规划设计中根据景观的基本成分，通常分为：
①硬景观，是指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等;
②软景观，是指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观，如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。
19、[单选题]代理中适用最广泛、最普遍的一种形式是（）。
A.指定代理
B.职务代理
C.委托代理
D.法定代理
【解析】根据代理权产生的原因和方式，代理可以分为：
③制定代理。
委托代理是指基于被代理人的委托而产生的代理，是代理中适用最广泛、最普遍的一种方式。
20、[单选题]下列各项中，属于法律的是（）。
A.中国证监会发布的《上市公司信息披露管理办法》
B.国务院制定的《消费税暂行条例》
C.全国人民代表大会常务委员会制定的《中华人民共和国物权法》
D.北京市人大常务委员会制定的《北京市城乡规划条例》
【解析】本题考核点是法律渊源。
由全国人民代表大会及其常务委员会制定的为法律，选择C。
选项A是部门规章;
选项B是行政法规;
选项D是地方性法规。
21、[单选题]现金流量中，（）是指由于投资项目实施而引起资金收入的增加或资金支出的减少。
A.现金流出量
B.净现金流量
C.现金流入量
D.时间流量
【解析】本题考查的是房地产投资项目现金流量估计知识点。
资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量，具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。
22、[单选题]房地产抵押不包括（）。
A.在建工程抵押
B.土地使用权抵押
C.房屋使用权抵押
D.预购商品房贷款抵押
【解析】房地产抵押可分为：
房屋所有权抵押、土地使用权抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押。
23、[单选题]在房地产测绘中，通过测定房屋“四至”归属及丈量房屋外墙边长，绘制的房产图是（）。
A.房产分幅图
B.房产分丘图
C.房产分户图
D.房产宗地图
【解析】房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。
首先测绘房产分幅图——测定房屋平面位置，绘制房产分幅图;
其次测绘房产分丘图—测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图;
然后测绘房产分户图—测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。
24、[选择题]张某以贷款方式购买了一套建筑面积为120m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还款8320元，为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。
双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时进行。
张某月收入为20000元。
该套住宅每月的物业管理费为3元/m2。
张某在确定购买该套住宅前，对拟购买住宅楼所在位置的交通、环境、基础与公用设施、住宅平面布置，以及市场供求等情况进行了全面、详细的分析。
张某的月房产支出与收入比为（）。
A.39、80%
B.41、60%
C.42、40%
D.43、40%
【解析】根据月房产支出与收入比的公式计算，张某的月房产支出与收入比为：
25、[多选题]下列关于投资风险选择与评价的表述中，正确的有（）。
A.投机型投资者通常选择风险大、收益高的投资
B.保守型投资者通常选择风险中等的投资
C.保守型投资者最通常的做法是将资金存入银行获取利息
D.房地产投资的风险一般比较确定。
E,在给定风险下，投资者会选择收益较低的投资
【答案】A，C
【解析】人们通常都是喜欢收益而厌恶风险的，以最小的风险获取最高的收益可以说是所有投资者的愿望。
具体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最高的;
如果收益一定，投资者会选择风险最小韵。
根据风险偏好，可将投资者分为三类：
