开发商的设计管理难在何处文档格式.docx

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做业主设计管理工作的人，需要有较为丰富的设计院项目负责人工作经验。

而这样的人才流入开发公司的十分有限。

●需要对项目的策划定位有准确的理解。

对于房地产项目而言，设计人员的缺陷之一，是对产品市场购房者的需求了解有限。

这需要业主管理人员的传译。

设计人员的缺陷之二，是缺少营销观念。

这需要业主管理人员在方案讨论中，潜移默化的影响。

业主管理人员需要对己方项目的策划定位、成本控制的原则、产品开发时限等有精准的把握，并把这些原则贯彻进项目设计过程中。

重点在于对设计人员的事前灌输和过程把握、斧正。

目前，业主设计管理的突出问题在于，核心问题没有在设计开始之前预防、设计过程中落实并适时矫正，而是把问题集中到设计完成后的、直到施工过程中的修正。

这样导致项目的拖延、与设计院或设计人员的关系紧张、费用的增加等，更麻烦的是，有些问题在正式图纸出来后，不再能被彻底修正。

一些开发公司习惯在图纸出来以后，再聘请有经验的专业人员对建筑线条梳理、防水做法、结构剪力墙片的布置、配筋、水电方案等进行核查，然后提出一揽子意见让设计修改，设计院、设计人员对这种做法有较大的抵触情绪。