①投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒。
他们通常选择有较大风险的投资。
②保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼。
他们最通常的做法是将资金用于购买国债或者存入银行获取利息。
③普通投资者，大多数投资者属于这一类。
风险都是不确定的。
26、[选择题]张某在2009年月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层（顶层）的一套二手房。
该房屋建筑面积86m2，二室一厅，1998年竣工，阳台全封闭。
该套房屋主体结构完好，设施、设备完整，上下水道通畅，但屋顶有轻微渗漏，门窗油漆局部脱落，需要进行小修。
该套住宅房屋所有权证上的房产附图为（）。
D.宗地图
【解析】房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。
27、[多选题]房地产投资与投机在内涵上的区别通常在于（）。
A.投资人直觉判断特点突出
B.投资重视长期的时间介入
C.投资隐含着合理的收益与风险
D.投资看重短期的时间介入。
E,投资缺乏理性的分析与评估
【答案】B，C
【解析】广义的投资包括投机，投机也可以说是一种特殊的投资。
它不是为了使用而是为了再出售而暂时购买商品，利用价格涨落变化，以期从价差中获利的行为，即纯粹通过炒买炒卖赚钱。
现实生活中，房地产投资和投机有时难以分辨，但它们在内涵上通常有以下区别：
投资较重视长时间的介入，关注房价和租金的长期趋势，较强调理性的分析和评估，背后隐含着正常的风险和收益;
投机较看重短时间的介入，关注房价的短期走势，通常不以理性的分析和评估为依据，背后隐含着不正常的风险和收益。
28、[单选题]根据外观效果，壁纸可分为（）。
A.织物壁纸、天然材料面壁纸、塑料壁纸
B.装饰性壁纸、耐水壁纸、防火壁纸
C.印花壁纸、压花壁纸、浮雕壁纸
D.现场刷胶裱贴壁纸、背面预涂压敏胶直接铺贴壁纸
【解析】根据外观效果，壁纸分为印花壁纸、压花壁纸和浮雕壁纸。
A项，根据所用材料，分为纸基壁纸、织物壁纸、天然材料面壁纸和塑料壁纸;
B项，根据功能，分为装饰性壁纸、耐水壁纸和防火壁纸;
D项，根据施工方法，分为现场刷胶裱贴壁纸和背面预涂压敏胶直接铺贴壁纸。
29、[单选题]房地产抵押估价时点通常是（）。
A.抵押权设立日期
B.抵押权实现日期
C.贷款约定还款日期
D.估价师完成估价对象实地查勘日期
【解析】在实际房地产抵押估价中，因在估价时尚难以明确设立抵押权的日期、贷款期限、贷款偿还方式、债务人是否如期偿还，以及不如期偿还时将抵押房地产拍卖、变卖的日期等这些估价所必要的前提条件，所以房地产抵押价值评估只能演变为评估抵押房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿敖后的余额，通常具体为估价作业日期内或者房地产估价师实地查勘估价对象期间的某个日期（原则上为完成估价对象实地查勘之日），假定未设立法定优先受偿权下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
30、[单选题]齐某扮成建筑工人模样，在工地旁摆放一尊廉价购得的旧蟾蜍石雕，冒充新挖出文物等待买主。
甲曾以5000元从齐某处买过一尊同款石雕，发现被骗后正在和齐某交涉时，乙过来询问。
甲有意让乙也上当，以便要回被骗款项，未等齐某开口便对乙说：
“我之前从他这买了一个貔貅，转手就赚了，这个你不要我就要了。
”乙信以为真，以5000元买下石雕。
有关本案所涉民事法律行为的效力，下列说法正确的是（）。
A.乙可向甲主张撤销其购买行为
B.乙可向齐某主张撤销其购买行为
C.甲不得向齐某主张撤销其购买行为
D.乙的撤销权自购买行为发生之日起2年内不行使则消灭
【解析】
（1）选项AB：
探讨的是齐某与乙之间的买卖合同。
齐某与乙正在进行买卖合同磋商时甲实施欺诈，而齐某对甲的欺诈行为知情;
根据“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，乙与齐某的买卖合同属于可撤销合同，又由于甲并非该买卖合同当事人，齐某才是该买卖合同当事人，乙应向“齐某”主张撤销。
（2）选项C：
探讨的是齐某与甲之间的买卖合同：
齐某亲自欺诈甲，甲可以向齐某主张撤销该买卖合同;
甲对齐某的撤销权不因其对乙的欺诈行为而消灭。
（3）选项D：
因欺诈而引发的可撤销行为，当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，自民事法律行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
31、[多选题]工程地质病害除地震外，常见的还有（）。
A.冲沟
B.滑坡
C.洪涝
D.地下溶洞。
E,塌方
【答案】A，B，D，E
【解析】对工程建设产生严重影响的地质、地貌现象称为工程地质病害。
除了地震，常见的工程地质病害还有冲沟、滑坡与塌方、地下溶洞。
城市建设应尽量避免在上述地区选址;
在无法回避时，必须采取相应的工程措施加以防治。
32、[单选题]下列关于遗产继承顺序的表述中，错误的是（）。
A.遗嘱继承先于遗赠扶养协议
B.遗赠先于法定继承
C.遗赠扶养协议先于遗赠
D.遗赠扶养协议先于法定继承
【解析】在法定继承、遗嘱继承、遗赠、遗赠扶养协议之间，继承的顺序是：
遗赠扶养协议>
遗嘱继承、遗赠>
法定继承。
33、[单选题]目前，发达国家的城市化率处于（）阶段。
A.初级阶段
B.快发展阶段
C.成熟阶段
D.饱和阶段
【解析】目前，发达国家的城市化率达到80%以上。
我国2018年的常住人口城镇化率为59.58%，现在仍处于城市化快阶段，未来城市化还会带来较大量的城镇住房需求。
成熟阶段。
该阶段也称为饱和阶段，城市化率达到70%以上，其特征是城市化水平很高，城市化速度减慢，人口主要在城镇之间流动。
34、[多选题]房地产投资风险应对的方法有（）。
A.风险回避
B.风险维持
C.风险控制
D.风险转移。
E,风险利用
【答案】A，C，D
【解析】本题考查的是房地产投资风险应对的方法知识点。
其方法主要包括：
①风险回避，是事先对房地产投资项目进行风险分析，若发现风险发生的可能性较大，并且不利后果较严重（如可能出现自己难以承受的损失），又无其他更好的风险应对办法时，主动放弃该项目;
②风险组合，是通过适当分散投资以达到减少投资风险的目的;
③风险控制，是在房地产投资风险发生前采取某些措施消除或减少风险因素，降低风险发生概率，风险发生后减小风险损失;
④风险转移，是房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担;
⑤风险自留，是房地产投资者以自己的财力来负担未来可能发生的损失，包括自保风险和承担风险。
35、[选择题]王先生委托×
房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。
该房地产经纪公司的执业房地产经纪人程小姐经过比较，推荐了×
房地产开发公司开发的内销商品住宅，王先生同意购买。
于是程小姐与×
房地产开发公司于2012年3月15日签订《×
市内销商品房预售合同》。
王先生将佣金交给程小姐，并将全部购房款交给×
房地产开发公司，该开发公司于2012年11月23日将王先生所购商品住房交付其使用。
王先生取得所购商品住房所有权的日期为（）的日期。
A.商品房预售合同签订
B.商品房预售合同生效
C.王先生所购商品住房竣工
D.取得房屋权属证明
【解析】房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证的规定，所购商品住房所有权的日期为取得房屋权属证明的日期。
36、[单选题]消费者的个性心理特征中，（）是作为掌握和运用知识技能的条件并决定活动效率的一种个性心理特征。
A.气质
B.性格
C.能力
D.情绪
【解析】能力是作为掌握和运用知识技能的条件并决定活动效率的一种个性心理特征。
能力是完成某种活动的必要条件，且能力的强弱决定着完成活动的效率和质量。
37、[多选题]成功广告运用的心理方法主要有（）。
A.真实可靠
B.适时实用
C.引起共鸣
D.创造信誉。
E,方便可行
【答案】ABCDE
【解析】成功的广告要针对消费者的心理，运用一定的心理方法打动消费者。
这些心理方法主要有：
①真实可靠;
②适时实用;
③引起共鸣;
④创造信誉;
⑤方便可行。
38、[多选题]民事法律关系的客体包括（）等。
A.物
B.行为
C.法人
D.自然人。
E,智力成果
【答案】ABE
【解析】民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括：
①物，是指能够满足人类生活、生
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