●需要有项目管理素质。

业主的设计管理人员需要有设计、市场、管理等综合素质。

重要性如何认识

设计优化可以降低建筑造价15%左右，施工阶段要降低5%的造价都很困难。

施工过程中的设计变更，绝大多数将增加造价，增加工期。

设计的好坏决定房子的档次，施工的好坏决定房子的品质。

建筑师的构思≠购房者的喜好。

一般的程序不说了，简要说点自己的体会。

设计任务书

⑴要把楼盘策划等文件翻译成适合设计人员阅读、理解的文字。

策划多半是文科毕业生做的事，设计多是理科毕业生做的事。

文理两科人员写出的文字、对事情的表述有很大不同。

策划书中艺术性的话语、宽泛定性的描述，需要转换成相对准确、严谨的语言，有些隐含的意思，需要在对各专业的设计要求中明确表达。

如，对楼盘档次、品质的定位，需要在总图、建筑、结构、设备等各专业的设计要求中细化。

如对建筑装饰材料的要求；

结构设计时梁柱体系与美观矛盾时，成本的退让程度；

建筑设备的选用档次等。

⑵设计任务书中要简要说明开发商的企业文化。

说明这一点，有利于设计人员在较短的时间内理解开发商，使初期设计方案更契合开发商的理念，少走弯路。

有些大型开发商有一套自己的建设标准，这些都需要事先、全面告知设计人员。

⑶特别说明设备专业外墙管线的要求

一些设备专业的设计人员在布置外墙管线时，对美观考虑较少。

是否隐蔽布置外墙管道要明确。

隐蔽布置外墙管道可能需要付出额外的建设成本，或增加公摊面积。

配套设计

配套设计指景园、智能化、附加的太阳能系统等。

最好把这些设计统统交给一家设计单位，和建筑设计同步完成。

这样处理虽然在设计阶段花费的时间可能要适当增加，但有利于减少后期的设计变更、减少后期的时间花费，整个项目，不论是景园还是建筑，整体感更好，有利于塑造高品质楼盘。

目前国内大对数建筑设计单位仅设计总图规划和建筑单体，景园、装饰、智能化等分别由相应的专业公司设计。

这样的状况今后将被逐步改变，一些大型的设计单位将越来越多提供整体服务。

如果所选定的设计单位缺少相关的专业，可要求其与合适的专业设计公司合作设计。

建筑方案的提炼

这个环节的重要性毋庸置疑。

存在的问题主要有：

⑴给予这个环节的时间不够。

传统上，设计院给设计方案分配的时间占整个设计时间的三分之一到五分之一。

实质上，如果不是太简易的楼盘，这个环节的时间通常要占到总设计时间的二分之一甚至更多，才能出精品。

当然，后期的设计时间也不能压缩。

设计花费的时间是值得的。

⑵耐心的极限。

不止一次，碰到方案设计人员对我说，图纸修改的人都要崩溃了。

除非你有幸碰到了极高水平的建筑设计师，一般情况下，一个好的建筑方案都需要一遍又一遍、多次审视、讨论、修改。

从开始讨论平面，到后来的立面；

开始时大的风格、造型，到后来各部位的细节处理，比如窗台的颜色等，都要在施工图设计正式开始之前完成。

要事先给设计人员说明你的这种“精品是千锤百炼的结果”的工作理念，让设计单位、设计人员有充分的思想准备。

当然，开发商的相关人员也要有足够的耐心和正确的认识。

⑶尊重设计人员。

开发商人员在方案讨论、发现问题时，不要急于给出自己的想法或要求。

毕竟专业设计人员的思路可能与你的不一样，通常不要强硬要求设计人员接受你的观点、或在设计人员还没有认真思索时，让你的想法事先占据他的思维。

许多人认为结构计算、配筋等过于专业，自己无法提出意见。

而建筑方案很直观，自己可以与设计人员平行讨论。

其实这个观点是错误的。

如结构计算需要较高专业知识一样，理解建筑方案时所需要的专业素质，一点也不比结构专业含糊。

建筑是大众化审美的产品，非主流审美不可取。

建筑师接受的是大众化、专业化的审美教育，普通人员看一个建筑方案的时候，往往用的是自己朴素的主观感觉，提出的建议可能并不符合大众化的审美。

因此，当建筑师对一个问题的处理确实尽了心思、还和你的看法不同的时候，尤其要谨慎，不能凭业主之利，简单要求设计师服从你的要求。

关于设计修改

建筑方案一旦完成并被开发商确认通过，开始做施工图设计之后，除非消费、金融等市场环境改变而产生新的需要，一般不要在对方案进行修改。

许多业主随着时间的推移，不断对建筑方案提出新的想法，并让设计单位持续修改。

这种做法不可取。

方案的改进当然无止境，对于一个方案，达到一定满意程度即可。

另外，有时提出的新想法，并不一定比原来的想法更好。

但考虑到装饰材料新产品推出较快的特点，在房子装饰施工开始之前，可以从新审视外装饰材料的选用。

总的原则是，建筑方案的设计修改一般在市场需要时才进行。

设计修改90%的时候都是增加费用和时间。

关于设计深度

⑴建筑外装饰设计深度不够，是国内设计行业的普遍问题。

比如外墙贴面砖。

图纸中的一片墙，经常是仅写这几个字，如果再详细一点，也就是说出面砖的基本形状和色彩。

其实，好的建筑外观设计，表示面砖墙面的时候，除了说明面砖的长宽尺寸、色彩，还必须详细说明面砖的表面质感要求，铺贴时的缝隙要求，勾缝形状和勾缝剂的色彩，门、窗、转角、裸露框架等部位面砖的排列方法。

总之，要绘制一些大样图和必要的附加文字说明。

境外有些细致的设计图纸，甚至会表示出一栋大楼全部的、每一块面砖的位置。

涂料也是一样，对分隔缝要特别表示完整。

⑵国内设计单位比国外图纸更深的，往往在结构配筋图纸和设备专业的剖面图等表示上。

这是因为国内外施工单位的专业水平、建设管理体制不同决定的。

根据国内目前经常出现的问题，设备专业要特别注意楼层柱、墙变截面的时候，对管道的影响，以及立管对厨、卫、阳台门窗的影响。

⑶景园方面，国内设计师的不足主要体现在施工阶段的现场配合度不够。

笔者在一个项目景园施工的时候，来自美国WAG的设计师连续一个星期，戴着草帽，顶着南方七月的烈日，拿着照相机忽站、忽蹲，一边取景，一边指挥推土机修整地面形状。

工作精神，让人敬佩。

结构专业的问题

这点应该在设计任务书中说明，前文也有所提及。

但因其普遍性和重要性，本文把它专列一项。

⑴结构专业设计人员通常是按照受力合理、复杂受力简单分解、造价经济等常规思路进行基础、框架、剪力墙片的确定和计算参数的选择。

这样往往出现房间中某些柱截面过大、采光天井中出现混凝土构架、转换层卧室和餐厅中间部位出现梁柱等情况，建筑专业楼梯间的竖向造型幕墙，往往被楼梯休息平台梁分割成一段一段的窗户。

有些结构设计人员认为这些都是常规、理所当然的做法，所以就没有知会建筑设计师。

结果就是大大削弱建筑的美感。

⑵梁、柱、楼板混凝土标号的差异。

理论上，梁、柱、楼板混凝土标号的差异，在施工标准图中都有具体做法说明，但实际施工时很难做到位。

要提醒结构设计人员充分注意到这个现状。

⑶外墙梁的高度与门窗标高的一致性。

外墙门窗顶部标高通常是一致的，但由于跨度不同等因素的影响，理论上各部位边梁并不都是一样高度。

在相差有限的情况下，设计人员应调整一致。

有些设计师会省去这一道工作。

⑷其它一些问题。

配筋的经济性：

如高强度钢筋的选用、支座负筋长度的控制等。

天然地基的选用：

厦门这地方，不管是多高的房子，预应力管桩几乎成了结构设计师基础设计的缺省值。

笔者经历一个地上12层、地下1层的房子。

基础形式在结构设计师看来毫无悬念应该是桩基。

但是看地质报告，土壤承载力较大，再考虑深度附加，经简单验算，独立基础可以满足要求。

但设计人员就是不同意修改。

最后基坑挖好，做完原位测试，方修改了基础方案。

其实这并不是开发商一味节省成本，预应力管桩有它方便的地方，也有水平方向受力薄弱的问题。

上海的楼脆脆便是个典型。